星级酒店场调研定位场规划

1、SALES AND MARKETINGDEPARTMENTReport & Reason关于经区市场报告及酒店市场规划思路2015-06-27目录CONTENTS第一部分 经区区域位置、经济发展等情况第二部分经区同行业酒店调查报告第三部分酒店SWO分析第四部分 酒店目标定位及产品定价第五部分市场开拓第六部分 酒店产品组合以及营销发展计划第七部分市场部管理第一部分 经区区域位置、经济发展等情况威海经济技术开发区位于威海市东部，是国家级开发区，包括威海出口加工区、环山路工业园、东部滨海新城（岗山）产业园、中韩（桥头）产业园等现代制造业园 区以及中心商贸区、九龙湾商贸区几个部分。已形成船舶制

2、造、高端装备、生物医药、 电子信息、现代商贸、物流、商务运营、城郊休闲旅游等产业的综合园区。全区2014年实现GDP197.54亿元，比上年增长11.3%第一产业实现增加值7.36 亿元，增长4.4%;第二产业实现增加值116.71亿元，增长10.5%,其中，全部工业实 现增加值105.91亿元，增长10.5%;第三产业实现增加值73.47亿元,增长13.5%。经区交通便利形成了海陆空三维一体的交通费网，特别是海上通道便利，为自贸 区的开发提供良好的交通环境，同时为酒店带来了更多的机遇。酒店周边市场环境优越，高档写字楼和商场林立，如乐大双子座高档写字楼已全 面开始招商，为酒店提供了良好的商务环

3、境；高端精品大型商场如乐天玛特、齐鲁商 场、九龙晟等等提供了良好的商业环境，形成了酒店周边强大的市场购买力；酒店距 离威海经区“福”门、威海甲午海战遗址刘公岛、威海卫公园等标志性旅游景区仅10分钟车程，各地旅游团队自每年 5月份开始便络绎不绝，为酒店提供了良好的旅游市 场；酒店距离威海汽车总站、威海火车站、威海高铁站仅5分钟车程，是酒店有了良好的商务散客和旅游背包客的客源集散地。故而酒店市场环境相当优越，市场前景极为广阔，但同时酒店周边存在激烈的市 场竞争，以酒店为圆心半径8公里以内有星级酒店三家，尚在筹备观望的一家，已形 成的市场竞争有1000余间客房。第二部分经区同行业酒店调查报告经区现有

4、五星级酒店柏丽斯一家，准四星级酒店九龙晟大酒店、抱海大酒店，三 星酒店龙威假日酒店，还有格林豪泰、7天连锁等商务酒店。目前，威海的高端酒店 主要集中在市区范围内，尤其是以中高端商务、海外商务和政务客源为主的市政府周 边的环翠区。以下是经区区星级酒店调查情况:酒店房间数 （问）平均房价 （元）出租率（%会议室数 量宴会标准（元）餐厅数包 房自助餐柏丽斯2194207041999中西日20128 ,料九龙晟2783305531999无11抱海1693607521999中西10118龙威假 日1002505011999无8威海经区现有客房1000余间（含商务宾馆），客房出租率在 60流右，平均房价

5、在340元，餐饮人均消费在150元左右，宴会标准在1999元左右。经区依托产业优势, 客源结构主要是商务客源占到50流右，会议客源占到30%其他客源占到15%政务 5%（附：酒店调查表2015年6月酒店调查报告、经区相关酒店图片）第三部分酒店SWO分析swot 析1、地理位置：位于经区商贸繁华地段，位于交通汇集的三角洲地段，便 于客源节流，周边 环境优美；2、交通便利：交通畅通，距离汽车站、火车站、高铁站紧5分钟车程，距离飞机场仅30;3、市场环境：中韩自贸区，各类型企业星罗密布，高档写字楼、住宅楼、 大型商场分布其中；4、基础设施：新开业酒店装修考究，布局合理，满足商务客人的全酒店 WIFI

6、覆盖，数，电视，酒店产品结构合理，房间面积 351tf布局合理，各类 餐厅、康乐设施应有竞有，且装修符合现代感足；? Strengths 优势1、酒店开业时间较九龙晟与钳丽斯晚，市场先机处于劣势;2、新品牌，品牌效应低，市场认同率提高时间需要时间；3、所有宴会大厅均有立柱，遮挡会议视线；4、酒店淡旺季较为明显；? Weaknesses 劣势第四部分 酒店目标定位及产品定价一、酒店市场定位经过前期市场调研以及市场分析，结合酒店设备设施及装修，酒店应定位四星级 精品商务酒店，会议接待型酒店目标客户为：1、周边大、中型企业加工业、制造业、国际物流特别是韩、日企业的电子加工、国际物流等；2、商务客人，

7、国际国内贸易、商业客户；3、外地各大旅游团散客人，紧抓旅游市场；4、当地散客市场，主要是中高档散客预定以及婚宴市场；5、OTA网络客户；6、部分政务客源，主要是政府类政务接待和招商引资活动；7、会展和专题类大型活动，依托主题活动；二、酒店产品定位酒店产品定价：客房平均房价350-360左右，预计出租率55%餐饮人均消费 150元左右，上座率60% 会议室单场组为1500-5000元，宴会标准1999元/桌。基本定价Basic pricing项目 Project价格Price出租率 Rental rate客房rooms平均36050-55%包间 rooms F&B人均15060%自助餐B

8、uffet128 (88)60%宴会 Banquet1999 元6场次/月会议 Meeting1500 起5场次/月多功能厅 Meeting I5000元起3场次/月会议附：酒店价格体系第五部分市场开拓根据调研以及酒店定位，酒店销售市场分为几大板块：1、企业、商务公司的协议市场：利用开业前期的时间优势大量签署协议单位，为酒店 开业储备良好的客源，以酒店为核心向周边辐射，以半小时车程为距离标准，所有 的企事业单位、写字楼为协议对象，对潜在消费对象以地毯式搜索签署商务协议， 争取开业时签署1000家协议客户。开业后期也要以签订协议为重点营销方针，协 议客户将成为酒店将来消费的主体。2、旅游市场开拓

9、：根据威海旅游现状，针对淡旺季比较明显的特点，制定酒店淡旺季 的浮动价格，争取酒店收益最大化。为保障酒店在旅游市场占有一席之地，旅游客 源不能坐门等客，同时不能局限在当地地接社，将目光投放到客源发源地的旅行社， 以优惠的价格体系和完善的配套设施以及专业的团队和服务，与之建立长期稳定的 合作关系，抓住旅游市场。3、互联网客人：现在已进入互联网时代，如果不重视互联网营销，酒店将跟不上时代 的发展，注定会被市场淘汰。针对网络客人比较时尚的要求，酒店需配套完善的商 务设施最主要的wifi的全酒店覆盖，便利的交通，舒适安静的住宿体验，方便快 捷的机票车票预订以及方便简单的商务简餐等。同时则与订房中介建立

10、合作关系： OTA主要是找一些大的代理商，客源比较稳定的订房公司如携程、同程、艺龙等； 搜索引擎主要是去哪网；酒店为培养自己的客源体系，增大酒店的收益必须要摆脱 很多酒店多OTA的依赖，把客源抓在酒店自己手中必须要建立酒店自己的预订系 统，利用酒店官方网站预订，不仅能增加酒店收益，减少OTA的返佣，同时培育了酒店自己的网络客源。4、会议市场：会议和团队带来的收益在将来会成为酒店的主体收益来源，会议和团队 分为大型会议（团队）、中型会议和小型会议，会议团队的主要特点是综合性、时 问性：包括会议服务、住宿要求、餐饮服务以及会议和团队成员在店的其他消费； 在问上小型会议会根据公司发展情况随时举行，中

11、型会议则是月度或季度的，大型 会议如大型专题会、年终销售会议、年终总结会等此类型活动一般在店2-5天，所以要时常客户共同沟通，定期拜访，及时捕捉会议信息，以灵活的销售政策抓住会 议主办方达成合作，事后建立会议档案，一边总结其会议规律，及时抓住其下次会 议接待；其次结合当地旅游资源大力卡托外地旅游会议市场，一般此类型会议规模 较大，为酒店带来的收益也可观。5、宴会市场：（1）蜡宴市场，焙宴市场的把握一定迎合当时当地的蜡俗习惯，并结 合时下年轻人喜欢的欧美式蜡礼风格，及时推出酒店蜡宴政策如焙礼打包政策可将 焙庆服务、外景拍摄服务，焙礼现场服务以及酒店客房和蜡宴宴会一起整合，其次 是及时推出蜡宴预定

12、季，加强蜡宴的宣传力力度； （2）推出系列营销方案及时把握升学宴、寿宴和公司各类活动宴会6、WALK IN客人：主要是准确的酒店各类服务产品定位，加强对酒店的宣传和推出各 类优惠活动，以合理的价格政策、优质的服务，树立酒店的良好形象并扩大酒店的 知名度，形成品牌效应。结合以上，市场部根据酒店开业时间将工作进行分割，划分时间段逐一落实； 并根据每一类型市场推出相应营销政策进行保障。第六部分 酒店产品组合以及营销发展计划（一）产品组合根据前期同等酒店市场调研情况，在未来酒店的发展中针对威海和经区不同客户 的不同需要，开发各种受欢迎的组合产品，吸引客源，对酒店及其所拥有的资源进行 重新的整合：1、商

13、务客人组合产品：针对周边大型公司以及外来商务客人的特殊服务，特别是包房 客人，如为其提供免费的传真、复印、打印、免费网络接口、wifi覆盖等，同时为客人提供优惠：如免费提供欢迎饮料，免费使用康乐设施和器材等；2、会议组合产品：会议组合产品包括使用会议厅，会议免费纸笔、免费茶水，会议期 问工作餐，按每人一个包价优惠提供等；3、家庭住宿组合产品：如标准间供全家住宿，免费加床，餐厅提供儿童菜单；4、蜜月度假产品：蜜月度假产品只向新焙夫妇提供，一般需要漂亮而宁静的客房以及 一些特殊的服务，如一间布置漂亮的蜡房，免费床前欧式早餐，免费奉赠红酒，客 房里供应鲜花；5、焙礼组合产品：这类产品主要针对当地高档

14、社区市场，结合蜡礼消费的形式，适应 消费的心理，强调喜庆的气氛和当地特色，吸引消费：精美蜡礼蛋糕一座，以鲜花 和双喜横幅隆重地布置蜡宴厅，根据具体要求制造蜡宴气氛，播放焙礼进行曲，洞 房花烛夜免费提供新焙套房、鲜花、水果和红酒，免费欧式早餐送到客房；6、淡季度假产品：在营业淡季时以一段时间住宿加餐饮包价的形式提供给客人、同时， 为了吸引宾客，还要策划组织宾客免费享受娱乐活动，客房一次性预定多少赠相应 房间数；7、特殊主题活动组合产品：这类组合产品可利用现有的设施和服务组织，如母亲节、 圣诞节、万圣节等，提高酒店的声誉及形象；8、建立酒店的会员体系和推出储值卡政策，培育酒店忠诚客户：在酒店开业初

15、期建立 会员体系，以酒店各类产品打包式推出一个特别优惠价格(酒店客房什么房型多少 个间夜数十餐饮多少位多少钱+ 康乐免费健身多少个时长等)等，同时建立会员预售 团队，大量发行会员卡，进行客户的体验式消费，这样一是迅速为酒店聚拢人气； 二是迅速为酒店带来收益；三是迅速并大量的为酒店积累了客源；四是为酒店增加 现金流。(二)营销发展计划1、传统协议客户维护：酒店一般都在倡导“ 80/20原则”，酒店80%勺营业额来自于 20%勺大客户(开业后培养成忠实客户)，其他20%勺营业额来自于80%勺游离客户,因此对于大客户的维护至关重要，酒店可以采取一些激励措施，加强与大客户的沟 通；2、互联网营销：现在

16、是网络化时代，全球化时代，信息资源共享已经成为趋势，同时 也为酒店的营销发展提供了一个良好的渠道。(1)酒店可以建立自己的网站，随时更新酒店状态以及促销活动等等；(2)专业的营销网，如携程、艺龙、同程、芒果等；(3)电子邮件直邮；(4)酒店内部宣传、电话营销(会员卡公司、电话营销公司)；3、新型网络营销方式(1)搜索引擎，如百度、Google、去哪等直接搜索酒店;(2)旗帜交换广告，和一些不同行业的大型企业，在自己的网站上交换旗帜，并及 时更新信息；(3)注册酒店自己的微博和微信；(4)发展手机软件预定；(5)网络团购；4、酒店内部营销途径(1)餐饮和客房联动促销；(2)组织商务包价；(3)推

17、出客房储值卡、礼券等；(4)在指定日期到店消费，推出幸运大抽奖活动；5、酒店品牌推广：根据酒店开业和营业后，根据酒店特定客源选择针对性媒体中介， 制定营销广告计划，满足酒店开业和开业后各类活动顺利实施，并树立酒店良好的 市场品牌形象。(1)新浪网，酒店开业，主题类活动推出，吸引网络达人，迅速在网上微博上拓展酒 店知名度和保障活动执行；(2)针对性媒介：如针对商务散客的机场、高铁站的特定杂志和户外媒体；注：以上每一项都可以作为一项专门的策划案执行，及时推出相应活动方案。第七部分市场部管理市场营销是酒店的龙头，它直接关系到酒店经营状况的好坏，如何才能发挥销售部的作用，一是Direction :首先

18、确立目标市场；其次是 Excitation :积极开发各种 营销渠道和策略，配合有效的绩效考核政策，以求达到酒店最终目的。(一)市场营销组织的确立：人员确立 1、人品要好;2、有销售经验，迅速学习的能力;3、有语言组织技巧和劝说能力；4、自信、外向型性格（二）人员培训销售人员要具有专业的知识，这样才能在与客人谈判中事半功倍，同时也能显示 出酒店的规范，打造一支专业的、训练有素的队伍应掌握一下技巧：1、拜访礼节、接待礼节；2、营销技巧一职业营销人员拜访之道；3、有效沟通；4、网络营销；5、电话营销技巧；6、如何开发潜在客户；（三）人员激励1、划定销售区域和范围为每一位销售人员划分销售区域（或分配客户）和范围，为其确立市场目标。2、根据酒店预算分配指标根据饭店的预算或销售目标、政策分配销售目标，责任到人，但由于销售人员分 管的销售区域或客户量的不同，市场潜力、工作量、竞争环境等因素的不同，在 分配上要因人而异。3、建立考核评估机制（1）规章制度完善：销售人员不能散养，要有相应的制度加以约束。（2）实行销售定额：报酬与完成的业绩挂钩。任务的分配，要与销售人员区域客户量、 “80/20”重要客户比重、客户消费比重、上月完成能力相挂钩分配任务。（3）佣金制度：给予销售主任客户相应的鼓励措施，同时给予销售主任奖金、免费旅 游等激励措施。（4）人员评估（内部行政管理