业主管理团体法律地位浅论

1、业主管理团体法律地位浅论    关键词:业主 业主大会 业主委员会 法律地位 业主管理团体及其性质 在物业管理中,关于业主管理团体的法律地位众说纷纭。本文旨在以业主大会与业主委员会的关系为视角,以厘清业主管理团体的法律地位。 (一)业主管理团体的内涵 笔者使用业主管理团体一词,乃指包括业主大会和业主委员会的组织。为了了解业主管理团体的构成,必须区别业主、业主大会和业主委员会三个概念。业主即物业所有权人,按其拥有的物业所有权状况,又可分为专有所有权人和共有所有权人;业主大会是指生活在同一建筑物内之全体区分所有权人基于共同关系所构成的团体,通过大会形式进行决

2、策;业主委员会是指由业主通过业主大会选举出来,对区分建筑物之共用部分进行管理的机构,根据国务院物业管理条例规定,业主委员会是业主大会的执行机构。 (二)业主行使物业管理权的法理基础 要了解业主、业主大会和业主委员会三者的关系,必须了解业主行使物业管理权的理论基础。业主物业管理的理论基础来源于建筑物区分所有权。建筑物区分所有权一般分为专有部分所有权和共有部分所有权。在此基础上,有学者认为还存在一个“成员权”,业主团体的成立正是基于共有所有权和成员权而成立的。依照民法原理,该共有所有权属于共有的范畴,共有分为共同共有和按份共有;按照业主依份额占有共有所有权,并依此行使投票权来看,该共有所有权应属于

3、按份共有。因此,业主行使物业管理权的基础正是按份共有,即建筑物的共有所有权。 (三)业主管理团体的法律性质 业主管理团体的法律性质是“社团”。业主管理团体的活动范围有限,对外代表业主与物业管理企业签订合同,对内则管理专项维修及业主公共事务,可以说业主管理团体是一个社区内的自治团体,它不以盈利为目的。由此可见,业主管理团体的法律性质属于非营利的社团。“社团“指具有某些共同特征的人相聚而成的互益组织。无论从组织结构还是从运作模式来看,业主管理团体完全符合社团的构成条件。 总之,从共有原则出发,业主、业主大会和业主委员会三者关系如图1所示。业主为管理物业之便,由业主大会选举业主委员会。其中,业主大会

4、是决策机构,只能定期或临时召开会议,故为非常设机构;为了执行业主大会的决策或履行其管理职能,遂产生常设机构的业主委员会。 业主大会与业主委员会的关系 在探讨业主管理团体的法律地位之前,必须厘清业主大会与业主委员会两者是属于一个整体,还是分属两个独立的个体;其次,它们是否具有法人资格。依照以上两个标准,可将大会和常设的委员会分为四种类型:一元法人、二元法人、一元非法人组织和二元非法人组织(见图2)。 一元法人型指大会与委员会统属在一个法人组织内,如我国的股份有限公司属于一元法人型,内部的股东大会(决策机构)和董事会(常设委员会)无独立资格,隶属于公司法人;二元法人型则大会与委员会各自独立成为法人

5、,如我国的人民代表大会及其常务委员会属于二元法人型,人民代表大会及其常务委员会分别是两个独立的机关法人;一元非法人组织型则指大会和委员会隶属于一个非法人的组织,以该组织为独立主体;二元非法人组织则指大会和委员会分属两个独立的非法人组织。 我国法律规定,业主委员会是业主大会的代表。那么,业主委员会是独立于业主大会还是与业主大会融为一体,依照上述四种类型为标准,两者要么属于一元组织,即以一个法律主体出现;要么属于二元组织,即分别属于独立的法律主体。 (一)业主委员会与业主大会的关系 要确定业主委员会与业主大会是否为“一元”还是“二元”组织,焦点问题在于确定两者之间的关系。业主大会是决策机构,其独立

6、性是比较明确的;至于业主委员会是否独立及其与业主大会关系,各国和地区的立法实践和学说中主要存在法人实体说、执行机构说和代理说三种模式。 第一,法人实体说。该说认为业主委员会是具有独立法人资格的实体,它能以自己的名义实施民事法律行为、参加民事诉讼活动;也有学者认为业主委员会是事业法人,它独立于业主大会。 第二,执行机构说。执行机构说来自于我国立法。国务院2003年9月1日施行的物业管理条例第15条第1款规定:“业主委员会是业主大会的执行机构”;即使2007年8月26日国务院修订的物业管理条例第15条第1款删去该规定,改为“业主委员会执行业主大会的决定事项”,其实只是换了个说法。基于此,业主委员会

7、“执行机构说”成为我国司法实务中的通说,但也有学者认为,此说并不能说明业主委员会的真正法律地位。 第三,代理说。意大利民法典第1129条和1130条规定,管理人是共有人大会聘任的从事共有物管理的第三人,他与共有人大会之间的关系是委托代理关系;又如台湾地区公寓大厦管理条例第35条规定:“管理委员会有当事人能力,管理委员会为原告或被告时,应将诉讼事件要旨速告区分所有权人”。        从法理角度观之,第二、三种观点的实质是“委托代理”关系。即业主大会是委托方,业主委员会是代理方。虽然我国物权法和物业管理条例规定了业

8、主委员会具有某些独立于业主大会的职权,但既然业主大会与业主委员会是“委托代理”的共生关系,那么业主委员会必然依赖业主大会的授权存在。由此笔者认为,应该将业主大会和业主委员会归入一元组织类型,也就是说将业主大会和业主委员会统属于一个法律主体,将业主管理团体或业主委员会作为其代表机构出现。 如果将业主大会和业主委员会隶属于一个独立的业主管理团体;那么,依照图2的划分标准,第二步应确定此业主管理团体是否具有法人资格。 (二)业主管理团体的法律主体地位 世界各地对业主管理团体法律主体地位的规定,大概可以归纳为以下四种模式:第一,具有法人人格的团体模式 (法国、新加坡模式)。此模式不分情形,一律承认业主

9、(即区分所有权人)管理团体享有法人人格。此外,我国香港地区也属此模式。第二,不具有法人人格的团体模式(德国模式)。该模式认为业主管理团体没有权利能力,因而不具有法人人格,权利义务的主体不是业主管理团体自身,而是作为业主管理团体成员的单个业主。第三,附条件之法人的人格模式(折衷模式、日本模式)。此种模式究其实质,是一种附条件的承认业主管理团体为法人的模式,就其与法国法、新加坡法及德国法之比较而言,又是一种折衷主义模式。该模式认为,业主在一定人数以下(日本现行法规定 30 人以下)所构成的管理团体为无权利能力的团体,不具有法人人格;但同时该模式认为,业主人数在达到一定数额并具备一定要件和手续后(日

10、本现行法规定业主须有30人以上,且由业主及表决权各以 3/4 以上的多数的集会决议,决定成立法人、规定名称和办公处所,并在主要办公处所所在地进行登记的),即成为拥有法人资格的“管理团体法人”。第四,判例实务上之法人的人格模式(美国模式)。该模式在传统法律理论及现制上不承认业主管理团体具有法人人格;但在判例实务上,却业已普遍承认业主管理团体之法人人格。 (三)我国业主管理团体的相关问题讨论 我国没有规定业主管理团体具有法人资格,但是我国是否有必要如同香港设立业主立案法团一样,在立法上确认业主管理团体的法人地位以适应目前我国物业管理的要求。笔者认为,是否业主团体定位为法人型管理团体,主要取决于业主

11、管理团体的职能,以及是否由其承担有限责任还是无限责任。 从物权法和物业管理条例的规定来看,业主管理团体着重于服务职能,其管理内容体现在对内和对外的有限范围。首先,业主管理团体对内协调和处理业主、物业使用人之间的关系,对外代表全体业主选聘或者解聘物业服务企业,签订物业服务合同并监督物业服务企业的运作等权能。除此之外,业主管理团体极少与外界发生业务关系,并且上述职能都是非营利性的。其次,业主管理团体应当承担有限责任。因为业主管理团体设立目的是为了管理业主的建筑物所有权,而业主承担的责任仅限于建筑物所有权的价值范围之内。一旦超出此限,业主可以转让、抛弃此建筑物所有权,从而离开业主管理团体。台湾地区公

12、寓大厦管理条例规定,当业主没有缴纳的管理费达到房产价值1%时,业主管理团体可以诉请业主搬离该房产。可见,业主只承担以房产为限度的有限责任。 许多学者认为应该将业主管理团体定位为非法人组织,即最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见第40条规定的“其他组织”。如果是“其他组织”,那么依中国法律规则它一般承担的就是无限责任。如此一来,与业主管理团体的宗旨,即承担有限责任相悖。 总而言之,业主管理团体既少与外界发生营利业务,又仅承担建筑物所有权价值范围内的有限责任,那么我们完全可以把业主管理团体定位于法人性质的团体。 如果将其认定为法人组织,那么它应该属于何种类型的法人。据我国民法

13、规定,法人分为企业法人、机关法人和社团法人等等。从本文关于业主管理团体的理论基础一节,笔者认为业主管理团体属于社团。这个社团应该完全符合我国民法规定的社团法人的条件。因此,笔者建议立法应明确规定:业主管理团体的性质是社会团体法人。民政部门应该接受其法人社团登记,使之具有独立的法人资格。业主管理团体既可以有自己独立的意志,根据自己的意志独立地行使民事权利,独立承担法律后果,又可以具备独立的民事诉讼主体资格。 结论 综上所述,笔者认为应该把业主大会与业主委员会定位为一元法人组织。具体言之,业主管理团体是一个具有法人资格的独立主体,内部机构包括业主大会与业主委员会;同时,因为业主管理团体具有无偿性和

14、服务性的特征,所以将其定位为社团法人,有别于企业法人。 把业主大会与业主委员会划分为一元法人组织,不仅明确其法律性质,而且便于管理,特别是解决现实纠纷中关于业主委员会的诉讼地位的问题。在司法实践中,业主委员会的诉讼地位屡屡发生争议,需要法院部门做出不同的司法答复,才勉强确定其原告、被告的地位,但这只是治标不治本的行为,将来肯定还有意想不到的情况出现。笔者认为,只要确认业主管理团体定性为一元法人组织,以业主管理团体为诉讼主体,业主委员会只是其代表机构,一切权利义务由此社团法人行使和承担,包括诉讼活动也由其以自己名义实施,那么上述诉讼主体争端就可迎刃而解。        参考文献: 1.夏善胜主编.物业管理法.法律出版社,2003 2.姜国