物业管理-影响收益性物业价格的因素

1、影响收益性物业价格的因素一、物业价格的影响因素概述（了解）1 不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的。另外， 同一影响因素引起不同类型物业价格变动的方向可能是不同的 。例如，某一地带有铁路，这一地带如果为居住区，铁路就可能成为贬值因素，但如果为仓储或工业区， 则铁路可能成为增值因素。2 不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的。3 不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的。例如，修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了交通，会提高该居住区住宅的价格；另一方 面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，会降低该居住区住宅的价格。

2、至于具体的影响如 何，还要看被影响的住宅临该道路的远近以及该道路的性质。其中，紧临道路的住宅较里面的住宅受到的 负面影响要大，除非适宜改变为商业用途。但是，如果该道路是一条过境公路，如全封闭的高速公路，则 对住宅来说只有负面影响，无正面作用。4 有些物业价格影响因素对物业价格的影响 与时间有关，有些与时间无关 。5 某些物业价格影响因素对物业价格的影响 可以用数学公式 或数学模型来量化，但 更多的影响因素 对 物业价格的影响虽然可以感觉到，却 难以用数学公式或数学模型将其描述出来。二、人口因素（了解）（一）人口数量当人口数量增加时，对物业的需求就会增加，物业价格也就会上涨；而当人口数量减少时，

3、对物业的 需求就会减少，物业价格也就会下落。人口密度 从两方面影响物业价格：一方面，人口高密度地区，一般来说会提高物业价格；另一方面， 人口密度过高有可能降低物业价格。（二）人口素质人口素质的提升会导致物业价格升高。一个地区中居民的素质低，则该地区的物业价格必然低落。（三）家庭人口规模般来说，随着家庭人口规模小型化，物业价格有上涨的趋势三、居民收入因素（了解）通常，居民收入的 真正增加（非名义增加。名义增加是指在通货膨胀情况下的增加），会增加对物业的需求，导致物业价格上涨。至于对物业价格的影响程度，要看 现有的收入水平 及边际消费倾向的大小 而定。所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起

4、的消费变化。对于低收入者而言，其收入增加，虽然其边际消费倾向较大，但对物业价格的影响估计不大。对于中等收入者 而言，其收入增加，因为其边际消费倾向较大，会促使居住物业价格上涨。对于高收入者而言，其收入增加，边际消费倾向甚小，所以，对物业价格的影响就不大。不过，如果 他们利用剩余的收入从事物业投资或投机，则会引起物业价格上涨。四、物价因素（了解）通常情况下，物业价格会随着物价的普遍波动而随之变动。另外，不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起物业价格的变动，例如建筑材料价格（特别是水泥、钢材、木材的价格）、建筑设备价格、建筑人工费的上涨，会增加物业的开发建设成本，从而可能推动物

5、业价格上涨。从较长时期来看，物业价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。房价和地价的关系：在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房价水平。但在物业开发用地由政府独家垄断供 应的情况下，土地一级市场上的 地价水平在很大程度上 影响着新建商品房的价格水平 。五、利率因素（了解）从成本的角度 来看，利率升会使物业价格上升，利率降会使物业价格下降。从物业需求的角度 来看，利率升会使物业价格下降，利率降会使物业价格上升。从物业价值是物业预期未来收益的现值之和的角度来看，利率升会使物业价格下降，利率降会使物业价格上升。综合来看，物业价格与利率负相关：利率上升，物业价格会下降；利率下降

6、，物业价格会上升。六、汇率因素（了解）当预期某国的货币会升值时，会导致其物业价格上涨；相反，会导致其物业价格下降。七、物业税收因素（了解）在物业开发环节，增加物业开发环节的税收 （如:固定资产投资方向调节税、耕地占用税），会推动物 业价格上升；相反，会使物业价格下降。在物业交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会使物业价格下降；而增加卖方的税收，如收 取土地增值税（或营业税、城市维护建设税、教育费附加 ），会使物业价格上升。在物业持有环节，对保有物业课税（如城镇土地使用税、房产税或城市物业税），会导致物业价格低落； 相反，降低甚至取消对保有物业课税，会导致物业价格上升。八、城市规划因素（了

7、解）城市规划：城市发展方向、土地使用性质（用途 ）、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率。就规定用途 来看，就某一块土地而言，它会降低地价；从总体上看，有提高地价的作用。但是， 如果规定用途不妥，则会使地价下降。九、交通管制因素（了解）交通管制：严禁某类车辆通行，实行单行道、步行街等。交通管制对物业价格的 影响结果如何，要看这种 管制的内容 和物业的使用性质。例如，在住宅区内的 道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高物业的价值。十、心理因素（了解）心理因素：购买或出售心态；个人欣赏趣味 （偏好）；时尚风气；接近名家住宅心理；讲究风 水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等。1 如物业的