对物业管理企业开展多种经营的思考.

1、对物业管理企业开展多种经营的思考 谢华 文章来源：网络搜集 点击数： 657 更新时间：2021-12-29 9:21:32 摘要：物业管理企业进驻小区的主要目的，是为业主提供优质的管理和效劳，最终使业主的物业得到保值和增值。物业管理企业在做好本职工作的同时，还可以开展一些业主所需而物业效劳合同中又没有包含的相关经营活动，既给业主提供了方便，又给物业管理企业带去了收益，互惠双赢。 众所周知，物业管理是微利行业，物业管理企业要想赢利，除扩大管理面积外，还应利用自身优势开展多种经营活动，以此弥补物业主业的缺乏。本文将就此问题，谈谈自己的看法和建议。 多种经营在物业管理效劳中的重要性 物业管理企业进

2、驻小区的主要目的，是为业主提供优质的管理和效劳，最终使业主的物业得到保值和增值。物业管理企业在做好本职工作的同时，还可以开展一些业主所需而物业效劳合同中又没有包含的相关经营活动，既给业主提供了方便，又给物业管理企业带去了收益，互惠双赢。 例如，许多小区的业主，因工作忙而无暇顾及家庭清洁，他们往往请家政公司的清洁工上门效劳，这本是无可厚非。问题是，业主请家政公司的人员上门效劳，无论是对业主，还是对小区管理和平安都不利：家政公司的清洁工上门，业主家里必须有人；而家政公司的人员进入小区，物业管理公司也保证不了平安。因此，物业管理公司可根据业主的这一要求，提供有偿的家政效劳，而且能够保证业主人身和财产

3、的平安。 再如，一些管理高档楼盘主要是商住楼和门面较多的小区的物业管理公司，可根据业主生意需要，办报办刊、制作广告，从中收取一定的劳务费用。据笔者了解，重庆就有多家物业管理企业，专门为宣传商家而创办较为精美时尚的杂志，很受商家欢送。商家认为：物业管理公司办杂志为自己效劳做宣传，花点钱值得；而物业管理公司为商家做宣传，既宣传了商家，也宣传了自己，还可以从中盈利，何乐而不为。据了解，重庆某物业管理公司办的月刊杂志，每期 100 页，彩页已达 40 页，可见势头之强劲，已是一般杂志难以抗衡。 又如，为业主开办代售飞机、车船票、旅游联系、订餐订宾馆等业务，已成为广阔物业管理公司的共识。现在人们的生活，

4、讲究凡事图方便，而物业管理公司开展上述业务，就很好地迎合了业主，既满足了他们的需要，又得到了中介效劳费，同时还融洽了业主与物业管理公司的关系。 对企业进一步做好多种经营的建议 其实，物业管理企业开展多种经营活动，并非只有上述几种类型，不同的物业管理企业，可根据自己的实际情况开展经营工程，笔者下面提出几点建议，仅供同行参考： 1. 开展各项娱乐活动业务。如今，许多业主因提前退休或其他原因在家休息，经常去茶馆、棋馆、牌馆、麻将馆与朋友聊天、奕棋、打牌搓麻将，以消磨时光。由于许多小区没有这些娱乐场所，业主只好到公园等地去消闲，既不方便又耽误了时间。假设物业管理公司能够利用小区空地、空房开展茶馆、棋馆

5、、牌馆和麻将馆等业务，为业主尽可能地提供娱乐方便，不但业主没意见，物业管理公司也能增加收益。 2. 开办电梯、房顶等广告业务。许多商家在做宣传时，绝不仅仅只关注报刊和电视电台等新闻媒体，也将物业小区的电梯、房顶等公共场所列为他们的选择目标。物业管理公司假设经过业主委员会的同意，能够将电梯、房顶和小区显眼处用作商家张贴、悬挂广告宣传画和招牌的场所，并与业主委员会合理分配收入，每月也将会有一笔不菲的收入。 3. 开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班业务。物业管理公司利用暑假和寒假期间，聘请社会上有一定影响和水平的老师，在小区里开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班，为业主提供一个方便优质的学

6、习环境，让儿童“足不出区就能够参加培训、学习。据笔者了解，在许多高档小区里，业主对这方面的要求是比拟强烈的。假设物业管理公司能够开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班业务，也是好处多多。 4. 开办房屋中介业务。房屋出租，可以说是各小区都有的事，往往是业主想出租房屋而找不到租赁户，而租房者也因找不到房主而发愁。假设物业管理企业能够为业主房屋出租提供中介效劳，就能够解决这一矛盾。这样既方便了业主，又方便了租赁方，假设收费合理、效劳方便，各方都能得到满足的结果。 5. 开办代理接送小区儿童上学和放学业务。现在许多业主工作都很忙，往往为小孩上学放学回家没人接送而苦恼，请专职保姆费用太高，一般家庭难

7、以承受；不请保姆，孩子无人接送又不平安。假设物业管理公司能够利用优势，开办代理接送孩子的业务，想必会有很好的效果。 对经营收益与业委会如何分成的思考 物业管理公司开展多种经营，其中有许多工程涉及到利用业主的物业空间，这就产生了物业管理公司与业主或者业委会怎样分成的问题，笔者就此谈谈自己的思考： 其一，物业管理公司假设开展各项娱乐活动，电梯、房顶等广告，书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班等业务，自然就牵连到业主的利益，因为开展业务的场地是业主的，物业管理公司只提供了效劳和管理，所以开展这些业务的收入，应该与之分成，至于FS:PAGE比例是多少，理应由物业管理公司与业委会商量而定。假设物业管理公

8、司想吃“独食，或者业主业委会过分强调自己的利益而不考虑物业管理公司的利益，最终“受伤的将是双方。 其二，物业管理公司假设开办房屋中介、委托代理接送小区儿童上学和放学等业务，不涉及业主的利益，不占用业主的场地，开展起来效益应该更好。尽管如此，物业管理公司还是应该从该收入中，适当拨款给业委会开展自身活动，这样才有利于物业管理公司与业委会的和谐相处，有利于小区大家庭的和谐。 参考资料： 中小物业管理公司的经营策略中小物业管理公司的经营策略 摘要 物业管理行业与房地产行业的血亲关系，决定了物业管理行业的行业特征和市场现状与房地产行业的相似。在目前房地产开发公司与物业公司未能完全脱离关系的情况下，相似性

9、实那么是依赖性，而依赖性，其实就是物业管理行业未进入真正的市场化。目前的物业管理行业格局还没有清晰的定局，市场处于动态的剧变之中，在一段时间内，新的市场时机会不断出现，如果中小物业公司采用适宜的经营策略，就很有可能从小变大，由弱变强，在剧烈的市场竞争中获胜。一、物业管理行业的市场现状分析深圳的物业管理在全国处于领先地位，其行业特征和市场现状在物业管理行业中具有极强的代表性，可以折射出全国其它地区的物业管理的行业特征和市场现状。纵观深圳的物业管理行业的行业特征和市场现状，大致可以这样概括：少数几个依靠大房地产公司成长起来的大物业公司，牢牢地控制着作为其母公司的开发公司开发的大局部楼盘，同时在国内

10、东一个西一个地占领着一些类似的楼盘；数百个中小物业公司温顺地守着其依靠的中小开发公司开发的中小楼盘，对非属本开发公司开发的楼盘和外地楼盘，不敢越雷池半步主要是越不了。本来，任何一个行业的情形都会与此相似，处于风口浪尖，能呼风唤雨的公司只有少数的几个，大多数中小公司都是默默无闻者，其状如众星捧月，或绿叶扶花。但物业管理行业与其它行业不同的是，物业管理行业一开始并不是作为一个原生行业诞生，而是作为房地产行业的缘生行业或延展行业诞生，甚至可以说是房地产行业的寄生行业。物业管理行业与房地产行业的血亲关系，决定了物业管理行业的行业特征和市场现状与房地产行业的相似。在目前房地产开发公司与物业公司未能完全脱

11、离关系的情况下，相似性实那么是依赖性，而依赖性，其实就是物业管理行业未进入真正的市场化。具体表达在以下几个方面：1.物业管理公司的大与小，强与弱的区别，主要是由房地产开发公司的大与小，强与弱所决定的。物业管理公司的真大与真小，真强与真弱，没有完全的物业管理行业的市场背景。2.物业管理公司的品牌，其实质是开发公司的品牌在支撑。如果认为不是的话，我们可以想象一些著名的物业管理公司如果其背后的开发公司倒闭了，它的情形会是怎么样。当然不排除已有极少数的物业公司正逐渐走出开发公司的影子。3.物业公司所效劳的客户业主，开始选择时主要是选择开发公司，而非物业公司，也即物业公司的客户并不是在完全自由的情况下选

12、择物业公司的，客户没有选择的自由，是缺乏市场化的显著特征。4.再有，从一些在全国范围内攻城掠地、大力拓展市场的大公司来看，其乐于表现的是，言必称又接了几个几个楼盘，鲜有说它的管理效劳特色及其品牌的内涵。如果不是出于商业机密的话，大致是因为“物业管理都差不多。从一些大公司的行为可以看出，其真正的竞争力并非完全来自其物业管理效劳的优势，而主要来自其“大和“强的优势。从以上的这些情形可以看出，物业管理行业还没有制订真正属于自己的游戏规那么，现在的物业管理行业奉行的是房地产行业的游戏规那么，而非作为效劳行业的物业管理行业的游戏规那么，其原因是物业管理行业未能做到真正完全的市场化。但不管怎样，物业管理作

13、为一个新兴的行业，其真正的市场化一定会到来。在完全的市场化下，行业将制订属于自己的游戏规那么，物业管理公司将奉行这种游戏规那么。而目前，在游戏规那么未完全清晰制定的情况下，如果仅作为一个物业管理公司而言，大公司与小公司是站在同一道起跑线上的，时机亦等同。在时机等同的情况下，优势是决定胜出的前提。但必须看到，大公司与小公司的优势都是相对的，大公司有大公司的优势，小公司有小公司的优势，很难说谁的优势更具有竞争力。这样，优势也只是一个理论上胜出的“假设，是一支握在手中的上上签，而非实际上的真正把握，在结果产生之前，没有真正的胜利者。在新规那么下的大公司与小公司处于均势，中小物业管理公司的希望正在于此

14、。如果中小物业公司采取恰当的经营策略，那么完全可以经过几轮行业洗牌后由小到大，由弱而强，由强而胜。二、中小物业公司的经营策略根据物业管理行业的以十所述的市场现状，中小物业管理公司并不是完全没有希望，并不是要完全听命于其所依赖的开发公司求得生存，相反，中小物业管理公司在行业市场化的进程中，是一个独立的主体，有自己的意志，只要采取适宜的经营策略，完全有可能从小到大。中小物业管理公司可以考虑采用以下一些策略，组合运用，逐渐形成自身的竞争优势。一夯实根本功在完全市场化的环境下，物业管理公司的核心竞争力，最终取决于其经营管理的根本功。根本功可以从下面几个方面来加强、夯实。理清物业公司与开发公司的关系，建

15、立合理的体制。物业公司与开发公司的关系不清，从根本上制约了物业公司的开展，有不少人认为，理清二者关系的主体是开发公司，其实从物业管理公司经营的角度来看，理清二者关系的主体应在物业管理公司。中小物业管理公司往往与开发公司的关系很密切，更易于与开发公司沟通协商，应主动推动二者脱离的进程，确立物业管理公司相对独立的地位，建立适宜物业公司开展的体制。加强专业化建设。中小物业管理公司应在平安管理、维修保养、清洁绿化、社区文化等各方面切切实实地加强专业化建设，在自己的领域内成为各方面的专家。抓好管理处的经营。中小物业管理公司辖下一般只有几个管理处，数目不多，应立足于管理处的经营，将每个管理处经营成精品。要

16、将管理处经营铸成精品，就要下大力气抓好管理和效劳。一个管理处从其职能来看，完全可以作为物业管理公司属下的一个独立经营的“分公司来经营，这个“分公司要自主经营，自负盈亏，在总公司的指导原那么下，建立完备的管理机制和向业主提供灵活的、富有特色的效劳。同时，管理处要大力培养人才，为公司的进一步开展壮大提供必要的人才储藏。在目前大的物业公司抬头大力开拓市场的急进情况下，他们往往无视了根底建设，而这正是中小物业公司的时机所在，中小物业公司因为小，所以更容易把根底打得更扎实，更容易铸就精品。二概念领先中小物业公司因为小，力量集中，可以对客户的需求作非常深入的研究分析，在此根底上，提出一些新的经营概念，以新

17、的经营概念在行业中取得突破，提高自己的知名度和树立自己的品牌。在未完全市场化的情况下，大的物业公司所持的经营理念和执行的路线，未必就代表了物业公司经营的真理。大的物业公司在一个经营概念的形成、实施、到总结而成整个公司的经营指导方针，往往是一个相当漫长的过程，经营的效果如何，经营方针对与错，要经过长时间的验证，如果中途要发生改变，就更加麻烦，这就是大公司易于僵化的原因。而中小物业公司包袱非常小，要采用一种新的经营概念，对其进行试验，会非常容易，即便是错了，也容易改正过来。这样，这种允许不断对新的经营方法作尝试的机制和环境，更有利于公司的成长。中小物业公司应该发挥这种优势，大胆尝试一些新的经营思路

18、，形成自己的经营特色。三效劳领先效劳领先，这是中小物业管理公司最容易取得突破的途径。中小物业公司管理的小区本身就比拟小，对业主的情况掌握得非常清楚，与业主接触很近很多，完全可以提供“一对一式的个性化效劳。有了“一对一的条件，就可以根据业主的情况提供量身定做的效劳内容，物业公司不但担当了小区公共管理者的角色，还担当了业主的生活参谋和生活管家。中小物业公司通过提供这种贴身的效劳，将与业主的关系拉得很近，而业主也将物业公司融入了自己的生活中去，须臾不能离开。效劳如果到达了这种层次，那么中小物业公司具备了强大的生存力，其壮大仅是一个时间的问题。当大的物业公司手握大量资金，动用多种高层关系在市场中进行攻

19、城掠地、抢占客户的时候，正是中小物业公司在效劳方面苦练内功的大好时机。四横向联合，资源共享与大公司依靠实力的市场扩张力相反，中小物业公司往往处境孤立，经济实力缺乏，人际关系薄弱，要单靠自身力量冲向市场，实在太难。从目前行业中所举办的一些活动来看，几乎听不到中小物业公司的声音，他们完全被一些较大的物业公司遮住了。这种情况下，中小物业公司应横向联合起来，组成关系联盟，共享各种资源：人才智力共享、信息共享、经验共享、方法共享、供给商共享等。共享资源后的中小物业公司可以形成一个“虚拟的大物业公司，在一定程度上可以与大的物业公司竞争。五创造模式品牌一个企业的竞争力往往不是来自其自身的力量大小，而是来自其品牌。而品牌有实力品牌和模式品牌两种。实力品牌是完全依靠企业经济规模实力、在市场中的绝对垄断地位；而模式品牌，依靠的是企业采用的经营模式的独特性，如麦当劳一类富有特色的加盟店、连锁店，不同的店，却采用相同的模式。中小物业公司在实力不如人的情况下，单靠其经济实力难以树立品牌，这种情况下，就要创造模式品牌。可以这样创造模式品牌；几个中