中海地产成本控制方法

1、中海地产!中海作为房地产行业绝对的利润老大，即使在全行业的利润跌破10%,净利润率仍然达到了 23% ,秒杀万科、碧桂园、恒大等标杆房企。而中海地产的利润率能甩出对手几条街，主要在于其成本控制太强啊，地库作为成本控制中的重中之重，今天和大家分享一个中海的地下车库成本控制方法。一、地下车库停车数量1、车库范围独立地库与大底盘地库各有利弊，须结合地质条件及总图布局进行经济性研究，确定最优的地库布局，将地库成本控制在最初阶段；2、车库层数 尽量不做两层地库或减少地下二层地库面积t n_r n大底盘地库1 n r3、车库埋深 结合场地、管线布局；有条件尽量架空、半地下停车。响景观，应尽量减少;、人防地

2、下室问题1、尽量降低人防等级，争取不做 5级人房明确人防等级后再开始设计。如果是乙级人防（常 5级或常6级），无需每个防护单元均设置通往室外露天的楼梯，可以借用相连的防护单位；这样可以腾出大量车位;人防口部设置应布置在不影响停车的地方，尤其不宜布置在车道旁2、尽量利用汽车坡道做人防主要出入口人防主要出入口需露出地面，并做防雨设施或做钢筋碎防倒塌棚架， 既浪费又影相邻防护单元的主要出入口应合并设置三、停车效率的提升1、再次澄清关于“单车位面积”的统计口径单车位面积二地下车库总面积地下车位数量地下车库总面积=地下车库+全部设备用房+主楼地下室只有当存在垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非

3、 机动车库、物管 用房等特殊情况下需要设置的房间时，可允许进行特别说明及复核。2、集团控制标准：单车位面积 35 m2控制标准并不是最优值，不能应已经达到而停止优化！(1)无人防地下室通常可以做到 32平米/辆；(2)大型停车库效率较高，很多可以做到 30平米/辆以下；(3)当地库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松做到25 平米/辆以下；(4)目前，各项目中，有做到33平米、37平米、甚至41平米，成本优化空 问仍然是很大。普通地下一层车库建安成本约1600元/平米，人防地下室约2300元。以停放500辆的车库，单车位面积每减少1平米，至少降低造价80万，平摊可 售成本降低1

4、4.4元3、柱网布置(1)集团控制标准：7800X780076米柱网:&I米柱网:7.8X7.8=60.848.1x8.1=65/165.61 60.84= 7.8%65.61汽车库设计规范8.1米杼网增加，序面i积7.8%规定小车位1800X4800 ,车侧600,车尾500 ,两车共用,普通车位可以按照2400X5050 。7800柱网可以满足普通停车位要求（除非政府对停车有其他明确意见）。后侧 有墙，车位应按照2400X5300地下室轮廓线：要求平直方正，无用的面积一定要剔除无实际用途，应修改地库轮廓无实际用途，修改地库轮廓或改作他用4、布置方式布置方式靠边墙布置平行车位 ,停车

5、效率低I- 6Jod一二I十 车道- |- 7400-柱距不符合模数车道太宽,浪费面枳车道不得靠外墙布置,设备用房面积需要严格控制外墙倾斜、车道出现 无效面积形成单边车道不必设置“无效”便利 车道类似图示两边无车位的 车道基本均可取消5、设备用房面积需要严格控制经验数据：10万平米规模的住宅小区，设备房面积约700800平米左右（未含车库排风、消防控制） 其中，变配电房约150平米；公变房：约50平米；柴油发电机房：约100平 米；水泵房：约120平米；生活水池：约100平米；消防水池：约150平米; 其他：约50平米。小区规模每增加10万平米，设备房增大30%左右6、设备用房位置需要仔细斟酌

6、设备用房不得占用 车位空间车道两边是车位布置的黄金宝地，设备房(以及非机动车库)不应挤占停车位置;此处位置规整且靠近车道，不宜布置设备用房。可尽量利用塔楼下方、边角空间等不方便停车的位置布置设备房。设备房设置在塔楼下方，应注意水泵房及变压器的低频噪音对首层住户有影响， 上部有水房间对下部电房有影响。四、车库层高层高每增加100MM ,地下室综合成本增加18元/平米。1、常见认识误区(1)片面的认为车库净高2.2米，是指最不利空间的净高。其实在设计中，主要能保证“车道处、以及大部分的停车位处”的净高为2.2米即可。(2)设备高度计算不精确，当车库设有“喷淋、通风及电桥架等设备管线”时， 管线高度

7、计算时不够精确；或者“风道、喷淋”等设备布置没有尽量避开主车道； 或者设备管线交叉点也未避让主车道， 导致车库高度人为增高，造成不必要的浪 费。(3)对常用设备配置要求不清楚。当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，未采取设备用房处局部降板，而是一同按照设备房的高度来设置同层层高。2、影响地下室层高的因素：(1)净高：车库净高：2200(2)机械排烟：总建筑面积2000褶地下车库必设机械排烟(3)喷淋：10辆地下车库，或 50辆地上车库(含架空层车库)必设喷淋,宽度 1200的风道下面需设喷淋(4)防火分区：地下车库一个防火分区 2000褶设喷淋4000 m2(5)梁高：800MM 高更节

8、省(地下室埋深不大时)(6)设备常用计算高度喷淋200喷淋需要高度为150,预 留50找坡高度通风道300750其中含50的按装支架高度电桥架1003、严格控制地下室层高：(1)应尽量使“主风道” 靠近车道边侧设置；(2)风道宽度尽量控制在1.2米以内，使风道下面不设喷淋;(3)电桥架、设备管线尽量与风道平行设置、不设在风道下方;(4)各类管线交叉点不要设在主车道处。车库层高=车库底板构造面厚度+停车库净高2.2米+通风+ （喷淋高度）+ （电 桥架）+顶板梁高。风道下无喷淋，层高可以控制在 3.40米；（100+2200+300+800）风道下有喷淋，层高可以控制在 3.60米；（100+2

9、200+200+300+800）集团控制标准：普通地库3.6m ;人防车库3.8m。当车库与变配电间或水池等设备用房 同层设计时，应采取“设备用房局部 降板”，而车库层高按常规设计采用结构找坡，可省去顶板建筑找坡层（细石碎配钢筋网片）；顶板及底板采用同方向、同坡度的结构找坡。五、覆土厚度地库顶板覆土厚度决定着顶板的荷载，也决定着地库的梁柱高度、截面尺寸、配筋数量等，也间接决定着地库的结构成本。覆土厚度由管网布局、种植要求、绿地率要求等要素决定，因此，优化综合管网的布局至关重要。顶板平均覆土厚度：(1)应结合景观方案精细化设计，不同种植区域覆土厚度应不同； 或采用树池、 堆土形式来种植；平均覆土

10、厚度0 1.0米1.2米。(2)如采用覆土种植，建议覆土厚度如下：种植大树处覆土局部1500;普通乔木处1000;草坪300 400 ;(3)方案阶段，给排水专应给出排水方案，根据水管布置长度及上方有无行车 情况确定所需覆土厚度，进行局部调整。六、总结综上所述，不同阶段有不同的控制要点，如下图。规划阶段控制要点：控制条件汪意要点地下室停车数结合当地条件，用足政策.多做地面停车；尽量一层,不做或减少二层地下室地下室范围、层数、结合场地、优化管线布置，控制好埋深；有条件可埋深以做半地下室,确定范围,上吾犍筑尽量分布在地下室周边人防地下室停车效率覆土厚度地下室边线尽量与上部建筑平行且方正简洁尽量不做或少做五级人昉地下室按照当地人防办规定底限设置人昉口部尽量合并、信用，并不得占用车位按照集团要求优化综合管网的布局至关重要应结合景观方案精细化设计平均覆土厚度1200方案阶段控制要点:控制条件注意妻点地库轮廓线 ,轮廓线应简洁,避免出现多折线，造成外墙增多.；避免出现多余无效空同；柱网无特殊要求，采用7800柱网,局部位置可以设置部分大车位（如靠外墙处