07年第一赛季烟台阳光100培训资料(共12张)

1、内部培训资料，仅供参考，不得外传“城市广场城市广场”第一赛季培训资料第一赛季培训资料销销 售售 市市 场场 部部2007 2007 年年 2 2 月月 4 4 日日内部培训资料，仅供参考，不得外传内部培训资料，仅供参考，不得外传二、政策：二、政策：房房 价价 支支 撑撑 点点 芝罘区为老商业区，拆迁等因素使近两年土地供应量减少； 07年芝罘区可售物业供应量明显少于06年； 主要供给项目：银都国际公寓、阳光100城市广场以及蔚蓝海岸（因拆迁等问题，开盘时间最早约在07年底）； 高档办公及特色商业将成为07年该区域市场稀缺产品。三、三、区域供给市场（区域供给市场（以芝罘区为例）以芝罘区为例） 06

2、06年山东省年山东省GDPGDP位居全国第二位居全国第二, ,烟台烟台GDPGDP总额达总额达2402.12402.1亿元，连续两年超过济南，位于山东省第二。亿元，连续两年超过济南，位于山东省第二。结结 论论烟台房地产潜力巨大烟台房地产潜力巨大点击返回点击返回首页首页一、一、宏观经济：宏观经济：0606年烟台经济持续高速增长年烟台经济持续高速增长 07 07年仍将是政策年，但调控的目的还是调整产业结构，防止房价的过快增长；年仍将是政策年，但调控的目的还是调整产业结构，防止房价的过快增长； 人民币升值将是房价上涨的催化剂。人民币升值将是房价上涨的催化剂。数据来源：烟台统计局年度统计公告内部培训资

3、料，仅供参考，不得外传投投 资资 方方 式式 对对 比比结结 论论房地产投资仍为最优的投资品种房地产投资仍为最优的投资品种平均回报平均回报回报时间回报时间风险风险流动性流动性优劣势优劣势银行存款1-5%短低 强收益低债券3-10%中中强投资长股票8-15%长（！）高较强风险高房地产房地产？l 07 07年的股市是继续强劲牛势，是大幅振荡，还是转而熊市，您能准确预知吗？若不能，请参考下表：年的股市是继续强劲牛势，是大幅振荡，还是转而熊市，您能准确预知吗？若不能，请参考下表：投资手段投资手段回报率回报率风险风险优点优点缺点缺点银行存款银行存款12无保本，流动性好低回报债券债券2%很小一般和银行区别

4、不大股票股票2（假定按47倍市盈率购入，即便100%盈利用来派息）股价可能大幅波动，公司可能倒闭，使股票一钱不值股价有上涨空间，流通性好风险大，对公司和股票真实价值很难判断房地产房地产10%（假定不作按揭），如按揭则更高房价可能波动，有时可能租不出去回报率高，银行按揭支回报率高，银行按揭支持，价格风险比股票小持，价格风险比股票小流通性不如股票l 相比较高风险，高回报的股票投资方式，投资房地产的优越性显而易见；相比较高风险，高回报的股票投资方式，投资房地产的优越性显而易见；l 组合投资：施永青的组合投资：施永青的4:3:2:14:3:2:1投资理论投资理论, ,即即: :40%40%地产地产+3

5、0%+30%股票股票+20%+20%外汇外汇+10%+10%黄金黄金. .点击返回点击返回首页首页内部培训资料，仅供参考，不得外传项目支持项目支持成立强大的租务团队成立强大的租务团队“城市广场城市广场”租赁部租赁部 招商平台：招商平台：借助SOHO中国出租网络平台的商业客户群体及阳光100已建立的客户网络（阳光100俱乐部）； 主题招商：主题招商：主要以自留物业的主题招商为主，T1商业硬件配备以餐饮为主，S2硬件配备以电影院及娱乐为主； 主力店将增强项目的聚集效应主力店将增强项目的聚集效应（S1座商业群房为主力店（百货）、T1和S1座地下一层商业为精品超市）。结结 论论拥有强大的出租实力、租务

6、品牌拥有强大的出租实力、租务品牌 07年租务工作计划及招商节奏：年租务工作计划及招商节奏：软性支持：市场调研分析驻烟台韩企、韩国商会等机构合作细节及意向报告软性支持：市场调研分析驻烟台韩企、韩国商会等机构合作细节及意向报告 由租务市场部提供：周边城市租务市场发展分析由租务市场部提供：周边城市租务市场发展分析内部培训资料，仅供参考，不得外传租客目标锁定租客目标锁定结结 论论建筑综合体将弥补烟台租赁市场空白建筑综合体将弥补烟台租赁市场空白公寓租户定位的主力人群：公寓租户定位的主力人群：l 烟台外企很多，特别是韩国企业，外籍人士租住的聚集效应非常明显，这部分租客是我们的主要目标客群；l 外籍租户中以

7、韩、日为主，欧洲租客较少；外地驻烟台中高级商务人士也应占一定比例；l 现租赁市场上中档公寓、酒店长租房和少量酒店服务式公寓的客户都将是潜在客户群。l 租客可接受租金范围在 6 69 9（美元/月*平米）之间。商业主题定位：商业主题定位：点击返回点击返回首页首页l T1：突出商务主题，以城市中心商务人群为主；l S2：突出青春时尚主题，以城市青年消费人群为主；l S1：主力店（百货）根据主题定位，确定根据主题定位，确定每层商业业态每层商业业态 ：内部培训资料，仅供参考，不得外传区域市场分析区域市场分析结结 论论在市场上拥有的唯一性、独特性在市场上拥有的唯一性、独特性市场稀缺性：阳光市场稀缺性：阳

8、光100是芝罘区及周边现在售唯一高档写字楼，高档办公市场供应量的唯一性。是芝罘区及周边现在售唯一高档写字楼，高档办公市场供应量的唯一性。独特性：与天鸿凯旋城等写字楼综合比较独特性：与天鸿凯旋城等写字楼综合比较 位置：位置：芝罘区市级商业核心处，交通、商务效率、密集度是高档办公物业的首选。 升值潜力：升值潜力：区域顶级写字楼物业的稀缺性、唯一性；综合大型社区的附加值。 投资投资：与天鸿自用客户不同，阳光100写字楼稳定的租金和回报率将是投资客的首选。 真正的真正的5A5A级办公：级办公：办公立项，超5A级标准设计，3.8米层高，143米高国际大师设计城市 地标性建筑。 配套：配套：豪华大堂、顶层

9、豪华海景酒楼、12部高速电梯、物业公司的顶级服务等。金都大厦、天鸿凯旋城、阳光金都大厦、天鸿凯旋城、阳光100100项目写字楼数据对比表：项目写字楼数据对比表：内部培训资料，仅供参考，不得外传投投 资资结结 论论烟台高档写字楼价值被低估烟台高档写字楼价值被低估点击返回点击返回首页首页售价对比表售价对比表租金对比表租金对比表投资回报率对比表投资回报率对比表l “烟台核心区域高档办公烟台核心区域高档办公”与与“北京北京CBD写字楼写字楼”情况对比表情况对比表l 参照物：经调研分析，烟台参照物：经调研分析，烟台CBD写字楼价值是被低估的；写字楼价值是被低估的；l 分析：现阶段投资烟台高档办公物业的门槛较低，投资回报率较高且稳定，升值潜力大分析：现阶段投资烟台高档办公物业的门槛较低，投资回报率较高且稳定，升值潜力大“好投资产品好投资产品”。内部培训资料，仅供参考，不得外传主推物业及节奏主推物业及节奏结结 论论二月重点写字楼、三月重点二月重点写字楼、三月重点S2公寓公寓点击返回点击返回首页首页l 二月、三月项目销售及推广节奏二月、三月项目销售及推广节奏 赛季销售任务：赛季销售任务： 0.8 0.8 亿；亿； 销售小组销售任务：销售小组销售任务：0