天堂岛生态休闲旅游度假区别墅群项目可行性研究报告（可编辑）

1、精品天堂岛生态休闲旅游度假区别墅群项目可行性研究报告 天堂岛生态休闲旅游度假区别墅群项目可行性研究报告目 录第一章 概述4一项目实施的背景4二项目概况7三项目投资者概况8四编制依据与研究范围8第二章 项目建设必要性分析9一天堂岛生态旅游区开发是宜昌发展生态旅游业的要求9二天堂岛生态旅游区筹建有助于清江流域旅游业的可持续发展10三天堂岛别墅群项目开发助推天堂岛生态休闲旅游区开发步伐11第三章 市场分析与市场定位11一国内别墅市场分析11二宜昌市房地产市场基本分析12三别墅群项目SWOT分析13五目标市场定位与产品定位分析17第四章 市场营销18一营销策略18二销售周期预计20第五章 建设条件与场

2、址选择20一建设条件20二场址选择23第六章 项目开发与实施计划24一工程建设内容24二项目实施进度安排28第七章 投资估算与资金筹措29一投资估算内容29二投资估算30三资金筹措31四投资计划31第八章 财务分析与财务评价31一建筑成本估算31二投资收益估算32三现金流量测算34四敏感性分析34五财务评价35第九章 风险分析35一风险因素35二风险对策36第十章 结论与建议39一结论39二建议39结束语40附件41附表一天堂岛别墅群项目投资估算表41附表二天堂岛别墅群项目投资计划表42附表三天堂岛别墅群项目投资成本表43附表四天堂岛别墅群项目投资收益估算表44附表五天堂岛别墅群项目现金流量测

3、算表45附表六天堂岛别墅群项目敏感性分析表53第一章 概述一项目实施的背景一生态旅游已经成为当今世界最具前景的旅游精品生态旅游是在旅游业和生态环境可持续发展的大背景下产生的一种新的旅游发展模式主要以欣赏和研究生态区的自然景观自然环境野生动植物及文化特征为目的的旅游形式旨在突出旅游区的生态环境生态旅游使都市人得以回归自然认识自然亲近自然享受自然暂时摆脱都市喧闹和尘俗的环境达到彻底放松休闲健身益智的目的正逐步成为都市人生活的时尚据世界生态旅游大会介绍国际生态旅游市场潜力巨大年增长率为2025高于其它旅游项目和旅游产品的发展速度另有资料显示近几年世界旅游业的构成生态休闲旅游占62而宗教健身旅游和文化

4、商务旅游只分别占20和18鉴于生态旅游的发展前景及其巨大的环境效益和社会效益联合国专门推出了生态旅游年活动以鼓励世界各国通过开展可持续的旅游活动来促进环境保护和经济发展二湖北宜昌生态旅游业迅猛发展近年来湖北省旅游业处于迅猛发展的阶段目前湖北旅游业基本形成了以武汉宜昌为中心向四周辐射的旅游布局形成了以 一江两山为重点的空间格局和全方位开放型的旅游网络格局十五时期全省累计接待海内外旅游者332亿人次年均增长1291实现旅游业总收入1985亿元年均增长1596我省旅游业逐步成长为发展较快的新兴产业和新的经济增长点宜昌位于长江中游和上游的结合部湖北省的西部地处秦巴山脉和武陵山脉向江汉平原过渡的地带旅游

5、资源独具特色既有秀丽的自然风光又有丰富的人文景观还有宏伟的现代建筑工程自然景观人文景观和现代建筑于一体樟树垴第二章 项目建设必要性分析一天堂岛生态旅游区开发是宜昌发展生态旅游业的要求宜昌位于长江北岸三峡东口古称夷陵有2400多年的历史因水至此而夷山至此而陵得名是楚文化的发祥地宜昌西接长江三峡溯流直达巴蜀东连两湖鱼米之乡顺江畅达宁沪自古便是鄂西川东的物资集散地和交通枢纽上控巴蜀下引荆襄素有三峡门户峡口明珠之美誉鄂西生态文化旅游圈鄂西生态文化旅游圈鄂西生态文化旅游圈鄂西生态文化旅游圈鄂西圈鄂西生态文化旅游圈随着市场发展别墅客户群体也在逐渐改变以前购买别墅主要是位于金字塔顶尖的国内外成功人士随着市场

6、的发展和的涌现别墅市场客户群体趋于年轻化一些从事金融证券和等行业的年轻白领脱颖而出逐渐成为中档别墅的主要消费力量据金网络公司提供的资料显示购买的客户38是三资企业管理人员245是私营民营企业主在别墅客户中外籍人士海外归国人员对别墅环境质量和设计风格最重视国内买家更为注重别墅的面积和户型在强调生活品质外更认为拥有别墅是身份与地位的象征别墅市场重要问题在于缺少有特色和个性的高档项目出现项目品质普遍较低少数低容积率高绿化率的项目品质 追求差异性为体现产品的差异化和别墅品质目前很多发展商都比较注重产品的定位并在规划设计上强调实用功能空间分布试图从生活方式的角度作为营销的卖点与优美的自然环境浑然天成迎合

7、成功人士海归人士所追求的归属感石崖如城云霭飘渺满眼林木森森四季葱茏一片古往今来凡登临者到此无不为如此河山而生啸傲之慨由峰腰直上峰顶宫观遗址历历可数到处出没的残碑断碣向人们展示这座鄂西南道教丛林鄂西生态文化旅游圈湖北省作出着力打造鄂西生态文化旅游圈重大战略决策激活鄂西地区生态文化民俗等资源优势破解交通通讯体制机制等瓶颈障碍使其成为国内外知名的旅游目的地以推进鄂西地区经济社会发展实现湖北东西部相对均衡发展宜昌鄂西生态文化旅游圈领跑鄂西生态文化旅游圈鄂西生态文化旅游圈人们在复归自然 返璞归真的观念影响下为了缓解压力享受生活获得身心愉悦而选择的一种大自然中寻找心灵宁静的放松方式与人们日益提高的人文精神

8、与环境意识结合在一起所形成的一种62设计新潮功能齐全低层洋房采用前后花园设计对流通风良好户户向阳且均可观看花园江景顶层采用复式设计突显住宅高尚定位单体别墅建设上结合水体营造有私家码头景观效果丰富3设计上尽显绿色建筑将中央绿地宅间绿地宅园绿地和屋顶绿化清江碧波有机结合使别墅处处是绿色步步有景观构建多层次的绿化景观系统第四章 市场营销一营销策略一品牌形象策略公司坚持以品牌建设为营销核心以科学营销事件营销客户营销为基本手段不图短期效益树立品牌形象2007年3月天堂岛成为2007环球小姐三峡选拔赛唯一指定外景拍摄基地2007年4月天堂岛杯2007中国长阳·张健横渡队清江画廊挑战赛多次成功举办

9、风光人体摄影大赛2008年7月与三峡商报三峡游客中心共同策划主办2008我与北大清华学子同行活动活动的创新不仅提高了天堂岛的知名度提升了品牌效应也促进了度假区旅游的红火第一期第二期合计2010 年2011年小计20112012小计单位售价元500050005000600060006000建筑面积119400119400119400151120151120151120270520预售比例40601004060100预售面积477607164011940045336105784151120270520销售收入万元238803582059700272026347090672150372第五章 建设条

10、件与场址选择 一建设条件一天堂岛规划和控规已获政府部门审批通过湖北省清江天堂岛生态休闲旅游度假区策略研究报告核心区项目策划及概念性总体规划以下简称天堂岛规划已于2006年12月16日通过由湖北省发改委湖北省旅游局宜昌市人民政府组织的评审会另外湖北省清江天堂岛生态休闲旅游度假区控制性详细规划以下简称控规也在2007年11月15日由长阳土家族自治县人民政府主持召开的评审会上顺利通过并得到湖北省旅游局华东师范大学三峡大学宜昌市发改委宜昌市国土局宜昌市环境保护研究所等单位专家的一致好评评审专家委员会认为控规成果完善符合国家旅游规划通则关于旅游区控制性详细规划的规范要求符合天堂岛实际具有可操作性和很强的

11、制约性及开发建设的指导性此外控规已经得到长阳土家族自治县人民政府同意并取得根据规划方案实施的批复长政函200830号和长阳土家族自治县建设局关于湖北清江天堂岛生态旅游度假区选址意见的函长建函200874号二区域自然条件优越1地形地貌清江流域处于我国第二级阶梯向第三级阶梯过渡地带属云贵高原区的东北端中低山区地势自西向东倾斜山势逐步降低西部山岭高程10002000米东部由1000米降至河口的数十米流域内山区占80以上山势陡峻河谷深切河道狭窄比降大具有山区河流特征河道以滩多而著称于世属喀斯特地貌地震基本烈度为度随海拔升高而变化气候呈立体结构兼有中亚带北亚热带南温带及中温带多种气候类型正是一山分四季十

12、里不同天座110kV变电站项目完成后拟新配置2座10kV变电所供电电源接自变电站可满足项目需要3给排水系统天堂岛水源主要来自于清江本项目拟新建1座1万吨日自来水厂统一铺设自来水管网供水并配置3座蓄水池排水采取雨污水分流制污水经污水处理站处理达标后与雨水一起作为中水利用或排放4邮政通讯岛内电信服务商通讯网覆盖面广宽带信息网络完善通讯条件极为便八百里清江樟树垴樟树垴总面积450亩皮家包总面积350亩尹家山总面积600亩花桥群岛总面积2500亩别墅类型套数单套面积用地面积建筑面积皮家包单体别墅307961530823880樟树垴单体别墅507962551339800尹家山单体别墅7079635718

13、55720花桥群岛单体别墅1007965102679600联排别墅1205964584671520合计370173410270520二工程建设内容1建安工程 1土建包括园林绿化公共部分装修名称用水标准规模最高日用水量1住宿300Ld·人45001350m3d2餐饮20L次·人8000160m3d3办公40Ld·100040m3d4居民100Ld·人5000500m3d5不可预计用水量按总用水量15计308m3d6估算日最高用水量2358m3d消防用水室内消火栓系统消防用水量为15LS火灾延续时间为2小时一次火灾灭火用水量为108m3给水工程给水系统分为高

14、位蓄水池供水和自来水厂供水二个不同的水源体系高位蓄水池供水分三个片区南部中部及北部各片区分别建造容量为1000 m3的高位蓄水池总容量为3000 m3并配备制水设备3套通过管道接至各服务区实现管道有压供水在中部建设1座地表水自来水厂水厂规模1万吨日排水工程旅游区排水主要为生活污水为保护风景区及其附近水域水质不受污染严格按雨污分流的排水体制建立排水系统雨水采用自然排放2供电工程本项目用电负荷采用单位面积建筑面积×系数08负荷密度法进行负荷估算其他用电采用估算法经估算总负荷为3680kw按高峰期同时使用系数07计功率因素取092计算容量为2800kVA根据本项目负荷估算情况拟在度假别墅区

15、和湖滨服务区和养生度假区各设一处变配电房分别配置容量为1000kVA变压器各2台3通讯工程目前移动通讯程控 已开通局部区域信号较弱处需加强信号的处理该项目由电讯部门解决不计入本项目投资内4燃气工程建设液化石油气供应站1座砖混结构占地规模5000建筑面积2005垃圾处理工程在各服务点休憩点及主要路段每隔400m设垃圾桶在游览区外设垃圾收集点将旅游生活垃圾收集并运装至附近垃圾站工程进度内容10年1月 1 日12月31日11年1月1日12月31日1234567891011121234567891011121项目前期工作包括各类证件2项目筹资和前期付款3施工图设计4项目议标工作5拆迁及七通一平6基础施

16、工7结构和水电安装及装修工程8竣工验收9商品房预售到销售结束表5 别墅群项目第二期开发进度安排编号工程进度内容11年7月 1 日12月31日12年1月1日12月31日7891011121234567891011121项目前期工作包括各类证件2项目前期付款3施工图设计4项目议标工作5拆迁及七通一平6基础施工7结构和水电安装及装修工程8竣工验收9商品房预售到销售结束第七章 投资估算与资金筹措 一投资估算内容本项目总投资由建设投资销售成本建设利息和流动资金三部分组成1建设投资建设投资是指项目建设所需的全部资金投入主要包括固定资产的投资无形资产的投资开办费和不可预见费等1固定资产投资建安成本包括土建工

17、程给排水工程消防设施配套设施强弱电工程社区景观绿化等投资费用地上建筑以800元计算 2无形资产投资无形资产投资指用于项目所用土地的开发费用主要是土地出让金 3650万元包括15000亩林地经营权900万元和林木所有权150万元别墅用地400亩转地成本65万元亩计2600万元3开办费开办费是指项目建设期内用于项目组织管理设计等各项费用包括以下各项费用项目管理费以建安成本的3计算项目监理费以建安成本的05计算设计勘探费包括总规和控规单体建筑设计高尔夫球场及度假别墅设计滑翔伞庄园设计共计2680万元人民币4不可预见费以固定资产和开办费之和的5计算5物价因素以每年递增10只考虑固定资产6销售成本按销售

18、额的2计算2建设期利息按贷款10000万元人民币期限三年年利率12计算第2年末还款5000万元第3年末还款5000万元利息总额为3000万元人民币3流动资金本项目一期从动工到建成后全部出售建设期内约需日常流动周转资金1000万元人民币二投资估算 经过投资估算天堂岛别墅群项目总投资为45811万元其中第一期投资为25040万元第二期投资为20771万元单位建筑面积投资额为1693元详见附表一天堂岛别墅群项目投资估算表三资金筹措根据天堂岛别墅群项目投资估算表第一期需安排资金16576万元主要包括固定资产土地出让金项目管理费与工程监理费勘探设计费已经支付流动资金本项目资金来源主要为自有资金银行贷款和

19、住房预售收入具体资金筹措计划如下1自有资金公司股东入股资金3000万元2申请银行贷款10000万元3预售收入3576万元根据天堂岛别墅群项目开发进度安排第一期工程开发完毕累计实现销售收入59700万元除支付工程款和归还银行贷款5000万元外尚余资金30060万元完全有实力进行第二期工程开发四投资计划根据天堂岛别墅群项目开发进度安排2010年投资11836万元2011年投资21453万元含一期13204万元二期8249万元2012年投资12521万元详见附表二天堂岛别墅群项目投资计划表第八章 财务分析与财务评价 一建筑成本估算本项目建筑成本由以下内容构成1土地出让金3650万元2建筑安装费用25

20、294万元包括土建工程安装工程弱电工程消防工程等3景观设施811万元包括绿化园林景观配套工程等4开办费3593万元包括规划设计费项目管理费工程监理费等5建设期利息3000万元6不可预测费用1485万元按235项的5提取7营销费用3007万元按销售收入的2提取天堂岛别墅群项目总投资为45811万元单项工程造价单项成本为1693元详见附表三天堂岛别墅群项目投资成本表二投资收益估算1销售收入本项目销售收入为150372万元其中一期工程销售收入为59700万元二期工程销售收入为90672万元表6 天堂岛别墅群项目销售收入表项 目第一期销售收入第二期销售收入合计单位售价元50006000建筑面积1194

21、00151120270520销售收入万元59700906721503722销售支出1营销费用按销售收入的2提取共计3007万元2税费营业税企业所得税及其他相关税费营业税7519万元城市建设税费376万元教育费附加226万元防洪工程维护费286万元交易管理费812万元印花税81万元小计9299万元3企业所得税23206万元企业所得税按税前利润的25计算3盈利能力分析项目总投资为45811万元销售收入为150372万元税后利润总额69619万元税前利润总额92825万元详见附表四天堂岛别墅群项目投资收益估算表税前投资利润率202税后投资利润率152总体而言本项目盈利能力较强主要原因在于第一政府为推

22、动清江流域天堂岛生态休闲旅游区的开发给予许多优惠政策第二天堂岛生态休闲旅游区是由湖北天堂岛实业以自有资金开发政府没有资金投入建设周期长投资额度大只能以别墅群项目开发带动生态旅游区的开发如果没有足够的利润空间天堂岛生态休闲旅游区的开发将难以为继三现金流量测算现金流量测算结果显示项目净现金流量总额为61343万元其中2010年为21320万元2011年为19339万元2012年为20684万元详见附表五天堂岛别墅群项目现金流量测算表四敏感性分析一盈亏平衡分析假定项目总投资不变且售价与收款进度如基准方案所设则项目销售率为5894时项目全部投资利润率为零投资刚能保本保本点投资总额单位面积售价-单位面积

23、建筑成本单位面积税费458115000-1693-434159454一般认为当盈亏平衡点的销售率70时项目风险较低本项目盈亏平衡率为5894故此项目实际风险较小二敏感性分析1单位售价降低10其他条件不变时销售收入降低10利润总额降低14932单位建筑成本提高10其他条件不变时利润总额降低4943销售量下降10其他条件不变时销售收入降低10利润总额降低1493通过单位售价单位建筑成本销售量三项指标的利润灵敏度分析详见附表六天堂岛别墅群项目敏感性分析表可以得出结论单位售价与销售量的变动对利润总额的影响最高几乎相当其次是单位建筑成本变动的影响从行业特征来看项目的定位质量的保证成本的控制有效的营销策略

24、等都是促进本项目运营的关键因素因此在本项目实际开发过程中必须加强定价与销售的管理与控制采取科学的定价策略与营销措施同时也必须加强成本管理降低单位建筑面积物料消耗提高项目整体盈利能力五财务评价通过以上分析可以看出本项目投资利润率为152与同行业相比具有显著优势净现金流量税后约为61343万元具有较强的流动性投资回收期税后为23年投资回收较快盈亏平衡点销售率为5894在正常销售情况下本项目具有较高的安全边际综上所述本项目在财务上具有可行性第九章 风险分析 一风险因素通过研究分析天堂岛生态休闲旅游区别墅群项目面临如下几个风险因素一政策风险近年来为抑制房价涨幅过大过快国家采取了一系列的财政政策和金融政

25、策从土地供给土地开发周期自有资金比例住房贷款等方面抑制房地产价格未来随着经济回暖如果房地产价格上涨过快政府可能采取更加严厉的房地产开发控制政策将对本项目开发带来不利的影响二市场风险本项目的市场风险主要体现三个方面一是销售价格变动对公司利润的影响二是未能达到预期销售量对公司利润和后续项目开发的影响三是建筑材料价格变动对投资总额的影响三管理风险公司管理风险主要表现在以下几个方面一是项目开发过程中建设单位和施工单位没有正确领会天堂岛项目总规和控规内容从而对生态环境造成破坏带来的风险二是公司组织架构不完善管理制度不规范带来的政出多门管理混乱资源浪费三是项目开发过程中管理人才技术人才匮乏造成工程进度迟缓

26、工程质量低劣这些风险对项目的顺利实施起着至关重要的作用四环保风险天堂岛位于湖北省宜昌市长阳土家族自治县清江流域高坝洲库区内清江作为长江在湖北境内的第二大支流具有富集的人文旅游资源和自然旅游资源在宜昌乃至湖北省的旅游规划中都具有较高的地位如果没有科学的规划贸然开发极有可能对天堂岛生态休闲旅游区的旅游资源造成破坏甚至威胁整个清江流域的生态环境二风险对策针对天堂岛别墅群项目开发过程中存在的诸多风险因素湖北天堂岛实业携手当地政府社会各界精英公司管理层积极采取对策最大限度地确保将开发风险降低到最低程度真正实现人与自然社会与环境眼前利益与长远利益经济效益与社会效益微观效益与宏观效益的共赢和统一一政策风险对

27、策虽然国家采取一系列政策法律法规以抑制房地产泡沫的膨胀然而应该看到第一房地产行业为国民经济支柱产业带动着上下游十数个行业的发展国家控制的目的是为了确保中国房地产持续稳定发展而不是打压房地产市场第二2008年国际金融危机的爆发导致世界经济陷入衰退尽管今年上半年我国经济出现复苏迹象但这种形势还不稳定需要国家持续采取积极的宏观调控政策因此房地产业必将迎来新的生机第三通过盈亏平衡分析本项目盈亏平衡点的销售率为5894安全边际率高具有较强的稳定性第四天堂岛生态休闲旅游区项目规划通过了省市县三级政府的批准二市场风险对策针对项目开发过程中存在的市场风险本报告在第八章中已经分析了单位售价销售量单位建筑成本变动

28、对利润总额的影响在以后的开发过程中将重点采三种措施以降低市场风险第一加快天堂岛生态休闲旅游区的开发步伐以环境优势提升别墅群项目的品位和档次进而提高单位售价第二加强天堂岛生态休闲旅游区的品牌形象宣传通过举办国际滑翔伞大赛摄影大赛清江画廊挑战赛等国际国内重大赛事促进销售进度第三针对建筑市场上的价格变动一方面公司将开发稳定的供货渠道确保进货价格的稳定另一方面公司将加强项目管理和成本控制降低材料消耗三管理风险对策针对项目开发过程中存在的管理风险首先公司成立项目开发建设领导小组选调相关技术管理人员成立筹建办公室其次严格实行工程招标投标制和工程监理制推行现代科学工程建设管理加大配套资金落实力度和各项建设协

29、调管理力度确保工程进度和工程质量最后针对生态环境的破坏应引起项目建设单位和承建商高度重视并按本报告所提出的各项环保控制措施贯彻落实严格实行谁开发谁保护谁建设谁负责的制度坚决避免建设性破坏和破坏性建设现象发生四生态保护风险对策针对天堂岛别墅群项目开发过程有可能带来清江流域生态破坏风险湖北天堂岛实业坚持保护第一科学规划滚动开发永续利用的16字方针首先积极配合当地政府部门邀请有关专家编制湖北省清江天堂岛生态休闲旅游度假区策略研究报告核心区项目策划及概念性总体规划以下简称天堂岛规划和湖北省清江天堂岛生态休闲旅游度假区控制性详细规划以下简称控规以确保项目开发的科学性其次在具体建设规模建设内容上充分体现了

30、生态环境保护和适当合理开发利用在项目设置上考虑了宜昌整个旅游区与清江天堂岛旅游区互为依托的关系最后天堂岛生态休闲旅游度假区项目投资金额大总投资18亿元人民币建设周期长建设期10年资金压力大因此公司股东采取开发与保护并进的方针滚动开发永续利用首先开发资金回笼快的别墅群项目通过别墅群项目的开发快速回笼资金进行天堂岛生态休闲旅游度假区的长远开发实现可持续发展的目标第十章 结论与建议 一结论湖北清江天堂岛生态休闲旅游度假区别墅群项目坚持保护第一科学规划滚动开发永续利用的16字方针在具体建设规模建设内容上充分体现了生态环境保护和适当合理开发利用在项目设置上考虑了宜昌整个旅游区与清江天堂岛旅游区互为依托的

31、关系整体提高了宜昌市旅游区的旅游资源利用水平湖北清江天堂岛生态休闲旅游度假区别墅群项目以合理的定位来带动整个项目的运作为清江天堂岛旅游区的崛起和房地产开发建设带来全新理念她的建成必将成为清江天堂岛旅游区的标志性高尚住宅小区完全符合发扬天堂岛实业的经营宗旨更是树立企业文化塑造高端房产品牌形象定位的标杆性项目通过综合分析可以看出一方面本项目具有较高的财务效益和较强的抗风险能力市场风险较低另一方面本项目充分考虑生态环境保护人类与生态环境可持续发展经济效益社会效益与生态效益实现有机统一具有极高的投资价值二建议湖北清江天堂岛生态休闲旅游度假区别墅群项目与天堂岛生态休闲旅游度假区融为一体实现了别墅群项目开

32、发与生态保护休闲旅游观光度假的有机统一循环利用滚动开发具有极高的生态效益经济效益社会效益建议湖北天堂岛实业特别重视清江的生态环境保护工作制订切实可行的科学管理目标做好生态旅游规划加强环境监测工作结束语湖北清江天堂岛生态休闲旅游度假区别墅群项目依托天堂岛生态休闲旅游度假区是一个非常具有发展前景的别墅群项目本人非常荣幸接受湖北天堂岛实业的委托编制可行性研究报告但由于时间仓促项目规划相关数据不足本报告难免有未尽之处敬请公司领导社会同行给予指正附件附表一天堂岛别墅群项目投资估算表项目单价元第一期第二期面积金额万元面积金额万元一固定资产1建筑安装费用土建工程桩以上80011940095521511201

33、2090基础工程给排水工程50119400597151120756弱电消防给排水55119400657151120831强电与供水工程30119400358151120453社区景观绿化设施工程30119400358151120453小计1152214583二无形资产1土地开发成本3650小计3650三开办费1项目管理费3464372工程监理费58733勘测设计费2680小计3083510四不可预见费5730755五物价因素1014611509六销售费用211941813七总建筑成本2164019171八流动资金10001000九建设期利息2400600十别墅群项目总投资2504020771总

34、建筑面积单位投资元1693附表二天堂岛别墅群项目投资计划表项 目第一期投资计划第二期投资计划金额 万元 2010年2011年金额万元2011年2012年1建安成本1152214583使用计划4000600040006000所需资金 万元 460886913258332874982土地出让金3650使用计划7030所需资金 万元 255510955开办费3083510使用计划40604060所需资金 万元 12332184982043066销售费用11941813使用计划60405050所需资金万元71644776906590657不可预见费10730755使用计划40604060所需资金 万元

35、 2924383024538物价因素1014611509使用计划50504060所需资金 万元 73057305603690549建设期利息24001200120060060010流动资金万元10005005001000400600合 计250401183591320412077182493125207所占百分比10000472752731000039726028附表三天堂岛别墅群项目投资成本表项目名称天堂岛别墅群项目建筑面积270520m2序号成本项目名称成本估算万元说明1土地出让金3650按建筑面积计约1349元m22建筑安装费用25294包括土建工程安装工程等按935元m23景观设施81

36、1按建筑面积计30元m24开办费3593包括项目管理费工程监理费规划设计费按1328元m25财务费用30006不可预见费514857流动资金20008其他费用29709营销费用2300710项目总投资45811平均成本1693元m2附表四天堂岛别墅群项目投资收益估算表项 目第一期第二期合计2010 年2011年小计20112012小计 一 别墅单位售价元500050005000600060006000建筑面积119400119400119400151120151120151120270520 二 年预售房屋出售面积477607164011940045336105784151120270520销

37、售收入万元238803582059700272026347090672150372三建筑成本98561478425040846841270262077145811 四 销售税金及附加营业税万元1194179129851360317445347519城市维护建设税万元609014968159227376教育费附加万元3654904195136226防洪工程维护费万元456811352121172286交易管理费万元129193322147343490812交易印花税万元13193215344981土地增值税万元387580967441102814692436小计18642795465821244

38、954707711736五税前利润万元1216018241304021660964581346242492825六所得税万元304045602576005415241145335156062320625七税后利润912013680752280151245723436005468186961875附表五天堂岛别墅群项目现金流量测算表 单位万元项目合计2010年2011年2012年一现金流入163372368806302263470银行借款融资1000010000销售收入150372238806302263470其他现金流入30003000二现金流出102029157604388342386项目建

39、设4581198562325212703销售税金及附加13860186449197077所得税273583040871215606贷款利息偿还300012001200600贷款本金偿还1000050005000其他现金流出3000100010001000三净现金流量61343213201933920684附表六天堂岛别墅群项目敏感性分析表项 目合计单位售价降低10单位建筑成本提高10销售量下降10 一 别墅单位售价元55595003955595559建筑面积270520270520270520270520 二 年预售房屋出售面积270520270520270520243468销售收入万元150

40、372135344 150372135344三建筑成本458114581150392945811四销售税金及附加1173610563 1173610563 五税前利润万元9282578970 8824478970六所得税万元2320619742 22061 19742 七税后利润6961959227 66183 59227 20110618 0101 110kV肇庆变电站电气部分初步设计20110618 0101 468Q发动机缸体双面卧式钻床总体设计及左主轴箱设计20110618 0101 ABS防抱死系统设计20110707 1335 CA1050汽车驱动桥主减速器设计20110618 0

41、101 CA6110发动机曲轴的加工工艺及夹具设计20110618 0101 CA6140拨叉专用夹具设计 831008型号 20110618 0101 CA6140拨叉零件工艺及工装设计20110618 0101 CA6140机床后托架加工工艺及夹具设计20110618 0101 CA6140机床法兰盘课程设计20110618 0101 CA6140车床主轴箱体的设计与工艺分析及镗模设计20110618 1257 CA6140车床刀架的工艺规程和铣上顶面工装设计20110618 0101 CA6140车床床身加工工艺及夹具设计20110618 0101 CA6140车床手柄座设计201106

42、18 0101 CA6140车床拨叉 831007型号 设计20110618 0101 CA6140车床拨叉机械加工工艺规程及工艺装备设计83100720110806 1924 CA6140车床拨叉零件的机械加工工艺规程及夹具设计83100320110618 0101 CA6140车床法兰盘831004工艺规程设计20110618 0101 CA6140车床法兰盘工艺规程设计20110618 0101 CA6140车床法杠杆的加工工艺设计 25mm孔的铣床夹具 20110618 0101 CA6140车床进行改造设计20110707 1335 CA6140车床齿轮工艺规程与夹具设计201106

43、18 0101 CA6150车床横向进给改造的设计20110618 0101 CD盒塑料膜毕业设计20110618 0101 CK6140进给系统设计20110618 0101 DZ038数字频率计的设计20110618 0101 NGW-S62-45行星减速器设计20110707 1334 POM水龙头壳体注塑模设计与制造设计20110618 0101 QY-A型液压支架设计20110618 0101 Santana2000轿车制动系统设计20110618 0101 T350搅拌机工艺工装设计20110618 0101 U型管式换热器设计20110618 0101 YMT-50液压马达试验台

44、的设计20110618 0101 一级圆锥齿轮减速器设计20110707 1335 三坐标数控磨床设计20110618 0101 两级圆柱齿轮减速器课程设计20110618 0101 中型货车万向节与传动轴设计20110618 0101 乘用车变速器设计20110618 0101 二级展开式斜齿轮减速器设计20110618 0101 五吨单头液压放料机设计20110618 0101 仿生机器人的机构设计与运动仿真20110618 0101 传动箱体工艺与夹具设计20110618 0101 免烧砖的压制设备设计20110618 0101 具有托起机构的三辊卷板机设计20110618 0101 冲

45、单孔垫圈模具设计高效能人士的50个习惯在行动前设定目标有目标未必能够成功但没有目标的肯定不能成功著名的效率提升大师博思崔西说成功就是目标的达成其他都是这句话的注释现实中那些顶尖的成功人士不是成功了才设定目标而是设定了目标才成功一次做好一件事著名的效率提升大师博思崔西有一个著名的论断一次做好一件事的人比同时涉猎多个领域的人要好得多富兰克林将自己一生的成就归功于对在一定时期内不遗余力地做一件事这一信条的实践培养重点思维从重点问题突破是高效能人士思考的一项重要习惯如果一个人没有重点地思考就等于无主要目标做事的效率必然会十分低下相反如果他抓住了主要矛盾解决问题就变得容易多了发现问题关键在许多领导者看来

46、高效能人士应当具备的最重要的能力就是发现问题关键能力因为这是通向问题解决的必经之路正如微软总裁兼首席软件设计师比尔盖茨所说通向最高管理层的最迅捷的途径是主动承担别人都不愿意接手的工作并在其中展示你出众的创造力和解决问题的能力把问题想透彻把问题想透彻是一种很好的思维品质只要把问题想透彻了才能找到问题到底是什么才能找到解决问题最有效的手段不找借口美国成功学家格兰特纳说过这样的话如果你有为自己系鞋带的能力你就有上天摘星星的机会一个人对待生活和工作是否负责是决定他能否成功的关键一名高效能人士不会到处为自己找借口开脱责任相反无伦出现什么情况他都会自觉主动地将自己的任务执行到底要事第一创设遍及全美的事务公

47、司的亨瑞杜哈提说不论他出多小钱的薪水都不可能找到一个具有两种能力的人这两种能力是第一能思想第二能按事情的重要程度来做事因此在工作中如果我们不能选择正确的事情去做那么唯一正确的事情就是停止手头上的事情直到发现正确的事情为止运用2080法则二八法则向人们揭示了这样一个真理即投入与产出努力与收获原因和结果之间普遍存在着不平衡关系小部分的努力可以获得大的收获起关键作用的小部分通常就能主宰整个组织的产出盈亏和成败合理利用零碎时间所谓零碎时间是指不构成连续的时间或一个事务与另一事务衔接时的空余时间这样的时间往往被人们毫不在乎地忽略过去零碎时间虽短但倘若一日一月一年地不断积累起来其总和将是相当可观的凡事在事

48、业上有所成就的人几乎都是能有效地利用零碎时间的人习惯10废除拖延对于一名高效能人士来说拖延是最具破坏性的它是一种最危险的恶习它使人丧失进取心一旦开始遇事推托就很容易再次拖延直到变成一种根深崹蒂固的习惯习惯11向竞争对手学习一位知名的企业家曾经说过对手是一面镜子可以照见自己的缺陷如果没有了对手缺陷也不会自动消失对手可以让你时刻提醒自己没有最好的只有更好习惯12善于借助他人力量年轻人要成就一番事业养成良好的合作习惯是不可少的尤其是在现代职场中靠个人单打独斗的时代已经过去了只有同别人展开良好的合作才会使你的事业更加顺风顺水如果你要成为一名高效能的职场人士就应当养成善于借助他人力量的好习惯习惯13换位

49、思考在人际的相处和沟通里换位思考扮演着相当重要的角色用换位思考指导人的交往就是让我们能够站在他人的立场上设身处地理解他人的情绪感同身受地明白及体会身边人的处境及感受并且尽可能地回应其需要树立团队精神一个真正的高效能人士是不会依仗自己业务能力比别人更优秀而傲慢地拒绝合作或者合作时不积极倾向于一个人孤军奋战他明白在一个企业中只有团队成功个人才能成功善于休息休息可以使一个人的大脑恢复活力提高一个人的工作效能身处激烈的竞争之中每一个人如上紧发条的钟表因此一名高效能人士应当注意工作中的调节与休息这不但于自己健康有益对事业也是大有好处的及时改正错误一名高效能人士要善于从批评中找到进步的动力批评通常分为两类

50、有价值的评价或是无理的责难不管怎样坦然面对批评并且从中找寻有价值可参考的成分进而学习改进你将获得意想不到的成功责任重于一切著名管理大师德鲁克认为责任是一名高效能工作者的工作宣言在这份工作宣言里你首先表明的是你的工作态度你要以高度的责任感对待你的工作不懈怠你的工作对于工作中出现的问题能敢于承担这是保证你的任务能够有效完成的基本条件不断学习一个人如果每天都能提高1就没有什么能阻挡他抵达成功成功与失败的距离其实并不遥远很多时候它们之间的区别就在于你是否每天都在提高你自己如果你不坚持每天进步1的话你就不可能成为一名高效能人士让工作变得简单简单一些不是要你把事情推给别人或是逃避责任而是当你焦点集中很清楚自己该做那些事情时自然就能花更小的力气得到更好的结果重在执行执行力是决定一个企业成败的关键同时也是衡量一个人做事是否高效的重要标准只做适合自己的事找到合适自己的事并积极地发挥专长成为行业的能手是高效能人士应当努力追求的一个目标把握关键细节精细化管理时代已经到来一个人要成为一名高效能人士必须养成重视细节的习惯做好小事情既是一种认真的工作态度也是一种