防城港写字楼专题调查全

1、商会大厦写字楼专题调查总结（写字楼专题）第一部分：防城港办公物业发展历程及现状德城新世界三期埠上桃园三期三顺中央城恒富商业广场海天云都二期北部湾金融中心天寓商务广场国贸中心广场北部湾财经中心蓝湾财富阳光海岸逢十大厦港务局大楼建行大厦海关大楼烟草大厦2005年以前2011-2012年2013年以后2009-2010年2005-2008年2005年以前：烟草大厦、海关大楼；200508年：港务局大楼、建行大厦；200910年：天寓商务广场、逢十大厦、阳光海岸；201112年：蓝湾财富、海天云都二期、北部湾财经中心/金融中心；2013年以后：国贸中心广场、恒富中心广场、三顺中央城、埠上桃园、德城新世

2、界三期、民族花园三期2005年前，防城港办公物业（写字楼市场）供应不多，以建行大厦投入使用和对外租赁为标志，防城港有了真正意义的供应市场的办公物业，但真正市场化经营及开发的则是天寓商务广场和阳光海岸（二期8#）。第一个市场供应高峰出现在2012年下半年，以北部湾财经中心为代表的几个盘总供应在10万平米。2013年初，三生地产的国贸中心广场如法炮制财经中心，在未开工建设、未有预售证的情况下，以“合作建房”形式对外销售，总供应在3万左右。从时间跨度来看，2012年是防城港写字楼元年，13-14年即步入快速发展轨道，15年以后则是城市化高速发展的时期。从区域角度看，写字楼的布局跟发展离不开城市中心，

3、中心区以其高度资源优势和发展潜力左右着写字楼的分布和发展。商务现状：当前商务办公大量存在于老城区的街铺、商住楼。造成这一现状原因主要有：（1）纯办公物业在很长时间内供应空白；（2）城市三大板块发展不均衡；倒水坳大桥以南拥军路以北的新城板块以居住为主，而中心区板块人气不足，办公需求倾向于交通便利配套完善的老城区。发展趋势：中心区开始发力，形成办公需求的新热点。随着中心区各项设施的投入使用及高铁的开通，中心区办公的区位优势骤然凸显。比如中国银行已将区域总部迁入，电网公司、核电公司、林业局等都将陆续迁入，农业银行等也将计划提上日程。未来几年，以“建筑工程”、“金融服务”为代表的二、三产业的办公需求形

4、成一定规模，支撑着投资客的信心，从而让写字楼市场繁荣、完善和稳定发展。第二部分：行业动态观察1、 租售情况分析 防城港市工商局数据：到2012年12月底，实有私营企业5219户，注册资本（金）135亿元。随着五大企业效益的发挥（武汉钢铁（柳州钢铁），金川冶炼，红沙电站，大海粮油，中一重工），产业优势的支撑作用越来越明显，大量的办公需求即将启幕。加之未来五至十年有近60万新增人口长期居住，商业消费、城市将有大的提升，届时写字楼租赁市场、投资市场趋于成熟。【借鉴意义】顺势而为，捉住防城港数年经济发展的红利。市场的稀缺就给商会大厦创造了生存发展的土壤，如何在写字楼供需矛盾最明显的时期，做好入市销售的

5、时机，承载商务办公扩大需要、写字楼投资需要，是项目能否一炮而红的关键。2、 上市时间表 除了现有的“天寓商务广场”、“财经/金融中心”“蓝湾财富”等，近期新增“国贸中心广场”及住宅产权的“恒富商业广场”，加之东兴的“御景台”、“金鼎国际”等伪写字楼产品入市，防城港写字楼可谓雨后春笋。喝声一片的背后是对写字楼的看好，同样产生激烈竞争。尾货供应逢十大厦持续供应蓝湾财富本项目尾货供应天寓广场持续供应北部湾财经中心持续供应北部湾金融中心新增、持续供应国贸中心广场潜在供应三顺中央城潜在供应恒富商业广场潜在供应埠上桃园三期潜在供应德城新世界三期20013年20014年12月6月4月2月10月8月6月4月2

6、月本项目销售周期与多个项目供应时间重合，既有市场份额遭积压的风险，更有写字楼市场成熟的利好。防城港产业基础薄弱，尤其第三产业整体不壮大，写字楼自用/投资需求一直发展缓慢，但是随着中心区建设初见成效，略显沉寂的写字楼市场的也一度迅速升温，呈现了几个特点：（1）放量大增；12年下半年，中央商务区2、5号地块共四栋集中上市；13年初，三生地产国贸中心广场两栋跟进，几个盘总量在10万左右。（2）新物业受热捧；一是天寓广场、逢十大厦已是尾货，现阶段供应项目少；二是阳光海岸等商住两用项目投资回报较好且稳定（以月租金1200元，3200元/平为例，年回报率=1200×12个月/3200×

7、100%=4.5%）。三是写字楼价格合理，中心区写字楼价格一般是住宅价格的1.5倍，以当前防城港均价3600元/平，5400元/平的写字楼符合这个标准；四是国家政策倾斜光环有增无减，东兴试验区的政策支持下，第三产业将加速，商务办公需求的势能正在快速积蓄。五是大中型企业集中消化，以“双子楼”为例，除了自用部分外，其余均由“中广核电”等几个大客户集中购买，大企业的投资往往具有风向标作用，间接说明企业对防城港经济的信心。因此办公物业受到了市场的热捧。（3）新物业出租率不高，租售不同步；该现象主要受城市板块发展不平衡制约，办公需求零散分布。中心区入住率不高人气不足，办公氛围自然形成缓慢；汽车站所在的新

8、城片区则有以“阳光海岸”为代表的集中租售物业，但大都分散在街铺、高档小区。第三部分：重点项目监控【三生国贸中心广场】定位：30多万全海景乐享创富商务综合体1#2#1. 项目概要l 基本指标项目总用地面积22886平米，总建筑面积约138061平方米，计容面积114430平方米（其中写字楼6.5万平米，商业2.36万平米，酒店2.5万平），不计容面积23631平方米（其中地下商业建筑面积9000平方米，停车库建筑面积8131平方米）。 容积：5.0；停车位：623个，地下550个，地面73个。l 规划配套规划以酒店式公寓、海景写字楼、购物中心、餐娱街区为一体的都市综合体项目。2. 产品特点卫生/

9、茶水间卫生间高管办公区小会议室大会议室集中办公区前台入口ü 产品形态：写字楼+酒店+底商，主打形象是“全海景写字楼”；以强大的资源优势快速走货。 ü 户型区间：64-364，最大738平米ü 层 高： 3.5米ü 单层面积：约1450；ü 建筑外观：蓝色玻璃幕墙ü 电梯配置：3梯22户3. 销售情况l 开发周期预计3-4年，当前项目未开工，预计14年中交房。l 推售单位 1号楼、2号楼l 价格及付款方式先交定金，根据工程节点分期交款，首付比例不同付款额度及价格略有不同，以一套52平米为例：方案一（首付50%）方案二（首付30%）房号1

10、号楼4层408房房号1号楼4层408房建筑面积52.14建筑面积52.14总价288974元总价304616元单价5542元/单价5842元/合约总价252476元合约总价2268118元合约单价4842元/合约单价5142元/定金10000元/套定金10000元/套第一期：下定起算，三天内支付首付款：30000元（含定金）。其他费用36498元，同时签约。合计：66498元第一期：下定起算，三天内支付首付款：30000元（含定金）。其他费用36498元，同时签约。合计：66498元第二期：签约日起算，15天内支付二期付款：合约总价50%，余款96238元，不含首付款30000元第二期：签约日

11、起算，15天内支付二期付款：合约总价30%，余款50435元，不含首付款30000元第三期：出正负零前，预计13年4月三期付款：合约总价20%，53623元第三期：出预售证时支付，预计13年8月底支付剩余的合约总价的50%，126238元，并签署商品房买卖合同第四期：出预售证时支付，预计13年8月底支付剩余的合约总价的50%，134060元，并签署商品房买卖合同l 营销分析1) 产品打造上：大胆冒险，三生地产传统主营产品住宅所占比例不大，以全新产品型态布局市场。2) 前期营销：没有真正意义的全面推广，前段时间的“内部认购”主要靠线下客户资源。3) 价格策略上：价格中低开，以回收成本为第一要务；

12、1、2号中低素质楼栋先入市，资源较好则放后，最后拉升价格。定位：防城区首个高端城市综合体【恒富商业广场】二桥东路群星路1. 项目概要l 基本指标项目占地面积15990，拟建总建筑面积124529，其中商业4.5万平米，写字楼4.5万平米，住宅2万平米。 容积率：6.00，绿化率：30%，产权年限：70。l 规划配套规划以住宅、公寓、江景写字楼、购物中心、餐娱街区为一体的都市综合体项目。区位恒富广场户型一2. 产品特点户型二ü 产品形态：写字楼+住宅+大平层商业，主打形象是“城市综合体”。 ü 户型区间：99-120，可自由组合，整层995ü 层 高： 3.6米ü 单层面积：约955；ü 建筑外观：乳色石材幕墙ü 电梯配置：3梯8户3. 销售情况l 开发周期预计3年，12年9