房地产开发企业收入确认的时限

1、房地产开发企业收入确认的时限、房地产开发企业会计确认收入时限( ) 房地产会计实务中对收入确认时限的常见看法在实务中各房地产开发企业对收入实现有不同确实认方法 , 主 要有：1)以签订预售合同并收取预收房款作为收入确认的依据 ;2 ) 以签 订正式房屋销售合同作为收入实现； 3 )以开发的房地产业经竣 工验收， 开出"入住通知书 "并开具销售发票作为销售实现； 4 )以 收讫房款并办妥 产权过户手续作为收入确实认。值得一提的是，上述 标准也会因人而 异，不同的职业判断导致不同的结果。例如在上市公 司年报中，有几家 从事房地产开发业务的上市公司年报因当年房地产 销售收入确认的

2、问 题，被注册会计师出具了保存意见或解释性说明段。 而公司与注册会计 师的分歧的焦点集中在：商品房所有权上的重要风 险和报酬是否已经转 移。商品房销售包括商品房现售和商品房预售。开发商销售收入 的 确认是按照?企业计制度?的收入口径来确认的，即：企业已将商 品所 有权上的主要风险和报酬转移给购货方 ; 企业既没有保存通常与 所有权 相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交 易相关的 经济利益能够流入企业；相关的收入和本钱能够可地计量。这样房地产开发企业通常认为符合同时满足这四个条件可以确认为收 入的时点， 一般是在为客户办理房产证时，即在产权变更时确认收入。比方目前，大约 80%

3、 客户采用银行按揭方式购房， 银行通常 在客户首付款后的一个月左右将余款拨付给开发商。银行要与购房者 签订 一个"个人购房抵扌甲借款合同" ，在这个合同中， 开发商需要 作为保 证人的身份出现，加盖公童。合同中开发商需要提供的保证是 " 自本合同 签订之日起至借款人 购房者 之房地产办妥正式抵押登 记，并取得房地 产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止 " 。因 此开发商在没有将 房屋法律意义完全交付给购置者前， 必须承当这样 的连带责任。 人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设 干问题的解释第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的

4、约定 归还贷款，亦未与担保权人办 理商品房抵押登记手续， 担保权人起诉 买受人，请求处分商品房买卖合同 项下买受人合同权利的， 应当通知 出卖人参加诉讼； 担保权人同时起诉出 卖人时，如果出卖人为商品房 担保贷款合同提供保证的， 应当列为共同被 告。第二十七条买受人未 按照商品房担保贷款合同的约定归还贷款， 但是 已经取得房屋权属证 书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押 权人请求买受人偿 还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出 卖人为当事人， 但出卖人提供保证的除外。 开发商因为存在承当这种连带 责任的可能 性，已收取的购房款还存在一定风险和不确定性， 所以通常不 在办理 产权

5、证之前确认收入。?商品房销售管理方法?第三十四条： 房地产开发企业应当 在 商品房交付使用之日起 60 日内，将需要由其提供的办理房屋权属 登记的 资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应 当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续城 市房地产开发经营管理条例? 第三十三条： 预售商品房的购置人应当 自商品房交付使 用之日起 90 日内，办理土地使用权变更和房屋所有 权登记手续；现售商 品房的购置人应当自销售合同签订之日起 90 日 内, 办理土地使用权变更 和房屋所有权登记手续。因此 , 房地产开发 企业在相关手续的办理上仅仅 是协助义务， 是否办理还是由购置者来

6、 做决定。有些购置者迟迟不办理权 属登记手续，主要是从两点考虑：1所购房屋准备增值后卖出，卖出时在开发商那里办理更名手续 , 这样自己无须交纳办证时的契税、住房维修基金等手续费。 2 开发 商在此期间承当担保的连带责任。二个人对房地产收入时限的理解 下面，将上述确认收入的时限做逐一剖析 1签订预售合同收取预收货款其性质是预收货款 , 因为房 地 产预售合同是在房屋尚未建成竣工前预先销售行为，只属于合同要 约的 一局部，能否真正实现销售应根据工程的进展情况及买主的最后 意想决 定；且预售合同不同建造合同，建造合同是指为建造一项资产 而订立的 合同，而房地产预售合同是商品购销双方的意想。因此根据

7、?企业会计 准那么一收入?规定商品所有权上的主要风险和报酬是否 已转移给买方判 定，签订预售合同并收取预收货款由于该开发产品尚 未竣工验收 , 不符 合收入确认条件，不能作为销售实现依据。只有等 到开发产品竣工验收 并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入实 现，将“预收账款 " 转 为" 经营收入。2签订正式销售合同是否可以作为销售实现 , 笔者认为签 订正 式房屋销售合同仍只具有预售性质女 D 同一般工业产品销售合同， 从法律意义上讲也只是一种要约，极有可能发生变更，房屋未经买方 验收认 可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方， 不符合 ?企业会计 准那么收入?

8、 的有关规定， 故也不能确认收入。 只有符 合建造合同的条 件，并且有不可撤销的建造合同的情况下 , 方可按照 建造合同收入确认的 原那么，按照完工百分比法确认房地产开发业务的 收入。3 以房款已收讫、 产权过户确认收入， 会出现收入滞后现 象， 同样不符合收入确认原那么。 我国的房地产开发市场经过十几年的 开展，有 关的管理制度已较健全， 在房屋开发前根据规定要缴清土地 出让金，取得 土地使用证， 并办理领取预售许可证、 在工程获得有关 部门竣工验收及房 管部门对建筑实测前方可领取销售许可证、 签订正 式房屋销售合同。 因此 在工程已竣工并经有关部门验收合格， 房屋已 经买主验收、 面积和房

9、屋价 款等无异议， 并交付买主办理入住手续的 情况下，根据收入准那么一商品所 有权上的主要风险和报酬已转移给买 方，产权是否过户并非确认收入的 必要条件。因为我们知道办理产权 过户手续涉及到房地产管理、 土地管理 及税务等政府有关部门， 办妥 产权证书时间并非开发商或买主所能控制。综上所述 ,笔者认为，房地产收入确实认应同时具备以下条件：1开发产品已竣工并经有关部门验收合格， 房屋面积业经有关 部门测定 ； 2 已与客户签订的正式房屋销售合同 ;3 标的物一房屋 已经客户验收、 对房屋的结构、 销售面积及房款购销双方均无异议， 并与客户办妥了交付 入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。因 为

10、房屋移交手续办妥后 , 就可持相关单证到有关部门办理房地产有关 权证，同一般商品一样房屋 已经买主验收并办妥移交手续就可收取房 款并取得法律保障，因此与房 屋所有权相关的主要风险和报酬已转移 给买主; 其次根据房地产管理有关 规定房地产开发企业出售房屋办妥 移交手续后，应移交该开发工程区域 内的物业管理公司管理， 房地产 开发企业不再拥有管理权和控制权； 至于 与收入相关的本钱因房屋已 经建成与之相关的本钱均能够可 * 地计量。因 此笔者认为房地产收入的 确认只有同时具备上述条件， 才符合?企业会计 准那么一收入?。( 三 ) 新出台的法规对房地产收入确认时限的最新明确说法 (94 )财会二字

11、第 02 号文件：销售土地和商品房，应在土 地和商品房已 经移交，已将发票帐单提交买主时，作为销售实现。2003 年 6 月 18 日?财政部关于施工、 房地产开发企业的财 务 制度 财发 200355 号?第六十二条明确： 房地产开发企业开发的 土地、 商品房在移交后， 将结算帐单提交买方并得到认可时， 确认为 营业收入的 实现; 代建房屋及代建其他工程 , 在工程竣工验收办妥交 接手续，价款结 算帐单经委托单位签证后， 确认为营业收入的实现； 出租房屋按合同、 协 议约定的承租方付租日期应付的租金， 确认为营 业收入的实现。 以赊销或 分期收款方式销售的开发产品，以本期收到 的价款或按合同

12、约定的本期 应收款，确认为营业收入的实现。第六十 三条、企业发生的产品销售退 回、折让或折扣，冲减销售收入。二、房地产开发企业税法确认收入时限 为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，标准房地产开 发 企业的纳税行为，总局出台了?国家税务总局关于房地产开发有关 企业所得税问题的通知?国税发 200383 号( ) 关于开发产品销售收入确认问题房地产开发企业开发、 建造的以后用于出售的住宅、 商业用 房、 以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和 销售方 式，按以下原那么分别确认收入的实现：1? 采取一次性全额收款方式销售开发产品的， 应于实际收讫 价 款或取得了索取价款的凭据

13、(权利) 时，确认收入的实现。2. 采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。 付款方提前付款的， 在实际付款日确认 收入的 实现。3 ? 采取银行按揭方式销售开发产品的， 其首付款应于实际收 到 日确认收入的实现， 余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的 实现。4 ? 采取委托方式销售开发产品的， 应按以下原那么确认收入的 实 现：(1) 采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际 销 售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。(2) 采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或 协 议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。(3) 采取

14、包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或 协 议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。(4) 采取基价 (保底价) 并实行超过基价双方分成方式委 托销 售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到 代销单 位代销清单时确认收入的实现。委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销 开 发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地 理位 置、编号、数量、单价、金额、手续费等。5 . 将开发产品先出租再出售的，应按以下原那么确认收入的实 现：1将待售开发严品转作经营性资产，先以经营性租赁方 式 租出或以融资租赁方式租出以后

15、再出售的，租赁期间取得的价款应 按租 金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。2将待售开发产品以临时租赁方式租出的 ， 租赁期间取 得 的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收 入的 实现。6. 以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。二关于开发产品预售收入确认问题 房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得 的预售收入 先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应 纳税所得额统 一计算缴纳企业所得税 , 待开发产品完工时再进行结算 调整。预计营业利润额二预售开发产品收入 X 利润率 预售收入的利润率不得低于 15% 含

16、 15%,由主管税务机 关结 合本地实际情况，按公平、公正、公开的原那么分类 或分项 确 定。预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算 已 实现的销售收入， 同时按规定结转其对应的销售本钱， 计算出已实 现的利 润( 或亏损) 额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。( 三 ) 关于开发产品视同销售行为的收入确认问题1 ? 以下行为应视同销售确认收入(1 )将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样 品、 职工福利、奖励等；(2) 将开发产品转作经营性资产 ;(3) 将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者 ;(4) 以开发产品抵偿债务 ;(5) 以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。2 ? 视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际 取得利益权利时确认收入的实现。3 视同销售行为收入确认的方法和顺序(1) 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；(2 ) 由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定3按本钱利润率确定 ，其中 ，开发产品的本钱利润率不 得 低于 15% 含 15%, 具体由主管税务机关确定。 四 关于代建工程和提供劳务的收入确认问题 房地产开发企业代建工程和提供劳