智慧旅游解决方案—国康养旅游发展与趋势

1、中国康养旅中国康养旅游游发展与趋势发展与趋势MEDICALLEISUREFHIETANLET HS SC A R ETRREACVOEVLE R YT O UWREILSLMN E S SBEAUTYITGRHET SAETEMI NEGN TMAINNDT-BI-OADGY ING第第康康一一养养部部分分旅游的内涵旅游的内涵04 及发展历程及发展历程CONTENTS 目录目录第第康康三三养养部部分分旅游发展趋势旅游发展趋势22 研判研判5.融合康养元素，以旅游为载体的康养旅游成为行业新风口6.国内外康养旅游发展历程08国内康养旅游行业发展现状1 0第第康康二二养养部部分分旅游发展模式旅游发展

2、模式及盈利模式浅析及盈利模式浅析11康养旅游的发展模式1 6康养旅游产品组合及盈利模式简析1 8房地产开发商领投，面向老年康旅的中国康养旅游现状23新冠肺炎疫情驱动康养旅游向“大健康”及“大养生”进行融合24趋势一趋势一 以健康中国为核心，跨产业、泛行业政策深度融合助力康养旅游发展25趋势二趋势二 不同年龄层人群对健康的理解，及对康养需求的变化助推康养旅游产品迭代26趋势三趋势三 自然、人文及康养元素植入推动康养旅游产品元素的年轻化及多元化28趋势四趋势四 产品组合渐进发展，市场主体联合发展，供应来源多元发展30趋势五趋势五 金融支持康养旅游可持续的健康发展32趋势六趋势六 缺失元素逐渐完善，

3、康养旅游发展逐步规范化中 国 康 养 旅 游 的 发 展 与 趋 势3PRE FACE 上世纪 90 年代末，我国旅游地产开始发展，进入新千年， 康养旅游进入“医疗加养老”的“双轨探索”，整体市场仍 处于萌芽阶段。2020 年年初新冠肺炎疫情的大爆发促进“大 健康”与“大养生”两大新康养元素纵向融合的同时，向智 慧健康、 生活方式等领域横向延伸。 新时代新环境下， 更 “惜 命”的 80、90 后成为康养旅游的 C 位客群。在政策环境走 向多维融合，健康需求焕新的背景下，康养旅游受众、元素、 产品组合、市场主体快速迭代，金融支持及缺失元素的陆续 补齐后， 中国的康旅行业将逐步走向可持续性的规范

4、化发展。 本文旨在对以上课题进行探讨。张晓端张晓端戴德梁行华南及华西区研究部主管序言序言5.融合康养元素，以旅游为载体的康养旅游成为行业新风口6.国内外康养旅游发展历程08 国内康养旅游行业发展现状01第一部分第一部分康康及及养养发发旅旅展展游游历历的的程程内涵内涵4戴 德 梁 行 研 究 院 中 国 康 养 旅 游 的 发 展 与 趋 势5融合康养元素融合康养元素以旅游为载体的康养旅以旅游为载体的康养旅游游成为行业新风口成为行业新风口谈及康养旅游，学术界往往会拆分出“康”和“养”元素来进行独立研究，但对于康养的结合程度究竟是“康加养”，还是“康和养”，并未达成共识。结合康养旅游在全球范围的发

5、展历程，以及我国康养发展的现状，同时参考了中外学术界及研究机构对康养旅游的研究成果，我们将对康养旅游的研究聚焦于“康和养”的融合发展模式，其特征包括：健康为主题，逗留时间长，专业性强及反向流动（图 1）。同时，预期在现阶段及未来比较长的一段时间内此种模式都将是康养旅游的主要内涵并主导康旅产业的发展。“ 康” 旅游， 以治疗身心上的健康不足成为主要目的，对 应 的 英 文 应 为 MedicalTourism；“ 养” 旅 游， 则侧重于维持或强化个人的健康 元 素， 英 文 为 WellnessTourism。Global WellnessInstitute, Global WellnessT

6、ourism Economy,2013 & 2018康养旅游（Health andWellness Tourism）指通过养颜健体、 营养膳食、 修心养性、关爱环境等各种手段，使人在身体、心智和精神上都达到自然和谐的优良状态的各种旅游活动的总和（原）国家旅游局国家康养旅游示范基地(LB/T 051-2016), 2016引言引言图图 1 康养旅游的四个特征康养旅游的四个特征健康为主题健康为主题康+ 旅、 养+ 旅双动机， 满足人们对治病、 疗养、 康复、养生与娱乐休闲的不同需求专业性强专业性强组织与管理需具有医学、技术及相关法律法规支持， 专业性程度影响目的地康养旅游业的可持续发展逗留

7、时间长逗留时间长康养旅游包括治病、休养、养老及观光游览，旅游者在旅游地停留时间较长反向流动反向流动国际健康旅游客流主要从发达地区向发展中地区，城市向农村流动45国内外康养旅游国内外康养旅游 发展历程发展历程社会发展及科技进步，生活水平及收入水平提高，对压力及对自身健康关注度的提高，驱使人们旅游时更愿意在饱览自然景观，畅享人文风情之外，获得身体及精神上的健康及放松。欧美国家康养旅游诞生时间更早、历程更长、发展程度更高， 现阶段欧美国家仍是最大的客源输出地区。因此欧美国家的康 养旅游发展，在很大程度上决定了康养旅游的发展模式。欧美康养旅游发展模式：以“医治”为单一形式的“康”旅游模式；以“医疗资源

8、”为核心及“疗养”为辅助的“康”“养”双轨发展模式；“ 康养”元素为主，“旅游”元素为载体的康养旅游模式。受惠于独特的自然资源、神秘的东方文化、蓬勃发展的医疗保健技术，及更低的成本，东南亚、日本、韩国成为举世闻名的康养旅游度假目的地。康养旅游已然成为多国的重点发展产业之一，乃至上升未支柱产业。( 图 2)回到国内，上世纪 90 年代，部分房地产企业利用海南丰富的旅游资源，并借鉴国外分时度假的概念，解决海南房地产市场供大于求、大量闲置的局面，旅游地产应运而生。进入新千年，医疗、养老元素成为市场热点，伴随着金融、旅游、房地产行业的深度融合，医疗加养老的“康加养”双轨 发展模式迅速在全国各地铺开。图

9、图 2 美国：美国：世界康养旅游流动图世界康养旅游流动图1. 亚洲亚洲医疗质量、医疗科技2. 非洲非洲欧洲：欧洲：医疗科技、医疗管制更松亚洲：亚洲：亚洲：亚洲：医疗科技3. 大洋洲大洋洲医疗科技、费用更低1687235. 北美（加拿大）北美（加拿大）美国：美国：等待周期更短拉美：拉美：医疗科技欧欧 / 美：美：医疗质量、医疗科技美国：美国：6. 南美洲南美洲医疗质量、医疗科技亚洲：亚洲：医疗管制更松、费用更低8. 欧洲欧洲医疗科技、费用更低中东中东 / 美国：美国：医疗质量、医疗科技无美国医保、费用更低7. 中东中东亚洲：亚洲：4. 美国美国亚洲：亚洲：更低费用拉美：拉美：数据来源：Globa

10、l Wellness Institute，戴德梁行8戴 德 梁 行 研 究 院 国内康养旅游行业国内康养旅游行业 发展现状发展现状20 年发展， 我国主要的康养旅游客群仍以出境接受更为先进的医疗技术的 “康” 旅游 （即医疗旅游） 为主， 而在境内，侧重养老及疗养的“养”旅游（即养生旅游）相关产业正蓬勃兴起。在旅游市场快速发展的同时，全国各地纷纷推出极具当地自然或人文特征的康养旅游产品（图 3）。据 前瞻产业研究院数据，国内康养旅游仅占整体旅游市场总交易规模的 1% 左右，2016-2020 年，我国 康养旅游的市场规模将呈现快速增长的态势，年复合增长率（CAGR）约 20%，2020 年市场

11、规模将达 1000 亿元左右。另一方面，中国旅游研究院指出，受 2020 年新冠肺炎疫情影响，预计 2020 年全国旅 游总收入将下降 22.0%，但疫情对大健康概念的带动，乃至疫情中人们更加重视健康的情绪，或将助力 康养旅游占比进一步扩大（图 4）。图图 3 中国各片区康养旅游资源简要分布中国各片区康养旅游资源简要分布成渝板块成渝板块优势：优势：自然资源现状：现状：初级健康管理为主， 未形成全方面的康养产业体系优优势：势：自然资源、民族资源丰富现状：现状：度假与生活割裂，康养要素与旅游结合度较低山东板块山东板块优势：优势：生态、滨海资源优良现状：现状：配套资源缺乏，处于初级到中级过渡的发展阶

12、段海南及云南板块海南及云南板块东南沿海板块东南沿海板块优优势：势：城市吸引力大，现代旅游业发达现现状：状：康养要素不明确黄山板块黄山板块优优势：势：得天独厚的山体资源；现状：现状：配套资源缺乏，康养要素不明确中 国 康 养 旅 游 的 发 展 与 趋 势9图图 4 康养旅游市场规模康养旅游市场规模13 个健康旅游示范基地及分类个健康旅游示范基地及分类高端医疗模式：高端医疗模式：虹桥国际医学中心中国自由贸易试验区广州南沙新区 海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区 天津健康产业园青岛崂山湾国际生态健康城医疗医疗 + 滨海度假滨海度假 /生态旅游模式：生态旅游模式：秦皇岛北戴河区浙江舟山群岛新区海南三亚市

13、福建平潭综合试验区广西桂林市江苏泰州市姜堰区文化修身养心：文化修身养心：安徽池州九华山风景区复合化、多元化、全龄化：复合化、多元化、全龄化：贵州遵义市桃花江25%20%15%10%5%0%12001000800600400200020152016201720182019E2020E亿元备注：E 为预测值数据来源：前瞻产业研究院，戴德梁行1 1 康养旅游的发展模式16 康养旅游产品组合及盈利模式简析18 房地产开发商领投，面向老年康旅的中国康养旅游现状02第二部分第二部分10戴 德 梁 行 研 究 院 康康及及养养盈盈旅旅利利游游模模发发式式展展浅浅模模析析式式以“康”和“养”元素为吸引，以“游

14、”为载体的康养旅游 在中国得到高速发展，养老及养生作为行业关注点得到重视 并逐步形成一条完整的产业链。康养旅游的康养旅游的发展模式发展模式如前文所述，国际上以治疗为主要目的的“康”旅游（即医疗 + 旅游），及侧重于维持或强化个人的健康元素“养”旅游（即养生 + 旅游），成为康养旅游的两大发展模式。康养旅游的各个环节围绕 “康”和“养”展开，并以“游”作为载体，丰富 活动体验及业态形式。（表 1）通常情况下，康养旅游基于自然、人文的特色康养 资源，沿腹地开发旅游资源，并融合医疗、健康管 理、康复理疗、休闲疗养及养老等元素，形成旅游 线路、制定旅游产品。中 国 康 养 旅 游 的 发 展 与 趋

15、势11 12戴 德 梁 行 研 究 院 表表 1 康养旅游两大发展模式对比康养旅游两大发展模式对比“康康”模式模式 “医疗医疗 + 旅游旅游”模式模式优质医疗模式优质医疗模式廉价医疗模式廉价医疗模式特色专科模式特色专科模式产业发展模式产业发展模式特点特点国家层面上的支 持多设有研究所 注重人才培养多提供综合性医 疗服务硬件设施一流，服 务意识超群医护人员多有海 外学习工作经历多位于发展中国 家单一 （特色/ 专科） 医疗产业高度发 达医院、诊所高度集 中医护人员水平高、 数量多区位好，有一定量 水平的旅游资源政府主导，带头发 展产学研一体，注重 科研公、私共同开发产品设置产品设置综合性医院 +

16、 专 科医院研发中心、大学等 科研机构人才培养综合性医院专科医院或诊所综合性医院 + 专 科医院研发中心人才培养模式研究模式研究依托国家、城市等观载体发展各学科领域共同 发展，并主推若干 个特色项目以“治”为核心， “旅”为辅。多以医院、集团等 形式出现以综合医疗服务 为主，突出个别尖 端项目以“治”为核心， “旅”为辅注重单一医疗项 目的突破式发展以区域、小城形式 出现“治” 、 “旅” 并举， 对旅游资源有一 定依赖。由政府牵头，采取 “上政府、下企业 的模式”多依托城市、产业 城等概念发展以产业及“治”为 核心代表案例代表案例德国印度阿波罗集团匈牙利肖普朗日本静冈医药谷中 国 康 养 旅

17、 游 的 发 展 与 趋 势13 “养养”模式模式 “养生养生 + 旅游旅游”模式模式“理疗理疗 + 旅游旅游”模式模式“美容美容 + 旅游旅游”模式模式特点特点以自然资源、技法为 核心卖点多主打特定主题的美容 服务以理疗为特色，主要 针对亚健康、有保健 需求的游客本身具有一定旅游元 素产品设置产品设置资源或文化展示产品核心理疗服务度假及休闲娱乐设施小规模、专科性诊所或 医院模式研究模式研究从国家到度假村的各 个层级上都可存在多以地区或小镇的形式 存在主推某一项特色康疗 服务“疗” 、 “旅” 并举， “治” 为辅“疗”、“旅”并举， “治”为辅代表案例代表案例泰国 SPA，日本温泉韩国整容、

18、瑞士抗衰老当下，国内的康养旅游主要基于以一般位于城市郊区或度假风景区， 上两大发展模式，结合国内老龄化融合文娱活动、康复护理，及休闲 及医疗水平参差不齐的社会背景，旅游等多种元素，具备构成养老旅 更进一步衍生出养老及养生旅游的游载体的条件。德勤在破局养老 概念，及各类老年之家、疗养小镇地产中指出，度假式养老基地实 的具体产品。质上是以养老文化为核心推行休闲 度假服务， 针对的客户主要是健康、活跃的老年人；同时，引入医疗、养老地产，作为养老服务体系及养保健、定期康复、养生学习等设施老产业的重要组成，近年来得到快速发展并成为包括金融机构、运营 和服务来吸引游客规律性消费。目（服务）机构、和房地产企

19、业所青 前此类产品的实际养老功能大大低 睐的新蓝海。2011 年 2 月，民政部 于其他辅助功能。此外，德勤在探 在 社会养老服务体系建设 “十二五” 索健康养老“最后一公里”中 规划中提出建设以居家为基础、 国医养结合趋势展望报告中亦指 社区为依托、机构为支撑的养老 出，尽管养老产业发展模式已渐清 服务体系， 由此诞生出养老社区 晰，但医疗属性的缺失，医养未能（CCRC）、老年公寓和养老驿站三 结合，中国整体的养老市场仍需要 种养老地产类型。其中，养老社区 培育。14戴 德 梁 行 研 究 院 中 国 康 养 旅 游 的 发 展 与 趋 势15 中国的老龄化中国的老龄化中国老龄化程度不断加深

20、，是养老相关产业发展的持续动力。根据第六次人口普查， 2010 年中国 65 岁以上人口占 比为 8.9%， 约 1.2 亿人； 国 家统计局数据显示，2018 年中 国 65 岁以上人口占比上升至 11.9%；而另据联合国人口署 预测，中国的老人人口将以每 年超过 800 万人的速度增加， 到 2050 年， 老年人口占比将 达到 30.8%，约为 4.3 亿人。 2001 年联合国世界人口老龄 化报告 （1950-2050 年） 认为， 一个国家或地区 65 岁及以上 老年人口比例超过 7%、14% 和 20%，分别定义为老龄化社 会、老龄社会和高龄社会，现 时中国已经全面进入老龄化社 会

21、并向老龄社会迈进。背背介介景景绍绍根据戴德梁行新型城镇化 4.0（2017-2018）：培育特色 成 就小镇，国家住建部于 2016 年及 2017 年分两批次公布 了共 403 个特色小镇名单，两批次中以旅游为主导产业的小镇占比分别为 54%、28%，而在第二批名单中明确提出康养为主导产业的小镇为 8 个，占比为 3%。彼时，培育特色小 镇成为各级政府实现经济转型升级，实现城镇化，各类企业 争相占据的风口。尽管直接涉及康养产业的小镇数量有限， 但以旅游为载体，结合当地特色自然保健资源（如地热），人文养生资源（如中医药），甚至智能制造，智慧医疗元素的小镇则普遍存在。这也形成了我国康养旅游产业发

22、展的另一模式，即催发康复养生旅游小镇的蓬勃兴起。康养旅游产品组合康养旅游产品组合及盈利模式简析及盈利模式简析根据项目规模，产业聚集度，客群与消费周期，康养旅游产品组合可以分为：SITE 康养旅游度假区，PARK 康养旅游产业园，TOWN 康养 旅游小镇，及 CITY 康养旅游城四种产品 组合模式（以下简称为“SPTC 模式”，模式描述请参阅图 5）。服务费 / 管理费（如会员费）、租金及销售，成为 SPTC 模式的主要收入来源。 伴随市场需求的逐渐扩大、经营收益的持续提升，此类项目对房地产销售的依赖度 有所降低，而曾经作为辅助的旅游元素融合度不断提高， 服务费 / 管理费逐渐成为主流。艾瑞咨询

23、（iResearch）发布的2019 年中国景区旅游消费研究报告中对 2000 个样本的 调研数据显示， 41.1% 的旅游消费者青睐一站式打包的旅游产品， 即费用已经涵盖门票、住宿及交通费用。而近年来日趋火热的小包团扩大到餐饮，活动，甚至证件及服务费等，旅游者在接受旅游服务的过 程中，不再需要额外支付费用。图图 5 SPTC 模式示意图模式示意图SITE 康养旅游度假区康养旅游度假区模式特点：模式特点：康养主题明确，有一定的创新或独特性 具有一流的医疗旅游配套与服务较有特色度假地产短期、周期性度假属性更强代表案例：瑞士蒙特勒的静港医疗度假中心代表案例：瑞士蒙特勒的静港医疗度假中心TOWN 康

24、养旅游小镇康养旅游小镇模式特点：模式特点：特色康养优势显著并围绕形成产业集聚 伴有与医疗结合的元素自然 / 人文旅游资源较好，形成旅游路线 中长期度假属性代表案例：匈牙利肖普朗牙科旅游小镇代表案例：匈牙利肖普朗牙科旅游小镇PARK 康养旅游产业园康养旅游产业园模式特点：模式特点：康养产业集聚发展，上下游产业链形成闭环 聚焦单一特定康养需求，通常伴有衍生性需求 具有发展观光旅游（线路）的条件中短期度假属性代表案例：日本静冈医药硅谷代表案例：日本静冈医药硅谷CITY 康养旅游城康养旅游城模式特点：模式特点：由政府牵头开展，企业后续跟进须有一定规模与能级，规模适合一二线大城市 产学研融合、产城结合、

25、区域发展等适合长期居住代表案例：成都国际医学城代表案例：成都国际医学城中 国 康 养 旅 游 的 发 展 与 趋 势17 房地产开发商领投房地产开发商领投面向老年康旅的中国康养旅游现状面向老年康旅的中国康养旅游现状从目前已经投入运营的康养产品来看，老年人依然是核心的目标客群，而凭借开发建设方面的 经验和优势，房地产开发商在康旅领域的发展速度和市场占有率都是更胜一筹的。根据亿翰智库最新统计，30 大康养运营商当中房地产开发商占比达半数，同时运营的产品中 养老产品占比高达 88%（图 6）。开发商凭借强资源整合能力，以小镇产品作为拳头产品快速 占领市场，奠定口碑；另一方面，险资则通过寿险产品精准定

26、位养老及疗养客群，通过设立养 老院（村）及疗养院（村）吸纳保险收入及会员收入。图图 6 30 大康养运营商及产品构成大康养运营商及产品构成数据来源：亿翰智库，戴德梁行18戴 德 梁 行 研 究 院 精准顶位养老 / 疗养客群养老院(村)及疗养院(村)会员制 + 保险收入专业化运营个体向小镇发展 多种收入组合强资源整合能力小镇产品多种收入组合恒大 养生谷，创建全方位全龄化健康养生新生活方式，高精准多维度健康管理新模式，高品质多层次健康养老新方式，全周期高保障健康保险新体系，并采用租购旅多方式的健康会员新机制。通过缴纳会费加入恒大 养生谷后，会员可以在养生谷的四大园 852项设施设备 867 项服

27、务，包括：颐颐养园养园医养结合，提供高精准多维度科学生命管理，配有养生、康体及餐饮设施；长长乐园乐园文娱结合，提供高品质健康养生方式，配有学堂、康体设施；康康益园益园运动医学，由专业私教进行科学指导，个性化定制运动养身方案；亲亲子园子园践行亲子同乐理念，构建跨代社交圈，倡导长幼共融的生活方式。中 国 康 养 旅 游 的 发 展 与 趋 势19 案例卡案例卡 01恒大健康恒大健康7 恒恒大大. 养生谷养生谷 全国布全国布局局恒大集团成立于 1996，发展至今恒大已成为中国房地 产行业的龙头企业，以房地产为核心，涉足文化旅游、养老健康、新能源汽车等领域。恒大健康集团以健康养生谷项目开发建设为载体，

28、以会员制为服务模式，提供多层次分级医疗、全龄化养生、高精准健康管理、多元化养老服务。恒大健康积极践行“健康中国”国家战略，针对居民健康生活品质提升的需求，整合国内外优质医院、养老院等资源，创建全新健康养生养老新模式，形成养生谷，医院，健康管理及颐养服务四大业务体系：恒大 养生谷，独创四大园，向会员提供医养服务，保险服务，体检服务及“租购旅”优惠，目前已在 23个城市布局（图 7）；博鳌恒大国际医院位于海南省博鳌乐城国际医疗旅游先行区内，是由恒大健康集团投资并在布莱根和妇女医院（哈佛医学院主要教学医院之一）合作指导下，按照国际专业标准建设的以肿瘤专科为主的国际医院；以养生谷为载体，提供健康管理及

29、颐养服务（涵盖养老公寓、日间照料中心及养老院产品）。20戴 德 梁 行 研 究 院 作为核心产品的泰康之家，专注养老、护理及康复， 聚焦老年生命链产业整合，以养康为核心，对接保险产品，打造老年健康服务超级平台，引领国人健康养老观念和生活方式的变革。泰康之家高品质医养社区以大规模、全功能、医养结合、候鸟连锁为特色，以活力养老、文化养老、健康养老、科技养老为管理理念，满足长辈“社交、运动、美食、文化、健康、财务管理和心灵的归属”七大核心需求，为居民打造“温馨的家、高品质医疗保健中心、开放的大学、优雅的俱乐部、长辈心灵和精神的家园”五位一体的生活方式。案例卡案例卡 02泰康人寿泰康人寿图图 8 泰康

30、之家泰康之家 全国全国布布泰康保险集团成立于 1996 年， 是一家涵盖保险、 资管、医养三大核心业务大型保险金融服务集团，深耕寿险产业链，从摇篮到天堂，依托“活力养老、高端医疗、卓越理财、终极关怀”四位一体的商业模式，打造健康、长寿、富足三个闭环构建的大健康产业生态体系。2009 年获得中国保监会批准的投资养老社区试点以来，泰康医养业务板块（泰康健投）已形成医养康宁楼的五大业务体系，覆盖金融、医养、康旅、养老乃至墓地：在 19 个城市布局高品质养老社区泰康之家（图8）；在 5 个城市布局医学中心，23 个城市设有专科医院拜博口腔，4 个城市布局康复医院；在 4 个城市布局融合康旅及祭祀的纪念

31、园（墓园）产品，及高端生命礼仪服务平台爱佑汇；中 国 康 养 旅 游 的 发 展 与 趋 势21 03第三部分第三部分康康发发养养展展旅旅趋趋游游势研判势研判新冠肺炎疫情的爆发促进康养旅游朝“大健康”与“大养生”两大新康养元素纵 向融合的同时，向智慧健康、生活方式等领域横向延伸。在政策环境走向多维融 合，健康需求焕新的背景下，康养旅游受众、元素、产品组合、市场主体逐渐迭 代。而出于康旅行业可持续、规范化发展的考虑，作为影响行业发展的必要环节， 金融支持及包括监管在内的市场缺失元素的进一步完善变得尤为重要。23新冠肺炎疫情驱动康养旅游向“大健康”及“大养生”进行融合24 趋势一趋势一 以健康中国

32、为核心，跨产业、泛行业政策深度融合助力康养旅游发展25 趋势二趋势二 不同年龄层人群对健康的理解，及对康养需求的变化助推康养旅游产品迭代26 趋势三趋势三 自然、人文及康养元素植入推动康养旅游产品元素的年轻化及多元化28 趋势四趋势四 产品组合渐进发展，市场主体联合发展，供应来源多元发展30 趋势五趋势五 金融支持康养旅游可持续的健康发展32 趋势六趋势六 缺失元素逐渐完善，康养旅游发展逐步规范化22戴 德 梁 行 研 究 院 中 国 康 养 旅 游 的 发 展 与 趋 势23 以健康服务业为核心，通过产业融合发展满足社会健康需求的全产业链活动，涵盖药材种植，医药及装备制造，医疗卫生、健康管理

33、乃至金融服务的国民经济三大产业。新冠肺炎疫情新冠肺炎疫情驱动康养旅游驱动康养旅游向向 “大健康大健康” 及及 “大养生大养生” 进行融合进行融合全球流行的新冠肺炎疫情，让健康才是真刚需逐渐被 社交距离；亚健康初老族，让 80、90 后重新审视工 全年龄层人群接纳，“大健康”概念及相关产业也在 作与生活的平衡；草药达人，健身太极，食物相克等 后疫情期时代得到高度关注。根据中国大健康产业 传统中医养生观念在 80、90 后中的传播速度更是远 发展蓝皮书（2018），中国的大健康产业被界定为： 超想象。以优美生态环境为基础，以健康产品制造业为支撑，大健康获得广泛关注的同时，基于大养生的生活观念及生活

34、方式转变也获得前所未有的重视。以治疗为主要目的的“康”旅游（即医疗 + 旅游），及侧重于维持或强化个人的健康元素 “养” 旅游 （即养生 + 旅游） ，纵向与“大健康”与“大养生”相融合的同时，横向 沿着智慧健康，医疗护理、生活方式及休闲养生进行新冠肺炎疫情的爆发让 80、90 后养生 C 位人延伸。基于“大健康 + 大养生” 相融合的新康养理念群成为“大养生”的最新代表。疫情期间，更加惜命的 80、90 后，早早地戴起口罩，敦促中年人（60、被养生新贵接纳，康养产业开始吸纳新客群，并带动 70 后）劝服老年人（40、50 后），并与周边人保持康养旅游受众、方式、元素及产品组合等变化。趋势一趋

35、势一以健康中国为核心以健康中国为核心跨产业、泛行业政策深度融合助力康养旅游发跨产业、泛行业政策深度融合助力康养旅游发展展2006-2016 年期间，旅游、乡村发展、医疗及养老政策均在各自轨道上不断完善， “健康中国”概念 在此期间亦不断完善并得到充实。2016 年“健康中国 2030”规划纲要颁布，“推进健康中国建设，提高人民健康水平”成为国家战 略成为康养融合的重要政策背景。此后至今，数年中央 1 号文件均涉及康养产业发展与乡村振兴结合， 同时，包括国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、自然资源部、农业农村部、文化和旅游部及涉 及金融、卫生健康、社会保障等跨领域部门均出台扶持政策，助力康养

36、产业发展。以健康中国为核心，跨产业、泛行业深度融合发展的政策背景，成为现阶段及下一阶段支撑康养旅游产 业发展的政策基础。24戴 德 梁 行 研 究 院 中 国 康 养 旅 游 的 发 展 与 趋 势25 趋势二趋势二不同年龄层人群对健康的理解不同年龄层人群对健康的理解及对康养需求的变化助推康养旅游产品迭及对康养需求的变化助推康养旅游产品迭代代根据世界卫生组织（World Health Organization，WHO）的最新定义，健康不仅指没有疾病和不虚弱， 也指身体、心理、社会生活三方面达到的平衡的状态。多家调研及研究机构 的样本研究显示，80、90 后对健康的关注度更高，特别是对身体健康，

37、精神饱满，膳食均衡及睡眠充足四个领域。而不同年龄层 对与康养的不同需求，亦带动康养元素的进一步丰富（图 9）。以健康为基准元素，融合医疗、养老、 中医养生、体育、及互联网 + 等元素的新康旅产品，成为疫情后满足不同年龄层康养需求的新探索。注 重自身健康问题的客群日渐年轻，需求日益多样化，疫情中对社交距离的强调，令康旅新贵们对复合医 疗、技术乃至中医药特色的小众、避世旅游产品更为青睐。图图 9 不同年代人群对康养需求的变化及概念延伸不同年代人群对康养需求的变化及概念延伸00 后后90 后后80 后后健身休闲身体锻炼、身体锻炼、健康检查、健康筛查、放松身心慢病管理、70 后后身体锻炼、 健康监测、

38、慢病管理、 疾病防控、养生休闲、康养旅居养生休闲60 后后身心健康、 指标监测、慢病管理、 疾病防控、应急机制、 专业照护、医疗介入、养生休闲+ 医疗医疗+ 养老养老+ 中医养生中医养生健康检查、专科医疗、医美及介 通过将健康医疗资源植入养老机 挖掘区域民族中药材、特色中 入式医疗元素将更为普及。依据 构，实现医疗机构医疗功能与养 医疗法、地热温泉、矿物资源等 健康情况定制旅游，包含医疗元 老机构床位资源及康复功能优势 传统中医学领域元素素的旅游将获得发展互补，医养融合发展+ 体育体育+ 互联网互联网 +体育健身促进身体健康，伴随着消费升级与都市利用互联网医疗、 健康大数据、 智能制造等新技术

39、、 生活下健康意识的提高，以休闲运动为主题的体新应用促进健康服务智能化、人性化育健康产业蓬勃发展18-65 岁的成年人的调研结果显示，饮食、生活习惯、环境依然是成年人最担心会影响其健康状态的三大因素，而睡眠、免疫力及肠胃则是三大健康困扰。 由此演化出逃离炎夏、 寒冬的季节性康旅，以换气洗肺为目的的空气型康旅；及在原有的养新客群在康养需求及生活方式上的不同，也将改老、养生及养疗的基础上，进一步演化出养颜及 变康养旅游的发力点。益普索（Ipsos） 在中养心的新康旅产品。国成人健康管理白皮书 2019中，对 2132 例在疫情影响下，具有“健康 +”元素的旅游产品，以及强调社交距离感的旅游， 包括

40、空间上的避世、时间上的错峰出行、 规模上的小包团及定制游等，都成为选择旅游产品的重要参考因素。而从结果出发， 真实可信的功效显然也是重要的考量指标。趋势三趋势三自然、人文及康养元素植入自然、人文及康养元素植入推动康养旅游产品元素的年轻化及多元化推动康养旅游产品元素的年轻化及多元化过去十几年间，自然资源型的康养旅游发展程度更高，但在身心健康获得同样重视的当下，如何把握新 客群及其需求，结合文化软实力及医疗保健元素成为下一阶段康养旅游重点发掘并培育的卖点：依托优质自然资源依托优质自然资源特色文化资源驱动特色文化资源驱动康疗保健植入康疗保健植入此类资源具有一定的康养价针对精神或者心灵层面的提导入康复

41、理疗、中医保健、慢 值，如山川、湖海、地热及升，如宗教、民俗、传统技病治疗、医疗美容甚至生产生 乡村等艺等育等现代医疗内容26戴 德 梁 行 研 究 院 Zulal 将成为齐瓦颂旗下最大的康养目的地，中东首个沉浸式康养度假村，及全球首个阿拉伯医学中心。其利用卡塔尔当地的阿拉伯医疗理念及技术，在沙漠地带打造的新康旅目的地，再次印证了我们对“文化软实力及医疗保健元素成为下一阶段康养旅游重点发掘并培育的卖点”趋势的预判。中 国 康 养 旅 游 的 发 展 与 趋 势27 案例卡案例卡 03泰国齐瓦颂度假村泰国齐瓦颂度假村不同于传统的度假村，齐瓦颂最低的 3 晚疗程均始于第 1 天的康养顾问。康养顾问

42、将对入住度假村的游客进行健康复查，并针对健康问题及所期待获得的健康需求，提供康养疗程及服务建议，形成今后 2 天，甚至更长天数的康养旅游计划。此后便是依照既定的计划，在齐瓦颂宛若人间天堂般的度假村里享受身心灵的平衡，并接受专业团队对健康情况的再分析、再评估后的再调整，及延续。1995 年年正式对外营业，彼时的齐瓦颂为华欣海滨的一个水 疗中心（SITE 康养旅游度假区），与对岸的芭提 雅不同，华欣的自然资源不算优秀，但其宁静优美， 更醇厚的泰国及佛教文化痕迹，及举世闻名的水疗 产品，吸引了不少欧洲游客；1999 年年实现盈利后， 齐瓦颂开始重视 “身心灵” 的三者平衡， 基于东西方健康哲学，运用

43、东西方康养技术，基于 水疗向瑜伽、康体延伸。从水疗中心，向亚洲第一 个目的地型水疗度假村（PARK 康养旅游产业园） 转变；2004 年后年后齐瓦颂进入稳定发展，发展至今，齐瓦颂度假村仍 保持着惊人的理疗房 / 客房比（70:54）及最全的疗程目录（可提供 11 大系列，超 115 项康养服务），齐瓦颂的成功，将在 2020 年得到延 具备自有品牌及学院，提供最低 3 晚，最长 28 晚的续及发展。齐瓦颂负责管理位于卡塔周期性康养套餐产品的世界顶级康养度假村。尔的祖拉康养度假村（Zulal WellnessResort, Qatar） 已经开始动工， 落成后，齐瓦颂度假村（Chiva-Som

44、Resort）位于泰国华欣， 齐瓦颂在泰语中的意思为“生命的避风港”。趋势四趋势四产品组合渐进发展产品组合渐进发展多主体联合、多元化供应渐成趋势多主体联合、多元化供应渐成趋势政策夯实、客群泛化、需求迭代、元素年轻化及从现阶段的康旅发展来看， 无论金融机构， 运营 （服 多元化将驱动康养旅游投资方在选择产品组合时，务）机构，或房地产企业所发展的康旅产品的主 能逐渐实现由满足短期、周期性度假需求的单体盈利来源可以归纳为管理费，租金，及销售收入。 度假区，向上下游聚集形成产业闭环，且具有一前二者多通过轻资产，或管理输出获得项目供应； 定旅游条件的园区， 进一步向多重相关产业聚集，销售型产品对发展商的

45、终合实力，及获得高品质 并与旅游产业融合形成特色小镇，直至扩大到大且低成本用地 （或其他载体供应） 的能力要求更高。 规模的产城融合型旅游城的演变。一价全包模式结合新的产品组合来看， 土地一级开发， 乡村振兴， 的推广，将进一步带动纯租金收入或纯销售收入产城融合都有可能成为的康旅城市（C）、康旅小 占比的持续下降。 伴随着康养旅游概念的丰富化，镇（T）相对低价的供应来源。规模的扩大化，产品组合的复杂化，盈利来源的 复合化，单一市场主体参与投资、建设、运营的 康养旅游产品或被 “术业有专攻” 的联合体所取代。28戴 德 梁 行 研 究 院 产品组合的渐进演变，在富春控股的案例中，体现在伴随着概念

46、的演变，产业的丰富， 由单体的康养旅游度假村 （S） ，向康养旅游小镇（T），并向康养旅游城 （C） 演变。 客群也从短期旅游的散客，转变为追求生活品质，认可康养理念的会员（或业主）。伴随着逗留时间，从停留向居住延长，收入也由单纯的度假性收入（如房费、餐饮及活动费）向会员费， 乃至房产收入演变。 产业多元化，产学研相结合，产城融合，及多元主体联合发展，在富春控股的康旅实践之中颇具代表性。中 国 康 养 旅 游 的 发 展 与 趋 势29 案例卡案例卡 04富春山居富春山居富春控股收购富春山居并打造康养旅游小镇富春控股收购富春山居并打造康养旅游小镇并以富春山居原有的基调及康养元素， 计划向北开拓

47、， 打造集生态宜养、科学医养、运动康养、文化闲养的 国际一流康养旅游小镇富春山居康养小镇。整合全链条健康管理资源整合全链条健康管理资源协同浙江中医药大学（科研院校）、台湾天成医疗集团（运营机构），推出公望仁雅私享健康管理平台品牌，作为其 3+1 产业之“康旅”的重要成员。借助顶尖设备及全学科专家，提供体检、诊断、中医养生、 细胞疗养、 康养旅游 （台湾） 的全链条健康管理。建设产业园区，推进产城融合建设产业园区，推进产城融合富春控股与浙江大学达成战略合作关系，富春智能康复产业园落户杭州余杭。 “康复医疗”及“康复产业”为两大核心定位，以高标准打造“医、养、教、产、研、学”为一体的康复全产业链绿

48、色生态产业园，并致力于将该产业园建成为杭州大运河文化保护带的标志性项目，成为国内乃至国际标杆性康复产业资源集聚平台，最终达成产城融合，驱动区域发展的目的。富春山居位于黄公望晚年结卢隐居之地杭州市富 阳区富春江畔。由荣成纸业及宝隆国际投资兴建，于 2004 年开业。最早的富春山居最早的富春山居定位康养旅游度假村产品。追溯历史画作，融文化 于生活，由意境出发，得天独厚的自然环境，加上 崇焕身心健康成为产品的核心卖点。 通过景观泳池、 SPA、运动（太极及瑜伽）、乃至亚洲唯一的丘陵 茶园高尔夫作为康养元素， 并探索自身所处地区 富阳的长寿因素（包括自然环境、动植物因素、生 活方式等）发布健康白皮书，

49、为下一阶段形成康旅 度假小镇打好基础。趋势五趋势五金融支持，保障康养旅游可持续发金融支持，保障康养旅游可持续发展展自有资金，及常规性银行贷款仍为各类企业发展非常值得注意的是，医疗健康类的 REITs 产品的周 康旅的主要资金来源。根据中国房地产业协会金期越长，收益率越高。这与旅游行业周期长的属性 融分会与戴德联行联发发布的亚洲房地产投资相吻合，更与康养旅游逗留时间长的特征契合。 信托基金 REITs 研究报告 2019（下称“REITs截止 2019 年末，中国大陆未有康养旅游相关的 报告”），截止 2019 年末，亚洲市场上共有 178REITs 产品 发行。旅游行业普遍存在投资大，资 支

50、REITs，其中与康旅相关的酒店、公寓及医疗健金回收周期长，融资难等问题迫切需要新融资渠 康分别为 16 支 （9%）、 8 支 （4%）及 5 支 （3%），道的开拓及新融资平台的设立。其中公寓及医疗健康类仅在新加坡及日本两国有 所分布（相关杠杆率、分派收益率及年化综合收 益率请参阅表 2）。30戴 德 梁 行 研 究 院 杠杆率杠杆率平均分派收益率平均分派收益率综合年化收益率综合年化收益率新加坡日本新加坡日本1 年 3 年 5 年 10 年综合综合35%44%6.30%4.10%29.40%13.20%11.50%12.70%酒店酒店34%41%6.60%5.10%15.70%9.40%5.80%-公寓公寓33%51%5.60%4.20%30.50%11.50%8.90%16.70%医疗健康医疗健康36%47%6.50%4.30%26.00%12.70%12.50%18.40%表表 2 C. 类 REITs 模式。康养旅游相关概念资产证券化产品杠杆率、分派收益率及年化综合收益康养旅游相关概念资产证券化产品杠杆率、分派收益率及年化综合收益率率数据来源：Bloomberg，亚太房地产协会，戴德梁行目前国内旅游企业开展资产证券化尝试共有 3 种：