北京通州梨园镇项目建议书

1、北京通州梨园镇项 目 建 议 书北京通州梨园镇项 目 建 议 书通州梨园镇项目关键词1、项目名称：北京通州梨园镇2、项目位置：北京市通州区梨园镇项目四至：东至规划路，南至现状住宅小区，西至11站街，北至京津公路3、转让方式：挂牌4、交易对象：北京市土地储备中心通州分中心5、一级开发商：新城基业房地产开发公司6、开发属性：二级开发7、规划用地面积：总占地面积为69200，其中：规划建设用地61200,代征道路用地80008、总建筑面积：175950，其中：（1）地上建筑面积：153000；地下建筑面积：22950（满足人防、部分车库、物业管理用房、设备用房和其他公共服务设施用房的要求,按15%估

2、算）居住建筑面积：12240, 其中：普通商品房建筑面积104040; 双限房建筑面积：18360（满足政府规定）；非配套公建建筑面积：30600,配套公建面积3000， 9、项目容积率：2.5控高：控制高度：80米；绿化率：30%建筑密度：30%10、预计挂牌价格：38250万元（土地出让金和土地补偿）12、土地楼面价：2500元/ 13、项目直接成本：96009万元（含土地成本、建安成本及不可预见等直接成本，详见正文投资估算表）其中：14、可售地上面积单方成本：6275元/（直接总成本/地上可售面积）15、周边调查市场均价：（1）普通住宅（毛坯房）7800元/（2）商业整体15000元/1

3、6、同类可比产品最低价格：（1）普通住宅（毛坯）6584元/；（当代名筑）（2商业整体12000元/同类可比产品最高价格（1）普通住宅（毛坯房）： 8478元/；（新通国际花园）（2）商业整体15000元/17、项目预计销售均价：整体均价8843元/，其中：（1）普通住宅7100元/（3）商业整体1500元/18、预计总销售收入153195万元其中：（1）住宅销售收入87345万元（2）商业销售收入45900万元(3)车库收入19950万元19、预计项目利润40333.90万元20、投资利润率：31.51%； 21、投资回收期：24个月22、付款方式： 建议结论：收购该项目公司100%股权理由

4、：1、该项目紧临通州梨园，属通州区的居住区，具有明显的地理、交通、商务优势；2、通州区成熟地区，短、平、快项目，市场前景较好；3、门槛相对较低，操作简单，交易方式安全；目 录第一部分 项目情况简介一、项目概况二、项目经济技术指标三、项目功能分布四、项目进展情况第二部分 项目市场分析和项目定位一、 北京市房地产市场分析二、 区域市场分析三、 市场调研数据四、 市场调研分析五、 项目定位第三部分 项目经济分析一、成本分析二、投资估算表三、收益分析第四部分 转让价款支付方式第五部分 项目开发条件及文件第一部分 项目情况简介一、项目概况1.项目名称：北京通州久居雅园项目2.项目位置：通州区梨园镇四至范

5、围：东至DBC加州小镇，南至规划路，西至现状住宅小区，北至京津公路。地处通州梨园区域中心，地理位置十分优越。该地区属于通州区梨园镇的黄金地段。本案北项目在北京市相对位置本案北项目在通州区的相对区位地块位置项目的鸟瞰图3. 项目实景项目的南边界项目的东边界项目的北边界项目的西边界4.项目周边交通轻轨 项目南侧市政路 5.项目周边实景新城国际花园二、项目经济技术指标1、规划用地面积：总占地面积为69200，其中：规划建设用地61200,代征道路用地80002、总建筑面积：175950，其中：（1）地上建筑面积：153000；地下建筑面积：22950（满足人防、部分车库、物业管理用房、设备用房和其他

6、公共服务设施用房的要求,按15%估算）居住建筑面积：12240, 其中：普通商品房建筑面积104040; 双限房建筑面积：18360（满足政府规定）；非配套公建建筑面积：30600,配套公建面积3000，3、项目容积率：2.5控高：控制高度：80米；绿化率：30%建筑密度：30%三、项目功能分布功能分区为住宅、商业以及配套公建和地下车库。四、项目进展情况目前已取得的主要相关文件详见第五部分项目开发条件及文件。第二部分 项目市场分析和项目定位一、 北京房地产市场调研1、北京房地产行业长期看好北京房地产行业长期看好根据调研，我们发现北京各个地区的房地产行情差异很大，北京房地产市场应该划分区从区域来

7、分析根据各地的差异，我们将北京房地产市场分为老城区（东城、西城、宣武、崇文）朝阳海淀区、其他城区（通州、昌平、丰台、石景山）。 小结朝阳海淀区二手房价格从08年2月开始回落5月份小幅反弹。 .其他地区的二手房价格从08年3月开始小幅回目前趋于稳定。老城区房价一直较为坚挺，至今仍维持上涨的格局。 成交量有所回落但幅度不大在10到202、房地产供求关系供应角度3、分析房价的模型总供应可售期房面积未签约现房面根据调研，一般开发商开工到预售的工期约为12个月。 下个月总供应本月总供应本月销售面积12个月前的新开工面积 库存消化时间（单位：月）总供应/本月销售面积库存消化时间自07存消化时间自07年年底

8、以来大幅攀升 4、房价有一定负相关关系 因此，悲观情观情景 2007年年底以来，由于销量大幅下滑，库存消化时间开始攀升并创出新高。 随着库存消化时间的上升，北京房价开始滞涨，局部出现下跌。 .根据调研结果，奥运对施工的影响约为3个月（7月、8月、9月），08年下半年楼盘供减少，北京房价有望维持高位。 如果成交量仍然持续低迷，库存消化时间将在09年上半年继续攀升，北京房价下跌将无法避免法避免。乐观情景:北京房地产成交量能够乐观情景:北京房地产成交量能够在08年下半年逐步上升5、从需求角度分析房价的模型.通过调研，我们发现北京五环以外的需求以自住为主（90以上），20为北京人，80为外地来京工作者

9、，想在北京定居80以上的买房人群需要贷款。.自住人群的购买力主要由收入决定.如果按照家庭收入的50作为每月还款额，那么根据目前的平均收入就可以算出房价的那么根据目前的平均收入就可以算出房价的合理价格。推导过程(一） （二） （三） （四） （六）（五）/90 （一）1.11.1 (二）2 （三）/24 (五）06年平均工资 08年年收入家庭年收入月供月供对应月供对应的总房 90平米房价40117 48541.57 97083 4045 771429 8571 对结果的修正.根据调研，我们发现北京各部委和事业单位存在大量自建住房的现象，这类需求对价格不敏感，也不受宏观调控的影响北京公务员真实收入

10、与工资单存在较大的差异，我们初步假设公务员的真实收入是工资单收入的两倍工资单收入的两倍。修正的结果公务员总数 北京总就业人口 公务员平均工资 提升北京平均工资284096 4530617 52800 3310.87加上北京公务员其他收入后的模型 08年年收入 家庭年收入 月供 月供对应的总房款 90平米房价51852 .44 103705 4321 818571 9095结论.以北京当前的收入水平，自住型为主的房价合理值应该为9095元/平方米。 .根据调研，当前五环外商品房价格约为10000元11000元，结合之前供应模型对北京房价看跌的判断，我们认为未来北京房价2009上半年仍存在10的下

11、跌空间，但2009年下半年将止跌回稳。二、北京市房地产市场分1、宏观经济环境分析2008年北京市经济增速回落，1-3季度GDP同比涨幅为9.1%数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）受国际金融危机的影响，外需大幅减弱，加上国家宏观调控政策等因素的影响下，2008年以来北京经济出现回落走势；2000-2007年北京市地区生产总值同比涨幅均超过10%，但2008年下半年来，北京市经济出现回落现象；2008年1-3季度，全市实现地区生产总值7586.3亿元，按可比价格计算，比上年同期增长9.1%。其中，第一产业实现增加值73.9亿元，增长0.9%；第二产业实现增加值1927亿元，增

12、长4.1%，其中工业实现增加值1630亿元，增长4.9%；第三产业实现增加值5585.3亿元，增长11.1%。人均可支配收入持续增加，但消费者支出同比减少数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）随着北京经济持续发展，人均可支配收入不断增加；2008年1-9月,北京市城镇居民家庭人均可支配收入为18577元，同比增长12.2%，扣除物价因素影响，实际增长5.8%；而城镇居民人均消费性支出为12101元，同比增长5.7%，扣除物价因素影响，实际下降0.3%。 居民人均支配收入同比上涨，而人均消费性支同比却下降，可见2008年城镇居民消费的热情有所下降，对未来经济持续增长的信心不足；

13、国家下半年以来不断出台的扩大内需，促进经济持续稳步增长的政策，有望使消费者逐步恢复信心。2、房地产开发经营情况2008年房地产开发投资总体仍呈下降趋势，带动固定资产投资回落数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2008年1-11月北京固定资产投资额达到3051亿元，较去年同期下降5.10%；其中房地产开发投资为1510.8亿元，占固定资产投资总额的49.52%；2008年以来房地产投资总体呈下降趋势，较上年同期下降7.1%。正是由于房地产投资的回落，以及基础设施建设的减少，使得北京市全社会固定资产投资较去年同期回落。企业筹集资金的压力加大，定金及预付款占比下降，自筹资金上升数

14、据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2008 年1-11月北京房地产资金来源国内贷款占比为28.32%，较去年同期基本持平，稍上涨0.18个百分点，但自筹资金占比达到25.41%，较去年同期上升了6.61个百分点；其他资金中，定金及预付款占比28.98%,较去年同期的35.81%下降了6.82个百分点。由于2008年北京房地产整体市场处于销售低迷期，回款压力大，致使定金及预付款比例下滑，企业只能加大自筹资金的力度，进一步增加了企业筹集资金的压力。保障性住房用地推出力度加大，使得2008年土地购置面积大幅上涨数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2008年土地

15、市场由于受到整体房地产市场不景气的影响，北京土地交易日益萧条，但由于政策性住房用地2008年推出的力度加大，使得2008年土地购置和开发面积都有较大幅度的上涨；其中2008年1-11月土地购置面积达到577.1万平方米，较去年同期上涨41.1%，远超过2007年整年的391.6万平方米；而2008年1-11月的土地开发面积基本与2007年整年数值相当，为246.6万平方米，较去年同期上涨7.2个百分点。商品房供应指标同比持续下滑，2008年新开工面积、竣工面积同比均持续下降2008年1-11月北京商品房新开工面积2053.5万平方米，同比下降4.0%；实现竣工面积1572.8万平方米，同比下降

16、13.6%。新开工面积自2004年以来，仅2006年同比出现反弹，其他各年份同比均出现下滑，2007年同比降幅达到最大为19.6%，2008年持续2007年的下降趋势，1-11月同比降幅为4.0%，降幅有所回落；而商品房竣工面积2005年成为分水岭，1999-2005年竣工面积保持高速增长，而2006-2008年逐步回落，2008年1-11月降幅达到13.6%。商品房销供比逐步回落，供过于求矛盾日益显现2008年受房地产市场整体低迷的影响，北京商品房销售面积同比大幅回落，降幅大于商品房竣工面积降幅；2008年1-11月销供比自2000年以来首次低于0.7，市场供过于求的矛盾日益显现；按照这趋势

17、预测，2009年商品房销售压力将进一步增加，供过于求现象将更加严峻。3、商品住宅市场行情保障性住房集中供应，大幅增加2008住宅市场供应量2008年1-11月住宅供应套数和面积分别达到131250套、1393.12万平方米，较去年同期相比分别上涨了28.40%和15.01%；从各月上市面积对比图来看，2008年住宅供应主要集中在9月，究其原因是2008年北京加大保障性住房供应，其中，9月两限房集中供应16312套和141.25万平方米，占当月的比重分别达到59.08%和53.21%；其他各月表现均稳。2008年住宅市场观望气氛弥漫，楼市持续低迷，成交量同比下降幅度将近50%2008年1-11月

18、住宅成交套数和成交面积分别为74366套、779.09万平方米，较去年同期相比分别下降34.71%和45.80%；自2007年11月以来，提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率正式实施，使得2008年一开始就进入了楼市观望期，住宅成交量同比持续下降；年中由于受到华东地区房地产市场价格大幅下跌以及国际金融危机等因素的影响，北京楼市观望气氛亦加浓厚，成交量持续下滑，价格也出现松动；9月份以来国家为了稳定房地产市场，出台一系列扩大内需，增加保障性住房供应等政策，使得9月份以来住宅成交量由于保障性住房集中供应成交而有所上涨；由于10份诸多刺激楼市成交的利好政策的执行，11月份北京部分刚性需求得到释放，

19、成交量环比大幅上涨，但同比仍在下降。2008年住宅日均成交套数同比下降过百2007年以来，住宅日成交套数持续下滑，并且下降幅度增加；住宅日均成交套数从2006年的429套下降到2007年的334套，降幅为95套，而进入2008年降幅进一步加大；2008年1-11月住宅成交套数为74366套，日成交套数为223套，较2007年下降了111套；可见2008年住宅市场观望气氛浓厚，市场需求没有得到释放，成交量持续低迷。保障性住房开发力度加大，新增供应较去年上涨近4倍2007上市套数占比上市面积占比销售套数占比销售面积占比供销比商品住宅112380100%1329.63 100%121909100%1

20、531.98 100%0.87 保障性住房82387.33%87.90 6.61%57654.73%63.05 4.12%1.39 经济适用房82387.33%87.90 6.61%57654.73%63.05 4.12%1.39 两限房00.00%0.00 0.00%00.00%0.00 0.00%0.002008:1-11上市套数占比上市面积占比销售套数占比销售面积占比供销比商品住宅131250100%1393.12 100%74366100%779.09 100%1.79 保障性住房4102931.26%333.93 23.97%2163129.09%173.73 22.30%1.92

21、经济适用房1380410.52%102.65 7.37%1196416.09%91.55 11.75%1.12 两限房2722520.74%231.29 16.60%966713.00%82.18 10.55%2.81 注：（单位：套、万平方米）2007年以来，北京政府逐步加大保障性住房的开发建设，2007年整年保障性住房供应套数和面积达到8238套和87.90万平方米，分别占住宅供应的7.33%和6.61%；2008年保障性住房开发力度进一步加大，尤其是下半年以来，商品住宅市场持续低迷；国务院为了保证房地产市场的平稳发展，在扩大内需的同时进一步加大和加快保障性住房的建设；2008年1-11月

22、保障性住房供应套数和面积分别为41029套、333.93万平方米，占别分别为31.26%和23.97%，市场供应较2007年整年提高了将近4倍；随着11月国务院计划2009-2011年总投资9000亿元加大保障性住房建设规模，平均每年计划投入3000多亿；2009-2011年，将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，届时北京保障性住房供应将进一步增加。 2008年北京上半年房价维持高位运行，下半年价格出现松动，保障性住房集中供应成交拉底住房成交价格从北京房价近三年的走势来看，北京上半年房价较2007年同期实现较大幅度的上涨，并且持续上涨趋势，这种现象一直保持到4月份，进入5月

23、份房价同比持续上涨，但涨幅有所放缓；进入8月在经济适用房集中供应成交的拉动下，房价同比出现下滑；9月份经济适用房和限价房成交面积达到51.06万平方米，保障性住房占住宅成交比重从8月的22.82%上涨到9月60.57%，住宅成交价格被拉底到2008年最低，仅为7853元/平方米，回归到2006年同期水平；10、11月由于保障性住房成交比例依然保持在50%左右，住宅成交价格低位运行。北京中房住宅指数2008年以来表现平稳，与住宅成交价格基本吻合 中国房地产指数系统北京住宅指数从2007年1月的1578点，持续上涨到2008年3月的2300点，涨幅度达到45.78%；而住宅实际成交价格从2007年

24、1月的8726元/平方米上涨到2008年3月的13506元/平方米，涨幅度为54.78%；中房北京住宅指数与住宅实际成交价格走势基本保持一致；2008年下半年由于住宅市场整体低迷，价格出现松动，住宅指数出现下滑，但幅度较小。人均可支配收入持续增加，但房价收入比仍然过高2008年1-11月北京市人均可支配收入同比持续增加，达到18577元，同比上涨12.20%，涨幅度较2007年的10.07%上涨了2.13个百分点；然而北京2008年1-11月住宅价格为11578元/平方米较2007年同期的10970元/平方米，上涨了5.54个百分点；依次测算2008房价收入比仍然为16，仍高于合理水平。根据现

25、有的金融政策和国家房地产的新出台的政策的滞后性判断，2009年上半年北京市房地产的价格指数仍有可能徘徊在低位，有可能在2009年的三、四月份见底，并在2009年的下半年进行恢复性上涨。这对于资金充裕的房地产企业来说是一个进行土地储备的最佳时期。二、通州区域市场分析1-3季度通州区房地产开发投资完成49.39亿元，比上年同期增长7.1%。房屋施工面积为368.9万平方米，同比增长2%。房屋竣工面积62.25万平方米，同比下降17%。商品房销售40.87万平方米，同比下降31.9%。 1、土地购置费、拆迁补偿费等其他费用占投资总额比重明显增加，建筑工程投资比重下降 从投资构成看，上半年因为有几家房

26、地产开发公司购置了土地，从而使今年投资结构发生了很大变化，土地购置费、拆迁补偿费等其他费用达到25.81亿元,是同期的1.71倍,占投资总额的比重为55.6%,成为拉动房地产开发投资增长的主要因素。由于今年奥运会期间，部分房地产企业暂停施工两个月，企业错过了黄金施工期，使得房地产企业的建筑工程投资明显下降。建筑工程投资额为21.5亿元,比同期下降29.8%,占投资总额的比重为43.6%，设备及安装工程完成2.1亿元，比去年同期增长369.1%。 2、商品房开复工面积略有上升，本年新开工面积增幅较大 1-3季度，通州区商品房开复工面积368.92万平方米,比上年同期增长7万平方米，同比上升2%。

27、其中住宅施工面积245.49万平方米，同比上升0.6%；别墅、高档公寓类施工面积为19.76万平方米,同比下降54.9%；办公楼施工面积27.38万平方米，同比增长291.1%；商业营业用房施工面积45.03万平方米，同比下降17.3%。通州区商品房新开工面积71.88万平方米，同比增长63.1%。 3、商品房销售降速有所放缓，房价高位运行 受市场供应量减少、房价居高不下、市场观望气氛浓重等因素的影响，今年以来通州区商品房销售一直处于下降状态，1-9月通州区商品房销售面积40.87万平方米,比去年同期下降31.9%,商品房销售额为36.39亿元，同比下降27.8%。商品房平均售价为8903元/

28、平方米,比同期8395元/平方米,上涨了508元/平方米。 商品房销售面积 平方米408736600118-31.9其中：现房平方米154186217046-29期房平方米254550383072-33.6商品房销售额 万元363904503822-27.8其中：现房 万元103510182535-43.3期房 万元260394321287-194、商品房空置总量保持一定规模，商业用房空置所占比重近五成截止到9月末，通州区商品房空置面积为75.19万平方米，较同期增长9.1%。其中，普通商品住宅空置17.64万平米,较同期上升了2.2个百分点,占空置总量的23.46%；商业营业用房空置35.4

29、2万平方米,同比下降11.8%,占空置总量的47.1%.5价格由于近两年道路交通、市政设施的快速改善，通州整体价格已由2003年的2600元/平方米升至2006年的5417元/平方米，增长了42%。平均年均增长15%。2007年通州区整体价格达到7518元/平方米,2008年1-12月整体价格是8229元/平方米。数据来源：北京市统计局二、区域市场分析1.通州区的整体规划和定位按照北京城市空间发展战略研究，北京将完善“两轴”、发展“两带”、建设“多中心”，形成“两轴两带多中心”的城市空间新格局。北京城市总体规划布局的改变，对北京房地产业格局将产生革命性的影响。通州处在最前沿的地区，有一定的区位

30、优势，是北京参与环渤海经济圈的重要区域。北京也考虑到这一经济发展迅猛的区域和新的增长区域，要规避奥运后经济步入低谷这一现象。 通州区总体发展思路和空间布局决定了通州在未来的两三年内将是北京市城市发展的新的起点。在未来的两三年内，通州中心城将在现有基础上，向东南方向拓展，以一河（北运河）、两线（长安街延长线、八通线）、一路（六环路）为构架，以北运河城市段为轴线，以新的行政文化服务功能区为中心，以运河、温榆河标志景观带和都市经济为依托，是一个旧城得到改造提升，新城迅速崛起，具有高品位和鲜明特色，以水、绿和现代化城市景观为主要特征的现代化、国际化滨水城市。通州中心城将在现有基础上向东南方向拓展，由现

31、有40平方公里扩大到80平方公里，能容纳60万人口，以一河（北运河）、两线（长安街延长线、八通线）、一路（六环路）为架构，以运河城市段为轴线，以新的城市广场为中心，以运河、温榆河标志性景观带和都市经济为依托，是一个旧城得到改造提升，新城迅速崛起，具有高品位和鲜明特色，以水、绿和现代城市景观为主要特征的现代化、国际化的滨水城市。 本项目就属于通州新城的一部分，因此，地理位置十分优越，属于通州区的黄金地段，也是通州区新的居住和商业发展区域。通州房地产分布图综上所述，通州区市场供求关系良好，产品需求旺盛，政策的倾斜也使整个区域的建设投资不断加大且持续看好，通州区域市场已经成为京城投资开发的重点区域之

32、一。三、市场调研数据1.通州区普通住宅市场调研数据项目名称板块区域成交面积(平方米)成交套数(套)成交金额(元)成交均价(元/平方米)dbc加州小镇南通州板块通州区18333 201 142658976 7781 阿尔法社区新华大街板块通州区4085 46 33772868 8267 北美佳苑北通州板块通州区244 1 2115961 8667 本岸南通州板块通州区29411 261 225786200 7677 翠福园北通州板块通州区857 10 6594323 7695 翠屏北里南通州板块通州区1912 11 11889651 6218 当代名筑家园南通州板块通州区937 5 616703

33、9 6584 花涧溪南通州板块通州区14064 142 86878810 6177 金地格林小镇6南通州板块通州区42063 307 362120600 8609 金隅七零九零南通州板块通州区31215 353 224716736 7199 京艺天朗嘉园南通州板块通州区9264 106 66598824 7189 龙湖花盛香醍南通州板块通州区36292 210 408194200 11248 旗舰凯旋南通州板块通州区1599 15 11849721 7411 融科香雪兰溪南通州板块通州区2642 34 21154962 8006 瑞都国际南通州板块通州区2687 19 20624746 767

34、6 时尚街区南通州板块通州区1510 19 12308486 8151 世纪星城新华大街板块通州区8329 91 69603540 8356 世爵源墅南通州板块通州区1621 9 13996285 8636 天赐良园北通州板块通州区305 2 2072980 6802 武夷花园新华大街板块通州区26779 327 196001200 7319 新城阳光南通州板块通州区1859 21 12334390 6635 新通国际花园南通州板块通州区37896 464 321270720 8478 绣江南南通州板块通州区919 5 5756152 6265 雅丽世居新华大街板块通州区227 1 14747

35、20 6500 御苑别墅北通州板块通州区301 2 3553570 11800 运河明珠家园新华大街板块通州区9188 86 79287180 8630 珠江奥古斯塔城邦东通州板块通州区42073 434 362649568 8620 珠江国际城北通州板块通州区717 5 5361979 7474 327328 3187 2716794387 8299.910362参考项目调研数据分析经过以上的市场调查，梨园地区的普通住宅大致的价格在8439元/平方米，而就本项目所在区域内的调查结果样本如下：项目名称板块区域成交面积(平方米)成交套数(套)成交金额(元)成交均价(元/平方米)dbc加州小镇南通

36、州板块通州区18333 201 142658976 7781 翠屏北里南通州板块通州区1912 11 11889651 6218 当代名筑家园南通州板块通州区937 5 6167039 6584 花涧溪南通州板块通州区14064 142 86878810 6177 金地格林小镇6南通州板块通州区42063 307 362120600 8609 金隅七零九零南通州板块通州区31215 353 224716736 7199 京艺天朗嘉园南通州板块通州区9264 106 66598824 7189 龙湖花盛香醍南通州板块通州区36292 210 408194200 11248 旗舰凯旋南通州板块通州

37、区1599 15 11849721 7411 融科香雪兰溪南通州板块通州区2642 34 21154962 8006 瑞都国际南通州板块通州区2687 19 20624746 7676 时尚街区南通州板块通州区1510 19 12308486 8151 世爵源墅南通州板块通州区1621 9 13996285 8636 新城阳光南通州板块通州区1859 21 12334390 6635 新通国际花园南通州板块通州区37896 464 321270720 8478 绣江南南通州板块通州区919 5 5756152 6265 204812 1921 1728520298 8439.536123周边5

38、00米距离内项目项目名称板块区域成交面积(平方米)成交套数(套)成交金额(元)成交均价(元/平方米)dbc加州小镇南通州板块通州区18333 201 142658976 7781 当代名筑家园南通州板块通州区937 5 6167039 6584 金隅七零九零南通州板块通州区31215 353 224716736 7199 瑞都国际南通州板块通州区2687 19 20624746 7676 新通国际花园南通州板块通州区37896 464 321270720 8478 91067 1042 715438217 7856.17335供量近两年，梨园地区附近住宅的供应量不多，目前基本没有新盘，且体量都

39、比较小。没有形成规模。价格由于地段优越，因此该地区普通住宅的平均价格高于通州区整体的平均价格，因此，该地区的项目的价格优势相当明显。目前梨园地区的普通住宅项目平均售价在8439元/平方米。数据来源：北京市统计局3.商业调研数据分析周边商业项目表项目物业类别均价地上一层地上二层地下一层租金元/元/元/元/元/天摩卡空间底商商业1400016000120003.1逸秀名园底商商业14000150001300060003.3新华经典丽园商业商业120001400011000只租3.3通典名居底商商业10000130001000080002.8新华联锦园底商商业12000130001100098003

40、瑞都景园商业150001700014000只租2.8供量本区域自2005年瑞都景园的住宅商业成为现房以后一直没有新增商业供应，商业面积严重不足，远远不能满足本区域内的需求。价格本区域商业一般只租不售，租金水平2.8-3元/平方米天本区域商业售价在10000元/平方米-17000元/平方米之间四、市场调研分析根据上面调研的数据结果，经分析可以得出本项目周边的各种物业类型的价格如下：物业类型最低售价(元/m)最高售价(元/m)平均售价(元/m)普通住宅（板楼）658484787856商业100001700012000五、项目定位1.项目的SWOT分析1）优势l 区域交通极为便利；l 区域餐饮、娱乐

41、、文化等配套设施较为齐全；l 区域地段具有极高的升值潜力；2)劣势：l 对项目的资金要求非常的高3）威胁l 新的房地产政策对项目的影响，给本项目的进行带来诸多的不确定性。4）机会l 区域的客户对住宅的需求非常的大，象本项目这样有规模的项目已经非常的稀少。2.项目的定位1）基本定位项目定位为以精品住宅为主，以及特色沿街商业为一体的住宅项目。2）项目的客群定位公寓l CBD的年轻白领阶层商业l 本市或外地知名的商业机构l 投资型买家l 中小型经营者3.项目的价格定位根据市场分析并结合项目实际情况，本项目未来开发销售时的价格如下：l 住宅均价7500元/平方米l 地上商业均价15000元/平方米（地

42、下商业均价6000元/平方米）第三部分 土地估价一、估价原则地价是由效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所 形成，由于这些因素又经常处于变动之中，因此我们在估价时遵循以下原则：（1）替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经常互相影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其他有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。（2）需求与供

43、给原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。（3）变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、希缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素、及个别因素。由于这些因素都在变

44、动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。(4)协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。(5)多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待

45、估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。二、估价方法与估价过程：根据评估对象的特点及开发项目本身的实际情况，我们决定选取基准地价修正法，市场比较法和假设开发法进行综合评估。这是出于如下考虑：一是，估价对象位于北京市基准地价覆盖区域内，运用基准地价修正法切实可行；二是，该地块为住宅、商业用地，北京市具备相应的出让用地比较案例，选用市场比较法比较合适；三是，估价对象作为住宅、商业项目，具备可靠的开发价值及成本资料，选用假设开发法也比较合适。（1）采取假设开发法、市场比较法和基准地价法分别求取和确定待估宗地毛地单价及毛地价总价；（2）采用假设开发法、基准地价法分别求取和确定熟地单价及熟地总价（3）采用成本法求取土地补偿费。（一）求取住宅用途毛地价分别通过假设开发法、市场比较法和基准地价法求取毛地价，再进行技术处理，最终得出该项目的毛地价。第一、假设开发法求取住宅用途毛地价1、项目总开发价值的确定本项目开发周期为2年，土地取得费在开发周期开始时投入，即一次性投入。本项目建安费用在项目开发周期0.5年后均匀投入，利息按单利计算。评估对象用途为住宅。该项目在建成后即销售完毕。根据市场调查，其周边地区房地产开发项目的售价如下表，序号项