房地产公司管控模式浅析浙江绿城

1、整理整理ppt1二零一一年七月Copyright HNA PROPERTYCopyright HNA HOLDING整理整理ppt2目录目录第一部分：管控第一部分：管控管控模式管控模式房地产的管控模式房地产的管控模式第二部分：绿城集团管控体系简介第二部分：绿城集团管控体系简介 Copyright HNA PROPERTYCopyright HNA HOLDING整理整理ppt3第一部分：管控第一部分：管控n 如何进行有效管控，已成为当前房地产企业必须面对的课题如何进行有效管控，已成为当前房地产企业必须面对的课题Copyright HNA PROPERTYCopyright HNA HOLDIN

2、G整理整理ppt4第一部分：管控第一部分：管控n 管控的概念是什么？管控的概念是什么？ 我们所谓的管控，意指母子公司管控，是为了更好的适应集团我们所谓的管控，意指母子公司管控，是为了更好的适应集团化、跨区域化、多元化的发展，企业集团总部对于下属企业所化、跨区域化、多元化的发展，企业集团总部对于下属企业所采用的管理控制方式。采用的管理控制方式。n 管控管什么？管控管什么？管理的三要素：管理的三要素：3P3PCopyright HNA PROPERTYCopyright HNA HOLDING整理整理ppt5第一部分：管控第一部分：管控n 对管控的理解对管控的理解 管控应是一个以战略和文化为导向，

3、以组织结构为框架，以管管控应是一个以战略和文化为导向，以组织结构为框架，以管理控制系统为核心，以流程和制度为支持以实现组织价值最大理控制系统为核心，以流程和制度为支持以实现组织价值最大化的动态管理系统。化的动态管理系统。流流 程程制制 度度组织组织结构结构管理管理控制控制管理管理支持支持企业战略与企业战略与企业文化企业文化Copyright HNA PROPERTYCopyright HNA HOLDING整理整理ppt6第一部分：管控第一部分：管控-管控模式管控模式n 管控模式：三种类型管控模式：三种类型财务管控财务管控( (管尾）管尾） 分分权权集集权权总部与下属总部与下属公司的关系公司的

4、关系管理目标管理目标总部的总部的核心职能核心职能p 以财务指标进行管理和考以财务指标进行管理和考核，集团无专业管理部门。核，集团无专业管理部门。p 以战略规划进行管理和考以战略规划进行管理和考核，集团有核心专业部门。核，集团有核心专业部门。p 通过集团各业务管理部门通过集团各业务管理部门对下属企业的日常经营运对下属企业的日常经营运作进行管理。作进行管理。p 投资回报；投资回报；p 通过投资业务组合的结构通过投资业务组合的结构优化来追求价值最大化优化来追求价值最大化p 公司业务组合的协调发展；公司业务组合的协调发展；p 投资业务的战略优化与协投资业务的战略优化与协调；调；p 战略协同效应的培育。

5、战略协同效应的培育。p 各子公司经营行为的统一与各子公司经营行为的统一与优化；优化；p 公司整体协调成长；公司整体协调成长；p 对行业成功因素的集中控制对行业成功因素的集中控制与管理。与管理。p 财务控制财务控制p 财务控制财务控制p 战略规划与控制战略规划与控制p 财务控制；财务控制；p 战略规划与控制；战略规划与控制；p 营销营销/ /销售；销售；p 项目策划；项目策划；p 设计开发；设计开发；p 工程管理；工程管理；p 人力资源人力资源战略管控战略管控( (管头和尾）管头和尾） 操作管控操作管控( (管头尾和中间）管头尾和中间） Copyright HNA PROPERTYCopyrig

6、ht HNA HOLDING整理整理ppt7第一部分：管控第一部分：管控-管控模式管控模式n 房地产开发需要经历：国内专业房地产集团几乎都选择了偏操作管控的模式房地产开发需要经历：国内专业房地产集团几乎都选择了偏操作管控的模式n 但从各集团发展的普遍规律来看，发展趋势均逐步向但从各集团发展的普遍规律来看，发展趋势均逐步向“战略管控战略管控”演进。演进。Copyright HNA PROPERTYCopyright HNA HOLDING整理整理ppt8第一部分：管控第一部分：管控-管控模式管控模式房地产的管控房地产的管控n 房地产企业房地产企业从国内大型房地产集团的实践来看，其差异主要体现在从

7、国内大型房地产集团的实践来看，其差异主要体现在“业务运营管理业务运营管理”。Copyright HNA PROPERTYCopyright HNA HOLDING整理整理ppt9第一部分：管控第一部分：管控-管控模式管控模式房地产的管控房地产的管控n 房地产企业管控什么？房地产企业管控什么？通过对房地产行业价值链的特点分析，平衡现状能力与价值链中的价值实现通过对房地产行业价值链的特点分析，平衡现状能力与价值链中的价值实现的关键点，有针对性进行管控的管理方式。的关键点，有针对性进行管控的管理方式。Copyright HNA PROPERTYCopyright HNA HOLDING整理整理ppt

8、10第一部分：管控第一部分：管控-管控模式管控模式房地产的管控房地产的管控n 理想的发展模式理想的发展模式Copyright HNA PROPERTYCopyright HNA HOLDING整理整理ppt11第一部分：管控第一部分：管控-管控模式管控模式房地产的管控房地产的管控n 国内大型地产企业集团管控及组织管理模式一览国内大型地产企业集团管控及组织管理模式一览Copyright HNA PROPERTYCopyright HNA HOLDING整理整理ppt12第一部分：管控第一部分：管控-管控模式管控模式房地产的管控房地产的管控n 行业内优秀企业总部职能部门设置一览行业内优秀企业总部职

9、能部门设置一览Copyright HNA PROPERTYCopyright HNA HOLDING整理整理ppt13目录目录第二部分：绿城集团管控模式体系简介第二部分：绿城集团管控模式体系简介 （组织结构、管理控制、管理支持）（组织结构、管理控制、管理支持） Copyright HNA PROPERTYCopyright HNA HOLDING整理整理ppt14第二部分：绿城集团管控模式体系简介第二部分：绿城集团管控模式体系简介n 组织结构组织结构 目前，绿城旗下已拥有四家集团成员企业，共同承担为广大城市居民提目前，绿城旗下已拥有四家集团成员企业，共同承担为广大城市居民提供优质房产品和优秀服

10、务的使命。供优质房产品和优秀服务的使命。 绿城中国控股有限公司（绿城房地产集团有限公司）绿城中国控股有限公司（绿城房地产集团有限公司） 绿城房产建设管理有限公司绿城房产建设管理有限公司 绿城置业发展有限公司绿城置业发展有限公司 绿城控股集团有限公司绿城控股集团有限公司 绿城控股集团有限公司，下辖十一家公司共同为房地产主业提供支撑。绿城控股集团有限公司，下辖十一家公司共同为房地产主业提供支撑。绿城物业管理公司（国家一级资质）绿城物业管理公司（国家一级资质） 绿城教育公司绿城教育公司绿城建筑设计公司（国家甲级资质）绿城建筑设计公司（国家甲级资质） 绿城足球公司绿城足球公司绿城东方建筑设计公司（国家

11、甲级资质）绿城东方建筑设计公司（国家甲级资质） 绿城医院绿城医院绿城酒店管理公司绿城酒店管理公司 绿城健康管理公司绿城健康管理公司绿城传媒公司绿城传媒公司 绿城颐乐教育投资公司绿城颐乐教育投资公司 Copyright HNA PROPERTYCopyright HNA HOLDING整理整理ppt15第二部分：绿城集团管控模式体系简介第二部分：绿城集团管控模式体系简介n 组织结构组织结构综合管理部综合管理部本体建设部本体建设部营运管理部营运管理部法律事务部法律事务部客户服务部客户服务部规划设计部规划设计部总工程师办公室总工程师办公室精装修管理部精装修管理部工程成本管理部工程成本管理部材料设备部

12、材料设备部营销策划部营销策划部资金管理中心资金管理中心财务管理部财务管理部审计部审计部董事会董事会/ /董事长董事长总总 经经 理理 副总经理副总经理片区分管执行总经理片区分管执行总经理片区管理团队片区管理团队 投资者关系部投资者关系部市场研究部市场研究部各项目公司各项目公司 一级一级二级二级三级三级Copyright HNA PROPERTYCopyright HNA HOLDING整理整理ppt16第二部分：绿城集团管控模式体系简介第二部分：绿城集团管控模式体系简介n 组织结构组织结构: :三级管理的职能分工三级管理的职能分工管理协同管理协同资源调配资源调配面对顾客的营销策划及售后服务面对

13、顾客的营销策划及售后服务销售服务销售服务产品营造过程的质量、成本与进度把控产品营造过程的质量、成本与进度把控产品营造产品营造遵循集团及片区的战略规划和工作计划；依据集团遵循集团及片区的战略规划和工作计划；依据集团制定的一系列规章制度进行经营和管理活动制定的一系列规章制度进行经营和管理活动经营管理经营管理生产经营生产经营中心中心项目公司项目公司发挥经营协调和管理协同的作用，降低沟通与决策发挥经营协调和管理协同的作用，降低沟通与决策成本，实现各类资源的整合和利用成本，实现各类资源的整合和利用决策支撑决策支撑专业管控专业管控片区片区推行企业文化和品牌战略；推行企业文化和品牌战略；制定规章制度，并监督

14、项目公司的执行制定规章制度，并监督项目公司的执行文化、品牌文化、品牌与制度监控与制度监控产品创新和研究，推进产品标准化；产品创新和研究，推进产品标准化；设计资源整合，品质监督及效果把控；设计资源整合，品质监督及效果把控；产品管控产品管控编制集团整体人力资源规划及相关制度；控制项目编制集团整体人力资源规划及相关制度；控制项目公司中高层管理人员的选聘、考核；培训指导公司中高层管理人员的选聘、考核；培训指导人力资源管理人力资源管理主责集团的财务预算及资金管理；对项目公司进行主责集团的财务预算及资金管理；对项目公司进行财务分析和成本监控；投、融资管理财务分析和成本监控；投、融资管理财务控制财务控制制定

15、集团整体发展规划，负责项目拓展；制定集团整体发展规划，负责项目拓展；对项目公司进行战略指引，并监督其执行对项目公司进行战略指引，并监督其执行战略管理战略管理战略决策战略决策资源配置资源配置风险控制风险控制集团总部集团总部职能要点职能要点主要职能主要职能管理定位管理定位组织层次组织层次Copyright HNA PROPERTYCopyright HNA HOLDING整理整理ppt17第二部分：绿城集团管控模式体系简介第二部分：绿城集团管控模式体系简介n 组织结构组织结构: :职能部门专业公司化运营职能部门专业公司化运营 在集团发展战略指引下，各专业公司全面推进公司化独立运营。在集团发展战略指

16、引下，各专业公司全面推进公司化独立运营。n 营销公司：已实现独立核算、公司化运营；营销公司：已实现独立核算、公司化运营；n 装饰公司：完成了公司化组织架构和运营模式，并开展自营业务装饰公司：完成了公司化组织架构和运营模式，并开展自营业务n 规划设计管理公司、景观咨询公司、造价咨询公司：基本完成组织架构和运规划设计管理公司、景观咨询公司、造价咨询公司：基本完成组织架构和运营模式，公司化独立运营尚在完善中；营模式，公司化独立运营尚在完善中；n 材料设备公司：由传统采购模式向电子商务战略采购模式转变，并向公司化材料设备公司：由传统采购模式向电子商务战略采购模式转变，并向公司化独立运营方向发展。独立运

17、营方向发展。Copyright HNA PROPERTYCopyright HNA HOLDING整理整理ppt18第二部分：绿城集团管控模式体系简介第二部分：绿城集团管控模式体系简介n 管理控制管理控制: :房地产开放的总控计划房地产开放的总控计划 Copyright HNA PROPERTYCopyright HNA HOLDING整理整理ppt19集团集团项目总体开发计划项目总体开发计划管控管控1212个节点个节点论证论证设计设计项目营造项目营造签订土地签订土地出让合同出让合同规划方规划方案设计案设计完成完成扩初扩初完成完成施工图施工图完成完成主体主体结顶结顶0.0.0000项目交项目交

18、付付土地土地证取证取得得片区片区/ /项目把控（项目把控（1212个）个）设计管理公司把控（设计管理公司把控（3 3个）个）集团监控集团监控/ /考核（考核（4 4个）个）交付交付施工证施工证施工施工证证开开工工预预售售证证开开盘盘第二部分：绿城集团管控模式体系简介第二部分：绿城集团管控模式体系简介n 管理控制管理控制: :进度控制进度控制 Copyright HNA PROPERTYCopyright HNA HOLDING整理整理ppt20集团集团项目总体开发计划项目总体开发计划管控管控1212个节点个节点论证论证设计设计项目营造项目营造签订土地签订土地出让合同出让合同规划方规划方案设计案

19、设计完成完成扩初扩初完成完成施工图施工图完成完成主体主体结顶结顶0.0.0000项目交项目交付付土地土地证取证取得得片区片区/ /项目把控（项目把控（1212个）个）设计管理公司把控（设计管理公司把控（3 3个）个）集团监控集团监控/ /考核（考核（4 4个）个）交付交付施工证施工证施工施工证证开开工工预预售售证证开开盘盘管控节点设置：管控节点设置： 规划设计公司规划设计公司主要监控规划主要监控规划设计方案、扩初、施工图设计方案、扩初、施工图3 3个节点；个节点； 集团集团主要监控施工许可证、主要监控施工许可证、开工、预售许可证、交付开工、预售许可证、交付4 4个节点；个节点； 片区片区以以项

20、目总体开发计划项目总体开发计划为核心进行管控，主要涵盖为核心进行管控，主要涵盖1212个节点，各片区按照自个节点，各片区按照自身管控需求制定进度管控工身管控需求制定进度管控工具及节点；具及节点； 项目公司项目公司细化各项进度计划。细化各项进度计划。第二部分：绿城集团管控模式体系简介第二部分：绿城集团管控模式体系简介n 管理控制管理控制: :进度控制进度控制 Copyright HNA PROPERTYCopyright HNA HOLDING整理整理ppt21第二部分：绿城集团管控模式体系简介第二部分：绿城集团管控模式体系简介n 管理控制管理控制: :项目考核项目考核需要解决的关键问题需要解决

21、的关键问题 以项目经营计划为导向、保证项目按计划有序完成以客观指标为基础、有效识别项目的真实绩效对项目公司对项目公司的绩效考核的绩效考核把经营目标转化为详尽的，可测量的关键标准Copyright HNA PROPERTYCopyright HNA HOLDING整理整理ppt222010年度经营计划2011年度经营计划2012年度经营计划2013年度经营计划年年主要流程步骤主要流程步骤季度季度项目前期201041 2 3 4200920111 2 3 420121 2 3 420131 2 3 4工程建设项目销售项目融资一、实行计划考核必须严肃计划的准确性和确定性。 在项目规划通过后有经过审批

22、的项目整体开发计划（含年度经营计划）三、项目经营计划因设计、前期或市场因素做重大调整而引起的各项变更 须报集团公司绩效考核委员会审批，并以审批后的计划作为考核标准。二、计划考核以经过批复的项目整体开发计划和年度经营计划为标尺。二、计划考核以经过批复的项目整体开发计划和年度经营计划为标尺。项目整体开发计划项目整体开发计划同意同意第二部分：绿城集团管控模式体系简介第二部分：绿城集团管控模式体系简介n 管理控制管理控制: :项目考核项目考核以项目经营计划为标尺，保证项目按计划有序完成以项目经营计划为标尺，保证项目按计划有序完成 Copyright HNA PROPERTYCopyright HNA

23、HOLDING整理整理ppt23第二部分：绿城集团管控模式体系简介第二部分：绿城集团管控模式体系简介n 管理控制管理控制: :项目考核项目考核经营计划指标（经营计划指标（70%70%）和运营管理指标（）和运营管理指标（30%30%） 注：考核指标缺项权重调整原则：如项目无上述某项考评指标，则该项考评指标权重按照其余指标的权重比例分配至其余考评指标中。 Copyright HNA PROPERTYCopyright HNA HOLDING整理整理ppt24第二部分：绿城集团管控模式体系简介第二部分：绿城集团管控模式体系简介n 管理支持：绿城集团的核心竞争力管理支持：绿城集团的核心竞争力Copyr

24、ight HNA PROPERTYCopyright HNA HOLDING整理整理ppt25第二部分：绿城集团管控模式体系简介第二部分：绿城集团管控模式体系简介n 管理支持：制度体系管理支持：制度体系Copyright HNA PROPERTYCopyright HNA HOLDING整理整理ppt26第二部分：绿城集团管控模式体系简介第二部分：绿城集团管控模式体系简介n 管理支持：品质把控和资源整合能力管理支持：品质把控和资源整合能力n 三大技术标准三大技术标准 绿城精品工程认定标准、标准工程部标准、先进工艺工法技术标准绿城精品工程认定标准、标准工程部标准、先进工艺工法技术标准n 两条产品

25、质量管控线两条产品质量管控线 工程管理质量管控线、工程督导质量管控线。工程管理质量管控线、工程督导质量管控线。 绿城已整合优秀专业力量，组建设计、景观、装饰、采购、成本等多家绿城已整合优秀专业力量，组建设计、景观、装饰、采购、成本等多家专业公司，统筹浙江绿城建筑设计有限公司、浙江绿城东方建筑设计有限公专业公司，统筹浙江绿城建筑设计有限公司、浙江绿城东方建筑设计有限公司两家甲级设计院和国际国内各优秀专业公司，放大专业管控效应。司两家甲级设计院和国际国内各优秀专业公司，放大专业管控效应。工程质量管理线负责日常工程品质评审、把关、检查、管控；工程质量督导线则赋予独立的工程质量督导权，有序开展所有在建

26、工程的品质督查。Copyright HNA PROPERTYCopyright HNA HOLDING整理整理ppt27第二部分：绿城集团管控模式体系简介第二部分：绿城集团管控模式体系简介n 管理支持：产品研发及复制能力管理支持：产品研发及复制能力 多年来，绿城始终坚定不移地走品质之路，始终保持强劲的产品研发能力：多年来，绿城始终坚定不移地走品质之路，始终保持强劲的产品研发能力： 别墅已完成三代别墅的演变和升华，并向第四代探索；别墅已完成三代别墅的演变和升华，并向第四代探索； 多层公寓已完成第二代研发；高层公寓已全面升级；多层公寓已完成第二代研发；高层公寓已全面升级； 五星级酒店、城市综合体、

27、大型社区等高精尖产品开发营造全面展开。五星级酒店、城市综合体、大型社区等高精尖产品开发营造全面展开。 17 17年来，绿城开发的项目，都已成为或即将成为每个城市的标志性建筑。年来，绿城开发的项目，都已成为或即将成为每个城市的标志性建筑。 每个产品系列及专业系统形成复制标准。每个产品系列及专业系统形成复制标准。别墅别墅多层公寓多层公寓高层公寓高层公寓大型社区大型社区城市综合体城市综合体度假公寓度假公寓商用物业商用物业Copyright HNA PROPERTYCopyright HNA HOLDING整理整理ppt28第二部分：绿城集团管控模式体系简介第二部分：绿城集团管控模式体系简介n 管理支

28、持：园区服务体系管理支持：园区服务体系 绿城首创的园区生活服务体系，是把健康、教育、生活等方面合而为一绿城首创的园区生活服务体系，是把健康、教育、生活等方面合而为一的园区服务产品提供给客户，在满足客户身心愉悦需求的同时，真正实现行的园区服务产品提供给客户，在满足客户身心愉悦需求的同时，真正实现行业价值、房产价值以及企业的社会责任。业价值、房产价值以及企业的社会责任。绿城园区生活服务体系三大服务系统绿城园区生活服务体系三大服务系统健康服务系统健康服务系统健健康康保保健健类类服服务务社社区区门门诊诊应应急急服服务务医医疗疗绿绿色色通通道道服服务务文化教育文化教育服务系统服务系统社区社区老年老年文化文化教育教育服务服务系统系统社区社区儿童儿童文化文化教育教育服务服务系统系统生活服务系统生活服务系统社社区区饮饮食食服服务务社社区区运运动动服服务务社社区区休休闲闲娱娱乐乐服服务务社社区区居居家家购购物物服服务务社社区区出出行行服服务务社社区区管管家家服服务务社社区区商商务务社社区区论论坛坛Copyright HNA PROP