美国估价师如何为保险公司和REITs提供服务

1、继续教育2009messickbowesslide 1美国估价师如何为保险公司和reits提供服务北京东方美中咨询有限公司吴数 2009.12继续教育2009messickbowesslide 2目 录1美国估价行业概述2保险公司及与房地产相关的保险业务3房地产投资基金reits4保险公司和reits的特点和对服务的要求5以购物中心的估价为例, 介绍如何为保险公司(投资部)和reits提供服务继续教育2009messickbowesslide 3一. 美国估价行业概述 美国估价学会(包括城市土地估价师和房地产估价师)已经有77年的历史, 经历了以下三个阶段: 房地产开发阶段的房地产估价 (房地

2、产开发商) 房地产投资阶段的房地产估价 (保险公司和reit) 房地产贷款证券化阶段的房地产估价 (房利美和房地美, 次贷危机) 继续教育2009messickbowesslide 4二. 保险公司及与房地产相关的保险业务1. 保险公司的业务保险公司销售部投资部证券投资部房地产投资部房地产估价reits具体项目投保理赔继续教育2009messickbowesslide 52. 保险的内容(1). 建筑施工(2). 物业管理(3). 房地产财产在建工程刚刚完工的房地产达到稳定出租率时的房地产继续教育2009messickbowesslide 63. 中国和美国保险行业相比(1). 品种少. 中国

3、上海继续教育2009messickbowesslide 7(2) 规模小. 中国上海继续教育2009messickbowesslide 8美国纽约继续教育2009messickbowesslide 9美国纽约 估价对象：纽约世贸中心 估价时点：2001年9月11日 价值类型：二房东权益的市场价值 估价用途：损害赔偿 建筑物描述： 已使用年限：35年 建筑面积（包括二幢塔楼和裙楼）8,500,000平方英呎 重建成本：90110亿美元 继续教育2009messickbowesslide 104. 市场价值与保险价值 costs look like thisland hard costs soft

4、 costs entrepreneurial incentive fill up costs 继续教育2009messickbowesslide 11折旧 depreciation looks like thisland hard costs soft costs entrepreneurial incentive fill up costs physicalfunctionalexternal继续教育2009messickbowesslide 12市场价值 market value looks like thisland hard costs soft costs entrepreneuri

5、al incentive fill up costs physicalfunctionalexternal继续教育2009messickbowesslide 13保险价值 insurable value looks like thisland hard costs soft costs entrepreneurial incentive fill up costs physicalfunctionalexternal继续教育2009messickbowesslide 145. 技术特点(1). r土, r房; y土, y房(2). 不同阶段继续教育2009messickbowesslide 1

6、5三. 房地产投资基金reits1. 简介 reitproperty aproperty bproperty cinvestors$shares 继续教育2009messickbowesslide 162. 中美房地产投资基金实例(1)美国: ggp继续教育2009messickbowesslide 172. 中美房地产投资基金实例(2)中国: 即将继续教育2009messickbowesslide 18四. 保险公司和reits的特点和对服务的要求特点: 长期收益要求:1.规模比较大, 整栋建筑物2. 出租人权益价值的估价3. 注重收益法得到的结果4. 考虑租户组合和租户的信誉5. 对估价师

7、业务水平要求比较高继续教育2009messickbowesslide 19出租人权益的价值基本概念fee simple interest (完全产权权益) leased fee interest(出租人权益) leasehold interest(承租人权益, 即二房东权益） fee simple interest = leased fee interest + leasehold interest完全产权权益 =出租人权益 + 承租人权益（二房东权益）价值类型:市场价值 vs 投资价值继续教育2009messickbowesslide 20收益法concepts 基本概念: leased f

8、ee 出租人权益leasehold 承租人权益fee simple 完全产权权益2 34567891010 11market rent 市场租金contract rent 合同租金pv初始投资额(现值)reversion 期末转售价值 discount rate for contract rent 合同租金的折现率 discount rate for market rent 市场租金的折现率 discount rate for reversion 转售价值的折现率继续教育2009messickbowesslide 21如何确定折现率(租户组合和租户的信誉)(1).korpazc(2). 市场提

9、取法继续教育2009messickbowesslide 22五. 购物中心的估价 - 如何为reits服务 appraisals marketability study market analysis继续教育2009messickbowesslide 23how appraisers/consultants can work with reits and pension funds acquisition staff of reits/pension funds usually have mba or legal background reits/pension funds sometimes

10、 obtain mai appraisals, but are not legally required to obtain appraisals valuation based primarily on income approach to value discounted cash flow analysis using excel or lease-by-lease analysis software, such as argus继续教育2009messickbowesslide 24valuation processidentifyclient andintendedusersiden

11、tify the intended useidentify the purpose ofthe assignmenteffectivedate of theopinion identify the relevantcharacteristicsof the property assignment conditions extraordinaryassumptions hypotheticalconditions step 1scope of workstep 2继续教育2009messickbowesslide 25valuation processmarket area datasubjec

12、t property datacomparable property data step 3market analysishighest and best use analysis step 4继续教育2009messickbowesslide 26valuation processreconciliation of value indications and final opinion of value step 6costsales comparisonincomecapitalization application of the approaches to valuestep 5repo

13、rt of defined valuestep 7继续教育2009messickbowesslide 27marketability study a process that investigates how a particular piece of property will be absorbed, sold, or leased under current or anticipated market conditions; includes a market study of the general class of property being studied.继续教育2009mes

14、sickbowesslide 28market analysis process1. property productivity analysis2. market delineation3. analyze demand4. analyze supply5. marginal demand analysis6. forecast subject capture继续教育2009messickbowesslide 29购物中心 购物中心需求量分析步骤 1. 预测市场区域内的住户数量 2. 预测每个家庭的平均收入 3. 预测用于零售商品及服务的支出占收入 百分比 4. 预测在类似标的购物中心的支出百分比 5. 每平方米建筑面积上的零售额 6. 购物中心建筑面积的需求量继续教育2009messickbowesslide