当今社会经济背景下房地产业的思考

1、一、当今社会经济背景下房地产业的思考一、当今社会经济背景下房地产业的思考2008年突来的经济寒流，波及全球各个行业，也骤然打破了地产企业对房地产市场只涨不跌的惯性思维。 一、当今社会经济背景下房地产业的思考一、当今社会经济背景下房地产业的思考在房地产业如此的动荡时期，各地政府和房地产商都各出奇招来“救市”，希望楼市“回暖”，但人们却大都采取观望的态度，暂缓了购房计划，不是没有钱，而是没有信心，也是在等待，期望还有更低的价格出现。一、当今社会经济背景下房地产业的思考一、当今社会经济背景下房地产业的思考一、当今社会经济背景下房地产业的思考一、当今社会经济背景下房地产业的思考是在迷茫中消极地等待救援

2、？还是积极地调整战略主动出击？是在迷茫中消极地等待救援？还是积极地调整战略主动出击？ 在买卖双方博弈的关键阶段，发展商如何精心走好每一步棋，才能赢得最大的成功？共同思考两个问题：共同思考两个问题：1、当今市场究竟需要什么样的居住环境？2、当今的发展商需要什么样的景观设计？一、当今社会经济背景下房地产业的思考一、当今社会经济背景下房地产业的思考答案：答案：1、当今的市场需要的是生态自然，宜人宜居的住宅景观；2、当今的发展商需要的是买家喜欢，投资少，见效快，又经得起时间推敲的住宅景观。但是，现状却是买家对住宅环境的要求日益提高，发展商资金有限。因此，今天我给大家要讲的就是，在新的历史条件下， 景观

3、设计公司如何帮助开发商少花钱多办事！景观设计公司如何帮助开发商少花钱多办事！ 一、当今社会经济背景下房地产业的思考一、当今社会经济背景下房地产业的思考景观设计的宗旨就是为人们创造休闲、活动的空间，创造舒适、宜人的环境。景观设计师的职责就是帮助人类实现人与建筑物、社区、城市及自然的和谐相处。中国的房地产发展主要经历了3个阶段：安居-追求有瓦遮头便居-追求方便的生活和配套宜居-可持续发展适宜居住 现阶段二、启发：二、启发：英英 国国 之之 旅旅20082008年年1212月，做为月，做为BALIBALI海外会员，海外会员，GVLGVL与与700700多名来自世界各地的景观研究、设多名来自世界各地的

4、景观研究、设计、建造的专业人员，在英国伦敦计、建造的专业人员，在英国伦敦GrosvenorGrosvenor HouseHouse HotelHotel，角逐，角逐20082008年度英国年度英国国家园景工业协会（国家园景工业协会（BALIBALI）园景景观设计大奖。）园景景观设计大奖。 二、启 发长沙喜来登酒店园景项目，战胜迪拜国际新机场园景项目长沙喜来登酒店园景项目，战胜迪拜国际新机场园景项目获得获得20082008年度年度BALIBALI国际园景项目金奖国际园景项目金奖(International Award, Principal Award Winner)(International

5、Award, Principal Award Winner)诸暨祥生福田花苑园景项目获国际园景项目优秀奖诸暨祥生福田花苑园景项目获国际园景项目优秀奖(International Award, Award Winner)(International Award, Award Winner)二、启 发GVLGVL获奖情况获奖情况二、启 发 喜来登与漂亮豪华的迪拜国际机场相比会获得大奖喜来登与漂亮豪华的迪拜国际机场相比会获得大奖?颁奖典礼结束后，我们在当地同行的带领下，参观了英国伦敦的城市景观。颁奖典礼结束后，我们在当地同行的带领下，参观了英国伦敦的城市景观。为什么 感悟感悟英国的园景设计，从中国园

6、林和希腊古典园林中学习而来，却成为今天世英国的园景设计，从中国园林和希腊古典园林中学习而来，却成为今天世界园林景观三大流派之一界园林景观三大流派之一很大的原因很大的原因在于它能从巨人的肩膀上成长，它抓住了造园的精华，是三大园林景观中在于它能从巨人的肩膀上成长，它抓住了造园的精华，是三大园林景观中造价最低，最适宜人观赏和居住的园景。用现在最时髦的话来说，他们推造价最低，最适宜人观赏和居住的园景。用现在最时髦的话来说，他们推崇的就是最可持续发展的园林景观。崇的就是最可持续发展的园林景观。二、启 发自然生态的英国住宅区景观自然生态的英国住宅区景观二、启 发以人为本，简洁大方的的英国住宅区景观以人为本

7、，简洁大方的的英国住宅区景观二、启 发二、启 发二、启 发而喜来登酒店获奖的原因是，除了景观优美以外，它造价合理，使用功能而喜来登酒店获奖的原因是，除了景观优美以外，它造价合理，使用功能十分突出，景观参与性强。十分突出，景观参与性强。终于找到了答案二、启 发大堂前的落水景墙，符合风水原理，也调节了酒店周围的微气候。大堂前的落水景墙，符合风水原理，也调节了酒店周围的微气候。二、启 发二、启 发木质材料的合理运用，为景观增添了情趣。木质材料的合理运用，为景观增添了情趣。二、启 发精致细腻的景观建筑小品，适宜休闲和观赏精致细腻的景观建筑小品，适宜休闲和观赏二、启 发参与性强：屋顶花园的成功营造，使这

8、里成为当地最有情调的室外婚庆场所。参与性强：屋顶花园的成功营造，使这里成为当地最有情调的室外婚庆场所。三、结论：三、结论：现代的居住区景观设计的思路，要坚决摒弃繁华的现代的居住区景观设计的思路，要坚决摒弃繁华的堆砌，走少花钱多办事、可持续发展的道路堆砌，走少花钱多办事、可持续发展的道路。要创新理念要创新理念! 要整合力量！要整合力量！二、结论创新：创新：简单的说就是利用已存在的自然资源创造新的景观，使它符合简单的说就是利用已存在的自然资源创造新的景观，使它符合现代人的审美趣味和使用需求。现代人的审美趣味和使用需求。 与广告设计或产品推介完全不同，景观设计的创新不是灵光一闪的小桥段，它是要经得起

9、历练的生活用品，实际上是对传统概念的反省与提升。三、结论三、结论 创新理念创新理念因此，在当今的经济环境下，我们的园景设计，首先就是要 改变原来靠某种风情做卖点，改变靠大块的广场或水景堆砌的浮华的做法，以软景、以植物造景为主，以使用功能、以业主的可参与性为主，降低成本，创造可持续发展的、适宜居住的优美住宅区景观。 三、结论三、结论 创新理念创新理念景观设计的创新实际上是对传统的资源加以提炼，对岁月沉积的精华景观设计的创新实际上是对传统的资源加以提炼，对岁月沉积的精华加以发扬，赋予它新时代的烙印，使今天可持续发展的景观，成为未加以发扬，赋予它新时代的烙印，使今天可持续发展的景观，成为未来的历史，

10、这才真正是做到了创新。来的历史，这才真正是做到了创新。三、结论三、结论 创新理念创新理念房地产景观硬质铺装多，不仅造价高，而且亲和性不强，更易残旧和过时。房地产景观硬质铺装多，不仅造价高，而且亲和性不强，更易残旧和过时。三、结论三、结论 创新理念创新理念房地产景观硬质景观多，不仅造价高，而且亲和性不强，更易残旧和过时。房地产景观硬质景观多，不仅造价高，而且亲和性不强，更易残旧和过时。三、结论三、结论 创新理念创新理念优美的植物景观更能营造生态舒适的宜居空间，造价低，参与性强。优美的植物景观更能营造生态舒适的宜居空间，造价低，参与性强。三、结论三、结论 创新理念创新理念住宅区主要用植物造景，疏密

11、有致，引人入胜住宅区主要用植物造景，疏密有致，引人入胜三、结论三、结论 创新理念创新理念在当今的经济环境下，我们的园景设计，还要最多的考虑到人性化空间，以“人”为本，大家经常提到，但真正能运用到实际当中的却很少。很多住宅区内都有广场，广场很大，人却无法驻足。很多住宅区内都有广场，广场很大，人却无法驻足。三、结论三、结论 创新理念创新理念树很少城市家具少（座椅少），可参与性差。景观建筑尺度太大让我们窒息，比例关系和控制范围考虑不足。三、结论三、结论 创新理念创新理念现代园林景观应多注重尺度“宜人、亲人”，不能违背自然而行，不能违背人的行为方式。三、结论三、结论 创新理念创新理念尺度合适的景观建筑

12、掩映在绿色植物中尺度合适的景观建筑掩映在绿色植物中三、结论三、结论 创新理念创新理念国外推崇的景观潮流，可持续发展性强，经久不衰国外推崇的景观潮流，可持续发展性强，经久不衰 。三、结论三、结论 创新理念创新理念三、结论三、结论 创新理念创新理念三、结论三、结论 创新理念创新理念三、结论三、结论 创新理念创新理念看完上述诸多案例，看完上述诸多案例，我们应该能更加清晰和深刻地感觉到，我们应该能更加清晰和深刻地感觉到，在当今的经济环境下的景观设计创新，就是要在当今的经济环境下的景观设计创新，就是要 强调景观的使用功能和可参与性，强调景观的使用功能和可参与性，降低成本，尽量以软景、以植物造景为主，降低

13、成本，尽量以软景、以植物造景为主，还要最多的考虑到人性化空间，还要最多的考虑到人性化空间，创造可持续发展的、以创造可持续发展的、以“人人”为本、适宜居住的住区景观。为本、适宜居住的住区景观。 整合：整合：就是把一些零散的东西通过某种方式而彼此衔接，集成，从而实现资源共享和协就是把一些零散的东西通过某种方式而彼此衔接，集成，从而实现资源共享和协同工作同工作, ,最终形成一个有价值、有效率的整体。最终形成一个有价值、有效率的整体。三、结论三、结论 整合力量整合力量其精髓就是将分散的要素组合在一起，其精髓就是将分散的要素组合在一起， 实现价值增值实现价值增值景观设计从三个角度实现整合:1.1.开发的

14、系列工作整合开发的系列工作整合 （运气（运气 起势起势 ） 设计前期现场景观条件的整合工作，为后续设计做好铺垫设计前期现场景观条件的整合工作，为后续设计做好铺垫2.2.景观设计过程中各阶段的整合景观设计过程中各阶段的整合 （练好（练好“内功内功” ” 一招一式）一招一式） 景观设计公司的各工作环节必须做足功夫景观设计公司的各工作环节必须做足功夫3.3.施工现场和后期服务的整合施工现场和后期服务的整合 （运气（运气 收功）收功） 确保设计成果达到期望效果确保设计成果达到期望效果 三、结论三、结论 整合力量整合力量景观设计要始终做为一个线索景观设计要始终做为一个线索把甲方、建筑设计单位和规划设计单

15、位的工作把甲方、建筑设计单位和规划设计单位的工作从景观的角度有机串联起来。从景观的角度有机串联起来。 整合一：整合一：开发的系列工作整合（起势阶段）开发的系列工作整合（起势阶段）1 1、项目自然资源的整合：、项目自然资源的整合：对于自然条件优良的项目，景观设计早于建筑设计先介入项对于自然条件优良的项目，景观设计早于建筑设计先介入项目，形成先有景观后有建筑的格局，颠覆以往在建筑中插入景观的状况，最大限度地保留目，形成先有景观后有建筑的格局，颠覆以往在建筑中插入景观的状况，最大限度地保留原始的自然条件，是真正地在景观中原始的自然条件，是真正地在景观中“种房子种房子”。（万科城、四季花城）。（万科城

16、、四季花城）2 2、项目周边资源的整合：、项目周边资源的整合：当项目缺乏优良的自然条件时，景观设计可以帮其借助周边当项目缺乏优良的自然条件时，景观设计可以帮其借助周边的有利景观资源，合理衔接及过渡，有效提升项目的景观品质。（天骄峰景）的有利景观资源，合理衔接及过渡，有效提升项目的景观品质。（天骄峰景）3 3、项目规划设计的整合：、项目规划设计的整合：规划及建筑设计完成之后，可能会为接下来的景观设计留下规划及建筑设计完成之后，可能会为接下来的景观设计留下难题，要避免这些问题带来的不良影响，应对设计进行优化处理，例如人车分流处理、道难题，要避免这些问题带来的不良影响，应对设计进行优化处理，例如人车

17、分流处理、道路走向处理以及隔噪带的设计，都能够弥补建筑设计对景观造成的不足。（丰泰城）路走向处理以及隔噪带的设计，都能够弥补建筑设计对景观造成的不足。（丰泰城）三、结论三、结论 整合力量整合力量万科城万科城对于自然条件优良的项目，景观设计早于建筑设计先介入项目，形成先有景观后有建筑的格局，颠覆以往在建筑中插入景观的状况，最大限度地保留原始的自然条件，是真正地在景观中“种房子”。三、结论三、结论 整合力量整合力量万科城万科城三、结论三、结论 整合力量整合力量万科四季花城万科四季花城保留原有水塘、山头以及建筑边的大树，让环境更生态自然。三、结论三、结论 整合力量整合力量光大天骄峰景光大天骄峰景当场

18、地条件不如人意的时候，景观设计可以帮其借助周边的有利景观资源，合理衔接及过渡，有效提升项目的景观品质。三、结论三、结论 整合力量整合力量光大光大 天骄峰景天骄峰景三、结论三、结论 整合力量整合力量丰泰城丰泰城规划及建筑设计完成之后，可能会为接下来的景观设计留下难题，要避免这些问题规划及建筑设计完成之后，可能会为接下来的景观设计留下难题，要避免这些问题带来的不良影响，应对设计进行优化处理，例如人车分流处理、道路走向处理以及带来的不良影响，应对设计进行优化处理，例如人车分流处理、道路走向处理以及隔噪带的设计，都能够弥补建筑设计对景观造成的不足。隔噪带的设计，都能够弥补建筑设计对景观造成的不足。三、

19、结论三、结论 整合力量整合力量丰泰城丰泰城三、结论三、结论 整合力量整合力量整合二整合二: :景观设计过程中各阶段的整合（景观设计过程中各阶段的整合（“内功内功”的一招一的一招一式）式）所以，我们通过两大步骤五个节点的控制，来成就一个满意的项目。所以，我们通过两大步骤五个节点的控制，来成就一个满意的项目。第一大步骤：方案设计第一大步骤：方案设计 概念设计概念设计 方案扩初方案扩初 方案成果方案成果第二大步骤：第二大步骤：施工图设计施工图设计 施工图扩初施工图扩初 施工图成果施工图成果一个专业又合格的景观设计公司，除了要有强大的团队外，还要一个专业又合格的景观设计公司，除了要有强大的团队外，还要

20、有对待项目严谨的态度和严格的操作流程。有对待项目严谨的态度和严格的操作流程。三、结论三、结论 整合力量整合力量（接下）三、结论三、结论 整合力量整合力量（接下）方案阶段重点：为项目确定设计理念及整体风格，提供纲领性的指导。三、结论三、结论 整合力量整合力量（接下）施工图扩初设计阶段重点：进一步优化方案设计，确定景观建筑物的外形、体量和色彩，初步确定给排水及电气管线系统的布置，确定苗木的种类及搭配等。三、结论三、结论 整合力量整合力量施工图设计阶段重点：将施工扩初图中的园建细化到最小部件，确定每条电气管线的管径，确定每一棵苗木的规格及数量使图纸成为可实施的最终成果。任何一个优秀的项目都是由一系列

21、优秀的细节所组成的，项目的各个任何一个优秀的项目都是由一系列优秀的细节所组成的，项目的各个阶段环环相扣，缺一不可。阶段环环相扣，缺一不可。三、结论三、结论 整合力量整合力量恒大御景半岛改造前，硬质景观较多，园林建筑体量不科学。恒大御景半岛改造前，硬质景观较多，园林建筑体量不科学。三、结论三、结论 整合力量整合力量恒大御景半岛改造前，风格不统一，造型不协调。恒大御景半岛改造前，风格不统一，造型不协调。三、结论三、结论 整合力量整合力量恒大御景半岛改造后恒大御景半岛改造后三、结论三、结论 整合力量整合力量恒大御景半岛改造后恒大御景半岛改造后三、结论三、结论 整合力量整合力量恒大御景半岛改造后，以植

22、物和水景等软质景观为主，造价大幅降低。恒大御景半岛改造后，以植物和水景等软质景观为主，造价大幅降低。三、结论三、结论 整合力量整合力量整合三：整合三：施工现场和后期服务的整合施工现场和后期服务的整合为确保项目建造达到设计期望的效果，景观设计公司应提供设计监理和跟踪为确保项目建造达到设计期望的效果，景观设计公司应提供设计监理和跟踪服务，并且协调水处理、硬景施工单位、软景施工单位、雕塑施工单位的工服务，并且协调水处理、硬景施工单位、软景施工单位、雕塑施工单位的工作。作。三、结论三、结论 整合力量整合力量现场监理置石现场监理置石三、结论三、结论 整合力量整合力量整合雕塑公司泥稿整合雕塑公司泥稿三、结论三、结论 整合力量整合力量协助业主和施工单位挑选苗木协助业主和施工单位挑选苗木三、结论三、结论 整合力量整合力量协助现场调苗，确保景观效果。协助现场调苗，确保景观效果。三、结论三、结论 整合力量整合力量苗木的储备和苗木的假植工作，是楼盘绿化效果尽快呈现的保证。苗木的储备和苗木的假植工作，是楼盘绿化效果尽快呈现的保证。