青白江项目市调

1、青白江区地处成都市东北部，东连四川省金堂县，南邻成都市龙泉驿区，西接成都市新都区，北靠四川省广汉市。区境地形呈现西北平坝向东南丘陵山区的走势，东西间距31.6公里，南北跨距28.4公里；最高海拔916米，最低海拔451米。全区幅员面积为378.94平方公里，2009年年末总人口408594万人。主城区由大弯和红阳街道办事处所辖，建成区面积28.57平方公里，距成都市主城区25公里。 凤凰湖湿地公园城厢镇绣川书院八阵图遗址彭家珍大将军专祠生态/人文旅游资源：工业/产业资源：境内以6万亩无公害早熟梨产业带和毗河、西江河两岸的万亩食用麻竹产业带以及城郊生态农业观光旅游点、姚渡龙门农业观光旅游点、清泉

2、花园沟农业观光旅游点、福洪解放村农业观光旅游点已具规模。怡湖园、花园水村、龙门花果、七星诸岛、杏花村等独具特色魅力。在省市区颇具影响力的、已举办二十余载的、一年一度的桃花诗会，是诗人和游客们旅游赏花、吟诗作画的盛典聚会。 区内初步形成了冶金、化工、建材、机械、物流五大主导产业，以攀成钢、川化、巨石、台玻、宝洁等大中型企业集团、公司，形成了独具特色的工业旅游格局。 还有以省市重点文物保护单位为代表的文物古迹，包括区内八大祠堂、明教寺觉皇殿、文庙、武庙、寿福寺、绣川书院、金堂老县衙及30余条古街古巷等，更为区内凭添了迷人的魅力。 青白江区交通便利，区内公路、铁路网络纵横。国道川陕公路、108线，省

3、道成绵高速、成南高速、唐巴公路穿境而过。通过国道108线或省道成绵高速往返于成都市区与青白江区之间，单边通行时间仅需15-20分钟，青白江区自筹资金建设的高等级公路唐巴路青白江段和城太路，是连接成绵、成南、成渝三条高速公路的快速通道，经济价值和交通价值都十分重大。 该区铁路交通便利。纵横穿越该区境内的有宝成、成渝、达成3条铁路，4个客货运输火车站，川化、成钢、成桥3条铁路专用线。区内的华铁国际储运公司是国家二级口岸，可就地办理一关三检手续，集装箱可以运达世界各地。 自古以来，商贸就是一个地区经济兴衰的晴雨表，商贸兴经济兴，商贸衰则经济衰，作为成都的老牌工业基地，因工业而生的青白江区同样深谙此道

4、。按照城乡统筹、“四位一体”科学发展总体战略，青白江坚定不移的推进城乡一体化，实施“生态立区、工业强区、物流兴区、商贸活区，建设成都北部新城、构建和谐青白江”的发展战略，立足全域成都，统筹市场建设和物流园区的发展，通过一体化发展方式打造青白江区商贸业的核心竞争力。北部都市圈北部都市圈商贸商贸/商务商务/物流中心物流中心绵阳绵阳首脑城市首脑城市金融业、现代服务业、物流中心金融业、现代服务业、物流中心德阳德阳青白江青白江成都成都城市功能定位：城市功能定位：产业功能定位：产业功能定位：快速、健康、持续的发展，建立布局合理的工商业服务体系，关注民生，提升青白江区城市形象和现代化气息，同时要更好地发挥青

5、白江区商业对未来北部新城、青白江区区域内和周边地区的辐射、带动作用。 按照“生态立区、工业强区、物流兴区、商贸活区，建设成都北部新城、构建和谐青白江”的发展战略，立足全域成都，统筹市场建设和物流园区的发展，通过“一体化”发展方式提高青白江区商贸业的核心竞争力。积极发展各类商业，通过创新带动战略、结构调整战略、品牌优势战略和商旅联动战略，打造功能齐备、具有青白江特色的商务城。大力发展以连锁经营、电子商务为主的现代流通形式，通过完善的商业服务体系和错位经营方式，提升城乡的商业功能、形象和品位。 根据规划，青白江区与新都区共同构成都北部分区，是城市北部的分中心，城区发展范围为：西至宝成铁路，东至规划

6、的成青快速路，南至铁路北环线南侧规划道路，北以规划道路为界。城区重点向东、向南发展，与新都区形成整体。工业集中发展区布局于城市东南部，与新都工业集中发展区连接成片，联系共建，统筹协调，形成较大规划的产业园区。年，青白江城市组团用地规模为平方公里；到年，青白江城市组团用地规模为平方公里。 青白江区域2010年规划人口规模47万人，2020年规划人口规模54万人。 青白江传统的带状城市形态，形成“两带两区”的格局。 “两带”：即居住带和工业 带，以防护绿地进行分隔。 城市公共设施结构：为“一主一次”两个公共中心结构；“一主”指青白江区城市组团中心。“一次”大同组团次中心。 构建 “七纵五横”的交通

7、格局。“七纵”分别为弥牟大道、川陕公路青白江段、成绵高速路东面规划主干道、青江路延线、大弯路延线、工业大道及城区东面规划主干道。“五横”分别为老唐巴路、华金大道、青华路、铁路北环线南面规划主干道、物流中心规划主干道。 成都市青白江区凤凰湖国际生态湿地旅游度假区位于青白江区主城区北面，绕城路以北，青白江大道北延线以西，区界以内，规划面积约10平方公里。目前，该区域内1平方公里范围已基本建成。 凤凰湖国际生态湿地旅游度假区将创建国家AAAA级景区。青白江区明确提出了“生态立区”的战略目标，坚定不移地走生态建设与产业发展相结合的路子，大力实施“绿肺行动”、“森林城市工程”、“龙泉山脉植被恢复工程”，

8、取得重大成果：环境空气质量已达到国家二级标准；城区绿化覆盖率由2005年的38%猛增至45.06%，人均公园面积18.21平方米，人均绿地面积位居成都市二圈层第一；森林覆盖率达到35%,是四川省环境保护模范区、生态区。 成绵高速成青快速通道至广汉大件路华金大道同华大道规划将青白江区工业用地共划分为 3个工业园区，同时规划一个仓储物流片区。 弥牟工业新区：位于大件路以东、铁路北环线以北，成绵高速公路以西，规划面积约2平方公里左右。 传统工业区：位于铁路北环线以北，青白江生活区南侧，规划工业大道以西规划面积约4.0平方公里。 大同工业区：位于规划工业大道以东、成青快速路以西、华金大道以南、铁路北环

9、线以北，规划面积约6.0平方公里。 仓储物流区：位于铁路北环线南侧，规划面积4.0平方公里，以物流运输和简单贸易加工为主。 NoImage城市城市GDP水平，居省内第水平，居省内第10位，市内第位，市内第2位位信息来源：成都市统计局 信息来源：成都市统计局 信息来源：成都市统计局 固定资产投资快速增长。全区固定资产投资完成151亿元，比上年增长31.3% 其中工业投资完成74.68亿元，比上年增长8.3%。全年新增固定资产104.59亿元。房地产业发展形势良好。全年完成房地产开发投资（按项目地）13.34亿元，比上年增长60.0%；其中商品房开发投资12.37亿元，比上年增长68.4%。全年商

10、品房销售面积（含预售）52.9万平方米，比上年增长44.7%，商品房销售额17.26亿元，比上年增长72.5%。 近三年来本区城市居民消费水平处于直线上升的状态，虽整体零售总额不及近三年来本区城市居民消费水平处于直线上升的状态，虽整体零售总额不及同等城市，但其整体增长速率呈稳步上升的态势同等城市，但其整体增长速率呈稳步上升的态势，足以说，足以说本区城市消费发挥空间本区城市消费发挥空间较大，仍有较大潜在消费力有待激发。较大，仍有较大潜在消费力有待激发。由于本区城市发展对工业经济的侧重，虽近年来本区城市固定资产投资总额持续上由于本区城市发展对工业经济的侧重，虽近年来本区城市固定资产投资总额持续上升

11、、城市投资信心显存，升、城市投资信心显存，但整体城市着重工业发展的导向，致使房地产投资处于相但整体城市着重工业发展的导向，致使房地产投资处于相对缓慢的发展态势。对缓慢的发展态势。 以工业为发展主导的青白江，伴随着近年来本区的城市化进程，以工业以工业为发展主导的青白江，伴随着近年来本区的城市化进程，以工业发展是本区的重心。此外，随着工业兴区规划的相继实施，发展是本区的重心。此外，随着工业兴区规划的相继实施，其本有的生态其本有的生态/休休闲闲/宜居宜居/文化文化/旅游等的城市旅游特色和认知将再次强化亦呈快速上涨趋势。旅游等的城市旅游特色和认知将再次强化亦呈快速上涨趋势。发展受限的旧城区当前在售楼盘

12、普遍规模较小，以学府雅苑为代表的在售楼盘发展受限的旧城区当前在售楼盘普遍规模较小，以学府雅苑为代表的在售楼盘大多基于区域的成熟配套立足市场。相较而言，大多基于区域的成熟配套立足市场。相较而言，区域生活配套相对缺乏的本案，区域生活配套相对缺乏的本案，须结合自身须结合自身“商住商住”用地性质着力完善社区基础配套，方能吸引客户下单。用地性质着力完善社区基础配套，方能吸引客户下单。产品打造层面当前旧城区市场在售楼盘大多集中在主干道地段。加之其规模的限制，在产当前旧城区市场在售楼盘大多集中在主干道地段。加之其规模的限制，在产品打造上则着力于对凤凰湖资源的利用，但都相对离湖较远。品打造上则着力于对凤凰湖资

13、源的利用，但都相对离湖较远。为此，同为湖为此，同为湖景楼盘的本案，除了考虑对湖景资源利用方式及社区内部品质环境的打造，景楼盘的本案，除了考虑对湖景资源利用方式及社区内部品质环境的打造，使不缺水景的青白江为之所动外。还需要进行合理的户型配比与总价控制，使不缺水景的青白江为之所动外。还需要进行合理的户型配比与总价控制，实现产品与市场的对接和产品变现能力。实现产品与市场的对接和产品变现能力。本案n周边在售楼盘周边在售楼盘u凤凰岛国际社区凤凰岛国际社区u恒大雅苑恒大雅苑u凯斯顿凯斯顿华府华府u凤凰庭凤凰庭u德通德通心愿城心愿城u栖凤居栖凤居u学府雅园学府雅园u七里香溪七里香溪花满郡花满郡u齐盛齐盛艺品

14、艺品u大邦第大邦第1城城u清溪园清溪园产品特征产品特征：客群特征：凯斯顿凯斯顿华府华府凤凰庭凤凰庭一期一期二期二期做为造城运动先驱的凤凰岛国际社区，正以其大规模、大手笔、大姿态的战略逐做为造城运动先驱的凤凰岛国际社区，正以其大规模、大手笔、大姿态的战略逐步影响整个环湖板块，使之成为不可分割的一部分，和市场口碑信誉俱佳的楼盘。步影响整个环湖板块，使之成为不可分割的一部分，和市场口碑信誉俱佳的楼盘。但是该项目的成功除了其首期高端酒店产品和商业广场的成功策动外，还要取决但是该项目的成功除了其首期高端酒店产品和商业广场的成功策动外，还要取决于而后对片区教育、医疗、商业、交通等多方面配套设施的完善，特别

15、是商业配于而后对片区教育、医疗、商业、交通等多方面配套设施的完善，特别是商业配套、旅游度假功能、休闲娱乐场所的完善使之能够具有可持续性的发展，从而形套、旅游度假功能、休闲娱乐场所的完善使之能够具有可持续性的发展，从而形成真正意义上的人气之凤凰城成真正意义上的人气之凤凰城与该项目仅一路之隔的本案，在环凤凰湖北部新与该项目仅一路之隔的本案，在环凤凰湖北部新区成功策动的前提之下，不仅可借势其现有规划配套，还可以其为基石、补缺其区成功策动的前提之下，不仅可借势其现有规划配套，还可以其为基石、补缺其不足，再度转换其现有客群的同时发展更上一层的优质产品。不足，再度转换其现有客群的同时发展更上一层的优质产品

16、。产品打造层面分三期开发的该项目，在产品形态选择上涵盖：别墅、多层洋房、高层等多类分三期开发的该项目，在产品形态选择上涵盖：别墅、多层洋房、高层等多类产品。但就其体量来说以高层和小高层产品为主。其中销售周期较短、出货率产品。但就其体量来说以高层和小高层产品为主。其中销售周期较短、出货率快的又以小高层产品为首。快的又以小高层产品为首。由此可见，市场对多层类产品的需求量较大。该项由此可见，市场对多层类产品的需求量较大。该项目多层产品的热销结合当前市场低层产品的愈渐稀缺，验证本案产品具有发展目多层产品的热销结合当前市场低层产品的愈渐稀缺，验证本案产品具有发展低层产品机会。低层产品机会。户型跨度大，舒

17、适套三占踞市场主力 由此可见，产品的价格高低与否除了先天的区位地段外，还取决于产品与由此可见，产品的价格高低与否除了先天的区位地段外，还取决于产品与目标市场的对接以及目标市场潜在消费需求的挖掘程度。目标市场的对接以及目标市场潜在消费需求的挖掘程度。相较而言本案所处板块位居住功能属性最强的区相较而言本案所处板块位居住功能属性最强的区域，将深远影响本案物业发展及档次定位。域，将深远影响本案物业发展及档次定位。该地块不仅是该片区的又一湖景大盘，更将成为青白江城市发展高地。该地块不仅是该片区的又一湖景大盘，更将成为青白江城市发展高地。为此，基于其潜在的区域前景及优质资源，为此，基于其潜在的区域前景及优

18、质资源，将打造成国际性商住一体化社区，将打造成国际性商住一体化社区，并将于并将于2011-62011-6月中旬年正式开盘。月中旬年正式开盘。即将开盘且与本案仅一路之隔的即将开盘且与本案仅一路之隔的“凤凰岛凤凰岛”地块无论品牌还地块无论品牌还是资源都对发展本案形成威胁是资源都对发展本案形成威胁主流竞争区域：主流竞争区域：拥有强势规划背景蓄势待发的环凤凰湖北部新区；借势城市工业发展，拥有强势规划背景蓄势待发的环凤凰湖北部新区；借势城市工业发展，持续放量开发的南郊工业区域。持续放量开发的南郊工业区域。核心竞争区域：核心竞争区域：本案所在的凤凰湖板块临湖待开发用地；本案所在的凤凰湖板块临湖待开发用地；项目以项目以“凤凰岛凤凰岛”国际社区项目和恒大国际社区项目和恒大“雅苑雅苑”。本案地块紧邻凤凰湖，与凤凰本案地块紧邻凤凰湖，与凤凰大道隔湖想望，处于凤凰湖的门户位置。大道隔湖想望，处于凤凰湖的门户位置。配套不足，购物不方便。整体市场配套不足，购物不方便。整体市场对区域的居住属性认知很高，只要生活购物配套完善，根本不存在对区域的居住属性认知很高，只要生活