世邦魏理仕_中信泰富_上海轨道10号线四川北路综合体项目定位报告

1、世邦魏理仕_中信泰富_上海轨道10号线四川北路综合体项目定位报告上海轨道10号线四川北路项目定位报告Presented to:中信泰富（中国）投资2008年1月15日1本项目整体定位2商业定位及依据3写字楼定位及依据4设计评估及建议CB Richard Ellis | Page 2项目整体定位概念定位牵见动证虹四口川本项目北商10号线地铁站点路业复的兴中的枢里程碑何谓“中枢”？地理的中枢四川北路的中段，连接南北商业的枢纽，未来繁华的中心；交通的中枢地铁十号线站点和四号线带来大量的人流，加上大量的公交站点，是未来区域内重要的中转站；商业的中枢项目周边未来商务项目众多，本案商业定位于其中心的地位，

2、可谓牵一发而动全身；CB Richard Ellis | Page 3定位参考案例香港新世界参考理由：连接地铁，地下商业空间的综合运用；写字楼、商业的比例与本项目类似。跟周边物业相比上市时间类似。随着香港新世界的上市，淮海中路商圈的商业坏境进一步提升，尤其是地下空间的运用，牵动了整个区域商业的发展；本项目要达到的目标：利用四川北路改造的契机，利用轨道十号线的开通机遇，进一步提升四川北路商圈的商业环境和层级，推动整个商圈的发展和繁荣；香港新世界广场中信泰富四川北路项目交通地铁上盖项目地铁上盖项目业态组合60：4067：33写字楼：商铺功能写字楼租户为商业的主要客户来源之一写字楼租户为商业的主要客

3、户来源之一CB Richard Ellis | Page 4项目整体定位品质定位品质定位市场中上品质，领先于虹口现有写字楼的甲级写字楼写字楼中信泰富四川北客户定位行业：航运物流行业及其上下游企业路项目定位档次：中档企业以及一线企业的支持性部门品质定位中高档商业客户定位年轻白领、商务人士、周边中高收入人群CB Richard Ellis | Page 5依据市消场竞费商规案分争者家例析分调访划商业定位研研析研谈究究分析CB Richard Ellis | Page 6SWOT商业定位淮海中路的这三个代表性商业综合体，都建成于上海房地产市场真正繁荣之前。香港广场香港新世界瑞安广场1998年建成，2

4、002年建成，1996年建成总建面14万，总建面13.5总建面7.8南座商业约2万，商业约5万，3万商业万万盛邦国际中信项目玫瑰广场2008年上2010年上2009年上市，总建面市，总建面市，总建面56000，商5.3万，商5万，商业2业约16000业2万万三个综合性商业项目造就了今天繁华的淮海中路商圈，类似的三个商业项目能造就明天繁华的四川北路商圈吗？CB Richard Ellis | Page 7淮海中路四川北路淮海中路四川北路起步都是靠综合性商业带动商圈的发展从现在开始三个商业项目就应该在定位上认真规划，以差异性形成商业规模效应；三个商业项目本身体量都不大，但加在一起却具有了规模效应作

5、为更晚上市的本项目，应该随时关注其他两个物业的动态，及时作出调整；三个商业体在档次和目标消费群以及业态定位上有错位，有互补启发对于非传统商务核心区的本项目所在区域，商业应该成为其开发的重点；同时在定位时也要充如香港广场商业业种主要以餐饮为主，分考虑到与写字楼包括周边写字楼的互动；香港新世界在餐饮的基础上增加了娱乐，同时餐饮的档次更高；而瑞安则主要是以每个项目规模都要小于淮海中路上的项目，辐综合性百货零售为主，没有餐饮和娱乐；射能力有限，应定位于区域型的商业中心；三个项目都与地铁相连，地下商业可达三个项目应充分利用轨道十号线的契机，将地上的便利性极大的促进了商圈的发展；下空间相连，推动整个区域商

6、业的成熟；CB Richard Ellis | Page 8主题定位白领生活广场白领生活广场这里白领的定位是：年轻女性+商务人群他/她们有什么样的生活方式？白领购物：以年轻白领女性为主要目标顾客（业态构成主要是流行服饰、年轻白领休闲装等）亲朋聚会：满足白领的社交需求尤其对中高档餐饮的需求（商务聚餐、朋友聚会）（业态构成主要是大型正餐、休闲快餐、茶座、咖啡店等）美容健身：现代白领追求健康生活方式的需求（业态构成包括健身房、美容SPA、中高档美发等）休闲娱乐：满足白领休闲生活需求（业态构成主要是KTV、书吧、迷你高尔夫、桌球室等）CB Richard Ellis | Page 9目标顾客年轻白领特

7、征描述：年龄在20-35岁之间，中等收入；对时尚流行服饰等有偏好；追求健康生活方式，下班后往往会去健身、美容等等；如果在附近办公，中午有就近午餐需求；也会和朋友一起选择好的餐厅聚会；理由：准确细分市场，不做综合性百货，也不追求覆盖所有年领层段的人群根据消费者调研的结果，20-35岁的人群在所有该地区的购物人群中比例最高，达到了60%，而其中女性占了60%年轻女性商业市场目前在上海消费能力最强，对应零售商家的承租能力也最强CB Richard Ellis | Page 10目标顾客商务人士特征描述：中产阶层；一般在单位处于中高层管理者的位置；经常有商务宴请的需要；自己也有与亲朋聚餐的需求；对健身

8、、娱乐等亦有需求；对应业态：大型中餐、高档西餐、茶楼、咖啡吧、快餐连锁等餐饮；健身房、KTV等；CB Richard Ellis | Page 11目标顾客周边中高收入人群特征描述：中高收入；大多是项目周边及十号线沿线新建住宅的新增居民；对目前的商业现状不满，尤其在中高档的餐饮和娱乐休闲方面；对本项目引入中高档的商家品牌有较迫切的需要；更多的是家庭消费；对应业态：大型中餐、高档西餐、特色餐饮、健身房、美容院等；CB Richard Ellis | Page 12档次定位中高档次为主；少量高档餐饮为辅；理由：预计三年后周边居民素质会有较大提升；预计三年后周边商务氛围将初步成型，有更多商务餐饮的需

9、求；随着交通的便利，本地块周边居民到人民广场、南京西路等商圈将更为便捷，纯高档消费预计仍会有相当外流；以中高档定位入市能确立本项目在该区域的先发优势，并在今后与周边项目一起，进一步推动该区域的成熟；CB Richard Ellis | Page 13目标租户主力店主力店：大型正餐、中高档餐饮、健身房、美容SPA、KTV、年轻时尚服饰品牌（如H&M、C&A）等次主力店：小型超市（如屈臣氏）、美容院、保健护理、中外著名快餐连锁（如必胜客、麦当劳）、知名咖啡店、茶座等CB Richard Ellis | Page 14目标租户食品零售店宜芝多永和大王山崎面包糖朝贝尔多

10、爸爸日式泡芙美珍香香特莉CB Richard Ellis | Page 15总体业态配比本项目业态比例为：业态配比情况餐饮：37%8%零售：30%30%食品零售食品零售：8%餐饮娱乐：其他20%其他：37%娱乐5%零售20%5%食品零售餐饮其他娱乐零售汇总理由：106549857202700409013560适当加大餐饮、娱乐的比重，目的在于利用相对规模优势抢占市场空白，同时在商场环境营造和商家引进中适当提高其档次，有助于整体商业档次的提升；零售偏重于年轻白领女性，原因在于周边竞争项目众多，且当地中老年居民更习惯于到综合百货中购物，本项目适宜在细分市场确立比较优势；利用餐饮和娱乐项目先期培育人

11、气，待到一定时候可以再作部分业态的调整；CB Richard Ellis | Page 16布局规划B2B2-14B2-15B2-162-10/11/12/13B2-1BB2-9B2-1小型餐饮B2-2B2-2食品零售B2-6/7/8B2-3B2-3食品零售B2-4B2-4食品零售B2-5B2-5食品零售B2-6食品零售B2-7食品零售B2-8小型餐饮B2-9食品零售B2-10食品零售B2-11食品零售B2-12食品零售B2-13小型餐饮B2-14超市B2-15食品零售CB Richard Ellis | Page 17布局规划B2编号类型面积地下二层业态配比B2-1小型餐饮200B2-2食品

12、零售90B2-3食品零售60B2-4食品零售100超市, 37.2%B2-5食品零售食品零售, 10041.7%B2-6食品零售80B2-7食品零售100B2-8小型餐饮120B2-9食品零售90B2-10食品零售90B2-11食品零售75餐饮, 21.1%B2-12食品零售75B2-13小型餐饮220B2-14超市950业态食品零售餐饮超市B2-15食品零售85总面积(m2)1065540950汇总2555比例41.7%21.1%37.2%CB Richard Ellis | Page 18布局规划B1B1-8B1-9B1-7B1-6B1-11B1-5B1-10B1-2B1-4B1-1B1-

13、3B1-1零售B1-2零售B1-3零售B1-4零售B1-5餐饮B1-6餐饮连锁B1-7餐饮连锁B1-8中式快餐B1-9流行服饰B1-10流行服饰B1-11流行服饰CB Richard Ellis | Page 19布局规划B1编号类型面积业态配比B1-1餐饮连锁300B1-2零售100B1-3零售10037%B1-4零售100零售B1-5餐饮310餐饮B1-6餐饮连锁15063%B1-7餐饮连锁130B1-8中式快餐240B1-9流行服饰85B1-10流行服饰100业态零售餐饮B1-11流行服饰190总面积(m2)6751130汇总1805比例62.6%37.4%CB Richard Elli

14、s | Page 20布局规划L1L1-9L1-8L1-7L1-6L1-5L1-10L1-4L1-3L1-2L1-1L1-1品牌零售L1-2品牌零售L1-3快餐连锁L1-4甜品L1-5银行L1-6零售L1-7零售L1-8零售L1-9咖啡吧L1-10品牌零售CB Richard Ellis | Page 21布局规划L1编号类型面积业态配比L1-1品牌零售2207%L1-2品牌零售40023%L1-3餐饮连锁230L1-4甜品55餐饮零售L1-5银行140其他L1-6零售140L1-7零售200L1-8零售13070%L1-9咖啡吧150L1-10品牌零售业态餐饮零售其他220汇总总面积(m2)

15、43513101401885比例23.1%69.5%7.4%CB Richard Ellis | Page 22布局规划L2L2-4L2-5L2-3L2-2L2-1L2-1茶餐厅L2-2本帮菜馆L2-3大型川菜L2-4品牌零售L2-5品牌零售CB Richard Ellis | Page 23布局规划L2编号类型面积业态配比L2-1茶餐厅600L2-2本帮菜馆48034%L2-3大型川菜1200餐饮L2-4品牌零售735零售L2-5品牌零售42066%汇总3435CB Richard Ellis | Page 24布局规划L3L3-4L3-3L3-2L3-1L3-1大型餐饮L3-2齿科护理L3

16、-3健身/KTVL3-4美容SPA CB Richard Ellis | Page 25布局规划L3编号类型面积业态配比L3-1大型餐饮60015%15%L3-2齿科护理580L3-3健身/KTV1500餐饮L3-4美容SPA1200娱乐汇总其他388070%业态餐饮娱乐其他总面积(m2)6002700580比例15%70%15%CB Richard Ellis | Page 26租金定位租金承受力业态厂商名称租淮海路平中方金米（元均/平租信金项预目测租金影响因素淮海路项目中信项目/天）品牌服饰地段（50）5020UNIQLO3519 物业品质（10）86珠宝首饰周大福4022 档次定位（15

17、）1310高承租能力银行浦发银行5028 交通条件（15）1510眼镜店亮视点6033 项目品牌（10）86咖啡星巴克3017 合计9452中式快餐永和大王158 日本料理禾绿寿司2011 中等承租能力日式快餐味千拉面3017 四川北路租金约等于淮海中路上西式快餐KFC15（1F+2F）8 租金的55%；KTV好乐迪53 预计未来本项目零售租金可定价在20-30元/平方米/天之间；餐饮低承租能力酒吧ROJAM106 类租金可定在10-15元之间；娱乐运动传奇桌球7类则定位在5元左右；4 CB Richard Ellis | Page 27周边区域实际租金参考区域租金水平（元/平方米/天）四川北

18、路（甜爱路-东宝兴路）2030四川北路（虬江路-海宁路）1525四川北路（海宁路-北苏州路）1020七浦路（河南北路-江西北路）2550天潼路（长治路-四川北路）36乍浦路（海宁路-天潼路）34盛邦国际2008年租金预算楼层使用面积预测租金(sqm)rmb/sqm/day)B11,1299F148418F29959F38097.2F41,5206F51,9054.8主力店1,2707.2共计8,112CB Richard Ellis | Page 28租售建议全部租赁理由：有限的商业面积销售本身不能带来很多的利润回报，对中信泰富这样的企业来讲也不具有太大的意义；同时地下商业分割办理产权本身可操

19、作性不强；最重要的是：一旦销售，开发商将失去对商业的控制权，因为对利益的追求重点不同，协调成本巨大，进而在整体的项目规划和商业运营乃至后期的调整上都将困难重重；CB Richard Ellis | Page 29本项目商业部分对工程技术指标要求（一）类型工程技术要求层高楼板承重供电/配电空调新风一般零售>4.0M350KG/M2全空气系统特殊零售>4.0M350KG/M260-80VA/M2全空气系统夏季24-26/60%大型零售>4.5M350KG/M2全空气系统（地下略高）冬季15-18M3/H.P小型超市>3.5M350KG/M21

20、00VA/M2全空气系统18-20/40%（地下略低）甜品饮品*小于300平米>4.0M350KG/M2150-200VA/M2全空气系统中小型中餐*小于1000平米>4.0M350KG/M2250-300VA/M2全空气系统200-350W/M220-40M3/H.P餐饮大型中餐大于1000平米>4.0M350KG/M2300-350VA/M2风机盘管加新风450-500W/M230-60M3/H.P西餐/简餐小于600平米>4.0M350KG/M2250-300VA/M2全空气系统450-500W/M220-40M3/H.P西式快餐*

21、/300-1000烧烤火锅平米>4.0M350KG/M2300-350VA/M2全空气系统450-500W/M230-60M3/H.P量饭式KTV>2.8M350KG/M2250-300VA/M2风机盘管加新风450-500W/M218-20M3/H.P美容Spa>2.8M350KG/M2100-200VA/M2风机盘管加新风200-350W/M215-18M3/H.P健身会所>3.5M300-500KG/M2300-350VA/M2全空气系统200-350W/M220-30M3/H.P其它要求：1. 业主完成内部装修（公用走道、中央空调

22、管道、烟感、温感、喷铃及管道、强电弱点线路管道等）2. 通讯线路管道， 安装接口附注：*标注商业若放入地下楼层，层高要求不低于3.5MCB Richard Ellis | Page 30本项目商业部分对工程技术指标要求（二）类型工程技术要求供水排水隔油池化粪池供气排烟垃圾处理一般零售无特殊要求特殊零售0.25Mpa管径管径60mm无特殊要求32mm大型零售无特殊要求小型超市无特殊要求甜品饮品小于3000.25Mpa管径平米管径1M32座40M3/H-42mm100mm小于中小型中餐0.25Mpa管径10000-1000平1-22座40-100M3/H米管径M350mm200mm15000M3/

23、H餐大于0.25Mpa饮大型中餐管径1000平管径独立隔油池50mm4座15000-60-100M3/H米两个进水管200mm2-4M320000M3/H西餐餐小于6000.25Mpa管径/简平米管径1-2M32座40-60M3/H10000M3/H定点堆放，50mm150mm统一处理，西式快餐300-/烧0.25Mpa管径后勤通道10000-烤火锅1000平米管径1-3M34座40-100M3/H50mm200mm20000M3/H量饭式0.25Mpa管径KTV管径1-2M32座40-60M3/H10000M3/H50mm100mm美容0.25Mpa管径Spa管径-50mm100mm健身会所

24、0.25Mpa管径管径-50mm100mmCB Richard Ellis | Page 31餐饮区域的物业管理建议考虑到商场的部分区域为餐饮，由于餐饮的特殊性，空调和风系统等需要特别考虑：为了避免厨房的油烟及异味影响其它区域，厨房区域需要设计负压状态，餐饮区域对空调亦有很高的要求，就餐时人的体温升高、餐饮区域单位面积容纳的人数增加（一般设计每人2平方米）同时桌上的锅、煲、铁板等各式菜肴的热量亦相当可观，所以餐饮区域空调制冷供应量要大大提高，空调制热的供应量反到增加不多（单位面积容纳的人数增加和菜肴的热量均为有利因素）；厨房排烟口的位置安排要特别注意，一定要远离新风的取风口同时需要考虑四季风向

25、变化的因素；餐饮排污最好考虑二级隔油，排污管道的口径和坡度均需适当增加；餐饮区域的地面装修不建议采用天然石材，由于天然石材的毛孔缝隙存在一旦油污浸入绝难处理；建议在餐饮区域提供语音通讯的同时考虑数据通讯以及卫星电视的接入。CB Richard Ellis | Page 32定位依据依据市消场竞费商规案分争者家析分调访划市场例分析析谈研研研究究分析CB Richard Ellis | Page 33SWOT商圈划分商圈居住人口商务人口一级9,9278,867二级47,81039,467三级656,16050,000（估计）合计713,89798,334本项目定位依据：本项目所辐射一、二级商圈内居

26、民人口6.5万人，商务人口近5万人，预示着可观的潜在消费能力；核心商圈二级商圈三级商圈CB Richard Ellis | Page 34四川北路规划内容区域范围定位具体内容南段南起苏州河北时尚休闲的以大型购物中心的气势带动人流，以旗舰店的集结作（本项目岸，北至海宁路苏洲河北岸为中高档形象代表，再辅以专业店、专卖店、专门店所在区段）作适度补充。中段南起海宁路，北欢乐年华的形成一条具有海派文化背景的商务、休闲、娱乐中心。至海伦西路黄金腰带在四川北路与东宝兴路相交处，将竖立四座购物广场，设置一条富有异国风味的步行街贯穿明珠线东宝兴路车站及明珠线溧阳路车站，直接把客流引到四川北路商业街成为集聚人潮的

27、所在。北段南起海伦西路，生态和历史多伦路文化名人街将引入和建设各类文化会馆、俱乐北至虹口足球场凝结的人性部，改建成精品旅舍和特色风情休闲场所，形成一个空间休闲、餐饮、个人品牌专卖相融合的文化商业区。虹口足球场周边计划引进一些运动主题的咖啡座、酒吧等，足球场中的空余场地和附近商业设施可改造成与体育相关的消费业态。定位依据：本项目定位与四川北路相一致，以中高档的旗舰店为主要业态形式，偏重商务、休闲和娱乐；CB Richard Ellis | Page 35项目周边市场环境概况项目周边区域业态配比定位依据：南起武昌路北至海伦西路，项目周边商业主要由大型商业项目与沿街的商铺构成，大多数沿街商铺基本上是

28、以服装零售为主，再加上2个大体量的百货商店，娱乐20%使得该区域零售的比例占到了77%，相对而言，餐饮的比例最低，尤其是知名的品牌餐饮非常少。餐饮3%周边区域商业主要消费者特征；中等收入家庭、年轻女性、学生等。商业街人流量大，尤其是东宝兴路路口，是消费者的高度集中区域，百货商场经营状况良好，新项目凯鸿广场经营一般，零售商家档次一般。零售77%区域项目零售面积餐饮面积娱乐面积总面积经营状况武昌路至昆21世纪运动城500040009000一般山路东华美钻金饰70007000较好商厦沿街商铺15001500较好海宁路至武沿街商铺25002002700较好进路武进路至海沿街商铺31005503650较

29、好伦西路东宝百货1500015000好巴黎春天1980020020000好凯鸿广场1120018001300026000一般汇总6510027501700084850CB Richard Ellis | Page 36周边主要娱乐项目商铺名称类型地址步行至项目区钱柜(虹口店) KTV上海虹口区四川北路1661号(近东宝兴路)约20分钟上海歌城量贩式KTVKTV上海虹口区四川北路1885号(多伦路口)约30分钟九久红量贩式KTVKTV上海虹口区四川北路1800号约30分钟国际电影院电影院上海虹口区海宁路330号约15分钟群众影剧院电影院上海市虹口区四川北路1552号约20分钟上海虹口区四川北路5

30、18-818号二十一世纪运动城4楼4X ClubPUB约5分钟(近武昌路)西典音乐吧PUB上海虹口区多伦路197号(近四川北路)约40分钟攀宇健身俱乐部健身上海虹口区四川北路1915号7楼约40分钟攀宇瑜伽健身会所健身上海虹口区四川北路1885号3楼约30分钟福都保龄球馆休闲体育上海虹口区四川北路518号约5分钟黑池梦国标会所CLUB上海虹口区四川北路518号5-6楼(近武昌路)约5分钟D19clubCLUB上海虹口区海宁路358号19楼约20分钟新动力DISCOCLUB上海虹口区四川北路1800号6楼约30分钟欣升娱乐中心CLUB上海虹口区四川北路2118号5楼约50分钟定位依据：周边20分

31、钟内有三家KTV、两家电影院和三家酒吧，但除了钱柜KTV之外，其他都规模不大，且档次较低，对周边居民吸引力不大；，该区域的此类消费需求并未得到满足；CB Richard Ellis | Page 37周边零售商家经营状况零售项目周边零售经营状况优8%周边沿街商铺大部分为服装、食品、金饰、眼镜等零售，档次一般，经营状况总体来说较好，尤其是靠近东宝兴路的一中49%段，在巴黎春天和东宝百货的带动下，周边的沿街小店铺人良43%流量很大。经营状况如右图所示。经营状况好的商家CB Richard Ellis | Page 38周边餐饮商家经营状况餐饮项目周边餐饮业经营状况优20%项目周边的餐饮商家较少，如

32、Starbucks、麦当劳、老城隍中40%庙小吃、莉莲蛋挞等，经营状况较好，其中莉莲蛋挞、麦当劳生意十分红火。经营状况如右图所示。良40%平均小时人流量平均小时人流量（双向）350-400（双向）400-420人次。人次。下午5-6点为人流晚上6-8点为人流高峰时段。高峰时段。东宝百货内唯一一家餐饮店，不仅提供蛋挞位于上海投资组合大厦一层，面积约300平米的零售，而且提供20多平米的就餐位置。，较多学生，逛街的年轻人在此消费。CB Richard Ellis | Page 39周边娱乐商家经营状况娱乐项目周边娱乐业经营状况随着凯鸿广场的钱柜等众多商家的开业，项目周边一改过去良33%娱乐极度缺乏

33、的状况，不过娱乐的总体供应量仍不能满足目前周边的需求。如钱柜、一兆韦德、群众电影院等，经营状优况较为红火。经营状况如右图所示。67%群众电影院平均小时人流量（双向）550-600人次。平均小时人流量（双向）150-220人次。晚上生意稍好，总体来说比较平淡。钱柜虹口店人流量大，经营情况很好。该店位于东宝兴路以南的沿街商铺中间，环境一白天价格与普陀店、静安店基本一致，晚上般，档次不高，在四川北路上电影院还有很价格比静安便宜20-30%大提升空间。CB Richard Ellis | Page 40周边商业经营状况小结从零售来看，偏重女性顾客的巴黎春天和中档定位的东宝百货生意较好，目前是四川北路人

34、流比较集中的地段；周边餐饮较少，尤其是知名品牌的大型餐饮，目前仅有的一些连锁品牌如星巴克、麦当劳等生意很好；周边随着钱柜等的进入，改变了该地区娱乐项目极度缺乏的现状，歌城经营状况良好，人流量很大，电影院则相对较差；定位依据：从周边商业的经营情况看，年轻女性购物、著名品牌餐饮以及娱乐项目是未来该区域市场空间最大，经营情况最被看好的领域；CB Richard Ellis | Page 41竞争物业巴黎春天巴黎春天虹口店位于虹口区四川北路。毗邻轻轨东宝兴路站，交通便捷，地理位置十分优越。营业面积20,000平方米，每日营业额平均约为60万元定位中档，消费群以年轻女性为主，在中档零售方面跟本项目有较大

35、竞争。巴黎春天业态比例1F：珠宝精品、流行女鞋、西饼屋餐饮莉莲蛋挞2F：彩妆、少女装、流行女装、时1%尚手表、潮流配饰3F：淑女装、女士职业装、女士内衣、手袋4F：男士正装、休闲服饰、男鞋、CB Richard Ellis | Page 42零售精品配饰、礼品、手机区域99%楼层布局楼层商品种类楼层平面主要入住品牌1F珠宝精品、流行女鞋、西饼屋2F少女装、流行女装、时尚手表3F淑女装、女士职业装、女士内衣、手袋4F男士正装、男鞋、精品配饰CB Richard Ellis | Page 43竞争物业东宝百货东宝百货是四川北路上历史最为悠久的百货店，1997年正式营业，当时汇集了上海80%的时尚品

36、牌。随之四川北路商业吸引力的下降，商场自身设备的老化，东宝百货已经跟不上市场的变化。2007年6月商场进行改造，经营面积由12000扩建到目前的15000。消费群体比较广泛，涵盖了男女老幼各个群体，价位以中档为主。纯零售业态，没有餐饮和娱乐。东宝百货业态比例零售, 100%CB Richard Ellis | Page 44楼层布局楼层商品种类主要入住品牌1F化妆品、男女皮鞋、女式手袋2F少女时装、少女休闲、时尚配饰3F淑女时装、内衣文胸、羊绒毛衫4F西服西裤、绅士休闲、男士用品5F运动服饰、牛仔系列、时尚休闲6F童装童品、生活家居、文教用品CB Richard Ellis | Page 45

37、竞争物业凯鸿广场凯鸿广场是由大发集团于2006年建成，2007年正式营业，引进了如星巴克、亮视点、钱柜等知名零售品牌。该项目的商业目前除了沿四川北路一层的三家店面经营情况尚可之外，其他都比较差，跟整个项目定位不清、规划不合理有关。另外一方面整个楼层的分割也显得过于狭窄，动线设计不佳。该项目引入了较多娱乐业态，一定程度上弥补了四川北路中段的业态不均衡的情况。如项目南半边为B1-5F全为钱柜，北半边的4f也有一兆韦德的入住。该项目的娱乐业态对本项目未来会有一定竞争，但该项目作为整体的竞争力不强；凯鸿广场业态配比餐饮8%娱乐、健身、培训零售51%41%CB Richard Ellis | Page

38、46楼层布局楼层南侧北侧5F音乐书店、华尔街英语、一兆4F伟德、美容瘦身3F男士正装、鞋、运动装、汉釜钱柜轩2F少女装、淑女装、职业女装、文胸、内衣1F化妆品、精品包餐饮：星巴克、香啡缤B1爱婴室CB Richard Ellis | Page 47竞争物业盛邦国际盛邦国际原为福海大厦改建项目，位于四川北路武进路，总建筑面积为56,000平米，地下一层至5层为商场，6层至29层为办公用房；上市时间：为2008年下半年；业态配比上餐饮所占比重达到40%以上；目前有意向客户有UNIQLO，已经签下KFC；该项目商业总共有6层，餐饮和零售大致各占一半，并成纵向分布，整个档次以中档为主；楼层建筑面积（平

39、方米）零售面积（平方米）福海商厦业态配比预测B1地下1楼2,4521，129餐饮1F1楼2,48689440%2F 2楼2,7511，348零售3F 3楼2,7491，31660%4F 4楼2,7191，5205F 5楼2,7811，905合计15,9388,112CB Richard Ellis | Page 48楼层布局楼层业态楼层布局零售地下一楼小型餐饮餐饮主力零售店一楼服饰零售店及咖啡店，化妆品服饰零售主力店二楼餐饮主力店三楼饰品店餐饮四楼餐饮、零售五楼餐饮、零售CB Richard Ellis | Page 49竞争物业玫瑰广场玫瑰广场二期主要由31层的办公楼，和地上三层裙楼组成。地

40、下同时有三层面积，两层为商场。总的商业面积为18000左右，地下二层连接地铁10号线。预计年底正负零，明年八月份结构封顶，2009年底正式营业。预计定位中档，并可能引入百货。玫瑰广场四川北本项目购物人流路办公楼部分武进路商务人流CB Richard Ellis | Page 50定位依据竞争物业分析根据对主要竞争项目的分析，可以看到有以差异化竞争下特点：不做一般性百货在业态业种上，该区域主要以百货为主，餐定位中高档，以中高收入女性为主要消饮和娱乐非常缺乏；费对象在目标顾客上，以中等收入的居民和学生为加大餐饮比重，适当引入休闲娱乐项目主；在上市时间上，玫瑰广场和盛邦同属在建项结论：目，但分别将于

41、2009年和2008年上市；本项中高档品牌（包括餐饮、零售和娱乐）目还要迟两年左右时间；在四川北路的旗舰店商业组合体（在规该区域单个商业的规模都不大，大多在2万模上不及购物中心，主要是剔除掉大型平方米以下，难以形成综合性的购物中心；超市和一些中档的品牌；）CB Richard Ellis | Page 51轨道10号线对物业定位影响概况江湾体育场站外高桥同济大学站五角场站四川北路站海伦路站陕西南路站南京东路站交通大学站虹桥机场马当路站豫园站站点换乘轨道海伦路站4号线南京东路站2号线陕西南路站1号、12号线交通大学站11号线轨道交通10号线（一期）全长36公里，共设29座车站，整条线路均在地下。

42、起点为东北角的外高桥，终点为西南角的虹桥机场。途径南京路和淮海路中央商务区、老城厢豫园地区、五角场、虹桥经济开发区、新江湾城居住区，预计2009年底竣工。CB Richard Ellis | Page 52轨道10号线对物业定位影响沿线周边居民特征复旦大学外高桥同济大学五角场、新江湾城居住区虹桥、古北、新华居住区虹桥机场交通大学卢湾区、黄浦区高档住宅区高收入居民较多10号线穿越了新江湾城、市中心高档住宅区、虹桥古北3大高档住宅区，不仅是住宅集中区域，而且居民收入高。直接与三大高校相连，学生消费者数量众多直接连接交通大学、同济大学，复旦大学也紧靠五角场站点。CB Richard Ellis |

43、Page 53轨道10号线对物业定位影响经过的商圈分布外高桥五角场商圈四川北路商圈南京东路商圈虹桥机场淮海路商圈豫园商圈轨道10号线主要经过的商圈包括：五角场商圈、四川北路商圈、南京东路商圈、豫园商圈、淮海路商圈，便捷了各个商圈之间的联系，也加剧了它们之间的竞争。本项目所在的四川北路商圈受到南面的南京路商圈和北面的五角场商圈的竞争威胁较大，而豫园商圈、淮海路商圈因为在消费群上与四川路商圈明显不同，加上有一定距离，竞争威胁相对较小。CB Richard Ellis | Page 54五角场商圈五角场商圈作为东北角的新型商圈，拥有较大的商业规模，现有纯商业面积超过30万平优势米。主要客群以杨浦区、

44、虹口区及上海北部的居民，周边高校的学生为主，随着创智坊单个项目体量规模很大，业种业态全面，对周等写字楼项目的建成，ORACLE等国际知名公边居民吸引力强司的入驻，其商务消费群体规模也将进一步众多国际知名连锁商家，购物环境良好。扩大。消费客群众多，潜力巨大目前五角场以万达广场、百联又一城、东方商厦为主要项目，入住了大量的国际知名连锁商家，档次定位在中档。劣势编号项目1万达商业广场2东方商厦3百联又一城由于地处主干道交汇处，在项目与项目之间，4大西洋百货5亚繁时尚商业街消费者走动不方便，整个区域内的购物氛围及6颐高数码环境不及单个项目，区域商业发展受到一定局7赛博数码限CB Richard Ell

45、is | Page 55南京东路商圈南京东路商圈主要包括南京东路商业街和南京路步行街。为了提高购物环境和档次，政府对商业街进优势行逐步升级，其中步行街一段目前定位为“大众高端”，以国际二三线、国内顶级品牌为主。邻近上海著名景点外滩，消费人流量巨大，商业氛围浓厚南京东路商业街一段定位为高档商务区配套，规划建设高档商业、高档餐饮、高星级酒店等等。高品质零售物业的建成，逐步提升了购物环境。国际二三线与国内顶级品牌的引进使商业定可以预见在不久的将来，以河南路为中心，西段大位日趋鲜明。众，东段高档的商业物业将会对本项目产生一定的商圈竞争，但同时也应看到，南京东路的档次定位有很大差异，与本项目所在商圈相比

46、，更偏重于高档；劣势河南路东段西段定位的不同，会使得两端的商业物业环境受到一定影响，不利于各自商业氛项目1新世界城围的营造2第一百货123百联世茂4华联商厦和四川北路商圈一样，整个商业街的改造，尤38495675置地广场6353广场其是河南路东段部分的改造与置换尚需时日才N7宏伊广场o.现有项目No.在建项目8恒基广场能完成。9苏宁163CB Richard Ellis | Page 56其他商圈豫园商圈主要以豫园商城为中心发展起来的以出售特色旅游商品、特色餐饮为主的近10万平米的商业区域。英皇明星城随着豫龙坊、英皇明星城等新项目在将来投放市场，该商圈在商业结构上将发生一定的转变，一部分项目仍

47、是服务外地旅游者，而新的项目则会作为配套商业服务周豫龙坊边居民和办公人群。在商业定位与目标客群上有一定相似，但主要立足于服务周边黄浦区消费者，因此对四川北路商圈的竞争威胁有限。淮海路商业街目前是上海高雅时尚商业区和中心商务区编号重点项目1无限度。既有美美百货、巴黎春天、伊势丹等国际著名的高级百2大上海时代广场货店，百盛购物中心、太平洋百货等中档百货商场、超级3太平洋百货4华亭伊势丹市场以及体现都市休闲特征的娱乐、酒吧、咖啡馆、西餐5华狮广场厅场所。6新华联商厦7百盛淮海店作为市级商业中心，淮海路吸引着全市的高档购物消费8巴黎春天9美美百货者，同样也会影响到四川北路商圈，但是由于定位上的不985

48、同，因此对四川北路商圈主要消费群的影响不大。176432CB Richard Ellis | Page 57定位依据地铁沿线商圈分析五角场商圈作为四个城市副中心之一，主要辐射整个上海市东北角的居民，规模大，人流量也大，但从目前几个主要项目的经营情况来看，当初的规划和定位并没结论：有达到预想的效果，营业额普遍较低；坚持特色，以截留为主，以南京东路商业未来定位高档，与本项目吸引其他商圈消费者为辅；所在商圈定位是错位的；以二级商圈以内的中高收入豫园商圈主要是面对外国游客，在目标人群为主要服务对象；消费者上与本项目有很大差别；借鉴淮海路发展经验，重视商务人群消费；淮海中路商圈辐射的是整个上海市的年轻时

49、尚消费，在满足商务消费上也很成功，而四川北路商圈无论在商业层级上，还是在成熟度上都与之有很大差距；CB Richard Ellis | Page 58定位依据依据市消场竞费商规案分争者家析分析调访划消费者例研究研研谈研究究分析CB Richard Ellis | Page 59SWOT年龄整体受访者年龄分布定位依据：9%8%9%14%整体受访者60%在20-35岁之间，如果加上20岁以下人群，总比在74%，相比而言，36岁以上年龄段消费者比例60%比较平均，均在9%左右；各级商圈分别来看，一级商圈20-35年龄段消费者更多，比例达到了65%；20岁以下2035岁3645岁4655岁55岁以上目

50、前消费者构成虽然不能完全代表各级商圈受访者年龄分布未来三年以后的构成，但年轻消费者100%占绝大多数的的情况在地铁开通后预10%9%4%11%9%6计会进一步增强；5%9%13%因此，我司把本项目未来的主要消费者锁定在20-35岁之间的年轻人；50%65%59%57%11%17%15%0%第一商圈第二商圈第三商圈20岁以下2035岁3645岁4655岁55岁以上CB Richard Ellis | Page 60性别消费者性别分布定位依据：40%从受访者的情况看，男性和女性的消费60%者比例分别为40%和60%；三个商圈的情况与整体类似，不同的是第一商圈的女性比例更高，达到了65%；男性女性结

51、合对年龄的调查，我司认为年轻女性是本项目未来主要的消费群体；消费者性别比例100%65%60%57%50%35%40%43%0%第一商圈第二商圈第三商圈男性女性CB Richard Ellis | Page 61收入受访者家庭月收入定位依据：2%2%8%根据受访者家庭月收入的统计，5000元以下和以上的比例基本上各占48%一半；40%绝大多数的家庭月收入在10000元以下，说明该区域目前的大多数家庭是中档或中低档收入家庭，但预计随着周边高档住宅的入住，平均收入水平5000元以下500010000元1000020000元2000050000元50000元以上会有所提高；家庭月收入值得注意的是，受

52、访者中相当部分是未婚人群（约1/3），因此该家庭收3%3%2%100%2%7%5%1%入的统计中有相当部分是指个人的收13%入情况，而这部分年轻人具有更强的34%39%消费能力，是本项目最要把握的核心46%消费群；50%8%49%538%0%第一商圈第二商圈第三商圈5000元以下500010000元1000020000元2000050000元50000元以上CB Richard Ellis | Page 62居住区域整体受访者居住区调查定位依据：50%42%从这次调研整体受访者情况看，杨26%浦区最多，虹口区其次，这两个区域占比68%；25%13%13%6%仅从第一商圈即本项目周边的受访者居住

53、地来看，虹口区则占比最大0%杨浦区虹口区其他区域黄浦区闸北区（42%），而其中项目周边占总量的30%，其次是杨浦区，说明本项目未来辐射的主要消费者仍然可能以这两个一级商圈消费者居住区调查区域为主；42%37%40%受访者还有少量是来自于闸北、黄埔等区域；30项目20%周边7%4%4%120%虹口区杨浦区闸北区黄浦区其他区域CB Richard Ellis | Page 63消费者购物的消费习惯针对大商场的购物偏好针对大卖场的购物偏好针对大型批发市场的购物偏好超过22.7%的消费者至少每超过13.3%的消费者至少超过32.7% 的消费者至少2个月就会去百货公司购物每2个月就会去大型卖场每2个月就

54、会去大型批发1次。购物1次。市场购物1次.超过48.3% 的消费者每月超过41.7% 的消费者每月超过20.3% 的消费者每月进行1-2次大商场的购物消进行1-2次大卖场的购物至少去1-2次大型批发市费。消费。场购物。21.3% 的消费者每周去一31.7%的消费者每周去一9.7% 的消费者每周会去次大型商场。次大型卖场。一次大型批发市场。4.7%的消费者每周去2-3次7.7%的消费者每周去2-32.7%的消费者每周去2-3大型商场。次大型卖场。次大型批发市场。1.7%的消费者每周会去3次2.7%的消费者每周会去31.7%的消费者每周会去3以上。次以上。次以上。CB Richard Ellis

55、| Page 64消费者就餐的消费习惯定位依据：23%的消费者每两月至少外出就餐1次，39.7%的消费者每月至少外出就餐1-2次，15%消费者每周至少外出1次，5.3%消费者每周2-3大部分消费者都会外出就餐，次，3%每周超过3次以上。且频次较高。光顾餐饮店时，最常一同前往的是：大部分消费者倾向于同家人或家人和朋友朋友共同外出就餐。76.7%公司业务需要6%独自一人受调查的消费者总体对中档餐3.3%饮的消费能力比较强。消费者平均每次外出就餐的消费金额所占百人比为:餐饮在该项目周边非常有市场200元以下35%的，能够提供满足消费者口味的200-500元30.7%餐饮将会受到消费者的欢迎。501-

56、800元15%801-1000元4.3%1000-2000元0.7%2000元以上0.3%CB Richard Ellis | Page 65消费者娱乐的消费习惯消费者进行不同娱乐活动的频率：电影院卡拉OK酒吧健身中心定位依据：两个月一次35.7%32.3%23.3%14.3%调研结果为本项目发展休闲娱每月1-2次15%25.7%4%7%乐业态提供了发展空间。每周一次2%6%2.7%3.7%项目在安排休闲娱乐业态时，每周应当考虑到消费者对卡拉OK/音2-3次0.3%1.3%0.3%4%乐存在很大的需求。每周3次以上1.3%0.3%0.32.3%在选择会去电影院或卡拉OK娱乐的消费者中，89%的

57、人选择同消费者平均每次娱乐活动的消费金额所占百分比：家人或朋友一起去。大部分去健身房的消费者选择独自一人或者电影院卡拉OK酒吧健身中心同朋友一同前往。低于200元47.3%35.3%12.3%14.3%200-5004.7%20.3%8.7%12%501-8001.7%8%5.3%3%801-1000/0.7%2%1%1001-20000.3%1%2%0.7%高于2000元/0.3%0.3%0.3%CB Richard Ellis | Page 66对商业消费区域的选择消费场所定位依据：48%45%50%30%从调研来看，整体受访者选择的消费21%25%区域前三名分别是五角场、人民广场和9%项

58、目周边，五角场排在第一名，说明五5%角场的商业氛围最近几年有很大的提升0%五角场人民广场项目周边徐家汇陆家嘴其他后对本项目周边居民有吸引作用；第一、二、三商圈的受访者选择本项目周边的比例分别为37%、25%和27%，消费场所可以预计，只要有好的商业出现，这部分居民就是可以截留的消费者；100%81%3%11%80%22%13%6%26%18%60%45%49%51%40%44%44%47%20%37%0%25%27%第一商圈第二商圈第三商圈四川北路、海宁路周边人民广场附近五角场徐家汇陆家嘴其他CB Richard Ellis | Page 67对四川北路商业评价总体评价60%定位依据：51%4

59、2%受访者对四川北路商业的总体评价最30%多是一般（占51%），比较满意的占42%；4%2%1%而在项目周边所在的第一商圈，消费0%非常满意比较满意一般比较不满意非常不满意者比较满意的比例下降到35%，不满意的也较其他两个商圈为高；以上说明项目所在商圈内的商业消费总体评价需求并没有得到有效满足，本项目有3%2%很好的市场空间；100%3%8%53%52%450%35%43%48%0%6%3%4%第一商圈第二商圈第三商圈非常满意比较满意一般比较不满意非常不满意CB Richard Ellis | Page 68认为四川北路商业有待提高的地方有待提高处定位依据：50%43%31%28%受访者认为四川北路商业有待提