江西师范大学城市土地利用理论与实践思考地的题目详解

1、城市土地利用的理论与实践思考题20151、何谓土地报酬递减理论？掌握该理论需注意的问题？土地报酬递减理论：是指在技术不变、其它要素不变的前提下，对相同面积的土 地不断追加某种要素的投人所带来的报酬的增量（边际报酬）迟早会出现下降。 注意问题：这里的土地报酬，可以理解为土地产品的产量或为通过土地所获得的 收益，体现了土地的生产力收益能力。为了考察劳动与土地等要素组合对土地报 酬的影响，我们还需要考虑平均报酬及边际报酬的变动趋势和规律。总报酬，即总产量或总收益；平均报酬：总报酬除以某种要素的投入量；以劳动为例，边际 报酬，即对同一块土地不断追加某种要素的投入， 最后一单位追加要素所带来的 总报酬的

2、增量，它是生产函数关于劳动上的一阶偏导数。边际报酬体现了土地的 边际生产力。通过土地报酬递减规律我们可以确定土地利用的最佳集约度和最佳 规模。2、边际报酬变化与总报酬、平均报酬变化的关系，土地报酬三阶段分析（1）边际报酬变化和总报酬变化的关系：从几何上说，边际报酬等于总报酬曲 线在各点切线的斜率（导数的几何意义），边际报酬最大的点对应总报酬曲线的点 为拐点转向点边际报酬为零，此时总报酬最大。（2）边际报酬变化与平均报酬变化的关系：当边际报酬大于平均报酬时，平均 报酬具有上升趋势；当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降；当两者相 等时，平均报酬最高。（3）土地报酬三阶段分析在第一阶段，平均报

3、酬处于递增状态，从而增加劳动投入能带来总报酬更大 比例的增长，因此在这个阶段停止投入是不合理的，继续劳动投人将使得劳动一 土地一资本等生产要素组合的生产效率得到进一步提高。第二阶段：平均报酬等于边际报酬之后到边际报酬等于零之前为第二阶段。在通常情况下，选择在第二阶段组织生产是合理的，但具体选择多少变动要素（比 如劳动力），还要取决于产品价格（或单位收益能力）和投入要素价格。第三阶段：边际报酬为零，总报酬达到最大之后为第三阶段。在此阶段，投入劳动力的边际报酬和生产弹性均为负数， 而且平均报酬继续递减，总报酬也趋 于下降。因此在这一阶段继续投入是不合理的。3、城市土地集约利用的内涵，提高城市土地集

4、约利用程度的途径内涵为：在合理布局、优化用地结构和可持续发展的前提下， 通过增加存量土地 投入、改善经营管理等途径，充分发挥土地潜力，提高建成区土地的使用效率和 利用效率，使土地的经济效益、社会效益和生态效益相互协调统一， 兼顾当前利 益和长远目标，促进城市土地利用结构优化和功能不断提升。途径：（1）建立协调发展的城市体系。城市体系是由不同等级的城市所组成，因 此，应当按照城市体系的发展规律，大、中、小城市共同协调发展，缺了哪一个 层次都不能发挥整体效果。（2）加强土地管理，合理控制城市用地的外延扩张。粗放型的经济增长方 式造成城市用地的迅速外延扩张， 浪费和闲置了宝贵的土地资源，因此，应该采

5、 取措施，适当控制城市发展规模，严把城市升级关，减少城市建设对耕地的占用。（3）严格土地规划，控制新增建设用地数量。对土地利用总体规划、城市 总体规划修改要严格管理。在各种总体规划确定的建设用地范围外，不得新增建 设用地。对清理后拟保留的开发区，必须依据有关规划，按照布局集中、用地集 约和产业集聚的原则严格审核。（4）进行土地整理，调整用地结构，提高土地利用率。城市化的迅速发展给土 地的压力越来越大，在现有建设用地的基础上，只有整理土地、优化土地利用结 构，才能进一步满足城市对建设用地的需要。（5）强化对土地执法行为的监管。建立公开的土地违法立案标准； 对有案不查、 执法不严的，有关部门要责令

6、其作出行政处罚决定或直接给予行政处罚， 坚决纠 正违法用地。对违法用地及其建筑物和其他设施， 应当依法予以拆除。通过不断 完善土地执法监察体制，更好地监督和规范土地执法行为。4、城市土地集约利用的动力机制（1）聚集效应机制。随着城市某单一地块上投入的规模化 ，内部规模效益不断增 加，土地收益也就不断增加，土地价格就会越高，对特定地块产业用途的选择要求 也相应提高，即城市单一地块的规模经济直接导致土地投入以及投入产出比增大 城市土地集约利用强度增大。另外相互关联类产业通常会自然而然地聚集在一起 形成城市特定地域内或功能区域内的产业聚集综合体 ，形成了城市区域的土地集 约利用。（2）要素替代机制。

7、当城市土地价格较高时，其他要素的价格就相对较低，此时其他要素的投入对土地就有较高的替代率，即土地投入将减少，而非土地投入将增加。所以，随着城市土地价格的升高，市场经济主体会用其他非土地投入来替代土 地的投入,从而减少城市土地的使用量，提高城市土地集约利用程度。（3）市场驱动机制。在市场经济条件下，市场对资源和要素的配置起着决定性 的作用，其实质就是让价值规律、竞争和供求规律等经济规律来决定资源在市场 中的配置。土地作为一种基础的的、有限的、不可再生的市场要素，在市场机制 逐利性的驱动下，自然会被最大程度的集约利用，从而获得最大的收益。（4）政府导向与激励机制。由于外部性、信息不对称以及自然垄断

8、等因素的存 在使得城市土地市场发生失灵，其配置的决定性作用会受到阻碍。这些土地市场 失灵的现象仅仅依靠土地市场机制自身是无法解决的，政府导向与激励机制可以 弥补市场机制的不足，达到城市土地的集约利用的目的。5、根据集约要素的特征划分城市土地集约利用类型按照集约要素的构成不同，城市土地集约利用分为资金密集型、劳动密集型和技 术密集型。（1）资金密集型。通过对城市某块土地大量投入资金， 以此实现土地集约利用， 最终获得土地收益。这种土地集约利用投资量大、容纳劳动力较少、资金周转较 慢、投资效果也慢。在这种土地集约利用上通常发展的是资金密集型产业，通常有钢铁业、 般电子与通信设备制造业、运输设备制造

9、业、石油化工、重型机械工业、电力工业等。（2）技术密集型。在土地投要素中，对技术和智力要素的投入大大超过对其他生产要素的而投入，以此实现土地集约利用，最终获得土地收益。这种土地集约利用的技术要求高，主花从事相关研发的工作、容纳劳动力较少，主要是研发人员，如科学家、工程师等、因技术研发的不确定性，技术投入效果慢，高收益与高风 险并存；此外还要求良好的技术基础积累，因此这种土地集约具有历史继承性。 在这种土地集约利用上通常发展的是技术密集型产业，如微电子与信息产品制造 业、航空航天工业、原子能工业、现代制药工业、新材料工业等。（3）劳动力密集型。在土地集约利用中，劳动力是其首要考虑的因素，通过大

10、量廉价劳动力的投入，可以获得最佳土地利用效益。此类土地集约利用过程中， 需要大量廉价的劳动力的投入，而对技术和资金的依赖程度低，因此一般发展的 劳动力密集型产业，如纺织、服装、玩具、皮革、家具等制造业。这种土地集约 利用投入见效快，门槛低，能够解决大量人口的就业问题，是土地集约利用初始 阶段的良好选择。6、城市土地集约利用的影响因素及评价指标体系影响因素：（1）土地用途。土地用途的多样性使得城市中的某一块土地可以有不同的用途， 但只有一种用途是最佳的，并且由于数量的有限性，不同用途的土地分配此消彼 长，这时就要利用地价杠杆，按照城市规划最佳利用原则合理利用土地， 在自由 价格机制下，不同用途之

11、间的相互竞争导致土地流向土地利用能力最高的用途。（2）自然地理条件。自然地理条件是影响土地集约利用水平的关键因素，城市 的产生和发展都依赖于一定的自然地理条件，水资源、气候、地质条件、土地资 源状况和地形地貌都等会对城市土地的集约利用水平产生重要的影响。（3）城市规模。根据有关研究表明：城市规模越大则用地越集约。 一般情况下， 城市随着人口、经济和文化等要素的不断集聚，规模将进一步扩大，而扩大后的 城市规模再促使集聚经济效益更加突出，土地集约利用能力也进一步增强，城市 对各要素的吸引力再集聚更多的城市发展要素，如此不断循环。因此，随着城市 规模的不断扩大和要素集聚的持续进行，城市土地将得到更加

12、充分和集约的利用。当然，城市规模与城市发展要素的集聚受制于外部不经济性，城市规模也存在一个适度问题。（4）产业结构。随着经济的发展，产业结构由第一产业为主到第二产业为主，最终发展到以第三产业为主。随着产业升级，主导产业的生产部门在资本、技术、 信息等方面的优势能够不断地提升生产效率，导致对技术和智力要素依赖大大超 过对其他生产要素依赖的技术密集型产业得到迅速的发展，而技术密集型产业对 土地的需求相对较少，产值高，因此，技术密集型产业发达的地区土地集约利用水平也相应较高。（5）科技发展水平。对土地的投入往往受到技术水平的限制， 随着科技的进步， 在非农用途的场合，建筑技术的变迁和新建筑材料的使用

13、，会突破原有的限制， 在相同面积土地上的资本投入将增加，从而提高土地利用的集约度。指标评价体系：可以从从土地投入强度、土地利用程度、土地利用效率三个角度进行构建城市土 地利用集约评价指标体系，以综合反映城市土地利用集约程度。（1）土地投入强度。该类评价指标主要考察城市土地利用过程中资本、技术、劳动等非土地生产要素的直接性投入强度。从指标可量化的角度出发，具体设置 了资本投入、技术投入、劳动投入三项考察内容，以地均固定资产投资、单位面 积用地从业人数、地均R&D经费等指标来评价。另外，因城市基础上设施的重 要性，将城市基础设施投入单独作为一项考察内容，选取水、电、气等普及率、 人均道路面

14、积、公共设施完备度、交通便捷度等指标。（2）土地利用程度。从城市土地利用过程中的水平广度和空间强度两个方面进 行考察，具体选取人均建设用地、建筑密度、商业聚集度等指标来衡量土地平面 利用情况；以容积率等指标来衡量土地空间利用程度。（3）土地利用效率。城市土地利用效率分两个层次体现，即反映土地整体配置水平的结构效率和体现土地个体使用水平的产出效率。前者通过各类用地比例等侧重体现用地结构和工业用地比例等侧重反映用地空间布局的指标来衡量。后者主要结合土地利用类型从社会、经济、生态环境三个方面综合考察。具体从两个 方面选取：一是土地作为其他产业经营的社会、经济、生态环境效益指标，如：地均第二、三产业

15、GDP、地均工业总产值、地均营业额、工业废水排放达标率 等；二是土地直接开发的社会、经济、生态环境效益指标，如：住宅地价实现水平、建成区绿地覆盖率、住宅区群众生活满意度等。7、RS和GIS在土地集约利用评价中的应用目前,在我国城镇建设用地逐渐增大的情况下,大范围运用RS与GIS技术对城 镇建设用的动态变化地进行监测、评价等相关工作是RS与GIS的重要应用方面, 这是运用RS与GIS进行土地集约利用研究的基础条件。 RS- GIS技术已成为 土地利用动态变化过程定量化研究的主要手段 ，并在实际中得到了广泛应用，取得了较好的效果。很多研究以遥感影像为原始数据 ，应用GIS提供的空间分析 功能，通过

16、两者的结合，对土地利用的空间分布进行了定量的描述和分析 ，实现 了快速动态地了解和掌握土地资源的变化情况。在对土地集约利用的研究中，由于城市土地集约利用评价技术及应用涉及因子多、数据量大，并且评价单元具 有空间属性和非空间属性，使得常规的工作方法效率低下，难以保证结果准确， 目前还主要以定性研究为主，定量的研究刚刚起步。随着 GIS技术和大型数据 库技术的发展，一些学者建立了基于 GIS和C/S技术的城市土地集约利用评价 信息系统，并在南京、苏州等城市应用。河北省利用遥感技术进行城镇土地集约利用潜力评价技术方法研究通过理论探索与试点研究相结合的方法，对石家庄城市土地集约利用水平进行了评价。在工

17、作中，采用遥感信息提取技术，快速准确地提取了城市土地集约利用评价信息，并首次将人工神经网络方法应 用其中，提出了基于“ 3S”技术的城市土地集约利用评价的技术路线、 方法，并 取得了良好的效果。8、按城市土地集约利用潜力的内涵可以如何进行潜力分类？根据其内涵，可将其分为三个层次，第一分为面积潜力与经济潜力；第二层次分 为水平空间潜力和垂直空间潜力。（1）面积潜力是指通过闲置土地的回收、增加建筑密度、进行地上与地下开发等手段增加的土地面积或建筑面积。 按其空间分布特征，又可分为水平空间面积 潜力与垂直空间面积潜力。水平空间面积潜力：闲置土地面积潜力。指对未经 原批准用地的人民政府同意，超过2年未

18、动工开发建设的土地可由地方政府无偿 回收，从而达到对闲置土地进行挖潜的目的。 建筑密度面积潜力。它是指现状 建筑密度与集约建筑密度之差乘以土地面积得到的结果。垂直空间面积潜力：指土地集约容积率和现状容积率之差与现状土地面积的乘积，垂直空间面积潜力包括地上开发面积潜力和地下空间开发面积潜力，地下空间开发是指修建地下广 场、地铁交通、地下商场等。（2）经济潜力是指在不增加土地面积与建筑面积总量的前提下，通过调整用地 比例结构与布局结构、提高单位面积土地的投入强度等手段来增加单位面积土地 的产出与效益。按其空间分布特征可分为水平空间经济潜力与垂直空间经济潜 力：水平空间经济潜力。水平空间经济潜力又可

19、分为水平布局经济潜力和用地比例经济潜力两种：一是水平布局经济潜力，指在城市用地范围内不改变各种用 地比例，只通过调整各用地水平空间布局结构， 所取得的经济潜力。二是用地比 例经济潜力，即通过适当降低第二产业的用地比例，提高第三产业的用地比例， 达到提高整个用地产出的经济潜力。 垂直空间经济潜力。垂直空间经济潜力理 论上也可分为两种：一是垂直布局经济潜力，即通过将商业、住宅、办公等用地 合理地分配到不同楼层所取得的经济潜力。二是投资强度经济潜力。在建设用地总量、建设用地范围内各种类型的用地比例、用地布局 (水平、垂直布局)、建筑 容积率均已确定的情况下，通过加大单位面积土地上的投资强度而获得更多

20、的产 出效益潜力，称之为“投资强度潜力”。9、城市土地集约利用与城市化、经济发展的关系城市土地集约利用与城市化的关系：(1) 城市规模扩展与城市土地集约利用。城市用地规模一方面和经济社会发展水 平有关，另一方面受集约化程度的影响。在城市化初期或前期，城市往往是以外延 式扩展为主，随着城市扩展到一定程度，城市扩展的阻力加大，就必须走集约和 节约利用土地的道路，这一阶段土地集约化利用相对于城市化才上升到主导地位 , 城市就变成以内涵集约利用为主的发展模式，城市外延扩展居于次要地位。(2) 城市可持续发展与城市土地集约利用。城市土地是城市可持续发展的物质基 础。一个城市要实现可持续发展 ，需要具备持

21、续发展的经济、适宜的人口密度、 良好的居住环境、充足的水资源和适宜的生活氛围等，而这些要素实现的物质基 础就是城市土地的可持续利用。通过城市土地的集约利用使得各种要素得到相应 匹配，以实现城市土地利用由粗放利用向集约利用转变。城市土地集约利用与经济发展的关系：(1) 城市土地集约利用对经济发展产生促进或制约作用。作为城市经济要素的土 地数量极为有限，城市土地的配置效率直接影响城市的经济效益， 在城市合理用 地布局、优化用地结构、增加单位土地的投入将会推动城市经济效益的提高。如 果城市土地没有集约用地，或者城市规模盲目平面扩张，城市经济增长将会因为 城市土地供给量有限而停滞不前。(2) (2)城

22、市土地利用结构直接影响城市经济发展。 优化、合理、科学的城市土地 利用结构将强化城市功能，完善的城市功能结构，增加城市的辐射力和吸引力， 降低城市运行的商务成本和布局成本，推动城市产业结构的升级、转型。在城市 土地利用的规划中，全局考虑城市整体空间，合理布局，改善城市土地利用结构， 使之符合城市经济发展的要求。（3）城市土地集约利用推动城市形成聚集效益。城市土地的集约利用可以使城市 土地相对供给量增加，让更多企业的愿望得以实现。城市聚集的企业单位数量越 多，城市信息成本和运输成本下降的更多， 企业可以享受生产性基础设施产生的 优势及低成本聚集生产要素。10、特征价格理论的主要思想（1）商品的异

23、质性。商品的异质性为每种商品提供了有别于其他同类商品的特 质。特征价格理论认为，产品的需求并不是基于产品本身， 而是因为产品所内含 的特征。市场主体购买这些物品和使用他们作为一种“投入”，把他们转化为效 用，效用水平的高低依赖于物品所包含的各种特征的数量。（2）市场的隐含性.市场主体购买商品所产生效用，实际上是商品各个特征所包 含效用的集合，商品某个特征越多，其效用就越大。商品的每一个特征对应着一 个价格，但是这个价格无法用市场价格来衡量， 它对应的是该特征的效用。每个 特征对应的价格就是特征价格，又因为其无法在市场上观测到，并总是包含在商 品总的价格中，故也称其为隐含价格。对于商品而言，它的

24、价格就是其特征价格（隐含价格）之和。（3）市场均衡性。在给定的价格下，消费者达到其效用最大化，商品出清，也 就是说给定的价格向量使商品市场的参与者正好得到其愿意持存的商品效用价值数量，即实现消费者和供给者的双方均衡。该理论以消费者效用最大化和生产 者利润最大化作为目标，从理论上分析了在市场完全竞争的条件下， 异质产品市 场的短期均衡和长期均衡中，有一组完全潜在的价格引导消费者和生产者在特有 的空间中做出地区性的决策。11、运用特征价格理论如何认识城市土地价格及其影响因素特征价格理论认为，城市土地一种异质商品，产品本身具有的一系列特征是效用产 生的源泉，不同特征结合在一起形成影响消费者总效用的特

25、征包。据此，我们可 以认为城市土地由众多不同的特征组成，而城市土地价格是由所有特征带给人们 的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同， 使得城市土地的价格产生差 异。虽然城市土地的交易价格在市场上是可观察的，但是城市土地特征对应着隐 含价格,每个特征对应一个隐含市场，整个城市土地市场可被理解为由多个特征 的隐含市场构成。影响因素：（1）社会因素。人口状况.社会因素中，最主要的是人口状况，人口增加，该地区 的土地需求也会增大；土地需求量增大，土地价格就会上涨。社会状况。社会状 况包括政治安定和社会治安状况一般来说,政治安定，政权稳固，土地就值钱，价格 就上扬;社会动荡，民不聊生，必然是土地荒

26、废，价格低落；如果社会治安状况不好， 地产所在地区偷盗抢劫等社会犯罪现象经常发生，则地价也同样下跌。经济因素。产业发展状况。经济发展，产业兴隆，则用地增加；经济萎缩，产业 衰退，则用地减少。物价变动状况。物价变动引起货币价值变动，从而波及土地价格，尤其是消费品物价变动会影响生活费用，导致住宅用地需求状况的变化。 工资和就业状况。职工工资收人高，社会就业率高，人均收人增加，生活水平提高, 地产需求量就加大，土地价格则上扬；相反，土地价格则下跌（3）行政因素。土地制度的影响.土地制度对土地价格影响最大。我国传统土 地制度，严禁买卖出租土地或者以其他形式非法转让土地，从而使地租、地价根本 不复存.改

27、革土地使用制度以来，科学合理的土地制度和政策，极大地刺激了土地 使用者和投资者的积极性，促进和带动了土地价格的上涨。土地法规的影响。 有关土地利用的法规很多，主要有土地法、建筑法和城市规划法等，基于这些法规 之上的土地利用构想和利用管制，对土地价格的影响也非常之大。12、如何构建城市地价的特征价格模型首先，将城市土地价格分解，以显现出其各项特征的隐含价格。其次，在城 市土地的特征不变的情况下，将城市土地价格变动中的特征因素分解， 从价格的 总变动中逐项剔除特征变动的影响，剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变 动。其主要内容为特征变量的确定和函数函数形式的选择。特征价格模型的实质 是从产品的异质

28、性出发，把产品价格分解为特征价格，并通过市场交易数据估计 出产品特征的隐含价格。构建城市土地价格的特征价格模型，首先要识别影响城 市土地使用功能和效用从而决定城市土地价格的各种特征因素，即特征变量的确定。根据已有的研究，可以把城市土地的特征因素分为社会特征、 经济特征和区 位特征三大类。关于特征价格模型函数形式的选择问题， 一般来说，大多数研究 者都是凭经验初步设定函数形式， 然后不断地尝试和修正，直到认为函数形式能 够解释样本数据的差异，并使得模型对样本数据的拟合满足要求为止。在实际 应用中，研究者考虑了自变量和因变量的相互关系，采用了多种函数形式，包括线性函数、二次函数、对数函数、对数线性

29、函数、反对数线性函数、指数函数13、级差地租理论及其对城镇土地分等与定级的指导意义级差地租是等量资本投资于等面积的不同等级的土地上所产生的利润不相同，因而所支付地租也就不同，这样的差别地租就是级差地租。级差地租又可分为因土 地肥力与位置和和周边环境不同而产生的级差地租和因投资的生产率不同而产 生的级差地租。指导意义城镇土地的级差地租主要是由城镇的社会经济环境决定的。城镇内部土地， 不同地段不同的具体地理位置及周边环境条件的影响，其土地质量和使用价值不 同，各城镇土地创造的利润也相差很大，由此形成的地租量的差异即为级差地租。 增加土地投入可以带来的超额利润， 此时也可以产生级差地租。因此城镇土地

30、存 在的级差地租，这是对城镇土地进行分等定级的理论基础。一般来说，城镇中越是繁华的地区，地租和地价就越高，离市中心繁华区越远， 地租和地价就等次下降。这种情况产生主要是由城市的二、第三产业的发展所决 定的。越是繁华构地区，二、三产业越发达，购销力越旺盛，这些产业的利润因此地租地价就大，就是由级差地影响城市土地价越高，超额利润就越多，从而转化为地租的利润额就越犬, 幅度上升。繁华地段、一般地段和城市郊区，地价格悬殊极大 租造成的。至于环境设施、交通邮电、文化娱乐等条件，则是 格的次要条件。14、区位理论对城镇土地分等与定级的指导意义根据区位理论，区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在

31、空间地 域上有机结合的具体表现。任何事物都有一定的区位，城镇土地也不例外。区位理论讲求的区位主体通过对区位的研究， 了解区位的具体情况和异同，从而合理配置区位主体的活动，使区位主体获得最佳的经济、 社会和环境效益。不同城镇 土地的区位必然不同。城镇土地分等与定级，就是要根据城镇土地的不同属性进 行差异性划分。区位是造成城镇土地不同属性的重要因素，所以土地区位既是影 响地租、地价最重要的因素，实际上它也是划分土地级别的重要因素。 由于土地 区位条件的差异而对土地的社会经济效果产生不同的影响，导致了级差地租的形成，所以可以根据土地区位条件造成的区位空间差异，划分出土地质量等级，也就是说，根据区位理

32、论可以更好地进行城镇土地分等与定级工作，使地城镇土地分等与定级更加科学合理。15、空间相互作用理论及其对城镇土地分等与定级的指导意义 空间相互作用是指区域之间所发生的商品、人口与劳动力、资金、技术、信息等 的相互传输过程。它对区域之间经济关系的建立和变化有着很大的影响。一方面， 空间相互作用能够使相关区域加强联系， 互通有无，拓展发展的空间，获得更多 的发展机会。另一方面，空间相互作用又会引起区域之间对资源、要素、发展机 会等的竞争，并有可能对有的区域造成损害。指导意义有：有利于我们把握城镇土地分等与定级的概念和内涵以及二者的区分；城镇土地分等定级是根据城镇土地的经济和自然两方面的属性及其在城

33、镇社会经济中的 地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。城镇土地分等定级 包括两个方面，即城镇土地分等和城镇土地定级。城镇土地分等是通过对影响城 镇土地质量的经济、社会、自然等因素进行综合分析，揭示城镇之间土地质量在 不同地域之间的差异，选用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。土地等反映的是城镇与城镇之间土地质量的地域差异。分等的对象 是城市市区、建制镇镇区土地。城镇土地定级是根据城镇土地的经济、 自然两方 面属性及其在社会经济活动中的地位、作用；对城镇土地使用价值进行综合分析， 通过揭示城镇内部土地质量在不同地域的差异，评定城镇土地级。土地级反映的是城镇内

34、部土地质量的差异。土地定级的对象是土地利用总体规划确定的城镇建 设用地范围内所有土地。城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地可一同 参与评定。同时也要求我们在进行城镇土地分等与定级工作时，应该严格遵循以下几个原则；综合分析原则、主导因素原则、地域分异原则、土地收益差异原则、定量与定性相结合原则。16、城镇土地分等影响因素分析(1) 区位因素：城市地价水平具有明显的集聚分布特点，在空间上明显受宏观 区位的影响。城市区位差异对各个城市经济发展产生深远影响， 其地价水平的等 级差别也就根据各个城市不同的预期经济效益区分开。(2) 自然因素：包括城镇土地地质条件和城镇环境质量。 城镇土地地质条件。

35、城镇土地的岩土承载力、地形坡度、地下水埋深、洪水淹没状况等工程地质条件， 不仅与城市形成十分密切，更为城市提供必要的用地条件，影响到城市用地布局， 城市职能。城镇环境质量。环境状况通过的生态效益和社会效益影响在土地进 行的一切社会经济活动，不仅影响到城市的的发展，居民切身的利益，还会直接 影响土地的利用方式，利用强度。大气、水、噪声污染等因素影响城市用地布局，空间分布状况和城市居民的生活居住环境、工作环境。(3) 经济因素：影响城市土地分等定级的经济因素主要有：城镇聚集规模、城镇 基础设施、城镇用地产出水平、城镇经济发展水平、社会因素、特殊因素等。(4) 社会因素：影响城市土地分等定级的社会因

36、素主要有城镇用地潜力、政策。城镇用地潜力。城镇用地扩展的过程必然伴随着一定数量农村土地转化为城市用地，由于土地属于稀缺的非再生资源，城市用地潜力实际上取决于城市郊区土地 资源数量和市域人口密度。土地供给的刚性，以及土地需求的柔性，决定了土地 的市场价格很大程度上受供给影响。故用地潜力的大小对城市土地的等级有着重 要的意义。政策。政策因素主要表现在以下两个方面：首先，国家宏观的区域 和城市发展政策直接影响基本建设投资导向；其次，城市不仅是经济中心，也是一个地区的政治中心，城市行政等级愈高，通常单位土地获得的建设资金愈多， 城市基础设施的水平也高，城市土地的级差地租提高。17、城镇土地定级因素体系

37、城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的 地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析， 通过揭示城镇内部土地质量在 不同地域的差异，评定城镇土地级。城镇土地定级受多因素影响，而各因素又分为若干因子，组成城镇定级的因素因 子体系。由于各因素因子所处的层次地位不同， 在评价工作中不能随意调换，只 能按同一层次的因素因子进行评分累加和比较。 根据因素因子的性质和影响方式 的不同，可分为硬指标和软指标。硬指标指某类因素因子的影响程度可以用明确 的数量关系进行表示，例如，交通通达度因素的城镇道路宽度因子。 软指标又称 定性指标，侧重从质的方面反映因素因子的影响程度， 例如，

38、城镇基础设施因素 的供水设施因子。(1) 综合定级因素选择范围包括：交通条件方面的因素有：道路通达度、公交 便捷度、对外交通便利度；基本设施方面的因素有：基础设施完善度、公用设 施完备度；环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件 优劣度；其他方面的因素。(2) 商业用地定级因素选择范围包括：繁华程度方面的因素有：商业和服务业 影响度；交通方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度(客 运)；基础设施方面的因素有：基础设施完善度；人口状况方面的因素有： 人口密度；其他方面的因素。(3) 住宅用地定级因素选择范围包括：基本设施方面的因素有：基础设施完善 度、公用设施完备

39、度；交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对 外交通便利度(客运)；环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、绿地覆盖度； 繁华程度方面的因素有：商业和服务业影响度；人口状况方面的因素有：人 口密度；其他方面的因素。(4) 工业用地定级因素选择范围包括：交通条件方面的因素有：道路通达度、对外交通便利度(货运)；基本设施方面的因素有：基础设施完善度；环境条 件方面的因素有：自然条件优劣度；产业集聚效益方面的因素有：产业集聚影 响度；其他方面的因素。18、城镇土地分等的因素体系城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等因素进行综合分 析，揭示城镇之间土地质量在不同地域之间的差异， 选用定量和定性相结合的方 法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等级。城镇土地分等因素是指对城镇土地 等有重大影响，并能体现城镇间土地区位差异的经济、社会、自然条件，一般分 成因素、因子两个层次。根据城镇土地分等定级规程，城镇土地分等因素中 属于必选因素的有：区域经济发