物业管理担责与风险防范

1、物业管理担责与风险防范    朱莉    近年来，物业管理纠纷屡见不鲜，大至人身伤亡、汽车被盗，小到水浸地板、人被狗咬、卡拉OK扰民、私搭乱建等，都可能成为业主向物业公司索赔或拒付物业管理费的理由。物业公司无论自愿或不自愿担责，都不免成为矛盾的焦点，往往身不由己陷入责任无限的泥潭，成了名副其实的“垃圾桶”。笔者认为，这往往是物业公司风险防范意识有限而导致了担责范围无限。    一、应在合同约定范围内担责    例一：某大厦物业管理公司收了业主每户3元/平方米的物业服

2、务费，双方签订了物业服务管理合同，合同中界定了共用部位和共用设施设备，并规定“在保修期内，按照质量保证书的规定，由本大厦开发建设单位负责房屋质量及设施设备质量的保修”。尔后，在该大厦中央空调第一个供暖期间，许女士家空调软联接管断裂，物业公司及时发现、采取必要措施切断水源并通知许女士，待许女士赶到现场时，损失已殃及楼下四家业主。为此，许女士等四家业主要求维修和索赔。物业公司协调开发建设单位担责，但是开发建设单位以种种理由拖延。于是，许女士联合相关业主作为原告将物业公司和开发建设单位告上法庭，要求赔偿。法院就此案公开宣判，由开发建设单位修复并承担赔偿责任。    例二

3、：沈先生入住时与物业公司签订物业服务委托合同，合同中规定“业主或物业使用人因维修、更新、改造自用部位、自用设施设备，造成相邻关系人的财产损失的，应当予以修复并承担赔偿责任。”可是，在沈先生乔迁三个月后，发现自家卫生间棚顶漏水，找到物业公司要求维修并赔偿相应装修损失5000元。经查是楼上业主王先生装修时拆改自来水管线破坏防水层所致。物业公司把调查结果告知沈先生并协调双方，但是业主双方互不相让。沈先生索赔无果，认为物业公司管理不当将物业公司告上法庭，被驳回诉讼请求。    业主入住后的物业管理过程一般涉及两类合同：一种是常规性的物业服务合同；一种是特约物业服务合同。常

4、规性的物业服务合同是物业管理条例规定的前期物业服务合同或物业服务合同，一般由开发建设业主单位或业主委员会与物业公司签订，属于双方互负对待给付义务的合同。在物业服务合同中，物业管理企业提供房屋及配套设备的养护、维修、小区环境卫生清洁和保安等服务，业主支付费用，双方的法律权利义务平等。入住装修期一般处在前期物业管理阶段，在此期间，物业管理的主要风险是合同风险。在订立合同时，物业建设单位居于主导方面。而且，物业相关资料的移交，物业管理用房、商业经营用房的移交、空置房屋物业管理费缴纳等均需要物业建设单位的支持与配合。因此，建设单位在与物业管理企业订立前期物业服务合同时，可能将本不该由物业企业承担的风险

5、转嫁给物业管理企业。物业服务合同是整个物业管理关系的核心，对于法律上没有规定或者规定模糊的事项及免责条款，应当在合同中明确约定。对于一些难以实现的承诺，不要在合同中约定。由于物业公司关于房屋及设施设备的质量保证合同中作了明确规定，所以，例1中许女士等五户业主的损失理当由建设单位赔偿。    特约服务合同仅针对特约服务管理。签订合同时，业主应尽量将保护自己合法权利的条款落实到合同中。如果业主个人委托了物业公司管理自己的房屋、汽车，业主个人应当向物业公司支付特约服务费并在合同中明示双方的权利义务。例二中涉及业主间的责任关系明晰，按合同规定沈先生的损失应该由王先生赔偿。

6、而且，出面调解王、李两位业主之间的纠纷，属于物业管理服务合同约定之外的事项，并非物业公司的法定或约定责任。物业公司只能协助解决，不应承担相邻损害责任。    二、应在预见范围内担责    例三：张先生驾驶一辆奥迪A6车驶经小区大门时，被落下的阻车杆将车砸了个大坑，经查该事故是由于当班保安误动作造成。张先生多次找到物业公司要求索赔，均被物业公司“以事故正在调查之中”而一拖再拖。一怒之下，张先生将物业公司告上法庭。法院判决被告败诉，由物业公司赔偿张先生修车费和误工费。法院认为，作为专业管理者，某物业公司应当有能力预见事故的发生，通过员工的

7、职业道德教育和技能培训及日常管理，避免事故的发生。    例四：一场大雪过后，物业公司按规定将小区道路清扫干净并摆放了“小心路滑”的提示牌，一号楼的李大娘出门后，还是在小区的步行街不慎跌倒，跌断右腿股骨头。物业公司安全员发现后立即将李大娘送进医院。经诊断为右腿股骨头粉碎性骨折，立即实施手术置换股骨头。李大娘术后提出：她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。李大娘一纸诉状将物业公司推上法庭。法院判决物业公司没有义务承担李大娘医疗费及精神损失费。 

8、0;  按照合同法第一百一十三条规定的可预见性标准，物业公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解，即不应超出物业公司订立合同时预见到或者应当预见到违反合同可能造成的损害。例三指的是物业公司在预见或应当预见时担责；而例四指的是物业公司在未能预见时免责。    例三中的车辆被砸系可预见范围，不能认定为不可抗力。不可抗力一般理解为少见的、破坏力极强的自然灾害等。物业管理条例第三十六条规定“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损失的应当依法承担响应的法律责任”，由于员工违规操作引发的问题，按照法律上称“雇主责任

9、”，物业管理企业也将承担其属下员工不当行为的赔偿责任。    例四则是意外事件。凡因个人原因引起的意外伤害(除工作范围内)，其责任自负。李大娘在小区内道路上跌倒，没有受到他人伤害；物业公司的安全员及时处置，已经尽职尽责。李大娘这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成一般物业管理公司预见外的免责事由主要有：不可抗力；业主之故意；物业本身之性质；损害系业主之同伴、探望者或业主接纳同住之人(内部第三人)所为。通常刑事犯罪具有突发性、不可预测性、隐蔽性等特点，那么，在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时，即使业主的人身遭受了损害，这种情况下物业公司难以彻底防范，也

10、不应当承担法律责任。反之，物业公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任，这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内，通常也不可能对人身损害进行全额赔偿。    三、应在公平范围内担责    例五：某小区一业主的小孩在经过楼宇下面的人行道时，被楼上抛下的一个花盆砸成重伤，抢救无效死亡。靠出事现场一侧楼上共有48户人家，物业公司查来查去也查不出是谁家丢下的花盆，在无法确定责任人的情况下，悲愤的死者家属以管理不善将小区的物业公司告上了法庭，要求赔偿180万元。后经法院判决，由出事现场楼上48户人家与物业公司各分担3000合计赔偿14.4元。

11、    例六：家住厦门某物业小区的甘先生停放在小区内停车场的一辆价值18.7万元的汽车被偷走了而甘先生在车被偷走的当天上午，刚向厦门某物业管理公司交纳了一个月100元的车位使用费。随后，甘先生以保管合同关系为由认为保安失职将物业公司告上了法庭，要求物业公司赔16.8万元。法院驳回了甘先生要求物业公司赔偿的请求。    公平责任指双方都没有过错，根据实际情况担责，即在损害事实已经发生的情况下，以公平考虑作为价值判断标准，根据实际情况和可能，由双方当事人公平地分担损失的归责原则。例五、例六都是根据公平责任来确定物业公司是否担责。例五中，由

12、于过错方无法查证，因此被认定为共同责任。由于物业公司收取的是有限费用，就只能承担有限的赔偿责任，与其他业主共同担责。例六中按双方签订的物业服务合同第十条规定，物业公司所提供的服务是对“交通与车辆停放秩序的管理”，按照合同第二十三条规定“露天车位、地下车库的车位使用费依照市物价局和业主管理委员会商定的标准向车位使用人收取”，收取甘先生100元并非保管费。甘先生每天将车停在小区的停车场后，并没有将他的车钥匙及有关证件交给物业公司，无法“使保管物置于保管人的实际占有和控制之下”。因此，物业公司和甘先生之间不是保管关系，当然也就不能赔偿。    法院认为甘先生和物业管理公

13、司之间就车辆停放产生的不是保管合同关系而是停车场地有偿使用关系，以物业公司收取100元/月的费用而应当承担16.8万元的巨额赔偿责任也显失公平，基于公平责任范围实际产生的法律关系上作出了物业公司不用担责的判决。    目前物业管理的经费来源是向业主、住户收取物业管理服务费，考虑到业主、住户的承担能力，收取这些费用的原则是收支平衡，这些费用要能够维持公共设施的运行和保养维修以及管理人员的薪酬等费用开支，才会有赢余。如果不体现公平原则，例五中，若兑现业主索赔的180万元，物业公司就根本无法正常运行下去，最后物业管理行业的出路就只有夭折。  

14、0; 从公正公平层面来说，物业公司保安职能是不能替代公共安全职能，但也不能无所作为。正如例六中物业保管合同义务不能视为保安的必然义务。由于我国尚无统一的关于物业管理企业保安职责的法律规定，从各地方法规、规章、政策性文件的规定来看，保安的职责主要是在物业管理区域内为维护区内的公共秩序和安全而采取一定的安全防范措施，其目的是为了保障管理区域内的财物不受损失，人身不受伤害，工作、生活秩序正常。但是，人身财产受损并非一定由物业公司担责，必须受公平原则限制。    可见，物业公司的担责是有限的而非无限，担责必须在合同、公约及法律规范之内，业主、物业公司应在合法合理的范围之内沟通协调，寻找合适的救