华龙苑运作思路1

1、华龙苑华龙苑项目运作思路项目运作思路 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问壹。宏观政策解读壹。宏观政策解读贰。济南房产市场简析贰。济南房产市场简析叁。周边楼盘分析叁。周边楼盘分析肆。华龙苑肆。华龙苑SWOT分析分析伍。华龙苑价格定位伍。华龙苑价格定位陆。华龙苑销售计划陆。华龙苑销售计划华华龙龙苑苑 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问2010年年15月份月份房地产政策解读房地产政策解读 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问日期日期法规及会议法规及会议关键内容关键内容1 1月月1010日日国务院出台国十一条严格二套房贷款管理,首付不得低于4

2、0%,加大房贷窗口指导. 1 1月月2121日日国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%. 2 2月月2020日日银监会流动资金贷款管理暂行办法和个人贷款管理暂行办法打击炒房者和投机行为。 3 3月月9 9日日温家宝总理所做的政府工作报告提出大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法,抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。 3 3月月1010日日国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知通知明确规定开发商

3、竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容. 3 3月月1212日日国土资源部于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。 3 3月月1818日日国资委除16家以房地产为主业的中央企业外，78户不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后,退出房地产业务。 3 3月月2222日日国土资源部会议在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地

4、要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地。 3 3月月2323日日国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。 2010年年1-3月份月份 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问2010年年4月月-政策密集出台政策密集出台日期日期法规及会议法规及会议关键内容关键内容4 4月月1515日日国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套

5、型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%. 4 4月月1515日日国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量. 4 4月月1717日日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知提出十条举措,被称为房“新国十条”，坚决遏制房价过快增长。4 4月月1818日日国务院国务院商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,1、商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款；2、对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款. 4 4月月19

6、19日日住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知1、今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 2、房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问 5 5月月1010日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.50.5个百分点个百分点 2010年5月2日，中国人民银行发布公告称，从今年5月10

7、日起上调存款类金融机构人民币存款 准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调，这是今年内央行第三次上调存款准备金率。2010年年5月月-政策出台政策出台 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问【信邦简析【信邦简析新政】新政】1、国家宏观政策的频繁出台，在一定程度上，严重打击了部分投资者的投资热情和积极性，直接导致市场交易量下降（见济南楼盘市场简析）；2、新一轮的市场观望气氛，空前高涨，而且，其影响也越来越明显，根据专家预测，这种观望气氛可能会持续较长的时间；3、进一步明确了二套房贷款政策，对二次置业者带来一定难度，在一定程度上，打压了房地产消费市场；4、房地产营业税征免时限由2年调整为5年

8、，打压了投资市场和交易市场；5、商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。政策方向政策方向抑制房价增长速度，打击住宅投资投机行为！抑制房价增长速度，打击住宅投资投机行为！ 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问壹。宏观政策解读壹。宏观政策解读贰。济南房产市场简析贰。济南房产市场简析叁。周边楼盘分析叁。周边楼盘分析肆。华龙苑肆。华龙苑SWOT分析分析伍。华龙苑价格定位伍。华龙苑价格定位陆。华龙苑销售计划陆。华龙苑销售计划华华龙龙苑苑 山东信邦地产顾问山东信邦地产

9、顾问 1 1、济南房价出现下跌的迹象。、济南房价出现下跌的迹象。 根据调查数据显示，与前几周价涨量跌的局面有所不同，5月17日到23日这一星期，济南楼市成交量环比下滑45%，成交均价环比下降11%。 与这组数据相印证的是，5月初，济南有一东部的新盘入市。据了解，由于2009年市场行情看好，拟定售价从最初的均价不足8000元/平方米涨到开盘9000元/平方米起，多层均价每平方米超过万元。然而，受调控影响，该楼盘定价回调到均价8800元/每平米，不过开盘当日的成交率仅为28%，一次性推出的220多套房子仅成交60余套。 这是济南楼市过去一周较为典型的代表。根据对上周济南楼市的调查，市区内除槐荫外，

10、历城、历下、天桥、市中四区和高新区成交环比均大幅下降，其中天桥成交环比下滑86%，历城、市中成交环比下滑均超过60%。济南楼市整体成交环比下滑45%，成交均价环比下滑11%，一改往日价涨量跌的局面，首次呈现量价齐跌。一、济南房地产市场发展现状及趋势一、济南房地产市场发展现状及趋势 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问 2 2、开发商现在是骑虎难下。、开发商现在是骑虎难下。 “开发商现在是骑虎难下，不敢降价。降少了，购房者感觉不到；降多了，购房者必将陷入更深的观望。” 3 3、从推盘行为上看，开发商也在观望。、从推盘行为上看，开发商也在观望。 4月份，黄金99、海信都市阳光、泉景天沅等都有1栋或数栋

11、楼推迟到了5月开盘，而4月 815日，尚品清河、凯旋新城三期、香港国际等多个楼盘开盘，但多以较少的房源试探市场。4 4、大部分楼盘均采用释放性推盘策略。、大部分楼盘均采用释放性推盘策略。 项目的“ 客户积累了很长时间，再不推说不过去，另外，拖下去也会造成客户损失。而且，市场没有马上好转的迹象，均为释放性推盘。至于后市，我们认为下半年可能打破僵局。下半年，济南将有很多新盘集中上市，其中恒大、绿地、中海等这些大房地产商或以速度见长、或以规模取胜，捂盘的可能性较小，且他们在济大块拿地也存在资金压力，如果市场观望持续，他们很可能采取低价入市的策略。如果是那样，房源批量大、方位全，价格合理，大量购房人很

12、可能出手了。 届时，将对华龙苑这类项目产生重大影响，毕竟从整体上分析，与这类项目缺乏竞争优势。 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问二、二、2009年年7月月-2010年年6月济南部分城区的房价及走势月济南部分城区的房价及走势1、历下区房价月成交均价及走势分析表、历下区房价月成交均价及走势分析表 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问 分析说明：分析说明： 过去1年的时间内，除在今年5月份出现了下滑外，历下区的房价整体呈上涨趋势，其最高和最低成交均价，分别为7024元/平米和9101元/平米，整体上涨了2077元/平米，涨幅约为29.6%。 涨幅在2009年11-12月份、2010年1-2月份、3-4月

13、份达到一个较高的增幅，分别为4.1%、6.5%、7.1%；1-2月份的涨幅较大，春节前的最后一个月出现短期增幅较大，3-4份达到最高值。 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问2、天桥区房价月成交均价及走势分析表、天桥区房价月成交均价及走势分析表 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问 分析说明：分析说明： 过去1年的时间内，除在今年6月份出现了下滑外，天桥区的房价整体呈上涨趋势，其最高和最低成交均价，分别为5146元/平米和7014元/平米，整体上涨了1868元/平米，涨幅约为36.3%。 涨幅2010年1月较2009年12月份、2010年3-4月份达到一个较高的增幅，分别为6.0%、5.5%；春节前1

14、个月达到最大，后趋于平稳，3-4份达到较高值，并开始逐渐下跌。而且，跌幅几乎成直线下跌。 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问3、历城区房价月成交均价及走势分析表、历城区房价月成交均价及走势分析表 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问 分析说明：分析说明： 2009年内，除在8-9月份外，历城区的房价整体呈上涨趋势，1月-09年12月的涨幅最大，约为5.2%；最低成交均价和最高成交均价分别为5845元和7631元/平米，整体上涨了1786元/平米，涨幅约为30.6%。 涨幅自3-4份（达到较高值3.7%）开始，逐渐下跌。 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问4、高新区房价月成交均价及走势分析表、高新区房价

15、月成交均价及走势分析表 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问 分析说明：分析说明： 过去1年内，高新区的房价整体呈上涨趋势，但是，涨幅极不规则，10年1月-09年12月的涨幅最大，约为5.6%；最低成交均价和最高成交均价分别为5864元和7628元/平米，整体上涨了1764元/平米，涨幅约为30.1%。 涨幅自今年2月份开始，呈隔月下跌，但是，根据目前市场趋势，涨幅将会逐渐回落。 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问三、三、6月月28日日-7月月9日成交量分析日成交量分析 说明：说明：从近半个月情况分析，成交量为1066套，其中，住宅为552套，约占成交总量的51.7%，根据目前的市场走势预测，未来几

16、个月内，将出现下滑趋势，但是，整体下滑不会太大。用途用途2828日日2929日日3030日日7月月1日日7月月2日日7月月3日日7月月4日日7 7月月5 5日日7 7月月6 6日日7 7月月7 7日日7 7月月8 8日日7 7月月9 9日日合计合计住宅住宅31534952473096772545434552办公楼办公楼232651812371120151811169商业用房商业用房128434752634159车库车库24030152222124地下室地下室142227301854111818219197厂房厂房0000000000000其它其它0000000000000公寓公寓1114311

17、1012657465总计总计931148910992473010512497106601066 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问 说明：说明：上周7天的成交数据一直在低位徘徊， 波动不大，从周一到周五的成交还算平稳；周末两天数据骤然下滑，休息日的到来并没有给楼市带来利好消息。本周前5个工作日，比上周稍微有所改观，但整体呈低位运行，市场前景不容乐观。 最近一段时间的楼市成交与济南酷热的天气截然相反，火爆的温度与冰冻的省城楼市上演着对抗，在这个夏天让人格外难忘。楼市调控第二波即将到来的迹象让广大购房者更加坚定了房价必降的信心，开发商不断翻新的促销手段效果并不明显，或许只有降价才是最实在最直接的办法

18、。 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问小结：小结：1、从过去近一年的房地产价格增长来看，2010年3-4月份有一个明显的爆发期，其增幅较以往有一个较大的跳跃，这是春节过后，短期集中爆发的重要表现；2、春节前，济南市房价也有一个短期的爆发点，多集中在2009年12月-2010年1月份，只有历下区的集中在1-2月份。春节前1-2个月出现涨幅较大的主要原因是：1、春节前购房者相对比较集中；2、为明年的推盘做铺垫（有利于促销活动的进行）；3、从整体成交均价上分析，只有历下区以突破9000元/平米的大关，而其他区域仍维持在8000元/平米以下，其中，天桥区的销售均价为最低，仅为7014元平米，未来涨幅空间

19、较大；4、从价格涨幅来看，自进入5月以来，价格涨幅明显回落，而且，下降趋势明显，未来一段时间内会维持在一个相对稳定的区间，但是，从整体市场发展趋势来看，下半年将面临降价的压力； 因此，作为本项目来讲，由于体量较小，我们建议采用”快进快出“的策略，降低市场运作风险，尽快回笼资金。一旦本项目的销售拖入年底，将会被埋没于”观望潮“中，势必会被推入到下一年，其风险可想而知，而且，其个项目成本都会相应增加，得不偿失。 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问壹。宏观政策解读壹。宏观政策解读贰。济南房产市场简析贰。济南房产市场简析叁。周边楼盘分析叁。周边楼盘分析肆。华龙苑肆。华龙苑SWOT分析分析伍。华龙苑价格定

20、位伍。华龙苑价格定位陆。华龙苑销售计划陆。华龙苑销售计划华华龙龙苑苑 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问一、大地锐城一、大地锐城 大地锐城，位于花园路、工业南路和二环东路围合的城东新央区里，紧邻留学人员创业园，总占地100余亩，总规划面积约20.5万平米，它由山东三威置业投资开发。 它包含6栋花园式精装高层住宅区、锐城国际购物广场、6A级摩天写字楼、星级豪华酒店、现代风格艺术馆等等，拥有超大楼间距，超大中央绿地景观。 目前，大地锐城的销售起价为8000元/平米，均价为8800元/平米，物业公司为济南发展物业，户型面积为37-227平米，主力户型为二室二厅和三室二厅，主力面积为80-160平米。夜

21、景效果夜景效果整体规划整体规划 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问二、腾骐冠宸二、腾骐冠宸 腾骐冠宸总占地面积55.65亩，总建筑面积6万平方米，地上建筑面积为5万平方米，整个小区由多层电梯花园洋房和板式小高层以及小户型公寓组成，一楼入户花园设计，绿化率高达42%。 腾骐冠宸位于二环东路经济隆起带，祝舜路以北，毗邻七里堡商贸中心、洪楼商圈近在咫尺，守望交通要道，坐拥繁华之地，是专属百姓的高尚住宅。 它是由山东七里堡置业公司投资开发，户型面积为34-137平米，主力户型为二室二厅和中小三室二厅，面积一般集中在87-110平米。该项目的销售均价为8300元/平米（车位10万/个）。鸟瞰图鸟瞰图多层外

22、立面多层外立面 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问三、丁豪三、丁豪蓝调国际蓝调国际 丁豪蓝调国际，位于华能路与化纤厂路交叉口处，由4栋高层及沿街商业组成，1栋23层、1栋26层、2栋31层，总套数1111户，它是由丁豪集团和济南信荣房产共同投资开发，项目总占地2.5万平米，总规划面积12万平米。拥有870个停车位， 蓝调国际绿地率超过35%，10000水韵风情园林，空间设计自由灵活，植物组合丰富多变，景观小品精致独特，用障景、对景、借景等造园手法带来步移景异的视觉享受。 目前，蓝调国际均价为7000元/平米，物业公司为山东明德物业，户型面积为40-120平米，主力户型为二室二厅和三室二厅，主力面

23、积为87-108平米。总体规划图总体规划图广场夜景图广场夜景图 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问四、海信都市阳光四、海信都市阳光 海信都市阳光位于历下区工业南路和华信路交汇处东南方，属于七里河成熟生活圈范畴，是由海信安居置业开发。项目总规划用地31939平方米，总建筑面积近9万平方米，建筑容积率地上为2.16，建筑密度15%，绿地率43%，高绿地率、低容积率和建筑密度保证了项目先天性居住品质，同时社区拥有500平方米商业、1300平方米幼儿园和580个停车位的完善配套，是715位泉城精英的理想栖居之所。 目前，项目销售均价为8600元/平米（报价），实际销售均价约在8100-8200元平米，海

24、信都市阳光除4号楼精装房外，剩余房源顶层95折优惠，非顶层97折优惠。户型面积为87-127平米，主力户型为二室二厅和三室二厅，面积为89、91、124平米三种户型，物业公司为海信物业。 项目鸟瞰图项目鸟瞰图景观效果图景观效果图 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问 假日丽景位于济南市花园路与农干院路交汇处，是由力高（中国）地产投资，山东力高房地产开发有限公司在济南开发的第一个住宅项目，总占地面积109.5亩，建筑面积约16万平米。一期总建筑面积8.5万平米，由8栋纯板式小高层组成，以现代的西班牙生活为蓝本，尖顶、斜坡、八角窗、廊柱，浓缩西班牙万种风情，描绘出的一幅风情浓郁的西班牙画卷。 假日丽景

25、户型以小户型为主，面积从70平米到130平米不等，小户紧凑，功能划分合理，大户方正，华贵典雅。之前的销售均价约为6300元/平米，目前，二手房的销售价格约在8000元/平米左右。五、假日丽景五、假日丽景鸟瞰图鸟瞰图单体外立面单体外立面 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问楼盘楼盘开发商开发商销售价格销售价格开发时间开发时间主力户型主力户型大地锐城大地锐城山东三威置业8800元/平米2008年80-160平米腾骐腾骐冠宸冠宸山东七里堡置业8300元/平米2010年87-110平米丁豪蓝调国际丁豪蓝调国际丁豪集团和济南信荣7000元/平米2009年87-108平米海信都市阳光海信都市阳光海信安居置业8

26、300元/平米2009年89、91、124平米假日丽景假日丽景山东力高房产8000元/平米2009年70-130平米调查楼盘汇总调查楼盘汇总 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问六、周边二手房价格调查六、周边二手房价格调查楼盘楼盘销售价格销售价格开发时间开发时间备注备注齐鲁世纪园齐鲁世纪园8500元/平米2002年锦绣泉城锦绣泉城8600元/平米2006年价格在7500-9200元/平米富翔天地富翔天地8500元/平米2003年小区内相对较好的位置9000-10000元/平米新天地新天地8900元/平米2002年8600-9100元/平米泉印兰亭泉印兰亭9000元/平米2001年兴业嘉苑兴业嘉苑8

27、000元/平米2002年7500-8200元/平米化纤小区化纤小区7600元/平米2003年整体价格在7500-7800元/平米上海花园上海花园7800元/平米2006年整体价格在7500-8500元/平米 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问小结：小结：1 1、周边在售楼盘的价格一般在、周边在售楼盘的价格一般在7000-90007000-9000之间，大部分楼盘的销售均价在之间，大部分楼盘的销售均价在8300-86008300-8600元元/ /平米平米（这只是他们的销售报价），有部分楼盘还有活动，如海信都市阳光的部分房源可享受（这只是他们的销售报价），有部分楼盘还有活动，如海信都市阳光的部分房

28、源可享受9393折、折、9696折；折；2 2、周边二手房的价格普遍较高，但从近期的成交量来看，并不乐观；、周边二手房的价格普遍较高，但从近期的成交量来看，并不乐观；3 3、根据我们对现场的调查，去售楼处看房的消费者也不太少，但是，都面临一个问题、根据我们对现场的调查，去售楼处看房的消费者也不太少，但是，都面临一个问题“看多买少看多买少”，他们去售楼处的目的是先看看项目的实际情况，适不适合自己的定位，然后，他们去售楼处的目的是先看看项目的实际情况，适不适合自己的定位，然后，结合自己的情况，寻求跟进的机会，很多消费者都考虑要等到年底看看或至少等到结合自己的情况，寻求跟进的机会，很多消费者都考虑要

29、等到年底看看或至少等到1010月份之月份之后；后；4 4、结合项目的实际调查，我们建议在华龙苑项目定价时，要充分考虑目前的市场发展现状。、结合项目的实际调查，我们建议在华龙苑项目定价时，要充分考虑目前的市场发展现状。 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问壹。宏观政策解读壹。宏观政策解读贰。济南房产市场简析贰。济南房产市场简析叁。周边楼盘分析叁。周边楼盘分析肆。华龙苑肆。华龙苑SWOT分析分析伍。华龙苑价格定位伍。华龙苑价格定位陆。华龙苑销售计划陆。华龙苑销售计划华华龙龙苑苑 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问1、重要的地理位置，便捷的交通； 2、周边完善的配套，如超市、银行、餐饮、娱乐、医院等统一银

30、座、大润发、工商银行、建设银行、发展银行等； 3、五证齐全，现房销售，即买即住；4、大开间、小进深，户型设计比较合理；5、墙体保温材料的广泛应用内墙、外墙、楼板等，均采用挤塑板保温材料；6、拥有独立的地下停车位及院落；7、低廉的物业管理费用（预计在0.3元/平米/月左右）。（一）（一）S:优势优势一、华龙苑一、华龙苑SWOT分析分析 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问1、紧靠马路，车流、人流量较大，相对较乱，日常生活受影响；2、社区规模小，园林景观规划缺失，仅能提供居住功能，休闲生活无从谈起。3、2002年的土地，已经损失了8年多的时间，对部分客户来说，会产生较大的影响；4、项目周围环境较差，尤

31、其是项目的北侧和东侧部分。（二）（二）W:劣势劣势 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问1、周边的居住氛围越来越成熟；2、人们对东区区域的持续向好需有针对性引导；3、济南市总体发展规划的不断推进和完善；4、项目体量小，操作灵活，便于寻找目标客户群；5、与专业的营销策划公司的合作；6、卖点的进一步挖掘整合及重新包装。（三）（三）O:机会机会1、市场观望气氛浓厚，投资者比较谨慎；2、甲方对本项目过高的期望值，将会影响到项目整体推盘；3、周边二手房比较活跃，新楼盘也比较多，整体竞争方面无优势，面临一定的市场压力；4、周边消费者不良的传言由于较长时间没有运作和销售，因此，有部分消费者在胡乱猜疑，对项目产生

32、不良影响。5、房地产调控政策的出台以及政策导向的不可预期性，均对项目产生一定影响。（四）（四）T:威胁威胁 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问壹。宏观政策解读壹。宏观政策解读贰。济南房产市场简析贰。济南房产市场简析叁。周边楼盘分析叁。周边楼盘分析肆。华龙苑肆。华龙苑SWOT分析分析伍。华龙苑价格定位伍。华龙苑价格定位陆。华龙苑销售计划陆。华龙苑销售计划华华龙龙苑苑 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问一、定价策略一、定价策略1、依托市场定价法则，在保证甲方利益的前提下，适当定价；、依托市场定价法则，在保证甲方利益的前提下，适当定价；由于本项目体量很小，本项目不适合“高开高走”或“高开低走”策略，原因

33、如下：1）一旦价格过高，则会导致目前客户群在很短的时间内流失，加大二次引导的难度，从而，让推广活动失去意义；2）价格高意味着周期会被拉长，如果短时间内，无法清盘销售，一旦进入年底或跨过春节，其难度会大幅增加（不是说卖不动），同时，运作成本也会增加，而且，还有很多市场的不可预知性，较难把控；3）目前，消费者的消费理念已经比较成熟，若采用“高开折扣”策略，则很难形成影响，这种策略对他们来讲，太熟悉了；4）一旦采用大幅折扣，很可能会带来恶性循环，届时，消费者会认为本项目仍有降价的空间或机会，他们更会犹豫不决，影响他们下定的决心；5）周边二手房市场火热，新楼盘开发比较充足，应该适当避开与他们的竞争，缩

34、短运作周期，从而使利润最大化。 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问新楼盘价格选取上述本项目的重点竞争项目进行比较分析，各项目具体比较权重如下表所示选取上述本项目的重点竞争项目进行比较分析，各项目具体比较权重如下表所示项目配套配套园林园林户型户型交通交通质量质量人文人文物管物管发展商发展商加权比重20%15%15%15%15%10%5%5%具体比较权重如下表所示具体比较权重如下表所示比重比重18%22%28%15%17%项目项目大地锐城腾骐冠宸蓝调国际都市阳光假日丽景在以上的表格中，所有的楼盘与本项目都不存在直接的竞争，但是，从项目整体区位及价格方面，都具有很好的参考价值和实际的指导意义，仍具有一

35、定的可比性，鉴于其他项目的实际情况，我们会根据它们与华龙苑的关联性，确定它们所占的权重值。在项目与项目之间的比较因素主要包括户型设计、装修情况、配套、自然环境、园林、交通、物业管理、发展商等方面。 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问加权项目比重100%100%18%22%28%15%17%华龙苑华龙苑大地锐城腾骐冠宸蓝调国际都市阳光假日丽景配套20%100100100100959595园林15%100100105105105110110户型15%1001009598909095交通15%10010095100959595质量15%100100100100100100100人文10%1001001

36、10100110100105物管5%100100105102102105105发展商5%100100100100105110105加权得分100100101.25100.625100.25100.625101.25加权得分1 10.9880.990.9980.990.988销售价格7905.0488008300700083008000加权参考价7905.041564.991807.741956.081232.551343.68 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问部分二手房楼盘价格选取上述本项目的重点竞争项目进行比较分析，各项目具体比较权重如下表所示选取上述本项目的重点竞争项目进行比较分析，各项目

37、具体比较权重如下表所示比重比重13%14%16%14%9%18%9%7%项目项目齐鲁世纪园齐鲁世纪园锦绣泉城锦绣泉城富翔天地富翔天地新天地新天地泉印兰亭泉印兰亭兴业嘉苑兴业嘉苑化纤小区化纤小区上海花园上海花园项目配套配套园林园林户型户型交通交通质量质量人文人文物管物管发展商发展商加权比重20%15%15%15%15%10%5%5%具体比较权重如下表所示具体比较权重如下表所示 山东信邦地产顾问山东信邦地产顾问加权项目比重100%100%13%14%16%14%9%18%9%7%华龙华龙苑苑齐鲁世纪园齐鲁世纪园锦绣泉城锦绣泉城富翔天地富翔天地新天地新天地泉印兰亭泉印兰亭兴业嘉苑兴业嘉苑化纤小区化纤小区上海花园上海花园配套20%1001001021051051001001009895园林15%100100102105105102103102101105户型15%10010095100100989810098100交通15%1001001001001009598959595质量15%100100100100100100100100100100人文10%10010010210510510210