2019连云港灌云城商业业态场调查报分析告资料12

1、灌云县城商业业态市场调查报分析告 目 录1 .市场调研目的 32 .区域商业情况3 灌云商业业态扫描 灌云主要城市商业功能格局 6大商业区域详细情况调查分析三.市场调研总结15项目商业业态定位总原则四.项目规划定位建议17商业区域主题命名业态选择占比建议1 .市场调研目的目前紫金国际项目正处于前期定位规划阶段， 而项目作为城市综合体，拥有 非常庞大的商业体量，同时项目的核心营销关键也在商业上， 商业定位以及业态 规划是否合理，是否符合市场需求，直接将影响项目的商业销售情况， 所以我司 根据项目的情况，对灌云县城商业市场进行市场情况调研， 为贵司提供相关市场 信息数据，以便贵司对项目进行商业定位

2、及业态规划。2 .区域商业情况我们对灌云县城几大商业区域进行了走访调查，对灌云的商业业态以及城市 功能格局进行了详细的扫描调研，从而进行逐一分析。灌云商业业态扫描灌云县的商业属于初级阶段，总体概括为“乱而杂、散而不集中、购物环境 差”；对于人口较多的县城来讲，县城百货、超市、零售等商业满足不了县城中产阶级消费的需求，80%Z上的人除生活必需品以外都往市区新浦消费。对于每 年以两位数增长的灌云县城来说，市场急需要一个超市、百货、零售、休闲等综 合性的商业中心。超市：目前灌云县城算的上规模的超市只有四家 时代超市：平均日营业额：20-25万，最高80多万平均月营业额：600-700万年营业额：1个

3、亿左右 振大超市：平均月营业额：200-250万 华克超市：华克因假货多，营业面积小， 欧特福超市：营业额更少，具体数据不详百货商场：灌云百货“规模小、档次低、品牌杂、价格贵”的现象；目前算的上规模的百货只有盛泰购物广场，品牌由：艾尔 .兰得、3S、女人部落、 谜底、奥扉、千臣惠、劲霸、金狐狸、培罗蒙、王子童装、李宁、耐克、 ADIDAS MINGLE森马等34个服装品牌。其它三家金事达购物广场、万事达购物广场、 新世界服装中心，都为早期商场，都位于胜利东路上，以“低价格，大众化”经 营杂牌为主珠宝：灌云珠宝店成规模的共6家，8个门店，其中周大生进入时代超市，其它 5个都为沿街门店。珠宝品牌由

4、：千年翠钻（3家）、老凤祥（刚开）、世纪缘、通灵翠钻、赛菲尔、 周大生；千年翠钻和通灵翠钻为连云港当地品牌，品牌认可度较高。化妆品：灌云化妆品店成规模共10家，其中1家在时代超市，其它都为沿街店。 品牌有：伊人洗化、永芳化妆、雅芳、欧莱雅、姿彩（2家）、艾琳、佳人日化、 广客隆经营情况：艾琳、佳人日化、雅芳三家认可度较高。电器：灌云成规模的经营家用电器共2家品牌：苏宁和五交化经营情况：苏宁因地段原因导致生意欠佳五交化商场属于当地老品牌，早期商场设施，但因价格实惠、品牌认可度较高咖啡馆：灌云茶餐厅、咖啡店共4家店名分别：有意思、皇驾、竹馨园、都市嘉园经营情况：因生活习惯的差异和消费环境一般， 本

5、地茶餐厅、咖啡店生意都较为 一般，相对有意思和皇驾属于中档消费，品牌认可度较高。服装：灌云服装业态是所有业态中最多， 且消费力收益最大的业态。多分布在中 大街和时代步行街区域，有劲霸、森马、KAPPA海澜之家、雪中飞、美特斯邦威、意尔康、庄驰、安踏、波司登、七匹狼、以纯、雅戈尔、李宁、奥康、红蜻 蜓、乔丹、女皇、森达、太子龙、魔鬼头、柒牌、第二印象共23个品牌。灌云主要城市商业功能格局6大商业区域+1个城市休闲公共配套灌云6大商业区域：伊山南路两侧胜利路县城中心区域时代超市商圈中大街品牌商业街新村路餐饮街南京路步行街 1个城市休闲公共配套：人民广场一一全县百姓休闲交流的娱乐生活广场，人气旺盛，

6、环境优美。是全 县唯一的一个大型社会公共配套设置。 是广大老百姓饭后散步，早上晨练的必选 之地。 6大商业区域详细情况调查分析：1,伊山南路两侧小商品市场为主的商业业态伊山南路是灌云县城的主干道之一， 也是项目的主临街大道，目前两侧主要 以小商品市场业态为主，灌云几大小商品市场均分布在该路上。 所以我司将其商 业定义为以小商品市场为主。区域主要商业业态: 股；商贸城则离老市中心最近，业态主要以文化用品为主，人气也较一般。从示意图可以明显看苑,伊山南路两侧具有三家大型的小商品市场 新I项目,灌云商贸城，其率小商品批发市场修近各相饕，I耐升|爨市场碓他两家，军设最低，主要或假J喊赶需的山常需屋藤档

7、次段破眇 但是册却琲埔旺盛并且场与菜场相连，对面又是实验中学市场整体人流密集;一"而青龙 市场较小商品批 伊山南路区域整体业态分布情况：从伊山南路两侧的整体商业分布情况来看， 该区域除了以小商品市场为主业 态外，两侧商铺多以小型杂货为主，并没有较高档的品牌店；商铺主要满足周围 的居民日常需要为主。但是该区域临近人民广场，同时还拥有小学，幼儿园，医 院，银行，移动营业厅等多个公共配套设施，整体区域配套非常成熟，同时拥有 几大小商品市场为该区域积累的人气支持， 所以从区域商业发展来看，具有一定 的潜力。区域商铺铺位租金情况：店向铺位租金情况备注2.胜利路县城中心区域一一购物商城为主的商业

8、业态胜利路是灌云另一条主干道，与伊山南路交界处为整个县城的中心， 该区域 是灌云最繁华的地段，主要集中了多家大型的购物商城。区域主业态：钻石从示意用我们可以明显看出，县中心最主要的商业业态为 购物商帆 这些购物商城主要以服饰外关彳阚目央界地带 商圈从该地段未来的格,手惭，家电，家具为主业态，主要分布在月陆堀&右枷改与 ，但斓目前胜利生夕!正在修建桥竹斗后的敞交通要道， 局来相，未来更多的将承担连接周四乡镇台匕 目匕。万事达商城中国银行力事达商城以后来往车辆较为频繁。这样的话对于该地段购物为渴勺商业氛围将感成较大的影响。因为交通要道会隔断马路两侧的商业氛围， 无法让人流进行左右流动，征利

9、路新世纪中源购物购物中心 勾物中心 1五交化商场（家电、家具）盛泰 购物 中心互相循环。所以我司预测灌云未来的县中心将逐步向左侧时代商圈所靠拢，甚至 月俏船撤场布情况：从即第看，县中心主要I 合形成的，并且我们还可以发现，灌云目前三家娱乐场所均位于该区域， 其中金水湾KTV是的前灌A最新开业的，也是最高档次的娱乐场所，懈了解生意非常 胜利路县城中心主要商业业态分布示意图好，从这方面未看，灌云以往的休闲娱乐也并不发达，并且呈集小分布.除了这三家较大型的KTV外，灌云休闲娱乐业态多以足浴为主， 但是都比较小，并没有大型的旗舰店，所以我司认为灌云娱乐休闲业正处于起步阶段， 行业的发展落后 于群体的消

10、费能力。娱乐休闲业态具有较大的发展空间。整体市场有迫切提升档 次水平的发展需求。区域商铺铺位租金情况：店向铺位租金情况备注3.时代超市商圈大型超市+服装品牌步行街的购物商圈时代超市商圈位于胜利路左侧，时代超市目前是灌云唯一的一家大型购物超市，我司认为时代超市区域相比其他商业区域是经过统筹规划过的商业集群， 所 以可以称其为商圈，该商圈主要依托以时代超市，在时代超市的基础上，打造了 一条服装品牌步行街，利用超市的人气支持，推动步行街的商业价值，时代步行 街应该说是目前灌云较成功的一条步行街， 整条步行街业态规划较统一，档次处于中档水平，业态保有量、租金非常的高区域整体业态分析:从图可以看出，时代

11、超市商圈主要的业态是服装业态，（住宅区）也比较有规划，外围临主干道侧主要以知名品牌服饰店为主,而整体服宓业态分布rtrft例如劲霸等卖家具广场。而步行街则以中档次的服饰品睥为主，相较于蒯格品牌店月前布更为潮流一点，并且步行街还配有一个电玩城，时满解U用可你白肺要，整条步行街与后面的住宅区相互衔接较成熟，步行街的业态规划并没有影响南心区住户的疝?而时代超市则以KFC为主 1斯F满足了购物住餐需求，右侧配合阖城.体形成了人流互相环miiBi而积累诲咫隆盛购物中心区域商圈不足分析:我司特别进行了分析总结:时代超市主要商业业态分布示意图虽然时代商圈整体规划较为成功，但是仍然有着一定的不足和缺陷,我们可

12、以发现，时代步行街整体都是以服饰为主题，虽然看起来规划很统一, 但是事实上从目前的经营户的经营情况来看，过多的单一服饰业态造成了该 步行街竞争激烈，这使得经营户利润大大缩减，间接的影响了整条步行街的 商业发展价值。B.缺乏步行街配套类业态而能够让消费者长时间的逛街则是步行街最大的商业优势是提供逛街氛围，决定步行街商业价值高低的关键。纵观整条时代步行街，虽然店铺林立，但 是如果以走马观花的速度，大致只需要 15分钟就可以全部逛完，即使挑选 衣服，买完也会立即返回，这就是步行街缺乏配套的业态所造成的，例如小 吃店，咖啡馆，餐馆，美容美发等能够让购物和休闲融合起来的业态，充分 的让客户停留在该区域，

13、这样就能不断的积聚人气。C.边上的商场定位不准，没有与整体形成合力时代超市边上隆盛购物中心定位不够清晰， 里面也以服饰为主，且档次不高， 这样就造成业态重复，竞争加剧，让人产生购物疲劳，没有与整体形成合力。 D.区域缺乏庞大的住宅人口时代超市周边都是老的住宅小区，周边没有新兴的小区在开发建造， 区域整 体人口并不多，而且消费水平较一般，这就造成了时代商圈的发展硬伤，目 前灌云居住区正在向项目区域转移， 这种趋势对时代超市影响很大，商业必 须要靠人气才能支持，这点对项目来说是非常巨大的利好。区域商铺铺位租金情况：店向铺位租金情况备注4.中大街品牌商业街一一知名服饰品牌业态老牌街区中大街品牌商业街

14、是灌云老牌的服饰品牌街区， 可以说是一条自发形成的步 行街，在时代步行街未成型之前，承担了灌云大部分的服饰购物需求， 虽然时代 步行街已经成型，但是中大街仍然是灌云目前最多知名服饰品牌的街区。区域主要商业业态：柒牌从区域整体业态鼻商城经营情况较一般犯掰于区域薪 苏宁电器是较觌1业的豕族防街口2m 2个商城）田是市调了解，该两个 也并没有太大吵得C贵州位于海之舟商城内的 阴炒雁丽心小，发皆不出整体的电器商城.海之舟商城66特步电器区域整体业态分布握况露绣中华从图表可以明显看出，中大街最主要业态是知名品牌限饰,中大街两侧一侧 以男士西服精品品牌为主，另一侧贝|以遗涉为主对来说潮流女装店较少。作用。

15、所以中大街整体商业还是以单体品牌服饰店所支持， 但是由于时代步行街 的出现，人气已经有所影响，同时受到胜利路交通改造的发展制约， 未来的发展 空间受到巨大的限制，对于这点，我司建议项目的招商方面可以对该区域的商家 重点攻关，将其引入项目商业中来。区域商铺铺位租金情况：店面铺位租金情况备注5 .新村路餐饮街一一自发形成的餐饮业态路段新村路沿线多以小型餐饮业态居多， 但是可以看出，该路段为灌云的餐饮业 态集中路段，但是由于并没有合理的规划，所以业态较杂乱，餐馆档次相差很多， 另外，停车不方便也限制了该路段餐饮业态发展。6 .南京路步行街一一杂乱无章的步行街南京路步行街相比时代步行街，档次差很多，并

16、且个人觉得南京路步行街的运作 是失败的，整条步行街区的业态非常杂乱，服装店靠着小吃店，修车店等，而且 基本上都是以满足边上住户的日常生活需求为主，根本达不到步行街概念，只能算的上是社区内街，所以有规划的分布业态，对与步行街区是非常关键的，另外 控制好各类业态的档次，也是对与整体商业层次的营造具有非常关键的作用。通过南京路步行街了解，我们可以引以为戒，吸取其教训，让项目定位更加清晰。三.市场调研总结通过对灌云商业业态的扫描和各个区域的详细调研，我们做出以下总结；1 .项目伊山南路周边业态主要以小商品市场为主，业态较杂乱，但是目前拥有较旺盛的人气支持，这点对与项目商业氛围营造和人气凝聚据有非常好的

17、先 决基础。2 .伊山南路，人民广场区域大面积的新建小区逐渐成型，区域整体公共配套已 经非常成熟，未来将有大量的常住人口涌入该区域，这点对于项目商业来说 是拥有了庞大的消费力支持，并且能够承载多功能商业体的定位基础。3 .灌云最主要的两大商圈是时代超市商圈和老市中心中大街商圈，该两大商圈 业态多以品牌服饰，鞋类专卖店为主。但是并没有很好的细分市场。而中大街商 圈目前正处于城市功能调整，商圈性质变更的阶段，对于项目来说有着大好的引 进品牌商家的招商时机。4 .灌云目前具有两条正式的步行街区，一为时代超市步行街，主要以品牌服饰 为主，娱乐方面包含了一家高档 KTV和一个电玩城；二为南京路步行街，主

18、要 以凌乱的杂货类业态为主；整体较低档，缺乏步行街氛围。步行街概念在灌云已 经泛滥，这对于项目的定位来说，要有所区分，要寻找新的商业概念。5 .灌云城区目前主要餐饮集中在新村路一带，虽然未有具体的规划，但是目前 已经形成餐饮一条街的氛围，并且有往人民广场附近衍生的趋势。 这对于项目来 说，承接新村路餐饮商气，形成有统一规划的特色餐饮，具有较好的前景预判。6 .灌云娱乐业态较为欠缺，仅 3家KTV并且都分布在老市中心一带。休闲娱 乐业态的稀少，导致了灌云休闲娱乐市场空白，如何填补这一空白，发展娱乐休 闲商业功能区域，对项目来说是一个较有前景的定位思考。项目商业业态定位总原则：立足现有商业市场基础

19、，细分市场业态主题合理规划业态组合，发挥多功能商业组团优势填补城市业态空白，开拓新兴商业热点四.项目规划定位建议通过对以上商业情况的调查，我司建议项目商业主题规划定位如下图：1.解撇坤队调查来看，品牌服饰店在灌这点说明其上砌的小里:面中较大部分多女装。但是纵观目前灌云确的女人主题定位,区域，业态定位为:地或熟的步行街,隼为硼艮饰店，但是却都为有明 岳，定位一块女性购物主题商业2 .女性主题区域以命为嫌心，向定位应偏向时尚。解释：商城作为超市的人气补充衍生,运动玩乐业态议业态偏向与年栋化，时尚他餐快泌龈据市场调查，灌云各种商业业态中，缺乏以作'小饰品，小商品类业态,仅只有在一条小巷中看到

20、几家，而这具20米左4的%、巷中，集中了大量的18-25 岁之间的年轻人，所以年轻人的消费能力也不容忽现? y以我司建议商城一层业 态定位以年轻潮流3性小商品为主：如时尚饰品小商品，化妆舱叫随装, 手机挂件，美甲店，大瑛贴懒鲸主题拗s规划知僦附型的手机立场，美容院，或 者网吧等。3 .承接新村路餐饮街的餐饮业态和人民广场的人气支持，定位一块以餐饮休闲 为主题特色区域解释：一个综合型的商业园区，要使得人流尽可能的在区域内流动， 并且有一定 的时间固定性，餐饮休闲类业态是必不可少的，并且结合地理环境，项目紧邻人 民广场，同时与新村路可以说相连，承接延续其自发成型的餐饮氛围是比较容易 的，而项目大门

21、及南端商铺设置为1-3层的大型商铺，具有作为餐饮和休闲业态 发展的硬件空间基础，所以我司建议，可以考虑将该区域定位为：特色餐饮休闲 区域，融入一两家西餐，咖啡馆，韩国料理，烧烤，特色中式餐馆，大型足浴店， 夜总会，酒吧等。注：餐饮类业态规划时需要重点考虑以下几点：1 .油烟的排放设置，中餐的大油烟业态应远离住宅区，西餐类的问题不大2 .停车位的配比，餐饮店面门口的停车配比区域和临时停车区域设置安排3 .垃圾处理的合理规划设置，以免造成区域脏乱，降低项目品质4 .人民广场侧与超市次入口区域，定位一块以运动，玩乐为主商业区域 解释：考虑人民广场是市民休闲娱乐的公共场所， 在人民广场侧设置以玩乐为主

22、 题的商业区域，满足青少年的需求，并且规划超市次入口内街商铺为运动品牌专 区，二楼为青少年玩乐业态，两者能够互相呼应，共同发挥运动玩乐商业主题。注：休闲类业态规划时需要重点考虑以下几点：1 .停车问题与餐饮类一样，需要统筹规划安排2 .注意噪音控制，尤其是ktv业态的设置，因远离住宅区，以免扰民。商业区域主题命名:项目的商业区域具有四种业态定位，同时具有较大规模体量，其实已经符合 商业中心的硬件要求，所以我司建议，给商业区域单独一个命名，让其形成一个 整体，然后在又各个细分主题业态。整体商业区域命名：紫金国际新天地新天地，在全国有很多个，例如西湖新天地，上海新天地等，而这些都为成 熟的大型商业中心，所以新天地的整体商业区域命名可以让项目