大学城房地产项目规划报告

1、管理学院营销与策划实训报告 2015年5月目录第一部分 重庆房地产市场发展概述 P3-5第二部分 大学城房地产市场环境 P6-P7第三部分 项目SWOT分析 P8-10第四部分 项目市场分析及定位 P11-15第五部分 项目规划设计建议 P16-25第六部分 销售价格的拟定 P26-27第七部分 项目营销和推广策略 P28-32第九部分 建设资金的筹措及使用计划 P33-34第十部分 项目经济效益分析 P35-39第一部分 重庆房地产市场发展概述一、重庆市房地产市场现状2014年，重庆房地产市场虽然看似跌宕起伏，但是从整体上看，则是呈现出曲线缓升的态势，12月份重庆商品房成交量更是创全年新高。

2、2014年主城区商品房成交量成上升趋势，但是总量与去年相比基本持平。1-12月，重庆主城区商品房成交总量为27.2万套，同比去年仅下降0.16%。而成交均价方面却是下降，就全年的成交均价来说，今年商品住宅成交均价为7269元/平方米，同比下跌约521元。可以看到，今年国家对房地产市场的整体宏观调控在放松，但是，在930新政和公积金新政的双重利好下，购房者依然谨慎，观望情绪依然较为浓厚。当然，对于刚需购房者来说，在部分开发商选择降价促销的营销大环境下，也出现“抢房”的热潮。（2014年9月30日央行发布中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知，对个人住房贷款需求的

3、支持力度大幅提升。通知对首套房再启“认贷不认房”界定标准，贷款利率下限也重回2009年水平。）（1）：成交量2014年重庆卖房27.2万套同比降0.16%重庆网上房地产公布的数据统计显示，2014年1-12月，重庆主城区商品房共成交27.2万套，同比下跌0.16%。其中，江北区以3.61万套的成交量位居第一，九龙坡区和北部新区分别以3.54万套和3.51万套位居第二和第三。据悉，去年渝北区以3.27万套的成交量夺得冠军，由此可以看出北区依旧是购房者热衷的区域，未来成交量或将继续靠前。上半年，除了5月份，重庆商品房成交量整体呈现上升的趋势；下半年，从9月份开始，重庆楼市成交量一直稳步上升，直至1

4、2月突破3万套。在全国楼市不太景气的情况下，重庆市场并未受到严重影响。去年12个月主城区商品房成交面积为2355.59万方，同比下跌了3.2%，重庆楼市商品房成交套数和成交面积均与去年基本持平。此外，数据显示，今年1-12月，重庆主城区二手房成交7.39万套，仅为一手房的21%。据了解，去年重庆楼市两极分化比较明显，部分楼盘热销不断，而部分楼盘则销售吃力。例如，恒大照母山、国际社区、安泰城市理想、首创光和城、宫和御府香山、东原D8公馆、金辉城江城著等楼盘去化率均达80%以上。（2）：房价成交均价7269元/平方米同比降512元去年，重庆楼市不仅商品住宅成交量减少，房价也出现下跌。克而瑞房价点评

5、网统计显示，2014重庆主城区商品住宅成交均价约7269元/平方米，相较2013年的7781元/平方米下降了6.5%、但相比2012年的7038元/平方米上涨了3.3%。从房价走势图可以清晰看到，重庆的房价一直保持在“7”字头，但从5月开始，房价出现曲线下跌，尤其是6、7、8三个月变化幅度较大。其中，12月重庆商品住宅成交均价达到今年最高值，为8026元/平方米；而7月份成交均价5974元/平方米，则为成交均价最低值。在刚需仍然占据主导地位的情况下，只要没有出现突然大跌大涨的现象，房价在正常范围内下降属于正常现象。就目前整体情况而言，重庆市场仍然保持着良性发展。房价的下降一方面基于市场需求，另

6、一方面则不得不提楼市政策变化的影响。年初，全国大部分城市先后开启楼市降价模式，这一动作对重庆市场影响并不太大，但购房者开始出现观望情绪。后半年，房地产市场930新政、银行房贷降息以及公积金使用门槛降低等救市政策出台，但购房者依旧保持谨慎理智。面对这种情况，大多数房企为了完成全年销售任务，纷纷采取“以价换量”的措施吸引购房者。虽然个别楼盘降价，但是据了解，重庆主城大部分“轨交房”价格并未下降。调查了解到，对于普通购房者而言，交通便捷是选房买房所考虑的首要因素，所以，重庆在建或已建成的轨道交通沿线楼盘比较吃香，未来华润二十四城、上城奥悦等轨交房或成置业新宠。随着轨道交通6号线通至茶园新区，该片区有

7、了足够的资源吸引市民居住，楼盘也将迎来又一轮涨价。（3）：运行情况综合来看，2014年我市房地产投资稳定增长，商品住房交易量、价格总体平稳。与全国相比，我市房地产投资增速比全国水平高10个百分点，商品住房交易量稳居重点城市前列。在全国房地产投资增速减缓、市场整体走低的大背景下，我市房地产市场总体平稳。第二部分 大学城房地产市场环境一：大学城区域概况 重庆市大学城位于沙坪坝区西部虎溪镇和陈家桥镇，占地20平方公里。将以其生态环境优美、文化氛围浓郁、科技产业发达、综合配套完善、开放式现代化的风格，成为西部地区的高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际科技教育交流中心。大学城所在的西永组团是重庆市

8、六大城市副中心之一，也是沙坪坝区未来房地产发展的重要区域之一。大学城突出以人为本，强调功能分区、资源共享。主要包括城市资源共享区、大学校园区、学生居住区、教师居住区、集中研发孵化区。重庆大学城和西永微电园将产生带来的消费人群，拉动区域内的商品房住宅和商业的需求。同时，轨道交通和配套的逐步完善，将增加西永组团的辐射范围，如图所示。由于大学城人口聚集，必然会为周边旅游、餐饮及房地产市场带来无限商机，大学城本身教学区、生活区建设就带动了本地区房地产的快速发展，加之配套服务设施的不断完善也促进房地产行业的繁荣。图3.1二：大学城房地产概况 大学城房地产业发展迅速，每年开发面积增长20万平方米以上，目前

9、已经超过了100万平方米，建成了一批布局合理、功能完备、环境优美的商贸住宅、别墅、洋房融为一体住宅区。资料显示，目前整个区域楼盘在售楼盘有46个，大学城在售楼盘就占总体大约50%，而鉴于目前在售项目的后期推盘以及新盘的推出，未来将会有更多的新楼盘推出。大学城在售楼盘主要分布在东、南、中路沿线，市场投放量约二十几个楼盘，整体销售均达到80%以上，可供销售的房源较少。大学城电梯高层产品供应不断增加，未来高层产品将会成为大学城购房者的首选。大学城在售楼盘产品以舒适性户型为，以40-100平米的两房户型为主，三房与四房为辅，小户实用性产品较为缺乏，市场潜在需求挖掘空间较大。大学城区域在售项目价格范围在

10、5000-7000元之间，主力总价范围相对明显，因此控制总价是吸引建立产品竞争力的重要手段。 大学城部分楼盘销售价格项目名称开盘均价(元/)左岸陈桥5600协信城立方9000旭阳台北城6000中渝春华秋实5900北麓国际城5900龙湖U城5900金科廊桥水乡5500曦城蓝湾5700盛豪首港城5600富力城6000大学城区域在售楼盘销售价格集中在6000元/平米，部分楼盘的具体价格见表。大学城的户型主要以两房户型为主；且在售楼盘，产品创新较少，其提升空间较大，潜在供应上看，未来两年约80万方产品将陆续面市，市场竞争相对激烈。第三部分 项目SWOT分析 一、项目优势及市场发展机会1、项目区位优势本

11、项目位于沙坪坝区大学城人民小学东面，位于大学城中心地带，距离轻轨一号线大学城站仅800米，临近美丽熙街商业街，龙湖U城。3公里内的交通设施，1条地铁，30个公交站点。1公里内的商业配套，14间餐厅，29个商场超市，4个银行。2公里内的学校，4所中学，6所小学，2所幼儿园。3公里内的医院，11所医院。购物及居家生活舒适而又惬意，虽然配套方便而又快捷，但居住起来绝对安静而又舒适。重庆大学，重庆师范大学，重庆医科大学，中国人民解放军第三军医大学, 中国人民解放军后勤工程学院, 四川美术学院, 重庆科技学院, 重庆警察学院, 重庆电子工程职业学院, 重庆城市管理职业学院, 重庆医药高等专科学校, 重庆

12、房地产职业学院, 重庆商务职业学院，高校围绕学风浓重，四周重点中学围绕，必不可少的学区房优势。2、项目机会点从宏观尺度分析，随着国家开发西部战略的实施，西南地区的经济拥有着前所未有的发展机遇，作为西南龙头城市的重庆市，其房地产也面临着进一步的发展，作为重庆较为重要的主城区之一的文化重区沙坪坝来说，其房地产市场的稳定积极的发展也就显得尤为重要。从微观尺度来讲，沙区经济发展突飞猛进，GDP增长和人均可支配收入达两位数增长，发展空间巨大，而沙区中心位置可开发区域已很少，为加快城镇建设的步伐，势必会向周边的城乡结合部发展，因此，本项目所在地也势必是政府改造、开发的重点，公路扩建、基础设施的建设完善，大

13、量民房的拆迁改造一定会给本项目区域的发展和房价的提升带来更多的机会。此外，政府不断加大旧城改造的力度，大量的城市拆迁户也给本项目提供了较多的目标客户群。其次，最近中央七部委对全国部分省市进行了房地产工作检查，他们对重庆房地产的评价是，机构合理、秩序规范、价格适中，从众多的经济指标的分析来看，重庆房地产市场发展比较健康，这为重庆整个房地产市场日后的健康发展提供了有力保障。最后，随着政府近期推出的“所有项目的开发用地都实行招、挂、拍”，这一为避免房地产开发过热，杜绝房地产经济泡沫的出现，压缩开发建设量的宏观经济调控政策的出台，势必会使土地成本提高，建设项目减少，这为本项目的开发运作提供了更为良好的

14、发展机遇。二、项目劣势及面临的威胁 本项目的所在地重庆沙坪坝区大学城，放假季人烟稀少，且大学城始终有待发展，经济发展方面不如其他主城区。四周大型知名楼盘极其多，龙湖，金科，富力城，融创，宝嘉，协信，北麓等等。竞争极为激烈，想脱颖而出，吸引更多购房者的眼光非常困难。 国家七部委在出台了一系列房价调控措施，对房价的影响及房产市场发展速度的调控力度已逐渐显现。国家的宏观经济调控和银行贷款资金的紧缩，一方面对制止房地产经济泡沫有一定的促进作用，但对房地产市场的发展也产生了一定影响。银行利率的上调，按揭贷款门槛的提高，使大众购房速度放慢，投资热情减退，持币观望增多，也使房屋销售的空置风险加大。在国家有关

15、部门对全国房地产经济增长的普查中，2004年2005年重庆市房屋价格涨幅为15.6%，位居全国第5位，前期较快速度的增长，使房价与消费者的经济承受能力的增长并不同步，这使得后期房价增长空间变得很小，房价上涨将面临着考验。2006年上半年重庆房价涨幅与同期相比明显下降。此外，物价的不断上涨，土地成本不断提高，销售门槛的增大，建筑成本的增加，也会造成项目开发难度的增加。最后，如果政府的远期规划无法实现，放慢了旧城改造的力度，减少了城市扩建的范围，项目周边环境得不到尽快改善，也会制约着区域优势的提升。且仅两年重庆楼市低迷，购房热情降低将直接影响公司收益和回笼资金。第四部分 项目市场分析及定位一、项目

16、市场分析1、政策市场分析 从今年初以来，国家的宏观政策在一番沉郁顿挫后，以令人目不暇接的速度，以令人震惊的力度，在今年夏天喷薄而出，宏观政策的指向也越来越明确，越来越具体化。随着近期国家有关部门及重庆政府出台的一系列控制房价增长过快的政策后，重庆楼市已不是昔日的火热繁荣，政府控制房价的目的得已实现，市场温度有所下降。因此，本项目在设计前应对目前的房产市场有一个清醒的认识。目前的市场与政府一系列政策出来之前有很大的变化。重庆市场的现实购买力受到了很大的影响，而不只是短时间受到压制。在开发商还来不及对供应的产品做调整的时候，购房者的成分已发生了重大变化。重庆是一个内陆城市，外国及外地的购房者鲜少，

17、本地的购房者其实群体相对单一，这些人要么在前几年早已购房，现在已是数次置业，他们购房的目的除了换房居住之外，还有很重要的一点是考虑到投资保值、增值，在这种市场情况下，这保值、增值的希望有点模糊了；还有一部分是近年成长起来的所谓青年白领群体，随着家庭小型化的发展潮流，这批年轻群体确实存在着迫切的购房需求，但由于工作时间短，积蓄少，主要是小户型、低总价房产的消费者。这批人在购房目的上普遍将首次置业的小户型作为一种过渡考虑，在具备一定的经济条件之后还是会考虑购买功能齐全的较大户型，这就要求所购的过渡房变现流动性较强，而目前的房地产政策恰恰对这一需求有很大的限制，使这一类群体处于两难的境地。以上这两种

18、人群一种是中高档、高档（如洋房、别墅产品）的主力消费者之一，一种是小户型物业或紧凑型物业的主力消费群体之一，相对来说，小户型物业或紧凑型物业的影响相对较小，因为中小户型物业面对的消费群体相对较广，如拆迁群体、青年群体、老年群体等。2、消费市场分析除了国家宏观政策的影响外，重庆本身的住房需求特征也决定了中小户型将成为市民消费的主流产品。其一，重庆的住宅消费具有明显的自我特征，那就是其消费是以本地、自主为主，因为本地城外地城镇人口的收入并不高，月供也较弱，因此重庆地产市场一直是以较低端的供需在主宰，是内需为主，是自用为主，是低价为主，重庆住宅投机成分非常少。其二，在过去的几年中，高端产品消费超前，

19、已经把有限的投资性购房换房吸纳得差不多，高端产品消费市场已经出现透支现象；而重庆对外来资金的吸引力在短时间内也得不到巨大的提升，因此，高端产品必然饱和，中低端市场将更为投资者所关注。其三，国家对于90平方米以下的中小户型开发，必然有相应的鼓励措施出台，鼓励开发商对中小户型产品的打造，这也将刺激中小户型成为开发的重点。事实上，从市场表现来看，从去年以来，重庆的大户型消化就比较吃力，而市场上的中小户型又供不应求，很多开发商开始对户型结构做调整，而在新的（意见）出台后，众多开发商包括一些大品牌开发商更是加快了大改小，跃改平的步伐。二、项目周边可比性楼盘分析 本项目在定位前对项目区域内具有可比性的楼盘

20、作了调查和分析，根据市场的情况和对可比性楼盘的分析比较，作出本项目整体定位的参考建议。项目区域内可比性楼盘对照表楼 盘名 称销 售价 格销 售率开 发规 模户 型结 构项目优势项目劣势位置北麓国际5300元98%2万方35120站西路给此项目带来机会，价格较低。公路边较嘈杂，密度大。大学城龙湖U城5600元一期完，二期85%25万方40150规模大，配套较好。地势低，地块呈条形状。大学城龙湖花千树5200元一期完，二期85%25万方35120交通便利，配套完善。绿化率低，密度大，价格高。大学城 富力城春天里6200元90%20万方40125公园旁，环境好，配套好。价格较高。大学城宝嘉花屿山55

21、00元75%一期17万，二期27万方27100社区大，环境好，设计合理。配套不完善，出行不便。大学城西城的湖5700元一期完二期95%3万方2772环境好，板式，设计好。配套不完善，出行不便。大学城贝蒙天地5500元75%9万方27-95结构合理，总价低。出行不便，密度大。大学城欧鹏泊雅湾5400元90%7万方2575板式，户型好，可观山看江。出行不便，周围环境差。大学城台北城5100元75%3.5万方39-70交通便利，生活方便环境差大学城协信城立方5600元75%22万方20-70办公与自住结合公路边，较吵区府对面金科天辰5300元左右一期开盘58万方65-200英式洋房，高档社区，配套设

22、施完善，沙区最大体量。周边环境暂时较差，交通环境有待改善。西永微电园龙湖拉特芳斯5800元正式销售7万方44-113经济适用房，价格便宜。密度超大，公路边较嘈杂，环境较差。西永微电园富力城时光里5100元一期基本售完50-120离中心近，交通方便部分两边临公路大学城从上表中可以看出，本项目区域内的市场情况是中小户型全部畅销，大户型严重滞销。从表中同时可以看出，正是因为市场对小户型需求量大，大多数开发商都意识到这一实际，纷纷推出小户型项目。三、项目市场定位本项目是一个建筑面积为180亩的中档中型小区，在其所处地理位置的大环境较为一般，配套设施不完善，项目品牌优势不强的情况下，本项目对外部购买力的

23、吸引力也就较弱。因此，本项目更多的应考虑加强项目“内攻”的修炼，提高项目品质，在内部环境的打造，户型设计的合理、实用上多作努力，提高项目的性价比，实现项目的市场区隔。针对上述市场分析中提到的目前房地产市场情况和自身的条件，项目不定位于“高收入、高消费”的阶层，而是选择中等收入家庭及年轻一族为主要客户群体。对此，本项目在定位的细节上将严格按照市场需求，切定位回归理性，对环境、户型、品质作充分考虑。据市场调查和本项目的区位情况及设计理念来看，本项目的目标客户群一般由两种群体组成：一种是一次置业者或投资者，其需求特点是对小户型偏爱有加，如面积50-70平方米左右的二室一厅公寓式住宅，他们在购房时注重

24、房屋的地理位置、注重房屋设计的合理性，以及房屋的可转让性和升值空间；同时，他们希望该住宅能在外观设计、配套设施及品牌形象上具有一定优良性。第二种是部分注重身份，对建筑时尚具有强烈认同感的二次置业者，本项目在设计中应做到色彩、风格、配套都走时尚化路线。 第五部分 项目规划设计建议一、 规划设计主题思想1、着重体现生态型住宅小区的特点，利用高度协调的生态生活环境与景观组织，创造全新的空间形式，保证住宅区内居民便捷，安宁的生活空间。2、立面造型力求新颖，做到平面形式与立面造型和谐，体现时代超前感。3、注重消防设计，布置完善的给排水、电气消防系统、智能系统。4、管网布局要考虑防盗、整洁，达到隐蔽、安全

25、、适用、美观的效果。5、采用新的建筑结构体系，尽可能地采用新技术、新材料、新设备，在建筑节能上，建材环保上多下功夫，适应未来发展的需要。6、建筑风格与色彩选用是建筑语言的表达和形象的体现，也是其使用功能和客户心理感受的具体体现。本项目要做到外墙美观，突出鲜明的色差立体感，增强视觉效果，用形象来吸引消费者的眼球。具体运用上如采用明朗俊逸的现代主义风格，采用淡雅色调面砖或外墙漆（如米黄、象牙白），结合适度的大胆色带（如深蓝、褐红）进行纵向搭配与穿插，使整个建筑具有鲜明的时尚动感和现代韵律。也可采用大面积深蓝座底，配以白色系带，浅灰色对比色差，使建筑别具一格，醒目明朗，独树一帜。二、规划设计细部处理

26、 1、实用性、安全性、灵活性、经济性和艺术性观景阳台、凉晒用的生活阳台、储仓间等。2、功能分区合理、功能齐全起居分区、动静分区、洁污分区。3、空间变化，结构创新如错层、跃层等运用，制造空间革命。4、新技术运用综合布线及三表出户计量等。5、细部处理，人性关怀空调位的合理安排与包装、外飘窗、凸窗等应用，最大化地提升项目外部形象。6、新材料的应用高效、节能、无污染的绿色环保建材的运用。三、环境设计建议在环境设计定位上，针对目前消费者更加挑剔的眼光，对自己的居住生存环境的要求越来越高和理性购房的特点，本项目将着重体现生态型住宅小区的特点，利用高度协调的生态生活环境与景观组织，创造全新的空间形式，保证住

27、宅区内居民便捷、安宁的生活空间，并利用内部较为别致、优美和谐的居住环境来淡化外部较差的大环境，做到小户型、大志气，高品质、真享受，成为区域内房市的亮点。1、环境保护废（污）水主要源为住宅厨房、卫生间的污水。为保护环境，将所有生活污水排入室外生化外理装置集中处理，达标后排入市政排水管网。柴油发电机房进出口设消声器，风机造用低噪声型，发电机房设烟道，废气向高空排放。用户生活垃圾实行分桶袋装，在小区修建一个密闭垃圾集中处理点，经处理后运到环保局指定的地方。2、生活油烟的处理在规划设计时，每户设负压式、集中排烟道。3、环境绿化小区绿化面积35%，对整个小区的空气质量有着很好的洁净作用，人文景观更具人性

28、化。4、车尾油烟的处理设置地下车库，在通风采光面适当安装换气扇清洁油烟。通过以上的处理，整个小区环境优雅，空气清新，是非常理想的康居小区。四、配套设计合理性1、给水设计.采用城市自来水作为给水水源。.住宅生活用水量。商业用水量。道路及绿化用水量。.设计最大小时用水量。设计日用水量。 二次供水量。2、排水设计.排水采用雨、污分流制。.排水量按给量的90%计，每天约排放300-400生活污水。.雨水经生化处理达标后的生活污水经管网汇集后排入城市道路管网，接入市政污水及雨水管。3、配供电设计.变电所及各类站房配电、照明设计.公建用房及住宅配电、照明设计.防雷、接地系统设计.火灾报警及自动灭火系统设计

29、4、通讯设计考虑管线预埋，每户按两门电话考虑，公建用房按0.03门/考虑。数字电视（闭路）宽带考虑管线预埋，每户两个终端插座，大户型三个终端插座。5、门控系统两栋设可视楼宇对讲系统，由对讲分机控制电锁开闭入口大门。五、户型设计建议本项目在户型设计定位上要充分考虑市场的需求，主力户型定为一室、小二室、小三室及部分错层，套内面积控制在3090平方米之间。在户型结构设计上，要充分把握设计上的差异性，寻找并创造项目卖点，充分考虑实用、够用、好用相结合，突出户型内部空间的适用性（如家具设置定位等），重视每一个平方的合理利用，去除没有任何价值的面积累赘。在结构上可引入一房半、二房半的设计理念，内部空间可自

30、由组合，一房半不加隔墙就是大一室，隔开可当小两室，二房半也是如此。在空间上艺术化，使用上方便化，做到小户型、大作为；小户型、大空间，在有限的面积内，设置尽可能多的房间，以满足多人口居住的需求；室内空间的功能应尽可能多样化，做到“一室多能”，对于与基本生活需要关系不大的面积，应尽量简省或压缩；用低总价来降低消费门槛，满足更多的家庭人口多而经济水平一般的中等收入家庭。户型面积分布比例表户型面积（套内）比例一室两厅变两房6470平方米15%两室两厅双阳台6480平方米40%一室两厅可变三房70.1787.25平方米30%三室两厅双卫7492平方米15%注：两室、三室均考虑双阳台，部分户型考虑入户花园

31、。 说明：鉴于有关职能部门最新出台的强制性文件明确规定，住宅层高超过3.6米均按双面积计算。鉴此，本项目不考虑夹层的设计。附：项目户型设计参考图第六部分 销售价格的拟定纵观目前商品房价格构成的内容，已扩展到地段、户型、景观绿化、物业管理、品牌、设施等综合方面。就如今重庆房地产业而言，楼盘间竞争已进入同质化时代。因而单纯的售价并不成为左右购买决策的唯一重要因素。本项目所处的沙坪坝区，位于重庆北侧，于九龙坡区、高新区、渝中区、北碚区、江北区、渝北区相邻，是重庆主城区中人口最密集的一个行政区和文化区，特别是文化氛围十分浓烈，消费水平居重庆首位。重庆有影响的高等学府，重点学校较为集中，数量居重庆首位。

32、旅游产业也非常丰富（如磁器口镇、白公馆、渣滓洞、烈士墓等）据2014年重庆春季房交会有关调查资料显示：重庆市约有8万居民对购买沙坪坝房产有浓厚的兴趣，即目标顾客群总容量约为220万人。2014年沙坪坝区部分展销楼盘一览表楼盘名称地点开发商总建筑面积套内销售均价金科天宸大学城思贤路重庆金科郡威房地产开发有限公司71.5万方6500元龙湖拉特芳斯微电园站重庆龙湖嘉博地产发展有限公司24.7万方5499元富力城沙坪坝重庆富力城房地产开发有限公司71.8万方4981元金科廊桥水乡大学城南2路166号重庆市金科星聚置业有限公司102万方4600元协信城立方大学城东路9号重庆协信远浩房地产开发有限公司58

33、万方4654元目前沙坪坝区楼盘总体均价为：P套内均价=E（每个项目总建筑面积×每个项目均价）/总面积P套内均价=5499元/沙坪坝区楼盘总体销售均价略高于其它区销售价，而本区一些在建的综合性生态住宅小区，价格均在5499元/左右。另计算出目前沙坪坝区楼盘总体销售率为：L销售率=沙坪坝区总体销售面积/沙坪坝区总建面L销售率=81%由此说明沙坪坝区住宅总体销售状况非常好，再加上地理位置、城市配套、生态环境 、交通条件 、文化氛围 、居民收入、区域可提升价值空间具有相对优势和相对劣势等综合原因：本项目销售定价：套内5499元/。第七部分 项目营销和推广策略根据项目本身特点和公司战略发展目标

34、为基础，以客观的市场调研和有针对性市场定位为准则，以独特的概念设计为核心，综合运用各种地域性策划推广手段，按项目施工进度和销售推广梯度来实施，目的围绕三大执行期来综合策划推广，第一期项目告知为主，同时预测市场承载力并有规律的适当调整；第二期为开盘前期大量蓄水为后期强销期做暖场铺垫，充分发挥策划推广市场冲击力和延展性，使开发、建设、销售取得圆满的成功，并针对公司从成长型向专业化、品牌化过度，并为产品品牌化向企业品牌的定量、定性转变做功课。一、项目销售准备1、销售中心美观大方推广目的 主要以展示告知为主，项目平铺展示达到一定小范围市场冲击，引起行业竞争对手和周边居住人群以及潜在客户的关注

35、。体现项目本身自由的地理位置优越性，总体规划、建筑风格、户型面积范围、园林景观小展等。2、 销售资料准确统一3、 有效挖掘客户营销渠道客户营销传播的主要渠道是大家的口碑，按传播理论，每个人大约可以影响230人，按照客户营销理念也可以采用电视、报纸广告作为客户营销传播媒介。二、营销策略 1、客户关系营销房地产营销贯穿于房地产开发的全过程，依赖开发商的综合实力，强调各个环节体现地产的主题理念。健康的企业形象能够得到客户的信赖，能有效降低写字楼项目的宣传成本。2、 销售措施客户接待1：经纪人看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。（注意仪表和微笑）2：在询问客户问题时，经纪人应精神饱满，讲话声音要响亮

36、，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速。3：在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。4：按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。（如：客户的购房目的，是 不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。5：如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。电话约客1：拨通客户电话，告知客户房源信息2：询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。这些细节要考虑清楚。3：简单讲

37、述房源基本信息。4：和客户约定看房时间，地点。准备与带看 1：设计带看线路2：设计带看过程中所要提出的问题。 3：询问客户买房目的。4：询问客户居住状况等。 5：空房必须准时赴约，实房必须提前30 45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。6：与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。7：赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系。三、营销目标指在本计划期内所要达到的目标，是营销计划的核心部分，对营销策略和行动方案的拟定具有指导作用。营销目标是在分析营销现状并预测未来的机会和威胁的基础上确定的，一般包括财务目标和营销目标两类。四、广告策略1、本项

38、目推广目标持续造就并巩固、维护品牌形象，创造无穷软性附加值；有效回笼资金，达到良好销售效果；实现长期品牌效果，建立城市地产首席品牌的形象；借项目品牌，延伸企业的品牌形象，为后续在新项目开发的运作创造品牌资源；借项目宣传，创造房地产开发的新观念、城市生活的新观念，为项目品牌和公司品牌增加厚度。 媒介策略：制造事件营销，让塞纳左岸成为溪城人民茶余饭后热议的主题，以平面纸媒广告为主，采用软文和硬广告相结合的手段制造声势，彩页报纸作为第选择。以新闻、通讯等形式在竹溪电视台刊播，达到塞纳左岸间接传播的目的。2、广告推广费用预算本项目属于城区中的小区项目，其广告推广也有其特殊性，本项目的广告推广

39、费用按照总销售额的0.8%计算，综合项目情况，广告推广费应控制在100万元左右。其分配比例大致为：售房部布置、售楼物料准备 30万元报纸广告、户外广告及其它广告 40万元展销展示，各种推介活动 15万元其它 15万元3、广告推广计划本项目整个销售期订为12个月，分6个阶段的广告推广计划，环环相扣，营造出项目精彩纷呈、热点不断的楼盘形象。宣传推广期时段诉求要点及运作方式费用预算第一阶段（准备期）开盘前3个月1、完成市场推广所必须的售楼部装修及综合布置。2、沙盘及户型模型制作，以及售楼书、导购手册等制作。3、墙体广告、户外喷绘广告等制作。4、加之适当报纸告之性广告。40万元左右第二阶段（市场引导期

40、）第1、2、3个月1、本阶段将通过报刊软硬性广告、车身喷绘等方法展示楼盘。2、通过开盘仪式等多种形式向市场告知楼盘相关信息。3、向项目范围内的企业、厂矿及拆迁单位采用低成本推广形式，如传单、展示会等方式。20万元左右第三阶段（市场推广期）第4、5、6个月1、在本楼盘拥有一定知名度的前提下，我们将“城市中的经典小户型”这一“卖点”进行升华。2、配合报纸软性文章的发布。3、开展形式多样的宣传推广活动。4、就小区的美观、精致、品味给城市居民带来的实惠及享受展开评说。5、逐渐使本项目形成具有一定的社会意义。第3、4个月份为15万元左右； 第5、6个月13万元左右。第四阶段（市场促销期）第7、8、9个月

41、1、本阶段将通过多个地点举办推广展示活动。2、与企事业单位开展团体购房座谈。3、与拆迁单位联系集体优惠购房。4、开展业主联谊会，使人际传播方式成为本楼盘推广的又一重要手段。5万元左右第五阶段（市场成熟期）第10、11个月1、本阶段广告投放量减少，适当的派发单页资料。2、搞一些展示活动，让一部分仍存在犹豫的购房者尽快下决心。4万元左右第六阶段（市场巩固期）第12个月 本阶段销售已近尾声，将主要通过对楼盘采取一些灵活多样的方式，以完成最终销售目标。3万元左右本广告推广计划是根据本项目的定位、销售目标而提出的总体广告推广策略概述，只起到抛砖引玉的作用，可根据适时的销售进度和销售要求作相应调整。第八部

42、分 建设工期实施进度一、建设工期整个项目开发周期为24个月。二、开发进度计划开发施工进度计划序号单项名称2014年2015年2016年2017年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1项目前期手续办理2个月5个月2规划设计总体规划3个月3基础施工3个月4主体施工5个月5个月5配套设施建设6个月调试1个月6环境绿化3个月2个月7竣工交付使用3个月8销售3个月4个月3个月说明：主体工程完工后，外墙、管网、环境绿化、设备安装、配套设施等工程同时交叉进行。第九部分 建设资金的筹措及使用计划一、资金的筹措序号费用名称金额（万元）比例总投资额43200.181自有资金12960.05430%2预售房款

43、17280.07240%3施工垫付款4320.01810%4银行贷款8640.03620%总投资43200.18万元，扣除土地费、管理销售利息等费用后主体工程及配套设施实际投资额约为6720.138万元。二、资金的使用计划序号工程进度分期进度付款金额（万元）备注1项目前期相关费用2014、112015、660002基础工程2015、62015、98003主体工程2015、62016、642204配套设施2016、62016、1225005室内水、电、气安装2016、102016、129006装饰工程2016、102016、129007设备及安装2016、82016、127928工程交付2017

44、、12017、4400第十部分 项目经济效益分析一、项目预算表序号开发项目概况1项目占地面积（）120006容积率：3.5，绿化率：35%。2项目总建筑面积（）总513359，保留建筑359，实际总513000建面。商业0住宅510000车库100000设备房5315开发项目预算明细序号预算指标金额（万元）附 注1一、销售收入核算2、销售收入450003 车库20000面积:100000单价:20004 住宅25000面积:500000单价:50005其中还建3000,保留原住宅7000实际销售500000.套内单价:70006、应得销售收入450007二、开发成本49000万元 (单方造价4200元)8、土地成本39600万元 (单方造价349.58元)9 土地费用39600万元220*180*666.710 土地出让金39600万11 土地评估费2.512、工程成本13 1、前期费用13208.85万元 (单方造价2891.41元)14 配套费10260总面积:513000单价:200元15 设计费820.8总面积:513000单价:16元16 人防费1539总面积:513000单价:30元17 污水处理费