工商管理专科---毕业论文

1、工商管理专科-毕业论文    工商管理专科-毕业论文    洪客隆“第一街区”公寓营销策划方案 洪客隆“第一街区”公寓营销策划方案江西洪客隆集团是按照现代企业制度建立的集团化公司，对外投资额 30 亿元，以百货零 售业、房地产业、酒店业为主要投资对象，目前，洪客隆集团旗下拥有十八家全资、控股、参 股和关联企业。 集团公司以资本运营和投资管理为核心，秉承“资源获取最大化、资源利用最大化”战略原 则，使企业快速与稳健的发展。公司贯彻“以人为本、以客为尊”的经营理念，并聚集了一批高 素质的经营管理人才和专业技术人才，有独

2、特的管理体系、灵活的运作机制和经营风格。 集团所属的洪客隆百货经营面积为 25 万平方米，拥有大型零售网点 20 家，年销售收入 近 30 亿，以南昌市为中心逐步辐射江西省各地市。洪客隆地产开发面积约 150 万平方米，已 形成地商合一的开发模式。2008 年集团实现销售 35 亿元，连续两年进入“中国服务企业 500 强”、“江西省企业 100 强”。 其旗下投资开发的房地产之一就是洪客隆“第一街区” ，主要开发的就是小户型公寓，针对 开发的品种，设计了一套洪客隆“第一街区”的营销售策划方案。一、“第一街区 公寓在南昌地产市场销售的 SWOT 分析 第一街区”公寓在南昌地产市场销售 第一街区

3、 公寓在南昌地产市场销售的1、优势 、 （1） 品牌优势 第一街区是由洪客隆集团投资建设，占地 2.01 万平方米，总建筑面积约 5.67 万平方米，将 建设成为集商业、住宿、办公、酒店、休闲娱乐等为一体的城市钻石商圈，规划业态有大型超 市、SOHO、酒店式公寓、金钻商铺等。洪客隆集团是江西本地有名的企业，旗下的“第一街 区”公寓在南昌房地产行业也是颇具盛名。 （2） 资金优势 第一街区有着雄厚的资金优势，开发商的实力也很强，是江西的知名企业。 （3） 地段优势 “第一街区”位于红谷滩中心区主干道红谷大道与春晖路交汇处，处在八一桥北端与南昌市 行政中心的中间点，是未来南昌 CBD 真正的核心所

4、在。 （4） 发展潜力优势 市政府坐落于此，城市的发展也在这里焕发的新的动力。随着洪都大桥的开通，以及地铁 线的开工，成为了一条新的城市纽带，牵动着整个红谷滩新区的发展。还有数不尽的高楼林立， 住宅区、写字楼、酒店、商业中心，必将带给红谷滩新的活力。 （5） 设计优势 “第一街区”由美国 TONTSEN 建筑设计事务倾力设计，在建筑造型的设计上注重塑造群体 形态的可识别性，设计中注重建筑的细致刻画，同时通过与周边项目群体空间组合体现整体造 型艺术美，使第一街区成为南昌城市中的一个新的建筑景观示范区。在建筑上独具特色，围合1而成的欧式古典院馆，有着公馆式的质感。中庭园林更是如画龙点睛，草地绿树等

5、各种景观让 人在城市中心无限接近自然，为商务精英量身订造的奢享产品，在工作和享受之间，回归自我， 实现自由精神。 (6)高得房率 在住宅型楼盘里,82%的得房率不算高的,可是对比公寓来说,82%的得房率可以是相当高的, 在同类型的公寓里,可以说是一枝独秀的. 2、劣势 、 （1）产权 70 年，商业用地 虽然对于公寓来说， 市场上大多都是商业用地， 但是也有着许多拥有着 70 年住宅产权的公 寓。除了产权年限问题，还有着许多的联系，例如：用水用电，商业就水电就比住宅的贵的多 了，长年下来是一笔不小的开支。而且还少了以后还牵涉到很多层面，有着不一样的地方。 （2）首付高 因为属于公寓商业性质，需

6、要首付 50%。对于买房者来说是一笔不小的付出，拿出这笔钱 来说压力比较大，尤其针对每一次置业想买小房型公寓的年轻来说更是困难。但是公寓的主要 对像还是第一次置业的客户，所以无形中就影响了销售。 （3）户型结构不理想 楼盘当中的复式结构不是很想想，二楼没有设计卫生间，窗户只有天窗，不利于居住。 (4)贷款利率高,年限短 因为属于商业性质的,所以贷款利率比普通住宅要高的多,而且也没有什么优惠利率可以享 受.这样一来成来就比较高,每个月的压力也就比较大了.而且最长只能贷 10 年,只样月供算下来, 每个月的还款压力就比较大了. 3、机遇 、 （1）贷款利率下降 2009 年以来，因为国家的数次调息

7、，利率相比以前房地产顶峰时已经下调了许多，同样数 额的贷款，每个月相差数百元。对于购房都来说，压力也减少了很多，也愿意贷款买房，经济 上也能够付担的起。目前情况下，买房不能不说是一个良好的机会，对房地产企业来说也是促 成了一个良好的销售环境。 （2）取消二套房限制 国家取消了二套房的限制，解决了首付问题及利率问题，拥有二套房或都以上购房者再次 购房的话也就减少了经济压力，贷款的话按基准利率结算月供，促进了购房决心。对房地产企 业来说，多了一部份原本并不会打处买房的购房客户，有力的促进了销售。以及国家二套房的 认定标准，由以前的按家庭划分到现在的按个人划分，以及由原来只要买过房就算二套房到现 在

8、只要目前没有贷款，已经还清就算第一套。并且享受第一套的优惠利率，下调 30%。有力的 促进了购房者的购记决心。 （3）鼓励买房，发放购房补贴2针对房地产的萎靡不振，以及许多低收入家庭，企事来单位的福利，发放购房补贴。只有 满足国家政策的条件，都可以申请住房补贴。同时解决了许多不同家庭的住房问题，刺激了房 地产行业的市场环境，促进了销售量。 （）面积低于 90 平米以下的只要交一个点的维修基金 针对面积低于 90 平米以下的户型,从以前的交两个点到现在交一个点的维修基金,节省了不 少钱,也促进了购房者的购买快心. （5）经济环境对房地产行业的促进作用 经济的发展有利于房地产行业健康发展，在大好的

9、经济环境下，人们对于住房的需求都是 越来越大，尤其新的一代年轻，逐步走了工作的岗位，即将面临的就是住房问题。对住房的需 求越大，房地产行业的发展也就越大。4、威胁 、 （1）小户型偏多 目前光是在红谷滩新区公寓就有不少，还有靠近赣江边上几个公寓型号楼盘都有着各自的 优点。景观上的不足，没有大的环境。竞争压力比较大， 。 （2）没有大的社区 因为楼盘主要是精装小户型号公寓，缺乏大的社区环境。相对于同是红谷滩新区的其它楼 盘，如：梵顿公馆、世纪中央城、TOP 公馆'''等几个大型楼盘内的小户型等缺乏大的社区环境。二、 营销策划方案设计1、产品定位（1）精装修、高配置 均配有

10、豪华电梯，内部设计宽敞精美，外立面通体采用天然石材干挂工艺，突出了高贵、 精致、古朴的建筑风格。内部拥有 2000 平米的中庭苑园，形成了绿色生态的购物办公环境。房 间内部全精装修，配备的都是名牌，例如：欧派整体厨柜、美的电磁炉、格力空调、蓝光双层 中空玻璃、香港星晨水晶吊灯或西班牙雪花吸顶灯、TCL 牌开关及插座面板'''等等。以及低于 市场销售价提供给业主的家具家电，提供给你一个高品质的生活。 （2）地段 地处于市政府规划并忆初步形成的中央商务区的核心位置，东南有洪客隆投巨资打造的南 昌第一高楼 216 米高的国际金融中心以及 200 米的联发大厦，西北为红谷凯旋的

11、高档写字楼和 住宅，东北面为大型的综合项目。交通亦十分使得，距离秋水广场车程仅需 5 分钟左右。公交 车也非常便利，有 17 路、229 路、204 路、228 路、旅游 2 线、209 路等多路公交车到达，到市 内只需 10 分钟左右。 （3）商业及生活配套3楼盘负一层为 800 平米的洪客隆超市， 地面一层为 7500 平米的临街商铺， 这两者共同构成 了目前红谷滩最大的商业中心。2-7 楼为酒店式公寓和写字楼，以及周边的商业及写字楼共同 形成了一个完善的配套。周边还有南昌二中、育新中小学、南昌五中、红谷一中、师大附中新 校区、南昌师范附属实验小学、南昌外国语学校等多所学校，小孩上学方便。

12、医院有：南昌第 一医院、南昌二附院、中寰医院等。生活上都十分的便利。2、价格 、由于是精装修的公寓，提供的又是一个高品质，配备的也都是高品质的，成本投入很大。 价格的话打算定在 6 千多每平米，具体价格的话则按照各个朝向、房屋楼层以及户型结构的区 别进行细分。为了突出产品的优势，只有重点突出高品质，走差异化路线，形成自己的独特定 位。避免在价格上的交锋。但同时又要做到让消费都认识到，虽然贵了一点，但是物有所值。3、销售渠道 、通过外包的方式，外包给信德行房地产投资顾问有限公司进行销售，至于代理的费用，按 房屋实际成交价的 1%抽佣，每超 100 套再加 0.2%。南昌信德行（原江西新德安）房地

13、产投资 顾问有限公司是一家房地产全程策划、顾问、销售售代理机构，积聚十多年地产专业操盘经验， 服务内容包括房地产项目前期市场定位、规划设计顾问、营销策划推广、广告设计、各类物业 销售代理等方面。公司发展于珠海，主要业务在南昌，已为数十个房地产项、公司提供优质服 务。 近期所获荣誉：被评为 2006 年南昌地产十佳营销策划机构 2006 年江西地产金牌代理服务机构4、促销方案 、这次的促销主要针对对生活要求比较高，享受高品质的人群。例如：高层的管理人员、企 业的白领人士、公务员、自己做生意'''等收入不错的人群。以及许多手上比较多钱，想要投资 的投资型人群。还有就是前期买

14、了房的老客户，让老客户带朋友过来。 在广告方面的投放，主要针对于： 报纸 在报纸广告方面，主要选择读者人群比较多的江南都市报、南昌晚报。 电视 对于电视广告的投放，主要针对于江西电视台的专业看房节目中进行宣传。 杂志 在杂志方面的宣传，主要是发行量比较大的生活 365，以及专业性房地产杂志。 网络4网络宣传则在江西搜房网及南昌搜房网进行投放。 户外 户外广告的投放，主要是户外的广告牌、写字楼的电梯、公交车面等等。 今年广告方面的成本（单位：万元） 时间 开盘前期（2-4 月） 开盘期间（5-6 月） 开盘后期 月以后） （7 合计： 报纸 20 30 15 65 电视 15 18 9 42 杂志 10 12 8 30 网络 12 15 10 37 户外 12 18 10 40 合计 69 93 52 214促销手段： 5000