年报2011年苏州住宅成交54528套调控引导下均价止涨走稳

1、2011年全年，苏州共成交住宅类房源54528套，较2010年增加7738套，增幅为16.54%；成交总面积为6069046.03平方米，较2010年增加896378.79平方米，增幅为17.33%；成交总金额达559.47亿元左右，较2010年增加44.33亿元，增幅为8.61%；截止到11月全年综合均价约为10482.38元/平方米，较2010年上涨523.42元/平方米，涨幅为5.26%。（注释：12月住宅成交均价暂未公布，故本报告年度均价统计区间为2011年1月-2011年11月，含保障房，下同）分析：2011年楼市延续了2010年以来的调控基调，伴随着新政预期的强烈，年初苏州楼市出现

2、了提前繁荣，而后3月份限购令的出台彻底扰乱的市场步调，成交量达到全年最低，从8月份开始政策性住房开始疯狂跑量，住宅成交高调疯涨，就全年成交表现而言，刨去下半年开始的大量政策性住房，受到调控政策的影响，普通新建商品住宅成交实际成交量不及去年同期发挥。365数据显示，2011年，苏州住宅成交量中依然是工业园区领先，成交量达17145套，成交面积2031365.08平方米，占市区成交总量的33.47%，但是和去年不同的是今年的政策性住房在园区的住宅成交中占比明显上升。区域内的供应相对充足且产品类型较为丰富，年度内湖东板块的中海国际社区以1400套左右的成交量位居榜首，首开悦澜湾、路劲主场森邻等刚需项

3、目也是全年区域成交的主力，此外就改善型房源而言，集中在一些品质及地段良好的项目上，5月中旬首次开盘的九龙仓时代上城项目凭借良好的品质赢得了市场的认可，而金鸡湖湖景房万科尚玲珑以550套的成交量也表现不菲，一定程度上支持了区域乃至市区整体的房价走势，不过湖东及青剑湖板块内的刚需项目成交领先，对于区域房价也产生了一定的下挫影响。吴中区2011年的住宅成交状况较之去年也有一定的提升，12831套的成交量位居园区之后，吴中大道板块、木渎板块是年度内住宅成交发挥的主力军，新城金郡成交过千，招商小石城、越湖家天下也表现良好，随着城西的崛起，木渎板块的楼市也越发受到重视，轻轨一号线的规划更是为板块楼市增值，

4、朗诗绿色街区、合景领峰两大区域成交领先，其次，2011年尹山湖板块也备受关注，保利观湖国际5月底开盘热销全城，九龙仓、首开等品牌房企相继入驻板块，不过整体而言今年区域内的低密度住宅限购后表现低迷，刚需项目一直成交领先。相城区2011年的整体市场表现较为一般，特别是下半年开始在园区、中心城区等邻近区域出现明年价格调整的形势下以活力岛板块为代表的区域楼市促销力度不够，大盘合景峰汇国际在周边同质化竞争压力下，成交量缩水近600套，而且上半年新开的首开班芙春天及水漾花城年度内只有300、400套的表现，明显发挥有限，但是在政策性住房影响下，区域的年度成交量同比还是出现了近3成的涨幅，均价水平有所回落。

5、伴随着区域高铁新城的后期规划的进一步完善，预计后期北部乡镇板块的楼市会相继崛起。365数据中心数据显示，高新区2011年住宅类房源共成交6548套，较之去年小幅上升，不过基本集中在上半年的发挥，下半年在政策的不断深入影响下，区域楼市与相城区表现相仿，在营销策略方面较为不够激进，所以下半年特别是四季度开始一直表现相当低迷。4月上旬开盘的中梁香堤项目是本年度区域住宅成交的领跑者，总成交量也达到了千套左右，其次主要集中在北新区的刚需项目中，旭辉上河郡、新创理想城及旭辉朗香郡也有一定的表现，而位于狮山路板块的鑫苑国际城市花园从7月中下旬开始开始调价促销，拉动了项目的快速去化，不过从去年的MAX未来11

6、00多套高位发挥后后，科技城板块在今年的区域楼市中发挥一般，区域今年的推盘迟滞，去库存促销力度不够是影响成交表现的一大原因。中心城区今年住宅类房源共成交10479套，同比去年增加了29.45%，不过实际是新建商品住宅成交占比不到4成，保障性住房是区域成交的绝对主力。中心城区土地供应有限，商品住宅基本以三个新城为主，世茂运河城在调价促销的引导下维持了千套的发挥，其次金阊新城的南山金城1958也有800多套的发挥，下半年新开的万科金色里程、中梁天御虽然大幅度促销，但是对于区域整体贡献有限。中心城区保障房建设一直较为活跃，而且伴随着更多的政策性住房投入，区域内后期的成交走势仍有走高的趋势。2011年

7、苏州每月住宅供求情况2011年，苏州全市除了1月、2月、8月三个月的供销比在1.0以下外，其他月份供销比均在1.0以上，限购后的4、5月份新房积压相当突出，不断出台的楼市调控使得市场被看淡，整个年度来说新增供应远远超过市场去化速度，所以截止到目前为止新房库存高达540万方左右。2011年初虽然“新国八条”应声落地，但是限购细则等政策预期强烈，所以楼市出现了淡季反常现象，1、2月两个月新增供应速度落后与新房去化速度，但是自从3月初苏州版限购细则出台后，4月份供销比达到了1.96，政策短期对于市场的冲击巨大，而后到了8月份苏州楼市也提前进入“金九银十”，成交量达到年度最高，新房去化加速，但是年度供

8、销比居高不下，1.0以上的水平也充分说明市场出现了供过于求，众多的潜在需求转为观望期，影响了年度市场的发挥。从2011年整年的情况来看，苏州楼市表现疲软，2010年开始的楼市调控使得市场上的新房积压到今年，而且改善型及低密度住宅在限购令去化迟滞，市场中只有部分高性价比项目保持去化，但是看跌心里导致市场中出现了“需求等待”现象。当然，一些区位等条件具有明显优势的小户型产品还是有一定的市场，所以加大对刚性需求中小户型产品供应，在价格方面做出适当引导在2012年的楼市中需加大关注力度。从上图来看，限购对于3、4月份苏州楼市影响甚大，月度成交量远远低于去年同期，而10月份的“铜十”也不及去年的“银十”

9、表现，其他月份成交走势均高于同期，不过保障房在今年的楼市中占比较大，因此新建商品房和去年相比还是有一定的下滑。2010年底楼市管控已经启动，市场上已经出现了一定的跑量现象，到了2011年上半年，调控密集，所以整个上半年成交走势相对低平，而下半年开始在政策性住房的影响了出现了和去年同步调的高位发挥，不过市场的“虚假繁荣”充分说明了在国家大力号召了，保障房等安居工程日渐投入，所以2011年下半年在普通商品住宅表现不景气的形势下，政策性住房对于成交走势的稳定起到了关键性作用。2011年少了投资、投机以及部分改善型需求，普通商品住宅方面中高端市场表现低迷，工业园区、吴中区环太湖板块内的低密度住宅等去化

10、缓慢，在层层深入的楼市调控下，传统销售旺季不去不复返，年度内楼市呈现了“头轻脚重”的发展态势，部分刚需项目诸如中海国际社区、新城金郡等在大环境不好的形势下依然表现突出，但是偏远乡镇板块内的项目由于没有有效促销手段引导，所以成交状况并没有很好体现。同时，针对限购后苏州楼市具体表现，可以看出改善与投资性需求在目前苏州市场需求中占有重要地位。2011年苏州每月成交量走势分析从上图来看，限购对于3、4月份苏州楼市影响甚大，月度成交量远远低于去年同期，而10月份的“铜十”也不及去年的“银十”表现，其他月份成交走势均高于同期，不过保障房在今年的楼市中占比较大，因此新建商品房和去年相比还是有一定的下滑。20

11、10年底楼市管控已经启动，市场上已经出现了一定的跑量现象，到了2011年上半年，调控密集，所以整个上半年成交走势相对低平，而下半年开始在政策性住房的影响了出现了和去年同步调的高位发挥，不过市场的“虚假繁荣”充分说明了在国家大力号召了，保障房等安居工程日渐投入，所以2011年下半年在普通商品住宅表现不景气的形势下，政策性住房对于成交走势的稳定起到了关键性作用。2011年少了投资、投机以及部分改善型需求，普通商品住宅方面中高端市场表现低迷，工业园区、吴中区环太湖板块内的低密度住宅等去化缓慢，在层层深入的楼市调控下，传统销售旺季不去不复返，年度内楼市呈现了“头轻脚重”的发展态势，部分刚需项目诸如中海

12、国际社区、新城金郡等在大环境不好的形势下依然表现突出，但是偏远乡镇板块内的项目由于没有有效促销手段引导，所以成交状况并没有很好体现。同时，针对限购后苏州楼市具体表现，可以看出改善与投资性需求在目前苏州市场需求中占有重要地位。2011年苏州成交均价走势分析从2011年苏州住宅成交前十一个月的均价走势来看，前三季度均价水平基本都高于去年同期水平，而从四季度开始，在市场中优惠幅度的放开，部分楼盘出现明显的调价促销，同时大量的政策性住房影响下，苏州住宅成交均价出现回落。从12月份开始，伴随着一些改善性住房的放量，苏州住宅成交均价开始上扬，月度均价升至万元以上，综合来看，2011年苏州住宅成交均价在10

13、000-11000元/平方米之间，较之去年上涨5个百分点左右，房价过快上涨速度得到明显遏制。上半年，苏州市场基本表现平稳，但是随着行政与经济双紧政策持续发力，购房者陷入深度观望，多数开发企业项目去化困难，回笼资金压力较大，下半年开始苏州楼市中的优惠逐渐放开，团购、起付、起价、降价赔付、调价不断升级的优惠跑量策略相继出现，苏州房价上涨压力重重，从11月份开始苏州房价年度内首次跌破万元，虽然苏州房地产市场发展较为健康，但是在供需矛盾突出的形势下，房价仍然出现了一定的回落调整。从2011年苏州楼市的的整年走势来看，一季度基本处于需求多元化阶段，而从二季度开始改善与投资性需求难以释放，刚需及城镇低收入

14、需求主导市场，政策的压力使得房价上涨势头受到压制，年初首场大型土拍之后，二级市场的资金紧张开始波及土地市场，低价成交与流拍地块大幅上升；年底，中央经济工作会议政府相关部门再次强调明年楼市调控不放松，房产税试点有进一步扩大化的可能，所以明年的楼市依然面对严厉的调控。苏州2004-2011年住宅供求走势分析：从上面图表来看，2004-2008年5年间，由于苏州房地产市场处在快速发展阶段，市场整体趋势处于持续上扬期，新增供应及成交量都稳步上升；到了2008年由于受到全球金融危机的影响，整个市场冷清，大量的需求积压，当年供销比达到1.66，供过于求严重，从2009年开始，市场出现回暖，楼市积压需求的大

15、释放和投资投机的疯狂涌入，使得年度供销比再度趋紧，整体低于04年以来的任何一年，跌至0.63；但是从2010年开始，为了控制房价过快上涨，调控政策开始上阵，需求再次受到打压，年度供销比回升至1.0以上，大量的新房库存积压到2011年，但是今年的市场环境进一步恶化，以至于供求继续失衡。截止到2011年年底，苏州全市范围内新房库存约540万方左右，其中工业园区和吴中区都在170万方以上，对于开发企业而言政策影响下已经出现促销跑量，但是就购房者而言信贷政策收紧也增加了购房成本，所以更多的选择持币观望，2011年大量的库存将挤压到2012年，就利好消息而言公积金贴息政策仅是针对购置特定的保障房人群，但

16、是中央的会议精神也基本定格了明年上半年的楼市依然处于调控期内，所以新增供应需要减速以减缓囤积的高存货压力。2011年苏州工业园区房地产市场分析分析：从2010-2011年工业园区的房源上市同比来看，2011年上市量较之去年同期上涨29.68万方，涨幅15.1%，一方面抢在新政出台前出货增加了市场供应，所以今年1、2月份的上市量活跃，而随着销售旺季的临近，8月份的市场提前丰富供应迎接传统去化高峰期，所以整体来看，虽然今年的市场形势较之去年更加严峻，但是考虑到后期市场形势的进一步恶化，不少中高端项目捂盘延期出售，而一些偏刚需项目则加速出货速度。从2011年度上市量和成交量来看，1、2月去化速度较快

17、，供销比都在1.0以下，但是从3月初的限购令出台以后，区域的供应开始积压，到了4月份更是达到了2.0以上，到了下半年开始伴随着中海国际社区公园道、东方维罗纳、首开悦澜湾、九龙仓时代上城等高性价比项目的推盘，拉动了成交走势的上扬，供销比相对趋缓，不过9月和11月份大量的供应并没有很好被市场消化，所以积压严重。从成交套数和成交面积来看，2011年成交套数同比增长约8.93%，成交面积增幅17.20%，较之去年小幅上涨，如果剔除下半年的大量政策性住房的影响，实际商品住宅成交不及去年同期发挥，虽然中海国际社区有千套发挥，但是与去年相比跌幅过半，而且去年东方维罗纳、首开悦澜湾及路劲主场森邻等项目的发挥也

18、远比今年要好，在调控的影响下普通刚性需求的释放也同样影响。从成交均价的走势来看，2011年与2010年均价走势基本呈现出交叉式表现，一季度在改善及投资需求旺盛催促下，均价明显领先于去年同期，限购后的4月份和明码标价实施后的6月份均价基本与去年持平，而从8月份开始刚需及政策性住房释放越来越明显，均价一路走低，尽从11月份开始伴随着万科尚玲珑、栖霞枫情水岸等项目促销，一定的程度上拔高了区域均价，不过就年度走势来说，苏州房价标杆的园区也呈现出缓慢下滑趋势，可见政策对于区域内大量的改善型定位的项目影响甚大，购买力逐渐转移到湖东及青剑湖板块内的高性价比项目上。2011年苏州吴中区房地产市场分析分析：从吴

19、中区2011-2010年的上市同比来看，吴中的2011年区域新增供应161.69万方，较之去年同期上涨13.95%，整体上市量基本集中在第三和第四季度，在市场悲观预期不断出现的形势下，区域内的刚需项目供应积极，吴中大道板块的新城金郡、招商小石城、越湖家天下，尹山湖板块的保利观湖国际，木渎板块的改善性项目朗诗绿色街区、合景领峰等均有不错表现，而且区域内除了环太湖板块、独墅湖板块等部分高端住宅外，多数项目主打中低端人群路线，这一定程度上规避了调控带来的市场风险。从2011年吴中区的供销比来看，1月份市场供应较慢，但是招商小石城、合景领峰等项目去化很快，市场出现供不应求，2月份春节长假影响明显，随后

20、3、4月份由于受到区域产品类型的影响，所以供销状况并没有像园区那样迅速恶化，反而到了5月份供应太快市场短期内消化有限，6-10月份吴中大道板块、木渎板块、尹山湖板块等乡镇板块内的刚需项目持续去化，但是到了年底伴随着供应的继续高走，新房开始积压，区域内中高端项目与园区相比区位优势相对较弱，所以吴中区的中高端住宅在2011年去库存过程中困难重重。而成交方面，2011年吴中区住宅成交套数同比增加18.28%，但是成交面积却出现了近1个百分点的下滑，分析不难看出去年区域内的岚山别墅、中海独墅岛、现代园墅等别墅项目表现良好，而今年的区域市场以中小户型的低价项目成交为主，特别是8-10月份三个月月均成交都

21、在千套以上发挥，以吴中大道板块内项目去化为主，所以区域套均面积也由去年的127平米下滑到107平米。就成交价格而言，截止到11月区域住宅成交均价10075元/平方米左右，较之去年同期还是有一定的上涨，5-9月份住宅成交均价均高于去年同期，朗诗绿色街区、合景领峰等改善型住宅凭借轻轨沿线及产品特质等因素还是有一定的市场，这对区域的价格走势影响明显，不过从10月份开始伴随着区域内部分热销项目低价促销，均价开始走下坡路。2011年苏州相城区房地产市场分析分析：从相城区2010-2011的上市同比来看，新房上市量较之去年活跃了很多，今年区域新增供应97.91万方，同比大幅上涨107.57%，和中心城区相

22、似，相城区的新增供应有限，伴随着活力岛板块的日益崛起，区域供应相对前几年相比有了一定的改观，但是和其他区域相比仍有一定的差距。从相城区2011年整年供销比来看，供销比折线起伏较大，1、2月份伴随着水漾花城新开热销，金辉融侨城及水韵花都等也保持高去化，所以前两个月市场供不应求，但是从3月份开始区域内特别是活力岛板块内的同质化竞争压力很大，而且下半年开始在园区、中心城区新城部分项目出现调价促销的形势下，区域楼市促销力度不够，活力岛板块内的项目去库存相当缓慢，所以2011年相城区内的中大户型积压显现。从成交情况来看，相城区年度住宅成交7525套，同比上涨近3成，但是整体发挥一般。年初开始的水漾花城、

23、金辉融侨城热销一定程度上奠定了区域高开的走势，大盘合景峰汇国际也由去年的1200多套的成交量下滑至仅有600多套，5月初新盘首开班芙春天首次开盘，新房源上市后较之库存房源选择空间较大，成交状况表现良好，但是随着新政的出台，供应主力板块活力岛内的万元房价受到了市场的排挤，区域楼市缺少有效促销手段引导，下半年开始一直以个盘表现为主。截止到11月相城区住宅成交均价约9641.88元/平方米，区域房价呈现稳步上升的发展态势，继活力岛板块的重点规划之后，高铁相城北部的设点，高铁新城概念提出，这都为区域房价的上涨提供了良好的支撑，1-11月区域住宅成交均价线基本均在去年同期之上，城市规划因素在区域房价中体

24、现明显，继华润置地强势入驻之后，日本积水住宅，台资台开置业等也相继入驻，可见区域潜在价值被多方看好，后期房价仍有看涨空间。2011年苏州中心城区房地产市场分析分析：从上市量来看，2011年中心城区新增供应117.24万方，同比增加21.05%，年度供应主要集中在下半年，普通住宅方面主要来自于三大新城板块的供应，由于中心城区受到古城区限制，所以土地资源极为有限，伴随着新城板块的崛起，大区域楼市在市区成交份额中的占比逐渐凸显，不过就供应类型来看，部分非住宅及定销等政策性住房供应也占有一定比例。从09年中心城区的供销比来看，中心城区供销失衡现象较为突出，1-4月份由于区域内在售项目有限，所以市场处于

25、供不应求的状态，但是从5月份开始伴随着定销房等新增供应的的活跃，区域市场出现待消化缓慢表现，随后的几个月仅在10月份供过于求，其他月份在促销的引导下市场去化情况表现良好。从市场成交情况同比来看，2011年中心城区成交套数突破万套，达10479套，同比上涨29.45%，但是成交面积上涨43.80%，区域内世茂运河城经过两次调价促销，最终勉强成交过千，是区域内成交的主力，其次金阊新城的南山金城1958也有800多套的表现。下半年开始平江新城的中梁天御、金阊新城的万科金色里程入市，两个项目均走低价跑量路线，所以虽然新房上市时间不长，但是仍有一定的市场表现。从中心城区的均价走势来看，2011年均价水平

26、较之去年同期有一定的回落，一方面保障房在今年的区域市场中一直较为保持着低调活跃，同时在售的一些普通商品住宅多数采取了明年的促销手段，而且高端别墅方面表现不及去年，以致城区整体均价水平出现下滑。总体来看，今年中心城区的政策性住房发挥力度仍然有限，后期伴随着更多的保障房入市，区域或将呈现量涨价跌的发展趋势。2011年苏州高新区房地产分析分析：2011年高新区的新增供应基本与2010年持平，集中在4、5月份和8-10月份，高新区在售项目不多，所以区域内的供应一直也相对有限，上半年中梁香堤、金科王府、旭辉上河郡供应相对积极，下半年旭辉上河郡、鑫苑国际城市花园、永新秀郡等项目供应量较大，不过区域供应类型

27、基本处于两极化，中端项目供应相对不足。从2011年供销比走势来看，一季度区域去库存表现相当理想，但是从4月份开始区域伴随着政策的跟进及上市量突飞猛进的增量，市场供求出现错位，而从下半年开始，区域整体供销比保持在1.0上下水平，虽然新增供应不积极一定程度上影响到了区域整体发挥，但是区域内去库存压力仅表现在诸如鑫苑国际城市花园等个别项目上，因而相对压力较小。从高新区2011年的销售情况来看，经过2009年的高调发挥后，高新区从2010年开始无论是上市量还是成交量均出现萎缩，今年的整体成交状况与去年同期基本持平，上半年伴随着中梁香堤的开盘，区域楼市多日出现单盘领市现象，项目以800多套的成交量位居榜

28、首，其次下半年北新区的刚需项目旭辉上河郡和狮山路板块内的调价项目鑫苑国际城市花园保持领先，不过整体而言区域楼市的供应不足，同时区域内众多的刚需项目在下半年全市一片促销声中没有太大的优惠让步也影响到与其他区域同质产品的竞争。从高新区2010-2011年的成交均价同比来看，截止到11月份高新区住宅成交均价10565.94元/平方米，同比上涨近3成，年度均价走势基本均高于去年同期，中梁香堤、鑫苑国际城市花园、金科王府等改善型住宅对于今年区域房价的走高具有重要影响，同时也反应出区域商品住宅供应逐渐多样化，中高端项目日渐增多，这对于区域楼市稳定具有重要意义。2011年苏州房地产市场总结及2012年市场展

29、望2011年楼市回顾2011年，苏州楼市与全国步调一致，成交量不断下滑，成交均价上涨势头缓慢，调控政策已经开始深入作用于苏州楼市中，就整年的市场表现主要有以下几点：第一，2011年延续了去年的调控步调，在不断出台的新政影响下，需求的不积极使得市场中新房大量囤积，促使房价回归理性的要求以限购令的出台为标志，正式宣告了楼市深入调控开启，政策性住房稳市明显，使得市场出现一定的“虚假高温”。第二，从第一季度之后，大量的改善与投资需求遭到政策排挤，丧失了购房资格，市场上以刚需及城镇低收入群体的需求为主，部分高价项目的去化只能维持均价的稳定，对于房价上扬影响力度减缩，整个年度苏州房价控制目标实现，房价上涨

30、势头得到有效制止。第三，2011年同样迎来的了住博会、购房节以及房交会，但是人气状况明显不及往年发挥，参会的人员中有效需求大打折扣，基本以观望为主，几次大规模的房展并没有为2011年的楼市聚集人气，同时从下半年开始面对市场的低迷，以优惠撬动成交的策略不断，但是升级的优惠对于持看跌心里的需求而言吸引力有限，可见不少购房者对于控制房价过快上涨存在一定降价的误解。第四，自2011年1月初首场大型土拍之后，之后的两场土拍在住宅市场受困的影响下，也表现十分惨淡，底价成交、流拍不断出现，土地激烈争夺现象日渐减少，拿地成本的减少一定程度上也会影响下二级市场的房价水平。不过，虽然整体市场不景气，不过2011年苏州土地市场依然收获近499亿，对于填补政策财政收入，缓解保障房建设资金紧张有一定的作用。第五，四季度苏州楼市在政策性住房及一些低开走量项目的双重影响下保持着高调发挥，12月5日央行针对目前经济环境的不景气表现，近三年来首次下调金融机构存款准备金率，虽然释放的流动性注入楼市的概率不大，但是经济环境的改善对于楼市的发展也将产生积极的影响，2011年54528套的住宅成交总量说明尽管受到政策的打压，但是年度成交走势保持平稳。201年的楼市调控政策一定的程度上会促使开