高要乐的改造探讨

1、1www.chaoshiren/高要乐的改造方案探讨高要乐的改造方案探讨IBMG国际商业管理集团国际商业管理集团www.chaoshiren/概述概述 百货业态的立地，应设于核心商圈之内，或百货业态的立地，应设于核心商圈之内，或选择具有独立形成商圈氛围的地块，周边社区环选择具有独立形成商圈氛围的地块，周边社区环境对百货业态商店具有决定性的影响。境对百货业态商店具有决定性的影响。 而超市业态，对于顾客而言，具有较强的目而超市业态，对于顾客而言，具有较强的目的性，对周边社区环境的要求较低。主要应考虑的性，对周边社区环境的要求较低。主要应考虑其租赁成本的问题，从而使投入产出比更高。其租赁成本的问题，

2、从而使投入产出比更高。www.chaoshiren/立地情况立地情况IBMG国际商业管理集团国际商业管理集团左右两侧无法发展成左右两侧无法发展成为商铺，对面面山，为商铺，对面面山，难以通过乐的的推广难以通过乐的的推广形成强有力的商圈。形成强有力的商圈。目前该门店立地属于核心目前该门店立地属于核心商圈内，租金价值较高，商圈内，租金价值较高，用于超市这种目的性很强用于超市这种目的性很强的商业业态，稍显浪费。的商业业态，稍显浪费。两店之间步两店之间步行仅行仅2分钟分钟路程路程核心商圈核心商圈www.chaoshiren/目前实际租金价值目前实际租金价值顺客隆顺客隆乐的乐的面积/600010000元/

3、月15060合计/月900000600000合计/年108000007200000www.chaoshiren/分析分析v受周边环境影响，乐的的商圈不太适合做百货业态。受周边环境影响，乐的的商圈不太适合做百货业态。v顺客隆使用之物业，具有较高租金价值，与使用乐的顺客隆使用之物业，具有较高租金价值，与使用乐的物业的价值做对比，每年多付出物业的价值做对比，每年多付出360360万租金。万租金。v而如果将两门店进行地点调换，则顺客隆每年可节省而如果将两门店进行地点调换，则顺客隆每年可节省租金租金360360万，而乐的招租的价值有望提升到万，而乐的招租的价值有望提升到200200元元/ /月，年度月，

4、年度可增加可增加360360万收益。门店地址调换，可为集万收益。门店地址调换，可为集团增加团增加720720万收入。万收入。v鉴于两门店相距仅鉴于两门店相距仅2 2分钟步行路程，加之顺客隆在当分钟步行路程，加之顺客隆在当地多年的经营，地点调换对其客流量影响不大。地多年的经营，地点调换对其客流量影响不大。www.chaoshiren/小结小结 因此，我们的意见是将乐的百货和顺客隆因此，我们的意见是将乐的百货和顺客隆超市进行地点调换，即可提高顺客隆投入产出超市进行地点调换，即可提高顺客隆投入产出比，又可以提高乐的百货租金收益。由于两店比，又可以提高乐的百货租金收益。由于两店年度增加收益达到年度增加

5、收益达到720720万，足够支撑顺客隆因万，足够支撑顺客隆因迁店而产生的费用。迁店而产生的费用。7www.chaoshiren/初步设想初步设想顺客隆顺客隆www.chaoshiren/顺客隆门店规划顺客隆门店规划v在迁址乐的百货物业后，顺客隆的面积将达到在迁址乐的百货物业后，顺客隆的面积将达到1000010000。v建议将该物业建议将该物业1、2两层用于顺客隆超市。两层用于顺客隆超市。v将将3层用于顺德家电商场，通过顺客隆的客流层用于顺德家电商场，通过顺客隆的客流量，激活顺德家电卖场。量，激活顺德家电卖场。v将顺德家电原来使用的将顺德家电原来使用的1楼临街铺面，进行招楼临街铺面，进行招商，增

6、加顺客隆整体收益。商，增加顺客隆整体收益。9www.chaoshiren/初步设想初步设想乐的百货乐的百货www.chaoshiren/优势优势v迁址顺客隆物业的乐的百货，将进入高要核心商迁址顺客隆物业的乐的百货，将进入高要核心商圈，其招商能力将大幅度提高。圈，其招商能力将大幅度提高。v由于乐的百货的进驻，周边物业也会相应升值，由于乐的百货的进驻，周边物业也会相应升值，形成核心商圈内的热点位置，带动周边商业发展。形成核心商圈内的热点位置，带动周边商业发展。v随着热点形成，乐的百货商铺位置会进一步升值，随着热点形成，乐的百货商铺位置会进一步升值，进入良性循环。进入良性循环。www.chaoshi

7、ren/定位定位v鉴于高要距肇庆仅鉴于高要距肇庆仅2020分钟车程，且肇庆百货业态分钟车程，且肇庆百货业态成熟度远高于高要，高要本土居民已形成前往肇成熟度远高于高要，高要本土居民已形成前往肇庆购买中、高端商品的习惯，乐的百货因避免与庆购买中、高端商品的习惯，乐的百货因避免与肇庆成熟百货公司商品品牌重叠，避免直接竞争。肇庆成熟百货公司商品品牌重叠，避免直接竞争。v建议定位为建议定位为15-3015-30岁顾客群体，潮流化、低单价、岁顾客群体，潮流化、低单价、多频次购买的产品为乐的主打产品线。多频次购买的产品为乐的主打产品线。v目前此类产品在高要及肇庆都教缺乏，可以形成目前此类产品在高要及肇庆都教

8、缺乏，可以形成独有的竞争优势。独有的竞争优势。www.chaoshiren/小结小结v调整后的顺客隆将是集标超与家电卖场与一身的调整后的顺客隆将是集标超与家电卖场与一身的超级购物中心，其两块主营业态均是目标性很强超级购物中心，其两块主营业态均是目标性很强的产品结构，在地理位置上可与乐的百货互为掎的产品结构，在地理位置上可与乐的百货互为掎角，形成局域热点。角，形成局域热点。v乐的百货将以时尚、潮流形象示人，成为高要年乐的百货将以时尚、潮流形象示人，成为高要年轻顾客汇集之地。轻顾客汇集之地。13www.chaoshiren/乐的运营模式初探乐的运营模式初探www.chaoshiren/困难困难v本

9、地缺乏潮流化产品品牌，对此类型商品招商较本地缺乏潮流化产品品牌，对此类型商品招商较困难。困难。v本地服饰、潮流用品经营者，实力较弱，持续经本地服饰、潮流用品经营者，实力较弱，持续经营能力不足。营能力不足。v本地经营者产品选择、外地采购能力不足，无法本地经营者产品选择、外地采购能力不足，无法形成对潮流的引导。形成对潮流的引导。v本地经营者管理能力较弱，缺乏专业知识。也缺本地经营者管理能力较弱，缺乏专业知识。也缺乏获得专业知识培训的渠道。乏获得专业知识培训的渠道。www.chaoshiren/机会与威胁机会与威胁v高要供销公司本身举要良好的商品组织和采购能高要供销公司本身举要良好的商品组织和采购能

10、力。力。v公司本身具有良好的运营管理能力。公司本身具有良好的运营管理能力。v公司外聘的顾问公司长期提供专业知识培训与辅公司外聘的顾问公司长期提供专业知识培训与辅导。导。v但公司如自营乐的百货潮流店，则需要投入相当但公司如自营乐的百货潮流店，则需要投入相当多的采购、管理和销售人员，从而使管理成本提多的采购、管理和销售人员，从而使管理成本提高，持续经营风险加大，且资金投入成本也过大。高，持续经营风险加大，且资金投入成本也过大。www.chaoshiren/解决方案解决方案 建立孵化器，培养本地经营者，融建立孵化器，培养本地经营者，融合各方力量，降低投资风险，提升持续合各方力量，降低投资风险，提升持

11、续经营能力。经营能力。www.chaoshiren/孵化器建立（孵化器建立（1 1）v争取团委等政府部门支持，协助招募有兴趣创业的争取团委等政府部门支持，协助招募有兴趣创业的年轻人，成为乐的百货铺位的经营者。年轻人，成为乐的百货铺位的经营者。v借助政府对创业者的小额贷款和各项税收减免政策，借助政府对创业者的小额贷款和各项税收减免政策，降低经营成本。降低经营成本。v设定乐的百货产品结构，并按铺位分配给创业者。设定乐的百货产品结构，并按铺位分配给创业者。v创业者按铺位缴交创业资金，乐的百货统一进行商创业者按铺位缴交创业资金，乐的百货统一进行商品采购。形成完整、有序的商品结构。品采购。形成完整、有序

12、的商品结构。www.chaoshiren/孵化器建立（孵化器建立（2 2）v为加入乐的百货的创业者提供专业的技术培训，为加入乐的百货的创业者提供专业的技术培训，使其具备持续经营能力。使其具备持续经营能力。v初期直接帮助创业者采购商品，之后逐步将货源初期直接帮助创业者采购商品，之后逐步将货源信息转交给创业者，使其独立经营。信息转交给创业者，使其独立经营。v始终关注和辅导逐步成熟的创业者，使其成长为始终关注和辅导逐步成熟的创业者，使其成长为独立的经营者。独立的经营者。v成熟后的经营者，将成为乐的百货扩张新店的招成熟后的经营者，将成为乐的百货扩张新店的招商对象，并给予其入驻的优先权。商对象，并给予其入驻的优先权。www.chaoshiren/小结小结 通过孵化器模型，我们不但降低了投入，降通过孵化器模型，我们不但降低了投入，降低了成本，也降低了风险。低了成本，也降低了风险。 通过孵化器，将知识和能力传递给创业者，通过孵化器，将知识和能力传递给创业者，使其成为具有独立经营能力的个体经营者，也为使其成为具有独