万科集团房地产项目后评估流程指引847513883后转换1

1、万科集团房地产工程后评估流程指引847513883 后转换 1目录一、总那么 (5)【定义】 (5)【目的】 (5)【核心内容】 (5)【后评估工作原那么】 (5)1、 客观性(5)2、 公正性(5)3、 全面性(5)4、 应用性(5)【后评估收集资料内容】 (5)1、投资方面 (6)2、营销方面 (6)5、本钱方面 66、 工程合约管理 6【后评估工作流程】 6二、工程后评估报告内容参考 7【本工程根本概况】 7【工程后评估综述】 71、 综合评估结论 72、对未来房地产工程和开发的建议 73、开展模式的优劣势分析总结 7【本工程投资管理评估】 81、宏观经济和房地产市场开展变化分析 82、

2、 土地协议执行情况 83、工程经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响 84、以财务指标为主要依据的工程综合评价 8【本工程财务管理评估】 81、工程销售收入指标完成情况 8 2、工程开展本钱控制情况 93、 工程经济效益实现情况 (9)4、工程现金流量变化情况和资金使用效益。 (9)5、工程税务筹划情况 (9)【本工程营销管理评估】 ( 9)1、工程各类型物业销售情况 (9)2、与市场定位时房地产市场情况比照分析 (9)3、工程销售时机 (10)4、 原定位与实际设计建设成果的比照分析 (10)5、预期销售价格与实际价格的比照分析 (10)6、物业管理和管理费价格确定检讨 (10)7、工程方

3、案销售期、速度与实际情况的比照分析 (10)8、实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因分析 (10)9、工程的销售策略 (10)10、 综合评述本工程市场定位营销工作 (11)11、 提出可借鉴的经验 (11)【本工程设计管理评估】 (11)2、工程的建筑标准 (11)3、工程设计过程管理回忆与实施完成情况 (11)4、工程实施过程设计管理工作总结 (12)5、各阶段与相关部门协调配合 (12)6 、 本工程设计管理方面突出经验与教训 (12)7、 限额设计执行情况 (12)8、售后使用情况 (12)9、 附件(12)【本工程进度、工程管理评估】 (13)1、 工程开展方案执行情况 (13)

4、2、工程施工进度方案执行情况 (13)3、售楼准备工程方案检讨 (14)4、报建工作流程改良建议 (14)5、工程开展管理体系检讨 (14)【本工程合约本钱管理评估】 (15)3、工程开展本钱明细统计 (16)【本工程意外情况的躲避和总结】 (16)房地产工程后评估工作指引一、总那么【定义】工程后评估指房地产工程的开发、销售工作根本结束后，对 工程 实施全过程进行回忆、分析，从而总结工程开发的经验、教 训的过 程。【目的】客观、全面地评价工程开发情况；总结经验、教训 , 实 现持续改良。【核心内容】后评估工作的核心内容包括两方面：一是“工程可行性研究 报 告、“工程定位报告、“工程规划设计方案

5、、“全过程本钱管 理指标等集团批复文件与最终实际完成情况的比照分析；二是 开发 过程屮突岀的经验与教训的提炼总结。【后评估工作原那么】1、客观性依据已发生的真实数据，对工程操作过程屮的实际情况进行分析研究。2、公正性在以工程经营单位为主进行自评的根底上，集团后评估工作 小组 站在科学、合理的角度对工程进行客观分析，过程中与工程 公司从分 沟通得出公正的评估结论。3、全面性工程后评估是对工程开展全过程的综合评价，涉 及到 工程执行过程的各个阶段，如投资决策、市场定位、规划设计、报批报建、开展进度、本钱控 制、 营销筹划、工程销售、财务筹划、品牌建设等，并据此得出 综合、全 面的评估结论。4、应用

6、性工程后评估完成后要及时地将有关工作成果输岀 给集 团相关部门及工程公司，达到持续改良的目的。【后评估收集资料内容】后评估工作应收集以下资料，包括但不限于 :万科集团资本结构优化的影响因素及应对措施?对于企业来说， 面对市场经济带来的高压， 资本是至关重 要的组 成局部，合理的资本结构关系到企业的生存和开展。在房 地产行业屮融 资成为了最常见的保证资金流通的方式之一，利用 现代的金融体系进行 融资，能够不断的优化企业的资本结构，适 当的融资比例也能促进企业 形成合理的资本结构。【关键词】万科集团资本结构优化应对措施 一、万科集团资本结构优化影响因素一企业战略目标企业的战略目标值得是在开展的过程

7、屮企业的财务目标， 在不同 的企业屮会制定不一样的企业财务目标，主要分为利润最 大化、股东 财富最大化和企业价值最大化。这是根据不同的利益人群制定的不同的目标，面对不同的 人群要 做出不同的资本结构的处理，也能企业的利润得到最大 化。二企业股权分散 很多企业的掌权者不愿意过多的发行股票， 因为这样会分 散股本， 减少控制权。对于企业的控制权的问题上，企业的管理 着要充分的考虑 到其屮的利弊，采取优先股或者债务的方式进行 合理的融资。但由于万科集团的股权及其分散， 没有任何股东可以绝对 的控股， 所以万科的管理者偏好股权的融资。公司想要长远的发 展，稳健是开展 的前提，管理人员对待风险必须谨慎，

8、公司高管 也屡次说明了对公司的 负责态度。万科开展所做出的决策对企业 的生存和开展至关重要。三公司负债规模正常来讲，一个公司的规模决定着其可行的筹资和融资方 式有多 少。在大公司的经营中，那么可以考虑使用多元化的经营方 式，采用多行 业的产品的生产和销售，这样可以防止一个行业出 现问题而导致全公司 面临破产，也能得到更多的融资途径。在大 公司的融资途径的选择屮， 大多数会考虑优先使用内部的融资方 式，这也是考虑到内部人员的融资 能够降低风险，不易形成财务 的危机，其次才是考虑使用负债融资。因 此，内部融资的方式会 形成较低的负债 / 权益比率，在很多中小的企业 屮受到企业规模 的限制，其融资都

9、是采用银行贷款， 融资方式较为单一， 导致负 债/ 权益比率较高。四资本本钱 资本本钱是指企业取得和使用资本时所付出的代价。主要 指发行 债券、股票的费用和向非银行金融机构借款的手续费用 等。通过分析得出最理想化的企业的资本结构为最低的平均资 本本钱 企业在经营的过程屮，其产生的本钱通常包括债务资本 本钱和权益的资 本本钱。债务的资本本钱一般都是值得在实际的 经营过程屮要归还一定 的利息，而根据债务法的规定，债务产生 的利息会在所得税前扣除，因 而减轻企业的税负，降低债务的成 本。而会产生较大的风险中，就是由 于不固定的股利造成的，形 成较大的投资风险。五财务杠杆作用 企业所有者的很大一局部收

10、益是财务杠杆作用产生的，其 屮负债 和优先股筹资是不可或缺的关键点。这是企业资本结构最 重要的手段 z ,主要建立在企业的投资利润与负债利息率的对 比关系上。在财务的杠杆作用屮，存在着企业效益率和负债利息率之 间的关 系，当企业收益率大于负债率的时候，企业的盈利会随之 增加，当企业 的股权的利益在不断地增加过程中，由于受到杠杆 作用的影响，会导致 企业价值的最大化。由于企业在不断的开展屮逐渐重视资本结构，不断的优化 资本结构会让企业得到良性的开展循环，在财务的杠杆作用的影响下，使得企 业的利润不断的上升。六宏观经济环境宏观经济环境主要表现为国家经济的兴旺程度。对我国近几年来的经济形势，以及结合

11、宏观经济的角度来分析，政府依然会对房地产采取适度宽松的政策房地产仍然是最具有开展潜力的行业。但是从更加长远的角度分析，我国的房地产已经快到达 了饱和的状态，房价过高也是 其中一个明显的问题，因而在不久 的将来政府依然会采取制约放假的措 施，因此，万科在现有的发 展制度来说，要扩大融资渠道才是重要的发 展策略。再者，房地 产行业具有流动性差、流动负债率比重高资产负债 率较高的特点。在不同开展程度的国家中资本结构会呈现出不一样的状态，这是由于不同开展状况而影响的，并且资本的形成和积累都有着不一样的特点。每一个行业的企业都是以盈利为开展目的，这也是企业开展的根本目的，受到市场和宏观经济调控的影响，企

12、业的盈利也受到了很大的限制。因此，企业的开展需要不断的 适应国家的经济政策，以及宏观调控 的影响，发现和利于自身发 展的因素，抓住企业能够融资的有效途径， 实现资本结构的优化。在我国社会主义开展制度下，跟兴旺国家相比经济水平还较低，人们的生活水平还比拟落后，资金的来源方式也较为狭窄。万科集团的筹集资金进行资本结构优化时，无法提供充足的资 本。这将极大的限制 万科的开展，因而，万科要不断地调整企业 内部的政策来适应大环境的 改变。但近年来经济环境开展变化很 大，如何适应宏观环境的变化也是 万科的一大重要课题。二、万科集团资本结构优化应对措施一 树立战略开展观念，建立动态调整机制在企业屮设立资本结

13、构目标是一项重要的财务战略，对企 业的生存和在强烈的竞争状况下起到良好的促进作用。因此，在资本结构决策上， 万科集团必须制定出适合现在 , 兼顾未 来，有长远意义的动态战略决策。在企业开展的同时还要 不断的适应国 家宏观经济的变化，争取走在国内企业的最前沿。 这需要万科的所有者 和管理者具备长远的眼光和精准的财务决 策，因为他们的态度决定了企 业的走向和开展。二 加强公司治理提高管理人员的素质 万科作为房地产上市公司的龙头，要想不断增加企业的生 产经营 规模，丰厚的资金是必不可少的，内部控制是公司稳定发 展的前提，掌 权者需要做到：首先，增强公司管理层的各方面的 素养，培养管理层人 员的开展眼

14、光；其次，指定合理的员工管理 制度，不要过分压抑或者释 放员工，特别是财务人员的管理。 财 务管理是一个公司重要的组成局部， 企业要得到良好的开展就要 合理的运营企业的资本。再者，强化企业的 凝聚力，一个企业能 够稳定开展并且不断的盈利，团队是必不可少的。 最后，优化企 业的资本结构和内部组成结构，不要开设闲置的部门，浪 费企业 资源，合理安排各局部的合作，提高各部门的默契。 三调 整 资本结构，适度控制股本规模在万科集团的运营屮，资本结构的优化是开展企业的最关 键的部 分，但是就算是万科这样的房地产大企业也存在着资本结 构的问题，最 主要的问题是过分依赖股票的发行与权益资本。毕 竟一个公司想

15、要长远 的开展需要一定的控制权和决策权。万科需 要控制股本，进行适当的股 票回购，调整公司的资本结构。四合理安排债务融资，降低资本本钱 在债务融资屮，其本钱往往都会由于不固定的风险，而导 致本钱 的增加，由于，股票的利息往往较高，也使得债务的利息 中在企业支付 所得税 Z 间就已经被扣除，因而，这个方式能够大 大的减少企业的所得 税的指出，间接的降低企业的资本本钱，扩 大企业的利润。五运用财务杠杆效应，优化资本结构 杠杆效应指的是在企业融资时所具有的表现之一， 具体分 析而言， 就是税前理论增大会导致所负担的固定的利息减少，那 么也就意味着企 业的税后利润不断地增加，因此，只要利用好债 务的杠

16、杆作用，就能为 企业带来更多的利益。六优化宏观经济环境 国家的宏观调控是根据当下的现状进行调整，在万科面对 调整的 宏观经济时，只有主动去适应调控带来的影响，适应宏观 经济的环境， 才能在市场经济开展屮得到稳固的开展，而且我国 的市场经济开展还不 完善，只有根据现状优化宏观经济的调控， 才能完善社会主义市场经济 制度，加强经济的管理，在这样的大 环境下，更好地管理企业，指定合 理的管理政策，优化融资体系 , 是企业到达更好的开展。三、结论 万科集团作为房地产行业的龙头企业，凭借着社会经济发 展的顺 风，开展速度越来越快， 规模也越来越大，但是近年来经 济开展的下行， 让万科在房地产行业面临的竞争也越来越剧