戴德梁行2007年丽水市行政中心商业项目部分4

1、戴德梁行2007年丽水市行政中心商业项目部分4典型个案分析嘉兴华庭街购物中心（3）91区域布局南区北区北区业态主力店南区业态主力店B1超市卖场、零售好又多超市1F餐饮、零售豪客来牛排、大明阁酒楼哥弟服饰、水星家纺12F餐饮、零售、卖场KFC、耐克、新正大鞋业宏图三胞数码广场2F卖场、餐饮五星电器、佳妹麻辣涮34F休闲娱乐、教育沃尔得英语、华庭游戏厅3F休闲娱乐心源茶楼、原色摄影?北区先期定位为特色餐饮区域，但目前除靠近中庭?南区靠近嘉兴繁华商业地带，人流量相对密集；广场的西餐厅外，其它各业态经营状况普遍较差；?汇集了多个知名主力店入驻，是目前整个商业街经营业?北区人流稀少，商铺转租现象明显，平

2、均租金明显绩最好的区域；低于南区，仅为3元/平方米/天；?南区租金明显高于北区，平均租金约为6元/平方米/天；?靠近中庭广场区域餐饮及服饰基本为品牌商家，档?沿建国路外街基本为国内知名品牌商家入驻，租赁面积次相对较高；在150平米左右；内街商铺租赁面积多在50平方米，档次?北区大部分商家为本地餐饮品牌，档次较低，缺乏偏低。竞争性。房行东方/.swothouse4/典型个案分析嘉兴华庭街购物中心（3）92区域布局H区Z区Z区业态主力店H区业态主力店13F百货百联购物中心12F餐饮、零售中国农业银行4F影城华庭国际影城39F写字楼天安保险?Z座定位为百货，华庭街开业初期曾引进知名太平洋?H座为华庭

3、街写字楼物业，12F为配套商业，设有银行百货，后期由于经营状况不甚理想，太平洋百货于及零售类商家，39F为现房写字楼；2004年撤出；?目前Z座重新引入百联购物中心，于2007年1月开?写字楼目前在售，平均售价为3600元/平方米；业，1F为运动休闲馆，正在装修期；2F为女性服?写字楼租金为约为0.85元/平方米/天；饰；3F为羽绒衣专卖；整体档次中档偏下，没有一线?目前入驻企业基本为咨询服务类、保险金融类以及生产知名品牌进驻；型企业，入驻率低于30% ，其中9F为开发商自用物业。?百联购物中心采取租金形式招商，租金价格在3元/平方米/天；?Z座4F为华庭国际影城，经营状况较差。房行东方/.s

4、wothouse/典型个案分析嘉兴华庭街购物中心（5）93租售策略品牌商家比例5%?华庭街购物中心为零散销售型商业。项目于2002年开始销售，外街商铺售价约为3万元/平方米，内街商铺约为2万元/平方米；?商业销售采取返租策略，提供三年税前10%的投资回报，商铺销售情32%况良好，商业销售率达95%以上；?商业街2003年2006年由开发商组建的招商团队统一经营，主力店租金63%与非主力店租金价差在100%以上；?主力店租赁周期基本在5年以上，由开发商统一业权对外租赁；国外品牌商家国内品牌商家非品牌商家?经过三年的返租期，2007年华庭街商铺租赁权重新由业主收回，现阶段租金价格浮动较大。主力店租

5、金情况基本不变；华庭街业态比例?目前南区商铺租金维持在6元/平方米/天，北区商铺租金则有所下滑，4%约为2.4元/平方米/天；商业街3F由于空置率较高，租金基本在0.75元/11%平方米/天。36%18%31%零售专业卖场餐饮休闲娱乐其它真冰溜冰场汤姆熊娱乐世界房行东方/.swothouse/典型个案分析嘉兴华庭街购物中心（7）94案例借鉴分析可借鉴元素可借鉴元素?业权散售，为后期可持续经营带来许多弊端；?大型综合性商业，业态齐全；?初期缺乏合理性定位，招商不利导致商业档次逐?较强的外部交通可达性；渐下滑，影响整体形象；?主力店与普通商户租金价差大，对主力店吸引性?主力店屡次调整，难以形成稳定

6、客源；强；?定位缺乏个性，无法与旧有商业形成错位竞争；?大型非露天广场设计，能聚拢人流并为商家举办?各主力店关联少，缺乏合理组织，联动性不强；各类活动提供场地；?上下层流动线简陋不明朗，高层商铺价值无法体现。房行东方/.swothouse/95六、商业部分定位建议房行东方/.swothouse/96商业部分初步定位商业市场总结宏观市场商业市场现状况商业市场未来经济稳步发展，人民收入提高消费规模增长迅速，发展速度快消费对未来发展有诸多期待未来市场潜力较大城市扩张，中心城区地位加强现状商业发展总体水平低丽水尚未大型商业中心工业化进程加快，经济后势强劲商圈布局有待合理化商业产品空白点较多商业设施陈旧

7、、配套落后商业自身需要提升和完善品牌少、档次地下、产品雷同部分档次较高的商业经营相对近期大型商业项目供应不错未来一段时期丽水经济将处丽水商业的尚有不少需要进行丽水商业市场未来发展有一定于快速发展轨道完善和改进之处市场机会房行东方/.swothouse/商业部分初步定位档次及业态定位97?丽水市区尚无一战式商?本商圈处于政府规划业购物、休闲、娱乐中市级商业中心，具有心，现状商业设施落后打造成为新型商业中心的先天条件本项目宜打造成为丽水新型商业航母，享受“一站式”服务的大型商业中心，其中以购物业态为主，结合部分餐饮及娱乐业态，并可考虑大卖场?丽水总体人口规模小、?市政府及周边政府机关经济发展水平相

8、对落及高档住宅小区的逐步后，但考虑部分市区高建成投入使用，进一步收入者及青田华侨消费熟化该区域商业/商务氛需求，档次适度拔高围?本商业中心的规模我们将通过模型测算，结合案例分析，进一步确定。?结合丽水经济水平、消费水平，研判本商业中心应综合考虑近期中档偏高为主体定位，部分业态适度拔高，保留中远期业态进一步调整的机会。房行东方/.swothouse/商业部分初步定位目标客户98区域年龄职业大卖场客户主要为周边居民购物主力年龄为25-40岁青田华侨、中高收入市民企业老板及中高级管理人员市区居民为主要消费群体餐饮的主力年龄为30-50岁公务员、白领少量下属县市中高收入人群休闲娱乐主力年龄为30岁以下

9、年龄总体以中轻年人为主私营业主、自由职业者周边企事业单位打造丽水新型商业航母的基石房行东方/.swothouse/商业部分初步定位规模建议99购物餐饮休闲娱乐大卖场?根据城市规划，2010年中心城区潜在客户30000030000030000050000城镇人口约为31.6万人，预计本项有效人口比例79%79%79%100%目2009年前后投入使用，市区人辐射率55%55%55%95%口约为30万；潜在辐射人口13035013035013035047500?大卖场辐射人口主要为周边居业态辐射比例55%19%38%100%民，根据城市规划，未来城北居民为5万；消费频次（次/月）3.753.632.

10、43.55平均每月人流268847 89902 118879 168625 ?有效比例人口扣除低收入人群比例；平均每天人流8962 2997 3963 5621 ?消费频次及消费水平根据抽样调消费水平（元/人）1506910068查测算得到；每天营业额（万元）134 20 40 38 2?地效根据典型商家调研及其他城地效（元/天/M）30252325市比较平衡后确定。商业面积需求44808 8271 1722915289 ?根据市场消费模型，大卖场面积在平方米左右，购物容量平方米，餐饮1500045000平方米，休闲娱乐平方米。800017000房行东方/.swothouse/商业部分初步定位

11、规模建议100案例各业态规模分布比较2案例建筑总面积（M）辐射人口杭州西城广场55,000约30万嘉兴华庭街100,000，其中商业90,000约35万核心商圈辐射人口约20万，证大大拇指广场110,000，其中商业60,000次级商圈约50-60万核心商圈辐射人口约30万，大宁国际商业广场250,000，其中商业150,000次级商圈约60-80万海上海230,000，其中商业17,000外围办公人群为主北上海72,000约20万本案45000-65000约30万?根据前述市场模型及案例比较，建议本项目商业部分容量为平方米，其中45000-65000大卖场面积平方米。10000-15000房

12、行东方/.swothouse/101七、丽水写字楼市场现状分析房行东方/.swothouse/写字楼发展概况第一阶段102第一阶段: 1997-2005年，是丽水写字楼的启蒙期。代表项目罗马大厦市场供应量少，布局分散多为商住两用型建筑。大部分体量为企市场供应业自用，少量面积可用于出租较低，在内部空间与平面、机电系统、外立面等诸多方面，多数楼盘品质写字楼已很难满足高端客户日益提升的需求凤凰大厦空置率持续上升，租金/售价有所市场表现下降多为丽水本地企业，缺乏写字楼开发商背景开发经验，物业管理水平低。房行东方/.swothouse/写字楼发展概况第二阶段103第二阶段: 2006-2007年，是丽水

13、写字楼的快速发展期。新的市政府大楼的竣工，激发部分开发商开发较高品代表项目质的写字楼的热情。兴业大厦市场供应量大，单体规模有了较市场供应大的突飞。楼盘品质有了明显提升，市场上楼盘品质出现了一些较高品质的楼盘。金贸国际大厦销售形势较为理想，空置率较低市场表现多为丽水本地有实力的开发企业，出现了国际水平的物管顾问开发商背景公司加盟丽水写字楼市场。房行东方/.swothouse/写字楼总体供需104丽水市写字楼分布图市政府?丽水市写字楼市场发展较为滞后，开发量少，且商务集万地大厦聚现象并不明显。罗马大厦?截至2006年底，丽水总有写字楼面积约62000平方米；兴业大厦写字楼平均空置率仅为6%左金贸国

14、际大厦右阳光商务中心?2006年新交付的写字楼面积约13000平方米；2006年写飞鹤大厦字楼吸纳量约10000平方米。莲都区政府?2007年，将是丽水写字楼供应的高峰期。注：已交付的项目尚未交付的项目房行东方/.swothouse/业产地房业行易贸业行TI业流物业造制产生业险保融金业务服询咨写字楼入住企业背景特征105写字楼入住企业特征分析50.0%100%38.5%40.0%26%38%80%30.0%23.7%60%19.3%19.9%18.2%20.0%15.8%15.1%12.2%9.9%9.2%40%8.0%8.1%74%10.0%62%0.4%1.7%20%0.0%0%丽水杭州丽

15、水杭州本地企业外地企业?丽水市目前使用写字楼的企业以咨询服务业及房地产企业为主，且咨询服务业中也有相当部分的企业是为房地产业服务的。?贸易行业及生产制造业企业，在丽水较为稀少，这与丽水市的经济结构密不可分。?金融保险业目前在丽水正处于起步阶段，除4大国家银行外，无其他银行机构，保险企业也仅3家。?目前丽水使用写字楼的企业以本地企业为主，相信随着丽水经济的不断发展，丽水市外来企业也将越来越多。房行东方/.swothouse/写字楼购买者背景特征106丽水市写字楼业主背景?丽水本地企业或个人是购买丽水写字楼的主力。外地个人, 7%?丽水本地企业或个人购买写字楼，又以青外地企业, 13%田人及丽水市

16、区人为主。当地企业, 41%?个人购买行为和企业购买行为各自约占了一半比重，说明丽水写字楼市场存在一定的投资空间。当地个人, 39%房行东方/.swothouse/写字楼入住企业背景特征107丽水市写字楼企业规模（人）丽水市写字楼企业面积（平方米）60%60%49%45%40%40%26%19%20%20%13%12%12%12%6%6%0%0%（人）100101-200201-300301-400401-6006011010-1920-3940（平方米）?丽水企业普遍规模较小，以20人以下的企业为主，约占了75%。2?人数上的多少直接决定了企业使用办公楼的面积。在使用面积上以101-200M

17、为主，占了45%。2?而办公面积601M以上的企业以房地产企业为主。2?丽水目前人均办公面积在12M左右，这与杭州人均办公面积20平方米上存在一定的差距。因此写字楼市场存在一定的市场空间。房行东方/.swothouse/写字楼重点个案分析兴业大厦1082006年供应之代表项目兴业大厦，作为丽水首个高品质写字楼物业，在一个并不出色的地段取得了骄人的市场业绩地址：花园路与丽青路交叉口开发商：丽水市兴业房屋开发办公体量：约13,230平方米写字楼楼层数：地上12层，地下1层楼高：3.2米单层面积：约1,200平方米单元面积：27-144平方米得房率：66.2%电梯系统：2部永大日立客梯，载重1,00

18、0KG空调系统：业主自行安装停车位：95个销售均价：约4,994元/平方米销售率：92%左右，处于尾盘销售阶段报价23元/月/平方米（不含税），免租期租金：半个月物业管理费：1.4元/月/平方米；停车费其他费用：300元/月房行东方/.swothouse/写字楼重点个案分析兴业大厦1092006年供应之代表项目兴业大厦。交付时间仅数月，租金报价相对合理，因此目前入驻客户数量较多。目前入驻客户客户名称面积?目前写字楼整体空置率约为20%光大永明人寿约540平方米启鹏广告约720平方米?现有入驻客户中，丽水本地客达升物流约1,300平方米户约占了2/3，外地客户约占了1/3。丽水西子奥的斯电梯约6

19、00平方米浙江鸿运国际贸易约420平方米?现有入驻客户中，大面积客户浙江浙南综合工程勘察院约360平方米（300平方米以上）与小面积客户（300平方米以下）约各浙江亿华工程建设管理约1,000平方米占50%份额金丽温高速项目管理部约200平方米浙江中广电器约360平方米?现有入住客户中，以咨询服务丽水保联保险代理约180平方米业为主。房行东方/.swothouse/写字楼重点个案分析兴业大厦110兴业大厦，自2004年4月开盘以来，至今销售已达92%，基本处于尾盘销售阶段。销售分析表6061-8081-100101-120121-140141供应231548788?120平方米以下的户型销售率

20、套数较高。已售221447775套数销售?户型面积越大，销售率越低，96%93%98%100%88%63%率市场风险也就越大。50%46%44%?对各类面积范围的供应、销售40%比重图：81-120平方米之间的30%户型销售比重大于供应比重，22%此类户型仍有一定的市场空间。20%21%14%14%7%5%7%10%7%6%7%0%注：供应比重为：某一户型供应体量与总供应体量之比。6061-8081-100101-120121-140141销售比重为：某一户型销售面积与总销售面积之比。销售比重供应比重房行东方/.swothouse/111八、丽水市写字楼市场未来分析房行东方/.swothous

21、e/写字楼未来市场供应112丽水市未来写字楼供应量有限，除以下写字楼项目外，未来三年内，基本无其他写字楼供应。市政府体量市场投放万地大厦项目名称交付时间22量（M)（M)金贸国际2007.917,50017,500大厦本项目阳光商务少量，约2007.58,670中心2,000万地大厦18,000金贸国际大厦预计2008飞鹤大厦约10,000基本无年阳光商务中心飞鹤大厦莲都区政府房行东方/.swothouse/未来供应写字楼项目金贸国际大厦113金贸国际大厦，目前丽水市在售的最大写字楼楼盘。将丽水市写字楼的楼宇品质提升到了一个新的层次。地址：万丰广场西北角开发商：浙江瓯龙房地产投资集团办公体量：

22、约17,700平方米写字楼楼层数：地上25层，地下1层楼高：2.6米单层面积：约807平方米单元面积：64-96平方米得房率：75.6%电梯系统：3部日立客梯空调系统：业主自行安装销售均价：约6,057元/平方米销售率：36%左右租金：预计35元/月/平方米其他费用：物业管理费：1.3元/月/平方米；房行东方/.swothouse/未来供应写字楼项目金贸国际大厦114金贸国际大厦，自2006年4月开盘以来，至今销售已达36%。销售分析表6061-7071-8081-9091-100101供应0872201090套数?平均月销售量约800平方米；已售月去化速度约4.5%，去化速度04011031

23、0套数较慢。销售0%46%50%0%28%0%率?中小户型依旧深受市场的喜爱。60%49%50%?60-80平方米的户型存在一定45%38%的市场空间。40%30%13%?81-90平方米的户型是该写字15%0%楼的市场空白。10%0%0%注：供应比重为：某一户型供应体量与总供应体量之比。61-7071-8081-9091-100销售比重为：某一户型销售面积与总销售面积之比。供应比重销售比重房行东方/.swothouse/写字楼需求意愿度115更新写字楼的意愿对新市政府周边写字楼感兴趣程度不会, 15%会, 27%有兴趣, 4%不考虑, 22%不一定, 58%可考虑, 74%?若出现比现状更高

24、品质的写字楼，27%的受访者表示了更新写字楼的意愿，同时有58%的受访者表示可能会更新写字楼。?通过市场调研，约有85%的客户有可能会更新写字楼，说明了大部分写字楼客户对现状写字楼的状况并不是十分满意。?本项目周边地区商业、商贸氛围尚未成型，因此有22%的受访者表示对该地区写字楼不感兴趣；但仍有74%的受访者表示可考虑本项目地区的写字楼。房行东方/.swothouse/写字楼需求意愿度116更新写字楼的方式需求面积（平方米）60%买, 19%51%短租, 30%45%30%17%15%15%11%4%2%长租, 51%0%100101-200201-300301-400401-600601?对

25、本项目感兴趣的受访者中约有2/3的人群会购买或长租写字楼，说明丽水写字楼的销售市场有一定的市场基础。?在对需求面积的偏好，呈现“两头大，中间小”的现象。?200平方米以下的市场需求量较大，601平方米以上的户型也有一定市场，但200-600平方米的市场需求则较小。房行东方/.swothouse/写字楼价格承受能力117销售价格承受能力租金承受能力（元/平方米）（元/平方米/天）58%5001-55000.529%5501-600020%0.6-0.78%6001-65007%0.8-0.910%2%6501-70008%1.0-1.17001-75001%1.2-1.411%5%7501-800026%1.5-1.78001-90007%1.8-2.08%90010%2.10%0%10%20%30%40%50%60%70%0%5%10%15%20%25%30%35%?丽水写字楼客户对价格的承受能力较低，承受能力在6000元/平方米以下为主。?而相比而言，租金承受能力则相对较高，1元/平方米/天以上占53%。?其中1.5-1.7元/平方米