综合自测练习题

1、综合自测练习题一、单项选择题1 .房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增、减时所进行 的登记属于A .原始登记 B .变更登记C .转移登记 D .其他登记2 .根据我国现行有关法律的规定，房屋产权的取得、转移、变更和他项权利设定的法定生效要件是A .签定书面合同 B .经有关主管部门批准C .办理房屋产权登记 D .办理公证3 .异产毗连房屋所有人以外的人，需使用异产毗连房屋的共用部位时，应 具备的条件是A .房屋管理部门批准 B .物业管理公司批准C .各所有人一致同意 D .支付相应费用4 .所有人对房屋的实际控制权是什么的体现A .占有权B .使用权 C .收益权D .处分

2、权5 .各国关于房地产权属登记及其效力的规定， 主要有三种模式：法国模式、 托伦斯模式和A .美国模式B .英国模式C .德国模式 D .加拿大模式6 .县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房地产进行统一的权属登记称为A .总登记 B .转移登记C .变更登记 D .其他登记7 .房屋所有权因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并以及 改建、扩建、拆除等原因转移变更时，应自转移变更之日起多长时间内.办理转 移变更登记A . 3个月 B . 1个月C. 6个月 D . 2个月8 .城市房屋权属登记管理办法规定，转移登记必须在转移事实发生之日 起A . 30天内进行 B

3、. 60天内进行C .半年内进行 D . 3个月内进行9 . 土地使用权的原始取得的方式主要是行政划拨和A .有偿出让 B .无偿转让C .有偿转让 D .无偿出让10 .在对建筑物区分所有权的界定上，三元论说又称“最广义区分所有权说”， 为谁所倡导A .德国学者 B .日本学者C .美国学者 D .澳大利亚学者11 .房地产权属登记及其效力的托伦斯模式是由谁最先设计提出的A .德国学者 B .法国学者C .日本学者 D .澳大利亚学者12 .以下两者之间的关系不属于房屋共有关系的是A ,全民和集体单位之间 B .国家机关之间C .公民之间 D .公民和社会组织之间13 .在对建筑物区分所有权

4、的界定上，二元论说认为，建筑物区分所有权是 指由区分所有建筑物专有部分所有权与共有部分持分权所构成，最早是由哪国学者所提出A .法国 B .德国 C .日本 D .中国14 . 土地使用权的客体范围包括A .地面 B .地下资源C .埋藏物 D .隐藏物15 .机关、团体、部队、企业事业单位不得租用或变相租用私有房屋， 如因特殊需要必须租用，须A .经省级以上人民政府批准B .经市级以上人民政府批准C .经县级以上人民政府批准D .经乡级以上人民政府批准16 .租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权 利义务，并报房屋所在地房管机关A .登记 B .备案 C .批准D .

5、公告17 .在房屋租赁合同有效期间，出租人出卖出租房屋，应提前多长时间 通知承租人。承租人在同等条件下享有优先购买权A . 1个月 B . 2个月C . 6个月 D . 3个月18. 土地使用权变更不包括A .主体变更 B .客体变更C .内容变更 D .其他事项变更二、多项选择题1,依据房屋所有权的主体不同，房屋可分为如下几种A ,公房所有权 B ,私房所有权C .外产房所有权 D .中外合资房所有权E .其他性质的房屋所有权2 .发生下列哪些情况时应当办理房地产权属登记A ,房地产买卖 B ,房屋租赁C .房地产抵押 D .房地产赠与E . 土地使用权转让3 .国家对土地使用权主体变更实行

6、必要的限制，表现在以下哪几方面A .限制国有企业与机关、事业单位之间流转B .限制公民与法人、非法人组织之间流转C .限制中国人与外国人之间，以及外国人相互之间流转D .限制企业单位之间流转E .限制法人组织之间流转4 .建筑物区分所有权是由三种权利构成的。即A .专有所有权 B ,共用部分持分权C .成员权 D .相邻权E .占有权5 .在房地产权属登记的种类中，其他登记包括下列哪些A .限制登记 B .遗失登汜C .更正登记 D .更名登记E .新建登记6 .在下列哪些情况，可以适用私房的法定继承A .遗嘱无效部分所涉及的房产B .遗嘱继承人丧失继承权的C .被继承人生前没有对其遗留房屋立

7、下遗嘱的D .遗嘱继承人放弃继承房屋的E .遗嘱未处分的房产7 . 土地使用权传来取得的方式包括通过下列哪些方式A .转让 B .继承C .抵押权的实现 D .民事执行E .变更国有土地使用权8 . 土地使用权主体变更的事由包括下列哪些情况A .继承 B .共有权分割C .投资 D .法人成立E .法人合并9 .以合法有效的遗嘱处分遗产的方式，其法律效力高于法定继承，但作为一种法律行为，遗嘱必须具备以下条件A .主体合格 B .客体合法C .内容合法 D .形式合法E .意思表小真实10 .下列哪种土地使用权取得方式属于原始取得A .转让方式 B .抵押权的实现C .有偿出让 D .行政划拨E

8、 .民事执行11 .房产权属登记可以分为A .登记 B .变更登记C .人口普查登记 D .转移登记E .其他登记12 .国有房产的来源主要是A .旧政府房产B .个人捐献私房C .国家基建投资兴建的房产D .私房社会主义改造的E .没收官僚资本家所有的房产13 .在租赁城市私有房屋期间，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租 赁合同A .承租人累计6个月不交租金的B .承租人擅自将房屋转让的C .承租人擅自将房屋转租的D .斌租人擅自将房屋转借的E .承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的14 .在处理房地产相邻关系应当注意下列原则A .是否有利于生产发展B .是否有利于方便人民

9、生活C .是否有利于团结互助D .是否公平合理E .是否有利于国家安定三、名词解释1.房地产所有权23 .建筑物区分所有权 45 .房地产相邻权67.房地产权属登记89 .城市居民私房1011 .房屋按份共有12四、简答题.房屋共有.住房部分产权.异产毗连房屋.房地产权属登记的公信力.城市公房.房屋遗赠1 .房屋共有的特征是什么？2 .简述房屋共同共有。3 .房屋按份共有的特征是什么？4 .什么是土地使用权？其内容是什么？5,简述土地使用权的特征。6 .简述房地产相邻权的法律特征。7 .列举四种房地产相邻关系。8 .简述国家对土地使用权主体变更的限制。9 .简述处理房地产相邻关系应当注意的原则

10、10 .我国房地产权属登记的功能。11 .简述城市居民私房管理的内容。12 .简述城市公房管理的内容。五、论述题1 .试论建筑物区分所有权的特征。2 .试述异产毗连房屋发生自然损坏时所需修缮费用的负担原则。3 .试论我国房地产权属登记的效力。4 .试述私房法定继承的适用情况和继承顺序。六、案例分析1. 1995年，李某和杨某共同出资兴建了一幢房屋，后来这幢房屋一直由李 某一人居住，但产权归李某和杨某二人共同所有。1995年10月李某打算去加拿大定居，临行前他瞒着杨某将该房屋以 46万元人民币卖给了王某。杨某后来知 道了此事，遂告诉王某此房屋是他和李某的共有房屋， 李某一人无权出卖此房屋， 要求

11、王某将房屋退还出来。而王某则认为他和李某签订了房屋买卖合同， 他们之 间存在合法的房屋买卖关系。双方发生纠纷，诉至法院。请问：(1)李某和杨某与本案房产是何种产权关系 ？(2)对李某售房的行为应如何认定？(3)本案购房者王某是否必须返还该房屋？(4)李某的行为可能产生哪些其他法律后果？2. 1990年3月，某县商业局未经批准，擅自购买了李某坐落于某市市中心 的十间私房，双方签订了买卖协议。商业局持该买卖协议去办理过户登记手续时， 房管局指出该行为违反了有关规定，不予过户。随后商业局在未过户的情况下， 在购得的房屋中开设门市部进行经营，后因经营不善又将该房屋转让。请问：商业局与李某的买卖关系有效

12、吗？为什么？3 .冯某共兄弟4人，冯某是老大。冯某在12岁时，过继给叔叔冯大年为子。 冯大年的妻子早亡，没有子女，当时办过过继酒席，立下契据：冯大年的生养死 葬全由冯某负责，他死后所遗留的 3间房屋由冯某继承。冯某过继给冯大年后， 对冯大年进行了赡养照顾，冯某也经常回家随生父母一起生活。当冯某工作后， 从经济上支援家庭，并负担兄弟3人的读书和生活费用，直至他们独立生活为止。 1986年冯大年病故，冯某对其进行了安葬，继承了冯大年遗留的3间房屋。1988 年冯某的生父母先后去世，遗留下了 4间房屋。冯某兄弟四人对父母安葬之后， 为房屋继承问题发生了纠纷。冯某要求继承生父母的一份房屋，但冯某的兄弟

13、认 为：冯某已过继出去，并已继承了冯大年的3间房屋，因此不应再继承生父母的 房屋。双方争执不下，于是冯某于1990年起诉至法院。法院经过审理作出判决： 冯某继承冯大年所遗留的3间房屋，冯某生父母所遗留的4间房屋由冯某兄弟四 人各继承一问。请问：(1) 冯某有权继承冯大年的房屋吗？并说明理由。(2) 冯某有权继承其生父母的房屋吗？并说明理由。4 . 丁一、丁二兄弟俩父母早亡，留有遗产房屋一幢四间。该房屋租赁给王 三居住，双方签订有房屋租赁合同，并向市房产管理部门办理了登记手续， 领取 了房屋租赁证。因租期后满，王三向留在当地的丁一提出购买该幢房屋，丁一认为，丁二在外地工作，不需要当地房屋，自己是

14、长子有权作主，经协商，丁 一与王三签订了房屋买卖合同。数日后，丁二一家调回当地工作，提出要在租赁 给王三的丁家私房居住，请王三在近期搬出此屋，王三辩称，该幢房屋丁一已实 给他，双方签订了书面的房屋买卖合同，他已交清了买房款，房屋产权已属他自 己所有。若有异议，由丁一、丁二相互交涉。双方意见分歧，丁二诉至法院，要 求中止与王三的房屋租赁合同，归还房屋自用。问：(1) 丁一与工三签订的房屋买卖合同是否有效 ？依据是什么？(2) 你认为法院将如何判决？练习题参考答案一、单项选择题1. B2 .C 3. C4.A5. C6 . A7 ,A 8. D9.A10, A11 . D12. B13 .A14.

15、 A15 , C16 . B17. D18 ,B二、多项选择题1. ABCDE 2 . ACDE 3 . ABC 4 . ABC5. ABCDE 6. ADCDE 7 . ABCDE 8 . ABCDE9 . ABCDE 10. CD 11 . ABDE 12 . ABCDE13 . ABCDE 14 , ABCD三、名词解释l .房地产所有权：指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。2 .房屋共有：是指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。3 .建筑物区分所有权：是指由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分 持分权以及因共同关系所生成的成员权所构成。这三者形成一项不可分

16、离的特别 权利 共同的空间所有权。4 .住房部分产权：是指城镇居民对按标准价 (优惠价)购买的公房享有的权 利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。5 .房地产相邻权：指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在 行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限 制而发生的权利义务关系。6 .异产毗连房屋：是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为 不同所有人共有的房屋。7 .房地产权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使 用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认 房地产归属关系的行为。8.房地产权

17、属登记的公信力：是指在登记为房地产权利变动的公示方法的 情况下，即使登记簿的记载与实质的房地产权利不符，但对信赖记载表征的善意第三人予以保护。9,城市居民私房：是指城市居民个人所有、数人共用的自用或出租的住宅 和非住宅用房。10 .城市公房：指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。11 .房屋按份共有：指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享 受权利、承担义务。12 .房屋遗赠：是指公民用遗嘱方式指定其死后遗留房屋赠给法定继承人以 外的公民或国家、集体、社会组织。四、简答题1 .房屋共有的特征是什么？房屋共有的特征有：(1)主体有两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有。(

18、2)客体是同一项房产。(3)存在对内、对外两种关系。在对内关系中各共有人作为相对独立的 权利主体，都是共有房屋的所有人，对共有房屋共同享有或按份享有权利和共同 承担或按份承担义务。在对外关系中。各共有人共同作为单一的权利主体， 与共 有关系以外的人发生权利义务关系。2 .简述房屋共同共有。房屋共同共有是指两个或两个以上的人对其共有的某项房屋平等地、 不分份 额地享有权利并承担义务。共有人之间不分份额、完全平等，即每个共有人都 对整个共有房屋享有所有权。共有人对共有房屋享有共同的权利，并承担共同 的义务。共有房屋在共同共有关系存续期间没有分清份额， 只有在共同共有关 系消灭时方能分清份额。在处理

19、房屋共同共有关系时，应掌握以下原则：(1)共有人对共有的房屋性质不明，部分共有入主张按份共有，部分共有入 主张共同共有，如果不能证明房屋是按份共有的，应当认定为共同共有。(2)在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有房产的，一般认为无效。但第三人善意、有偿取得该房产的，应当维护第三人的合法权益；对其他 共有人的损失，由擅自处分共有房产的人赔偿。(3)在共同共有关系终止时，对共有房产的分割，有协议的，按协议处理； 没有协议的，应当根据等分原则处理，并要考虑共有人对共有房屋的贡献大小， 适当照顾共有人生产、生活的实际需要情况。分割夫妻共有房产，应当根据蜡姻 法的有关规定处理。(4)共同共有房

20、产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的房产时，如 果出卖的房产与其他原共有人分得的房产属于一个整体或有配套使用，其他原共有入主张优先购买权的，应当予以支持。3 .房屋按份共有的特征是什么？房屋按份共有的特征是：(1)主体各有份额。(2)每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但共有人在转让 其共有份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。共有人在要求分出自己的房地产份额时，不能损害其他共有人的利益。如果采用实物分割法要损害其 他共有人的利益，共有人只能要求作价补偿或变价分割。(3)每个共有人按照各自的份额，对共有房产分享权利、分担义务。4 .什么是土地使用权？其内容是什么？土地使用

21、权是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分 的权利。土地使用权的内容包括：(1)使用权。使用权是对土地的开发、利用的权利。使用必须依照法律和合 同的规定进行，不得改变土地的用途，不得危害他人的合法权益。(2)收益权。收益权是使用人享有使用土地上利益的权利，即它是基于使用 土地而取得经济收入和孳息的权利。(3)处分权。在非所有人使用土地的情况下，使用人无权决定土地的最终命 运，它只能依照法律的规定和合同的约定转让土地使用权。而且这种权利还因土 地使用权取得方式的不同而有所区别。以上土地使用权的内容在经济生活中可具体表现为对土地的利用权、出租权、转让权、抵押权和物上请求权等。5 .简

22、述土地使用权的特征。土地使用权的特征为：(1)权利的派生性。土地使用权是从土地所有权中派生出来的他物权。(2)客体的有限性。土地使用权的客体仅限于地面，不及于地下资源、埋 藏物。(3)目的的特殊性。取得城镇土地使用权的目的在于进行房地产开发建设。(4)取得的法定性。土地使用权的取得必须经过法定程序。(5)使用的期限性。土地使用权是有期限的。在我国，土地使用权的年限 米取法定主义。6 .简述房地产相邻权的法律特征。房地产相邻权的法律特征为：(1)房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人。房地产相邻关系既可能发生在所有人之间，也可能发生在所有人与非所有人(使用人)之间，还可能发生在

23、两个或两个以上非所有人 (使用人)之间。(2) 房地产在地理位置上必须是相邻的。 相邻包括相互邻接或相互邻近， 还可以为平面相邻、垂直相邻和包容相邻。(3)相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现 的利益，而非房地产本身。它不仅涉及占有、使用房地产本身，而且包括截水、 排水、通风、采光、眺望、蒸气、烟尘、臭气、噪声、垃圾等所发生的相邻关系。(4)房地产相邻关系的内容是相邻人之间的权利义务。这种权利义务主 要表现为相邻各方之间应根据法律的规定或者协议的约定给予他方方便或接受 限制。7 .列举四种房地产相邻关系。房地产相临关系涉及面广、内容复杂，现实生活中主要有以下几种：(1)因

24、使用邻地、通道，或通行而发生的相邻关系。(2)因相邻环境保护而发生的相邻关系。(3)因险情危害而发生的相邻关系。(4)因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系。8 .简述国家对土地使用权主体变更的限制。土地使用权主体的变更实际上是土地使用权市场交易或民事流转的一种形式。国家对土地使用权主体变更实行必要的限制， 这种限制主要体现在以下三方 面：(1)限制国有企业与机关、事业单位之间流转。这种限制的主要目的是为 了控制公益性用地转变为经营性用地，以及防止机关、事业单位取得经营用地之 后涉足房地产市场。(2)限制公民与法人、非法人组织之间流转。这种限制的目的主要是为了 防止法人与非法人组织涉足私人

25、房地产市场，尤其是住房市场，造成供应紧缺和市价高涨。(3)限制中国人与外国人之间流转。这种限制的目的主要是为了减少国际 市场波动对我国地产市场的冲击，以维护我国地价的相对稳定。根据实际情况的 变化，某些限制可能会适当放宽。9 .简述处理房地产相邻关系应当注意的原则。处理房地产相临相临关系应当注意的原则：(1)是否有利于生产发展。相邻各方的矛盾有的直接发生在生产过程中， 有的虽然不是直接发生在生产过程中，但也与生产有着直接或间接的联系，所以, 相邻关系的处理一定要从有利于生产发展、 有利于社会主义市场经济建设的角度 出发，特别是在处理因土地的使用而引起的相邻关系的纠纷上。(2)是否有利于方便人民

26、生活。相邻关系往往直接关系到人民群众的生活， 处理不好，就会对人民群众的生活造成不理影响。 特别是涉及群众住房、生活没 施等方面的相邻关系纠纷时，更要从有利于生活、方便群众的角度出发。(3)是否有利于团结互助。相邻各方不仅是平等主体之间的关系,而且还是社会主义协作的关系。在处理相邻关系时，相邻各方应依法给予对方方便， 接受必要的限制。在发生矛盾时，要从大局出发，做到团结互助，协商解决。人 民法院在处理相邻关系纠纷时，亦应从有利于团结互助的原则处罚，着重调解解 决纠纷。(4)是否公平合理。相邻关系涉及多方利益。相邻各方在处理相邻关 系时，必须依法合理地行使自己地权利，不得只顾自己地利益而妨碍或者

27、损害对 方的利益。相邻关系中收益的一方应对承担义务而支付费用和遭受损失的一方给予补偿。10 .我国房地产权属登记的功能。我国房地产权届登记的功能有：(1)产权确认功能。 房地产权属登记具有确认房地产的权属状态，赋 予房地产权以法律效力，建立房地产与其权利人之间的法律支配关系的功能。(2)公示功能。房地产权属登记具有将房地产权利的事实向社会公开 用以标示房地产流转的功能。(3)管理功能。房地产权属登记具有实施国家管理意图的功能。主要 体现在两个方面：一是产籍管理功能，二是审查监督功能。11 .简述城市居民私房管理的内容。城市居民私房管理的内容为：(1)所有权登记。城市私有房屋的所有人，须到房屋所

28、在地房管机关 办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房 屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手 续。(2)买卖管理。买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证 明，买方须持购买房屋证明和身份证明， 到房屋所在地房管机关办理手续。 任何 单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。(3)租赁管理。租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利和义务，并报房屋所在地房管机关备案。机关、团体、部队、 企业事业单位不得租用或变相租用私有房屋， 如因特殊需要必须租用，须经县级 以上人民政府批准。(4)代管制度。城市私有房屋所有

29、人因不在房屋所在地或因其他原因 不能管理其房屋时，可出具委托代理人代为管理。代理人须按照代理权限行使代 理权并履行应尽的义务。对于所有人下落不明又无合法代理人或所有权不明的城 市私有房屋，房管机关不负赔偿责任。城市私有房屋所有人中请发还由房管机关 代管的房屋，必须证件齐备，无所有权纠纷，经过房管机关审查核实后，才能发 还。12 .简述城市公房管理的内容。城市公房管理的内容为：(1)城市公有房屋实行所有权登记制度。公有房屋产权人应当在规定 期限内，到房屋所在地房地产行政主管部门办理所有权登记手续。(2)公有房屋的产权人和使用人应当按照房屋的用途合理使用房屋， 不得擅自改变。确需改变用途的，应当依

30、照有关规定办理审批手续。(3)公有住房的租赁必须执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的 租赁政策和租金标准。出租人和承租人应当签订书面租赁协议， 明确双方的权利 和义务，并到房地产行政主管部门办理审核手续。(4)公有房屋的买卖，买卖双方必须持有房屋所在地城市人民政府规 定的证明文件。任何单位或个人均不得擅自买卖公有房屋。(5)公有房屋的产权人或房屋共有人有义务维修养护公有房屋及其附 属设施。产权人与使用人分离的，应当在协议中明确修缮义务。五、论述题1 .试论建筑物区分所有权的特征。建筑物区分所有权作为一种综合性的物权具有如下特征：(1)复合性建筑物区分所有权是由三种权利构成的，即专有所有权、共

31、用 部分持分权和成员权。一般不动产所有权，其构成则是单一的，一股仅指权利主 体对不动产享有占有、使用、收益及处分的权利。(2)专有所有权的主导性。在建筑物区分所有权三项内容(权利)中，专有所有权处于主导地位。表现为：一是区分所有权人取得专有所有权即意味着取得 了共用部分持分权(共有所有权)及成员权。反之，区分所有权人丧失了共用部分 持分权与成员权。二是区分所有权人专有所有权的大小，决定了共用部分持分权 及成员权的大小。三是在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部 分持分权及成员权则不单独登记。(3) 一体性。一体性特征表现在；一是构成建筑物区分所有权的三项内容(专 有所有权、共用部分

32、持分权及成员权)必须结为一体，不可分离。在转让、处分、 抵押、继承时，均应将三者视为一体，不得保留其一或其二而转让、抵押其他权 利。二是在同一栋建筑物上，不能既设定区分所有权，又设定一般所有权或一般 共有权。要设定区分所有权，必须将整栋建筑物都区分为专有部分和共用部分， 并设定相应的专有所有权和共用部分持分权， 否则在权利归属和利益分配上将会 发生混乱。(4)权利主体身份多重性。在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、 共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份亦具有多重性。而一般 不动产所有权其权利主体的身份只能是单一的，要么作为所有权人，要么作为共 有权人，而不得同时具有所有权人

33、。和共有权人的双重身份。2 .试述异产毗连房屋发生自然损坏时所需修缮费用的负担原则。异产毗连房屋发生自然损坏时所需修缮费用的负担原则如下：(1)共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有 人按份额比例分担。(2)共有墙体的修缮，按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例 分担。(3)楼盖的修缮，具楼面与顶棚部位由所在层房屋所有人负责，其结构 部位由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。(4)屋盖的修缮，依不同情形而有不同的份额分担原则。不能上人的屋 盖，由修缮所及范围覆盖下各层所有人按份额比例分担。能上人的屋盖，如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层房屋所有人按份额比例分担+如

34、仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各层房 屋所有人按份额比例分担。(5)楼梯及楼梯间的修缮。如为各层共用楼梯则由房屋所有人按份额比 例分担，如为某些层所专用的楼梯则由其专用的房屋所有人按份额比例分担。(6)房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。(7)房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气等)的修缮， 由所有人按份额比例分担。异产毗连房屋所有人和使用人应按照有利使用、共同协商、公平合理的 原则，正确处理毗连关系；异产毗连房屋所有人或使用人超越权利范围，侵害他人权益时，应停止侵害，并赔偿由此而造成的损失。3 .试论我国房地产权属

35、登记的效力。关于房地产权属登记的效力，在全国人大常委会审议城市房地产管理法(草 案)时曾对此有过争议。草案第 75条对此作了规定，正式通过时，草案第 ?5 条的内容被删除了。土地管理法第9条规定，集体所有的土地，由县级人民政府登记造册， 核发证书，确认所有权；全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国 有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。上述规定 表明，无论是“确认所有权”，还是“确认使用权”，其前提条件都是“登记造册” 和“核发证书”，所以，都强调登记为取得物权的成立要件。城市房地产管理法第60条、第61条规定，房地产权利的变动应当登 记。“应当”二字，说明房

36、地产物权变动以登记为成立要件。土地登记规则第25条规定：”不经变更登记的土地使用权、所有权及 他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”这已明确表明，登记为土 地物权变动的成立要件。城市房屋产权产籍管理暂行办法第 18条规定： “凡未按照本办法中 请并办理房屋产权登记的，具房屋产：权的取得、转移、变更和他项权利的设定， 均为无效。”这一规定亦明确表明登记为房屋物权变动的成立要件。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第 16条规定：”土地使用者在 支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记。领取土地使用匪。取得 土地使用权。”“应当”之义，强调登记为土地物权变动的成立要件。因此，从立

37、法实践来看，我国房地产权后登记的效力为成立要件主义。4 .试述私房法定继承的适用情况和继承顺序。私房的法定继承，是指依照法律直接规定的继承人范围、顺序和遗产分配原 则，将遗产房屋分配给合法的继承人的继承方式。有下列情况之一的，可以适用私房的法定继承：被继承人生前没有对其遗 留房屋立下遗嘱；遗嘱继承人放弃继承房屋或者受遗赠人放弃接受遗赠房屋 的；遗嘱继堆人丧失继承权的；遗嘱继承人、受遗赠人先于被继承人死亡的； 遗嘱无效部分所涉及的房产；遗嘱未处分的房产。在法定继承情况下，房产按下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母； 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承， 第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继