两种模式下转让方案的利弊分析

1、股权收购与资产转让两种模式出售房地产开发项目的方案分析河北领航律师事务所主任李寅岭一、两种模式的操作流程与步骤：（一）方案一：股权收购模式1、现场考察；2、签署项目收购意向书；3、对目标公司进行全面的尽职调查（包括但不限于律师的法律尽职调查、会计师事务所的财务尽职调查）；4、谈判、签署正式的目标公司股权转让合同；5、办理目标公司实际交接及工商登记变更手续：交接包括现场实物交接、公司证照文件交接、财务交接；工商变更等包括股东变更、法定代表人变更、章程变更。6、原目标公司股东退出，取得股权转让价款，缴纳相应的股权转让税费后操作完成。（二）方案二：资产转让模式1、现场考察；2、签署项目资产收购意向书

2、；3、对目标公司与拟购项目资产进行全面的尽职调查（包括但不限于律师的法律尽职调查、会计师事务所的财务尽职调查）；4、谈判、磋商，与目标公司签署正式的资产转让合同（或者国有土地使用权转让合同）；5、办理项目资产实际交接及产权登记变更手续：主要是国有土地使用权转移变更登记。6、 受让方将收购价款打入目标公司名下，并由目标公司与受让方依法各白缴纳税费。7、 目标公司将转让资产所得款项转移到股东名下或股东指定的公司或个人名下。二、两种模式的利弊分析1 .两者的主体和客体不同。股权收购的主体是收购公司和目标公司的股东，客体是目标公司的股权。而资产收购的主体是收购公司和目标公司，客体是目标公司的资产。图1

3、股权收购图2 .两者的负债风险不同股权收购方式下，收购公司成为目标公司股东，目标公司的原有债务仍然由目标公司承担。收购公司面临着该目标公司或有负债的风险。由于目标公司的原有债务对今后股东的收益有着巨大的影响，因此在股权收购之前，收购公司必须调查清楚目标公司的债务状况，一般并购公司聘请专业的中介机构如会计师和律师对目标公司进行尽职调查，并在股权转让协议中对目标公司潜在债务风险予以规避。而在资产收购中，资产收购后，目标公司的原有债务仍由该目标公司承担，与收购公司无关，基本不存在或有负债的问题。但收购资产有可能被设定他物权等权利限制，因此，资产收购对收购公司而言，存在一定的他物权等实现风险。3 .两

4、者在税收方面存在差异在股权收购中，纳税义务人是收购公司和目标公司股东，而与目标公司无关。除了印花税外，目标公司股东可能因股权转让而缴纳企业或个人所得税。资产收购中，纳税义务人是收购公司和目标公司本身。根据目标资产的不同，纳税义务人需要缴纳不同的税种，主要有增值税、营业税、所得税、契税和印花税等。4 .收购客体及变更手续不同。股权收购的客体是目标公司的股权，而资产收购的客体是目标公司的资产。股权收购因股东变动须办理工商变更手续，资产收购不需要办理工商变更手续，但收购资产中有不动产的，须到房地产等部门办理不动产过户手续。相关证照转让后果的差异。在资产转让的情况下，受让方通常无法直接获得原目标公司的

5、资质、牌照。而在股权收购当中，通常情况下，收购方能够白然取得目标公司的原有证照。5 .受第三方影响不同。股权收购中，影响最大的是目标公司的其他股东。股权收购须有目标公司过半数的股东同意并且其他股东有优先受让权。对外商投资企业，须取得其他合营方的同意。因此股权收购可能会受制于目标公司其他股东。资产收购中，影响最大的是对该资产享有某种权利的人，如担保人、抵押权人、商标权人、专利权人、租赁权人。对于这些财产的转让，必须得到相关权利人的同意，或者必须履行对相关权利人的告知等义务。三、两种模式下的税费负担之法律规定（一）股权转让时需要缴纳哪些税费？1、 营业税财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问

6、题的通知（财税2002191号）：对股权转让行为征税重新作出规定，白2003年1月1日起，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。2、 企业所得税根据新企业所得税法和实施条例规定：“转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。”因此企业转让股权取得的收入应作为企业的收入总额计算应纳税所得额。同时该法第十六条规定“企业转让资产，该项资产的净值，准予在计算应纳税所得额时扣除。”其中净值，是指有关资产、财产的计税基础减除已经按照规定扣除的折旧、折耗、摊销、准备金等后的余额。”（企业所得

7、税法实施条例第七十四条），另外财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知（财税200959号）对企业重组过程涉及的股权转让税收政策作了明确，可以查一下。适用税率是25%3、个人所得税中华人民共和国个人所得税法及其实施条例规定，个人股权转让所得，应按“财产转让所得”项目，按股权转让的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用20知勺税率，计算缴纳个人所得税（这里指的是溢价转让，平价转让不涉及该税种）。4、印花税非上市公司不以股票形式发生的企业股权转让行为。根据印花税暂行条例和细则，以及国税发1991155号第十条“财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关

8、登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。”这里的企业股权转让所立的书据，是指未上市公司股权转让所书立的书据，不包括上市公司的股票转让所书立的书据。适用税率是0.05%o（二）在转让国有出让土地时需要缴纳哪些税费？1、营业税及附加（出让方）:（1）按转让价与购置价的差价缴纳5%勺营业税。（2）按缴纳的营业税缴纳7%勺城建税和3%勺教育费附加。2、印花税和契税（双方）：（1）按产权转移合同所载金额缴纳0.05%的印花税。（2）按成交价格（合同）缴纳5%勺契税（有的地方是3%。3、土地增值税（出让方）：（1）按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。（2）规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。（3）税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%勺部分，税率为30%增值额超过扣除项目金额的50俺100%勺，税率为40%增值额超过扣除项目金额的100俺200%勺，税率为50%增值额超过扣除项目金额200%勺，税率为60%为计算方便，可以通过速算公式计算：土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数（0、5%15%35潮别对应30%40%50%60赚率）。4、土地