xx商贸创意园修建性详细规划说明

1、xx 商贸创意园修建性详细规划说明一、项目背景及项目概况1、位于 xx 市开发区，用地面积 60870 平方米，xxxx 路以西、xxx 路以东（地形图号 32-58-16,32-58-20）。2、用地性质：商业用地兼容商务用地（B1/B2）（集体发展用地）。3、总建筑面积 195681.90 平方米，其中商业建筑面积 64018.44 平方米、办公建筑面积 84661.92 平方米，地下室面积 46139.84 平方米。二、规划设计的依据、原则和目标2.1 规划设计依据a. 广州市城乡规划技术规定( 试行 ) ；b. 建设用地规划许可证及用地红线图；c. 有关规划设计及建筑设计规范。d. 业

2、主提供的相关资料2.2 规划设计原则和目标针对当前“创客空间”新型创新形态的发展，考虑到开发区产业形态、创业人员的大环境，结合项目招商现状及创意园概念，探索新型“产研”发展模式。即“研产同行·产研结合”的商贸创意产业园区。(1). 创感十足的创意办公区，针对本园区内部的商业功能需求提供服务的办公和周边产业需求的办公环境而穿引的创意办公区。(2). 高品质的商务商业配套；(3). 汽车产业及其他综合商贸园区。(4). 规划设计过程中考虑了各产业功能之间的便利性、协调性、实用性。(5). 打造以“创客”为本、同时服务周边“创客”的集合式创意园区。(6). 营造中心大广场加弧形廊架步行道的

3、人文商业通道。三、规划布局3.1 总平面规划根据规划设计条件、周边环境、地块特征、业主的要求及地块价值分析，结合设计理念，整个地块用地采用线性规划结构，精心组织，以中心大广场为核心，即串联了各功能区块的联系又减少了各功能区块之间的相互干扰，同时将发源路人流引入纵深，增加场地内部建筑可达的便利性。（1）功能分区a. 创意办公区：本区块位于基地的东南侧，有四栋风格相似的15 层办公楼组成的办公组团，组团南侧紧邻商务酒店，北侧为中心广场衍射的绿化广场；组团内部绿化庭院为紧张的办公之余提供休闲、静坐的场所。b. 商务酒店配套区：本区块位于基地的西侧靠向酒店及相关的配套服务，主要为地块内及周边产业区的商

4、务办公差旅人员提供服务。c. 商业区：主要位于中心广场北侧， 由两栋独立的商业单体及弧形连廊构成，两端分别连接至发源路，属于人员流线最为便利的区域。d. 中心广场：从开源路起始、以大开口进入，至基地东侧边界结束，作为场（1）内外交通联系：整个地块有 3 个出入口与发源路连接，其中北侧为人地内最开阔、做核心地带，串联各功能区块的同时也减少了各功能之间的干扰，车共用的出入口、基地南侧则为车行出入口， 中间人行主入口直接联系中心广场。为整个地块提供一个优美的、 舒适的休闲、交通空间，是本项目的一个重点区域。（2）道路与交通组织：区内交通分为三个等级：最宽为7 米环形车道，绕（2）空间布局基地环形设置

5、，作为车行主流线同时也是主要消防车道；串联各建筑单体之间通a、共生性原则过广场的为 4 米宽景观路兼做消防车道，平时主要为人行通道，设计时考虑满足项目总体规划必须充分尊重环境及注重保护自然资源，必须注意整体环境与消防车行要求；最窄的为 2 米宽景观步行道及其他景观小径；规划道路详见道路建筑的统一协调，使环境与建筑互相衬托， 形成自然景观与人文景观的良性互动，规划图，根据人车流量灵活组合，既满足交通顺畅要求，又节约了用地。把本项目建设成为一个现代化、时尚感、生态化的创意产业园区。（3）停车场库配置标准：本案停车主要集中在地下停车场辅助部分的地面b、经济性原则及屋面停车。地下停车场主要位于高层建筑

6、地下空间，规划为地下两层，规划地项目总体规划必须符合现有地形特征，尽量利用地形，减少土方量。尽量利下停车位 1148 个。用用地内的现有绿化，减少绿化成本的同时，保护树木。3.3 绿地系统规划c、生态化原则本规划的环境结构是一个有机整体，特点是以绿地系统为骨架，以环境为触必须充分考虑本区的自然环境特点和地方文化特色，从营造高效的生态环境媒，各区绿地是一个连续的开放空间体系，形成层次分明的绿化体系，体现了居的高度出发，科学地确定规划的指标和组织多层次的有机生态绿地系统。住区以环境生态为主导的规划思想。d、人性化原则采用面、线、点结合的方式形成小区的绿地系统。场地的总体园林绿地规划以人为本，方便宜

7、人，强调人与自然的融合，创造人性化的自然环境。设计，以中心广场为重点，提供舒适的环境，以中心广场为核心向各建筑组群延e、可持续发展原则伸，联系各组团之间的绿化庭院，共同构成基地的绿化系统。整体规划，系统合理地分配土地资源，提高土地节约使用的综合效益。充分绿地系统由广场绿地、组团绿地等有机构成，绿地率32.9%。考虑规划的可操作性和实施的可行性。3.4 竖向规划3.2 道路系统规划竖向规划设计原则： 通过对自然地形的合理利用与改造，结合环境设计要求，减少土方工程量， 选择合理的设计标高， 满足规划区内建设要求， 达到工程合理、造价经济、景观优美使建筑与环境融为一体。区内道路机动车道纵坡控制在4%

8、以内，局部为平坡，场地标高因地制宜，场地与周边道路路面高差大于0.2m。四、建筑单体设计构思根据周边建筑的形体特征，建筑单体设计考虑与周边环境的融合性和适应性，采用具有现代感的简单线条与玻璃的结合，立面造型简单时尚，线条的运用让立面极富动感。根据使用功能和总体规划的要求，办公楼及酒店均为高层建筑按，且满足以下要求：1、符合总体规划的布局要求，且产业园区定位的要求；2、平面结构方正，采光及通风良好，平面空间具有良好的灵活性和兼容性特点；3、布局合理，紧凑实用，比例恰当，具有良好的经济性和建造的方便性；五、附表5.1主要经济技术指标表项目单位数值规划总用地平方米60870总建筑面积平方米19562

9、4.37计算容积率建筑面积平方米148587.10商业建筑面积平方米72354.12其中办公建筑面积平方米76232.98容积率2.44不计算容积率建筑面积平方米47041.28梯屋及架空建筑面积平方米901.44其中地下室建筑面积平方米46139.84建筑基地占地面积平方米18482.66建筑密度%30.3公共绿地面积平方米20056.48绿化率%32.9机动车停车位个1386地上机动车停车位个238其中地下机动车停车位个1148非机动车停车位个1161地上非机动车停车位个103其中地下非机动车停车位个10585.2 用地平衡表用地名称面积（平方米）比例（ %）规划总用地70870100商业

10、商务建筑用地18482.6630.3公共绿地20056.4832.9道路广场用地22330.8636.805.3 建筑明细表建筑建筑名称建筑性质建筑占地面建筑面积计容建筑面层数建筑高编号积（）（）积（）度（ m）11#商业楼商业4661.2813345.2811361.84312.3022#商业楼商业6318.4019176.2418771.30212.953酒店商业3200.4433974.1533803.411558.4041#办公楼商业、办公1443.0021227.9621165.481548.7152#办公楼商业、办公1443.0021227.9621165.481548.7163#

11、办公楼商业、办公1571.3021609.0421536.831552.5074#办公楼商业、办公1288.2420884.5420782.751552.508地下车库地下室-44179.20-28.10六、综合管线工程规划6.1 电气方案说明6.1.1设计依据1.1城市工程管线综合规划规范GB50289-98；1.2城市电力规划规范 GB50293-1999；1.3低压配电设计规范 GB 50054-1995；1.4建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000 年版）；1.5住宅建筑规范 GB50368-2005；1.6城市道路照明设计标准CJJ45-2006(J627-2006) ；1

12、.7建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB 50311-2000-T；1.8建筑照明设计标准 GB50034-2004；1.910KV及以下变电所设计规范GB50053-94；1.10 民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；1.11 供配电系统设计规范GB50052-2009；建筑单位及协作专业之资料图纸。6.1.2供配电设计：2.1本工程共设 24 个变配电站。电源取自市电，电压等级10 千伏，采用单电源五回路的供电方式。各变电所采用环网方式配电。本工程在各建筑组团设置变电站，以减少低压供电半径，满足低压供电压降的要求，节约投资。各分站的变压器容量不宜太大，减少变电站占地面积。变电站设

13、置在较为偏僻的地方，不影响小区景观。2.2高压配电系统采用环网式，当其中一个配电房发生故障或计划检修时，都能保证其他配电房的正常供电，不会造成小区大面积停电，以提高其可靠性。低压供电系统采用树干和放射式相结合的供电方式。对较为重要的负荷采用专线供电。低压供电及接地系统采用TN-C-S系统。2.3 本工程供电系统采用分散式功率因素补偿方式。在各变电所设低压补偿装置。系统补偿后的功率因数要求不低于0.9 。2.4 由于供电设备设置分散，为了方便其管理，可把对供配电系统的控制管理纳入物业管理网络。2.5 管线敷设及用房面积：高压电缆及主要的低压电缆一般敷设于道路的东南侧人行道。高压低压电缆主要采用穿

14、管埋地敷设。导线在穿越道路或私家花园加设金属护管。通信、闭路电视、小区局域网等弱电传输线采用穿管埋地敷设，弱电传输主线护管暂定四根(HDPE98) 管。主线敷设设在道路的西北侧人行道。管线离道路石一米，路灯装设在这一米范围内。各配电站用房面积约为150 平方米 250 平方米。中国电信程控电话站用房、中国移动、中国联通机房、有线电视主机房设置在小区主入口附近，各弱电机房预留用房面积约320 平方米。2.6 防雷接地：各建筑物构筑物都应加装防雷设施，所有用电器都应接地保护。尽量利用自然接地体 ( 建筑物构筑物基础内钢筋、 金属水管等 ) 作为接地装置。在变配电站高压侧装设避雷器。对重要的低压负荷

15、加设涌流抑制器或避雷器。2.7 住宅负荷计算参考业主所发之有关规定，按下表执行：户建筑面（ m2）负荷指标 (W/m2）户安装容量（ kW）S8060480<S120606120<S150608150<S1806010180<S2006012200<S3006015300<S4005018400<S52050232.8. 本工程总负荷容量约为：88000KVA。6.1.3道路照明：3.1 道路照明设计提倡绿色照明。着重考虑与周围环境协调，提高照明的舒适性，尽量减少光污染，节约能源。本工程道路照明电源取自各就近的变电站。照明参数按规范要求及实际情况确定。

16、灯具选用与环境协调的高效灯具，其保护等级要求在 IP55 及以上，应具备好的抗震性能，以提高光源的寿命。照明系统建议加设节能设备，减少运行费用。3.2道路照明的控制采用集控、光控、时控等相结合的控制方式。为了方便管理，建议纳入物业管理网。6.1.4小区智能化：小区智能化是科学技术进步的必然产物，是现代3C技术在建筑中的综合应用，它综合反映了社会的进步。因此对其应有正确的认识和合理的定位。其受物业销售市场的影响及外部条件制约，同时以人为本。小区智能化就目前情况主要体现在能为用户提供方便快捷经济的信息服务，其主要内容是因特网的接入。目前情况因特网接入方式有：普通电话线用 Modem/ADSL Mo

17、dem/B-ISDN适配器 TA等接入，上网应拨号；通过视讯宽带网（双向CATV网），用 Cable Modem免拨号直接进入。用户终端可以是 PC机或电视机顶盒。上述接入方式都是用户直接面向ISP，速度慢或不经济， 体现不出群体优势，是立足现有条件的办法。基于上述情况，建议在本小区建立局域网（LAN）。局域网与公众网的接入方式可视用户实际需要，采用ISDN、ADSL或 DDN等接入方式。此方式具有以下优点：灵活可靠：方便分期发展。经济：用户接入设备是标准以太网卡，较Modem、适配器便宜，单位信息费用较低，体现群体优势。高速：用户上网速度只受出口带宽的限制。而出口带宽可由发展商根据用户使用情

18、况逐步扩大。方便：不影响电话电视的使用，不用拨号。智能化系统内容还包括：电话电视系统、安全防范系统、物业管理系统。安全防范系统：周界防卫系统、闭路电视监视系统、巡更系统、一卡通管理系统、可视对讲及家庭安防系统等。物业管理系统：网络化物业管理系统、小区设备管理系统、三表自动计费系统、 LED电子公告栏系统、音响广播系统等。各弱电系统应由业主委托专业设计公司进行深化设计。6.2 给水工程规划或采用 DDN专线接入，用户终端可以是PC机或电视顶盒。6.2.1 设计依据高区供水区，设置区域集中加压泵房及水池，作二次加压供水。泵房内生活及消1.室外给水设计规范 GB50013-2006防水池分开设置，并

19、设室内消火栓系统立式主泵2 台、自动喷淋主泵 2 台、大流2.城市居住区规划设计规范 GB50180-93 (2002 年版 )量生活变频调速供水设备一套，水泵出水管处压力应满足最不楼层出水压力要3.建筑给水排水设计规范 GB50015-2003求，并在较低楼层作减压阀分区减压的处理。区域加压供水管在中高层住宅区内4.建筑设计防火规范 GB50016-2006沿主干道路敷设，并以支状配水管的形式供给区里各个建筑单体。5.城市工程管线综合规划规范 GB5028998（3）消防设计：小区内沿道路两旁布置室外消火栓，室外消火栓的间距为6.高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005 年版）

20、120m左右，室外消防用水量按 35L/S 。高层单体的室内消防采用消火栓灭火系统7.自动喷水灭火系统设计规划GB500842001（2005 年版）及自动喷淋灭火系统。当建筑物高度 50 米时，消火栓用水量为 30L/S ，当建筑8.建设方提出的规划设计要求及部分基础资料物高度 50 米时，消火栓用水量为 20L/S ；自动喷淋用水量为 30L/S ，每幢单体9.本专业收集的其他技术资料都设消防水泵接合器。消防水池及水泵设于区域集中加压泵房内。6.2.2 给水现状6.2.4 供水系统设计要求本工程所处地区目前还没有市政自来水的管网，为了确保小区供水，拟采用1、管材从就近自来水厂单独引来一路

21、DN800供水干管的水源方案；现阶段规划居住人口（1）市政给水管 DN100 采用水泥砂浆衬里球墨铸铁管， DN100 采用衬塑31370 人（共 9697 户）。钢管。6.2.3 给水方式（2）加压给水管埋地部分采用衬塑钢管， DN100 丝扣连接， DN100 沟槽（1）全区内共有 9697 户（居住人数 31030 人），按 350 升/ 人·日，最高日式卡箍连接，应视具体情况考虑防腐。生活用水量为 10860.5m3/ 日。由于近期居住小区所处地区还没有市政自来水的管（3）绿化、喷灌管采用 PVCU给水管，管道阀门 DN50 采用铸铁截止网，为了确保小区供水，拟采用从就近自来

22、水厂单独引来一路DN800供水干管的阀,DN>50采用铸铁闸阀。水源方案。（4）水景管材：水泵出水管、埋地部分及水池补水管均采用 PVCU给水管。（2）高层住宅区采取分压供水的方式：建筑楼层绝对标高在122 m 以下的2、管道基础为低区供水区，由组团内的配水支管直供；建筑楼层绝对标高在122m以上的为采用槽底夯实后垫 300mm粗砂或石屑。3、管道回填2. 城市居住区规划设计规范 GB50180-93 (2002 年版 )为确保管道在使用机械回填时不损坏管道，应用人工在管道两侧填石屑，并3. 建筑给水排水设计规范 GB50015-2003填至管顶以上 300mm500mm。当用人工填土至

23、管顶 700mm以后，才能使用机械回4. 城市工程管线综合规划规范 GB5028998填。5. 建设方提出的规划设计要求及部分基础资料4、设计一般说明6. 本专业收集的其他技术资料（1） 小区分支管6.3.2 排水现状除注明外均采用 DN100（PE）接至路侧 2m处，在路侧 2m处设阀门井。小区本工程所处地区目前还没有市政雨、污水的管网，为满足污水排放的环保要分支管设置在环形道路通往小区的主要入口处；求，拟采用污水全区收集，集中输送至小区右下方处的污水处理站，处理达中水（2） 阀门设置标准后排放至区外自然水体。在管道适当位置加设阀门以利于抢修，在管道高点加设DN20自动排气阀，6.3.3 排

24、水方式在管道低点设 DN80（PVC-U）泄水管及放空阀。区内的排水系统按分流制考虑，并结合河涌水系，形成并完善雨水收集与排（3）消火栓设置放系统；污水全区收集，集中输送至小区右下方处的污水处理站，处理达中水标本工程生活给水管道均为环状，兼做室外消防管道使用，高层室内消防用水准后排放至区外自然水体。集中设消防水池及消防系统专用的给水设备，由消防按钮起动。室外消火栓管从污水排放量为给水量的390%，即为 9882m/ 日。路两侧的配水管上接出，每隔 120m左右设一个消火栓。为便于消防车上水不妨雨水管道的设计重现期为2 年，按照按广州市暴雨强度公式计算：碍交通，且远离建筑物外墙，拟将消火栓布置在

25、行车道旁2m宽的绿化带内，距2906.802q；Q qF路缘石 0.5m 处。t 9.983 0.6836.3 排水工程规划式中： q 表示降雨强度 (l/s.ha) ， t 表示降雨历时（ min）。6.3.1 设计依据t=t1+m t2 ，t 1 为 15 分钟， t 2 为管渠内雨水流行时间， m取 2；Q为流量 l/s ， 为径流系数，综合迳流系数取 0.65 ，F 为汇水面积（ ha）。1. 室外排水设计规范 GB50014-2006经计算，雨水总出流量为12923L/s ，设计管径见附图。6.3.4排水系统设计要求1、污水管道系统(1). 地质情况较差，基础需处理时， DN500m

26、m采用 UPVC双壁波纹管， DN 500 采用钢筋混凝土管； 地质情况较好，基础不需处理时， DN400mm采用 UPVC 双壁波纹管， DN400 采用钢筋混凝土管。(2). 采用双壁波纹管时，位于人行道及绿化带下采用环刚度 S1级（4KN/）；位于车行道下采用环刚度 S2 级（ 8KN/）。 UPVC双壁波纹排水管采用橡胶圈承插接口。(3).管道基础采用槽底夯实后垫300mm粗砂或石屑。(4).管道回填为确保管道在使用机械回填时不损坏管道，应用人工在管道两侧填石屑，并填至管顶以上 300mm500MM。当用人工填土至管顶700mm以后，才能使用机械回填。(5).设计一般说明污水管接入小区

27、的分支管， 除图上注明外，均采用 DN300（PVC-U），i=0.005 ，分支管的检查井井面标高与人行道设计标高持平，井径 1000，接户井原则上放在距人行道边线 1.5 米外。2、雨水管道系统(1).雨水管道管材DN400，采用 UPVC双壁波纹排水管。DN>400，采用钢筋混凝土管。(2).管道接口形式UPVC双壁波纹排水管采用橡胶圈承插接口。钢筋混凝土管采用水泥砂浆抹带接口。(3).管道基础UPVC管采用槽底夯实后垫300mm粗砂或石屑。钢筋混凝土管采用混凝土带状基础。(4).管道回填为确保管道在使用机械回填时不损坏管道，应用人工在管道两侧填石屑，并填至管顶以上 300mm50

28、0mm。当用人工填土至管顶700mm以后，才能使用机械回填。(5).设计一般说明a平入式进水井采用偏沟式单蓖雨水口，井深H=1000。b雨水口井连接支管用DN200，i=0.01 ，PVC-U双壁管接入检查井或沉沙井。c雨水管接入小区的分支管， 除图上注明外，均采用 DN300(PVC-U)，i=0.005 ，接户井面标高与人行道设计标高持平 , 接户井直径 1000，接户井原则上放在距人行道边线 1.5 米处。d雨水干管每隔约 30 米左右管线变更处、水流方向改变处必设检查井，雨水检查井两边设雨水进水井；每隔 120 米设一个沉砂井，井底标高比管底出水标高低 0.5 米。6.4 燃气工程规划

29、6.4.1气源近期考虑使用城市管道油制气( 热值为 650Okcal/NM3 ) 、密度 0.86KG/ NM3，远期考虑使用天然气 ( 热值为 9500kcal/ NM 3 ) 、密度 0.802KG/ NM3。6.4.2用气量预测根据广州市居民年耗气量72万 kcal/人. 年计算，本居住区居民生活用气33量为 1.28 万 NM / 日( 天然气为 0.88 万 NM / 日) 。区内的公建及配套设施用气考虑按居民用气量的 20%。区内总气量预测为 1.543万 NM/ 日( 天然气为 1.06 万333NM / 日) 。日平均用气量油制气641 NM / 时( 天然气 442 NM /

30、 时) ，月、日、时不均匀系数取 1.27 、1.16 、2.65( 该数值为广州市煤气公司数据) ，则小时高峰用33气量油制气 1698 NM/ 时，天然气 1171 NM/ 时。6.4.3燃气管网规划拟在小区西侧设置一处小区煤气加压站，并从其中引出一条DN300煤气管接小区环干管，煤气干管在小区主干道路处布置成环（煤气环状主干管管径为DN200），并以支状管的形式供给区里各个组团，埋深0.8 米。6.5 管线综合平衡6.5.1概述1. 综合考虑给水、排水、电力、电信、燃气等单项工程设计、布置要求，进行管线综合平衡，协调、安排各种管线的建设，以利今后的施工和管理。2. 对于基建施工所需临时管

31、线，在条件许可时应与永久性管线结合考虑。3. 针对本区道路横断面的设计方案，尽可能将管线布置在人行道和非机动车道下。尽量避免同种管道分期建设、不同种管道交叉建设导致重复开挖道路的现象，达到减少综合投资、便于管道维护管理的双重目的。6.5.2管线间净距要求应根据各类管线的不同物性和设计要求综合布置各类管线，管线相互间水平距离与垂直净距应符合下表-1 、表 -2 。表-1各种地下管线之间最小水平净距 (M)给排燃气管电力电信电信管线名称水水低中高管管压压压电缆电缆管道排水管1.5 1.5燃低压1.01.0气中压1.51.5管高压2.02.0电力电缆1.01.01.01.01.0电信电缆1.01.01.01.02.00.5电信管道1.01.01.01.02.01.20.2注：表中给水管与排水管之间的净距适用于管径小于或等于2000mm，管径大于2000mm时，应大于或等于3.0M。大于或等于 10KV的电力电缆与其它任何电力电缆之间应大于或等于0.25m，如加套管，净距可减至 0.1m，小于 10KV电力电缆之间应大于或等