青岛市红岛东区文化传媒新城项目解读

1、青岛市红岛东区文化传媒新城项目研究报告编制单位：华北区域协调组2013/8/27目录第一部分项目概况3一、青岛城市基本概况2（一）城市地理环境2（二）城市经济社会发展状况2（三）城市总体规划及战略发展3第二部分合作模式及主要商务条件6一、范围6二、投资开发建设模式6三、政策支持8四、分析结论9第三部分风险防范与结论11一、风险分析及防范11（一）拆迁风险。11（二）政府诚信（支付延迟）风险。11（三）投资市场风险。12二、结论12第一部分项目概况一、青岛城市基本概况（一）城市地理环境青岛，地处太平洋西岸、黄海之滨、山东半岛南端，陆地面积11282平方公里，海域面积约12000平方公里，常住人口

2、872万人，现辖6区4市。（二）城市经济社会发展状况2012年，青岛全市实现生产总值7302.11亿元，按可比价格计算，增长10.6%。其中，第一产业增加值324.41亿元，增长3.2%；第二产业增加值3402.23亿元，增长11.5%；第三产业增加值3575.47亿元，增长10.5%。三次产业比例为4.4:46.6:49.0。作为国家两化融合试验区、国家三网融合试点城市、国家软件和信息服务示范基地、国家电子商务示范城市、TD-LTE商用试点城市，青岛产业发展基础雄厚。青岛将全力借助产业优势，通过政府支持政策，减少企业运营成本，在同行业中始终保持竞争优势。青岛在全国率先提出并实施了“名牌带动、

3、品牌兴市”战略，成功探索出一条品牌经济发展的特色之路，成为全国闻名的“品牌之都”。全市拥有中国名牌68个、行政认定中国驰名商标52件；山东省名牌产品354个、山东省服务名牌68个、山东省著名商标303件。海尔、海信、青啤、即发、红领、青特等6家企业成功入选全国品牌培育试点，占全国的4.3%，位居计划单列市首位。品牌经济成为我市经济的重要特征之一，为我市经济社会发展发挥着重要作用。全市共有50个产业集聚区，规划总面积86372公顷，已开发面积34120公顷。其中，七大产业集聚区28个，规划面积54437公顷，已开发面积24414公顷；战略性新兴产业集聚区22个，规划面积27265公顷，已开发面积

4、3526公顷。北岸城区的软件科技城位于白沙湾底，与东岸城区、西岸城区及空港联系紧密，交通便捷，区位优势明显。规划建设成为工业软件的领航区、高端人才的创新地和智慧城市的先导区，国内外知名的“智造之城”、“智力之城”和“智慧之城”，成为中国软件的世界级新名片。（三）城市总体规划及战略发展城市发展目标国家沿海重要中心城市，国际性的港口与滨海旅游度假城市，蓝色经济领军城市，国家历史文化名城。中心城区用地布局：以大沽河、胶州湾为生态中轴，以崂山风景名胜区、小珠山风景区为生态保护重点，依托白沙河、墨水河、洋河等主要河流构筑生态控制带，形成组团式、海湾集合型大都市。北岸城区有效利用生态条件，建设形胶州湾底重

5、要的生态化新城组团。规模预测：2020年中心城区人口550万人，建设用地：590平方公里人均建设用地：107平方米。为应对人口发展和流动的不确定性，重要基础设施和公共服务配套按600万人规模进行统筹安排。其中，北岸城区包括城阳区和红岛经济区，建设用地198平方公里，人口160万人。轨道交通：构建三城三网、网间互联的市区轨道交通网络。远景市区轨道交通线路由10条组成，全长约354公里；规划期内规划建设M3、M2、M1、M4、M6、M7、M8线，全长约230公里。其中M8线将北岸城区与东岸城区、新空港紧密串联。实现公共设施均等化，形成三主、五副、多层级网络型城市公共设施服务体系。规划确定东岸青岛主

6、中心、西岸黄岛主中心、北岸红岛主中心。红岛主中心：加强高新区核心区功能培育，在红岛聚集国际会议、行政办公等城市综合服务功能，引领胶州湾北部地区发展，逐步建设成为以行政办公、文化娱乐、科技研发、海洋文化交流为主体功能的城市主中心。第二部分合作模式及主要商务条件一、范围红岛东区文化传媒新城位于红岛街道辖区28.7平方公里范围南岸，占地面积约1.55平方公里。建议规划容积率：11.5。建议基本功能为突出科技文化功能的混合街区。投资估算130亿元(含资金成本、设计等其他费用)。二、投资开发建设模式本片区采取一级、二级联动开发；可分期分块开发。（一）土地一级投资开发模式土地一级开发+施工总承包政府负责土

7、地报批、征地、拆迁、安置补偿的具体实施及建设协调工作。投资企业负责资金筹措，投资建设合作开发地域范围内的主次干道(土建、标志、标线、照明、绿化)、非经营性管网(雨污水)、重点水系景观(双方合同中详细约定)基础设施，负责提供合作范围内的土地报批、征地、拆迁、安置补偿的资金。晓阳、沟角社区搬迁等前期费用（土地征收、拆迁补偿等）；晓阳、沟角社区安置房建设。根据现有地调资料，晓阳社区民房约832处，需建设安置房约19万平方米；沟角社区民房约229处，需建设安置房约5.3万平方米；片区内市政基础配套设施建设和岸线整治。土地一级开发前期费用和片区内市政基础配套设施及岸线整治开发收益，以乙方实际投入的土地开

8、发成本和相应产生的融资费用之和为基数，按照8%的固定投资收益率计算固定收益。一级开发建议采用多期投资回购模式，需确认净地拍卖底线价格（青岛开发确认为每亩拍卖价格不超过380万，但未确认底线价格），从而完成投资成本测算，根据相关行业土地一级开发的回购成本、青岛城市本地土地价格测算、及青岛市红岛开发承诺的合计8%固定投资收益率模式，土地一级开发收益应超过32%。需确认项目开发周期年限，进而根据分期投资情况确认以下指标：序号经济指标1总投资（万元）2开发成本（万元）3总收入（我方）（万元）4利润总额（万元）5净利润（万元）6投资净利润率7自有资金（万元）8自有资金年均静态收益率9全投资内部收益率10

9、自有资金静态投资回收期（年）11自有资金内部收益率（二）土地一级收益支付方式：前期费用支付方式分两次完成：1、 第一次为前期费用实际到账满12个月之日；2、 第二次为前期费用实际到账满24个月之日；基础设施和岸线整治及安置房建设收益支付分三次完成：1、 第一次支付，工程竣工验收合格之日；2、第二次支付，工程竣工满12个月之日；3、第三次支付，工程竣工满24个月之日。（四）文化商业和高端住宅的规划，在满足本片区控制性规划对核心公共区域功能要求的条件下，可以相应提高高端住宅的比例，满足开发成本平衡的要求；本片区土地出让价格原则上不高于380万元/亩。三、政策支持（一）公共服务项目可选择采取以下三种

10、模式：1、在满足政府规定的使用需求前提下，由投资商建设并阶段性持有经营。在投资商阶段性持有并运营期内，政府有关部门将给予一定的运营补贴。阶段性持有结束后，由政府有关部门按协议负责回购。2、投资商代建，同政府有关部门签订回购协议，建成后直接交付政府有关部门，政府有关部门按协议规定回购。3、由投资商建设并持有，建成后自主经营或政府租用。（二）有意向的投资商需按照规划设计条件要求，委托国内外知名设计机构先行进行规划设计，作为进一步洽谈的依据。（三）公共服务项目土地可采取划拨方式；市场化运作的公共服务项目土地也可采取土地出让方式。（四）根据项目不同政策享受青岛市及红岛经济区相关优惠政策。（五）涉及开发

11、的土地、规划、环保、国税、地税、工商、质监等业务实行“一门受理、一站办结”。（六）市级重点公共服务项目全部享受大项目审批绿色通道。同时，红岛经济区建立了综合行政审批服务大厅，各职能部门及市级派驻机构全部进驻，真正做到“全程服务、高效审批”。（七）为给投资商提供最直接便捷的服务，每个项目成立了开发建设现场指挥部，安排专人负责、专人协调、全面负责协调促进各项目洽谈招商、规划设计及开发建设。 四、分析结论(1)本项目符合股份公司“十二五”发展战略，在业务结构战略发展上，可提高新兴板块业务占比，如果前期一级开发完成顺利，可进而进入二级联动开发项目，可以说可为公司长远发展提供一个稳定的收入来源点。(2)

12、因青岛市城投公司只提出初始条件，并明确表示可以根据投资收益情况大幅调整招商条件，且考虑青岛市政策条件，及其市政经济实力，项目各项经济指标可预期达到较高水平，满足“优中选优”的投资原则，政府承诺保底8%年收益，如果考虑土地增值，施工利润等因数，项目投资净利润率应超过32%。(3)对于二期开发公益项目可采用BT或BOT模式，如采用BOT模式，政府每年提供补贴。随着时间的推移，资本金收益要求相应的回报、通胀客观延续要求资源产品升值，再加之土地资源尤其是城市老城区土地的稀缺性等因素，客观上要求区域的土地价值上升，出让价格应有较大幅度提高。（4）项目定位为建筑业上游投资项目，可为中国铁建带来建筑业施工产

13、值60亿元以上，潜在施工企业利润率不低于15%，具有一定的施工规模，可以增强提升中国中铁品牌在中部地区影响力。第三部分风险防范与结论一、风险分析及防范（一）拆迁风险。本项目40%左右土地存在拆迁安置，故安置房建设量、拆迁风险较大。但是有50%以上的土地为一般性农耕地，已规划为城市建设用地。风险防范措施一：目前项目处于初期接触阶段，框架协议尚未签订，但土地挂牌价应为200万元/亩，不超过380万元/亩。即当拆迁影响安置房投资计划进度时，不至于影响我方全部开发计划。我方在区域内可调整开发时序，把难点放后，给政府留有解决问题的时间。风险防范措施二：当拆迁影响合作区域内道路管网施工时，本区域现状可开发

14、地块，主干道业已建成，仅部分主次干道待建。也不影响可供应上市土地的出让。总体上，拆迁存在风险，但是在本合作区域内，不影响总体开发计划，会对优先开发地块产生影响。（二）政府诚信（支付延迟）风险。政府诚信风险表现在：一是可能不按合同及开发计划约定时间供应土地指标；二是可能不按合同约定及时给付土地出让金。防范措施一：应在后期框架协议约定，每投资一定数额，政府则需出让相应规模经营性用地；防范措施二：本合同约定，对本项目土地出让金要求设定专户共管，防范挪用、延迟支付。（三）投资市场风险。市场风险表现为城市化进程快慢，居民刚性需求提前缓解或消费不旺，国家宏观调控政策对房地产市场的影响。防范措施一：应约定政

15、府负责对拆迁、安置房投资进行包干。避免因政策变化，增加投资。防范措施二：本项目市场土地出让价格已超过230万元/亩。本项目可研建模，按稳健性原则研究，只取均价180万元/亩测算，可研具有很大空间，足可以承受市场变化的风险。二、结论本项目经过充分市场调研，从市场角度对当前在售楼盘均价为7000元/平米，推算了一级土地出让市场价区间，土地出让价在260-300万元/亩。应对市场进行调研的基础上，应与政府方进行了充分沟通，在开发模式上进一步深化讨论，并对一级市场按照保底收益及一般状况进行建模分析研究。 读书的好处1、行万里路，读万卷书。2、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。3、读书破万卷，下笔如有神。4、我所学到的任何有价值的知识都是由自学中得来的。达尔文5、少壮不努力，老大徒悲伤。6、黑发不知勤学早，白首方悔读书迟。颜真卿7、宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来。8、读书要三到：心到、眼到、口到9、玉不琢、不成器