2011年广州市房地产价格

1、2011年广州市房地产价格年广州市房地产价格组员：黄丽敏 张檩 易芳芳 许林源 吴永佳 柯文建 郭坤勇目录目录1. 2011年广州房地产市场发展预测年广州房地产市场发展预测 2. 2011年广州房地产价格走势年广州房地产价格走势 3. 2011年广州房地产市场总结与预测年广州房地产市场总结与预测4.关于楼市的相关因素关于楼市的相关因素5.广州市各区的具体价格与实例广州市各区的具体价格与实例1.2011年广州房地产市场发展预测 目前约目前约75%的潜在购房客户为换房客；的潜在购房客户为换房客；与2008-2009年相比，二次以上置业比例持续增加，是目前市场购房主流需求，因此受调控政策影响直接。因

2、此受调控政策影响直接。当前购房目的调查结果显示，纯自住购房需求比例当前购房目的调查结果显示，纯自住购房需求比例41%；投资需求比例；投资需求比例10%；特别是自住兼投资的比例达；特别是自住兼投资的比例达30%，比过往有明显增加，2009年这一比例约11%。 2011-11-4调控新政造成客户观望调控新政造成客户观望 由于调控政策密度和强度大，大多客户对深度调控政策均有所了解；在严厉的调控政策下，对楼价走势的判断不少客户认为会略有下降，但下降幅度不会太大。有有50%的客户的客户观望而推迟买房，坚持买房的客户仍有观望而推迟买房，坚持买房的客户仍有28%，显示政策造成，显示政策造成客户观望。客户观望

3、。 2011-11-42011年广州市住宅均价预计年广州市住宅均价预计预计广州市2011年的住宅均价合理升幅为8%-15%，因此全全市月度均价在市月度均价在13000-15000元元/平方米之间运行。平方米之间运行。2011-11-42.2011年广州房地产价格走年广州房地产价格走势势 广州市房地产价格呈现止跌回升走势，全市第二季度房地产销售价格与上年同季比（同比）微升0.5%，是1998年二季度该市正式编制房地产价格指数以来，价格同比首次呈上升走势。广州市统计局提供的资料表明，今年以来，广州市房地产价格呈现止跌回升走势。全市第二季度房地产销售价格与上年同季比（同比）微升0.5%，是1998年

4、二季度该市正式编制房地产价格指数以来，价格同比首次呈上升走势，与上季比（环比）微升0.1%。房地产租赁价格与去年同季比上升0.4%，与上季比上升0.7%。 2011-11-4第二季度，广州市商品房销售价格同比上升1%，环比微升0.4%。在住宅类中，高层住宅价格同比上升0.2%，环比上升0.4%；多层住宅价格同比略降0.9%，环出微升0.8%。一些地点适中、交通便利，且由质素较高、信誉较好的开发商开发的楼盘价格持续上升，带动了商品住宅总体价格的上升。非住宅类中，写字楼销售价格同比上升4.5%，环比略降0.3%；商业用房价格同比持平，环比上升4.1%。在旧房交易中，房改房交易价格同比、环比分别降7

5、.8%和1.1%；私有住宅交易价格同比、环比分别降5%和4.7%；商业用房价格同比、环比分别上升6.4%和5.3%。去年以来二手商业用房价格环比一直呈上升趋势，特别是商业繁华地段的商铺交易价格更有较大幅度的上升。2011-11-4去年7月1日广州市调升了住宅类租金。受其滞后影响，全市第二季度住宅类房屋租价同比上升8%，环比持平。其中公有住房租价同比上升12.5%，环比持平；私房租价同比微升0.3%，环比持平。第二季度办公用房租价同比、环比分别上升1.5%和1.8%，均影响房地产租赁价格指数上升0.5个百分点。其中：高标准写字楼租价同比、环比分别上升1.2%和1.9%，为近几年租价首次出现的上升

6、；普通办公用房租价同比、环比分别上升3.7%和1.4%。去年三季度以来普通办公用房租价同比、环比均保持上升的趋势，显示由于经济环境的逐步改善，办公用房的市场需求逐步增大，其租价已进入持续上升区间。厂房仓库租价同比下降3.7%，降幅继续收窄；价格环比持平。2011-11-4据统计，今年上半年，广州市商品房开发投资额达140.43亿元，同比增长16.7%；商品房实际销售（交接）面积184.11万平方米，同比增长44.7%；商品房实际销售（交楼）合同金额83.56亿元，同比增长44.9%。房地产市场发展态势良好是拉动商品房价格趋升的主要因素。随着我国加入世贸组织的临近，广州市写字楼市场需求持续增加，

7、价格全面上升。据抽样调查，第二季度与去年同期比，写字楼出租面积增长55.1%，其中：高标准写字楼出租面积增长56.7%，普通办公用房出租面积增长47.2%。写字楼租价的上升带动其售价亦逐步上升。2011-11-43.2011年广州房地产市场总结与预测一、宏观背景：经济平稳增长，房产调控进一步从严一、宏观背景：经济平稳增长，房产调控进一步从严1、经济总体运行稳定，但通胀压力依然存在、经济总体运行稳定，但通胀压力依然存在去年年末举行的中央经济工作会议中提出，今年宏观经济政策的基调是实施积极的财政政策和稳健的货币政策。但从今年实际执行情况来看，为控通胀，货币政策执行从稳健从紧在此背景下，上半年，全国

8、完成国内生产总值(GDP)204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%。其中第一季度同比增长9.7%，二季度同比增长9.5%(详见下图)。从环比来看，一季度GDP环比增长2.1%、二季度环比增长2.2%。可见经济运行虽有所放缓，但依然保持平稳增长。 2011-11-42011-11-4虽然经济总体运行稳定，但CPI高居不下，通胀压力依然较大。上半年全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨5.4%，尽管央行在今年上半年六次上调存款准备金率至21.5%，但居民消费价格指数(CPI)和工业品出厂价格指数(PPI)仍居高不下，其中6月份同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，创近三年新高(详见下图)

9、。 2011-11-42、房产调控政策进一步从紧，多手段遏制房价过、房产调控政策进一步从紧，多手段遏制房价过快上涨快上涨2011年上半年，为巩固和深化调控成果，遏制房价过快上涨，中央政策调控政策进一步从严，并出台新国八条，拉开第三次调控的序幕。在信贷政策方面，通过二套房首付提高至六成，三套房停贷进一步紧缩信贷政策进一步抑制需求；行政手段方面，则要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市实行限购并公布年度房价调控目标。此外，还配合土地政策、保障房政策和财税政策等，以期达到调控的效果，促使房地产市场理性回调。之后还出台了其他相关条例，包括做好住房用地管理通知、保障房住房建设通知和

10、实行商品房明码标价等，以确保政策的贯彻和执行，并深化调控成果。2011-11-42011-11-4二、土地市场：土地成交以外围区域为主，成交量同比增幅大但地价低二、土地市场：土地成交以外围区域为主，成交量同比增幅大但地价低1、总体概况：成交量增幅大但地价低，土地成交结构有所改变、总体概况：成交量增幅大但地价低，土地成交结构有所改变2011年上半年广州土地一级市场(不含工业及从化、增城两市)成功出让24宗土地，同比2010年上半年增加84.62%，与2007年土地出让大热时期的20宗相比，还增加了4宗。出让宗地的用地面积也为近五年最多的一年，达到99.85万平方米，与去年同期相比大幅增加298.

11、88%，增幅显著。2011上半年出让土地的规划总建筑面积为267.6万平方米，总成交金额58.5亿元，楼面地价为2186元/。其中，成功出让商住用地为8宗，总用地面积54.23万平方米，与2010年同期相比上升390.31%。2011年上半年土地成交结构有所改变，政府在萝岗、海珠琶洲及番禺区域推出了多块商务办公用地，招商引资，希望加快发展总部经济，以推动现代服务业的发展来实现城市的发展。主要是因为当前国际经济形势瞬息万变，人民币升值压力加大，出口减少的情况下，调整产业结构成为珠三角城市发展的必然选择。广州作为珠三角城市的领头羊，近年来已加快了总部经济建设速度，并有一定的政策倾斜，上半年13宗商

12、务办公用地的成交也反映了市政府发展总部经济的信心及实力(详见表1)。2011-11-42011-11-4除十区以外，从化及增城两市2011年成交地块共计9宗，其中包括5宗商住用地和4宗商服用地。(详见表2)。2011-11-42、出让土地用途分析：以商住和商务办公用地为主，发展、出让土地用途分析：以商住和商务办公用地为主，发展商拿地积极性不高商拿地积极性不高(1)商住用地商住用地2011年上半年广州十区土地一级市场(不含工业)共成功出让了8块商住用地，总用地面积54.23万平方米，总成交金额为23.24亿元。与10年由优质地块引爆市场不同，2011年上半年住宅土地市场较为冷清，公开出让的8宗用

13、地中，无流拍情况出现，但其中7宗用地以底价成交，1宗以微弱的溢价(0.64%)成交。去年受到追捧的荔湾区旧龙溪路原高尔夫球场虽有新地块推出，但由于限制条件较多，需要配建保障性住房，最后楼面地价仅为4407元/。可见由于上半年优质地块不多，大部分土地集中在萝岗、番禺、南沙等周边区域，发展商拿地积极性不大。2011年广州政府十区计划出让居住用地337万平方米，而上半年实际成交出让面积54.23万平方米，仅占总量的16.09%，预计下半年土地市场上将有相当大的放量(详见表3)。2011-11-4广州市上半年十区土地一级市场（不含工业）商住用地出广州市上半年十区土地一级市场（不含工业）商住用地出让情况

14、让情况2011-11-44.关于楼市的相关因素关于楼市的相关因素2011-11-45.广州市各区的具体价广州市各区的具体价格与实例格与实例2011-11-4 越秀区：面积越秀区：面积33.8033.80平方公里。平方公里。18000-7000018000-70000 御龙国际商寓御龙国际商寓 地 址：越秀 淘金 广园西路235号（广园西路立交桥西侧）户 型：1居室37平米； 1居室36平米 18000元/平米 爱群荟景湾爱群荟景湾 现推二期330-1200平米户型 地 址：越秀 大沙头 沿江西路143号户 型：5居室334平米； 4居室364平米 超高层 精装修 70000元/平米2011-1

15、1-4 海珠区：面积海珠区：面积90.4090.40平方公里。平方公里。18000-6000018000-60000 君汇上品君汇上品 只剩100多平米户型 折后均价23000 地 址：海珠 广州大道南 江南大道中益丰搪瓷厂户 型：3居室107平米； 2居室85平米 高层 精装修 18000元/平米 信达阳光海岸信达阳光海岸 4-5居一线江景房均价60000元 地 址：海珠 滨江东 下渡路信泰街19号（滨江东路）户 型：5居室280平米； 5居室277平米 高层 毛坯 60000元/平米 2011-11-4 荔湾区：面积荔湾区：面积59.1059.10平方公里。平方公里。5225-360005

16、225-36000 广铁车辆段项目广铁车辆段项目 项目规划建设1610套经适房 地 址：荔湾 环市西 荔湾荔湾区站前路华侨酒店侧后方高层 毛坯 5225元/平米 流花君庭流花君庭 主推250-400平米5居和6居洋房 地 址：荔湾 环市西 流花路73号（德宝保龄球馆对面）户 型：4居室253平米； 4居室250平米 高层 毛坯 36000元/平米 2011-11-4天河区：面积天河区：面积96.3396.33平方公里。平方公里。12000-9000012000-90000 阳光雅筑阳光雅筑 目前已售罄 地 址：天河 东圃 中山大道东189号户 型：2居室76平米； 3居室76平米 小高层 精装

17、修 12000元/平米 珠江颐德公馆珠江颐德公馆 新推170平米洋房 推出时间未定 地 址：天河 珠江新城 花城大道与海清路交界（珠江公园南门对面）户 型：4居室217平米； 4居室254平米 超高层联排叠加别墅 毛坯 90000元/平米2011-11-4白云区：面积白云区：面积795.79795.79平方公里。平方公里。4998-500004998-50000 金龙花园金龙花园 房源已售罄 地 址：白云 机场路 龙归墟（地铁三号线龙归站出口）户 型：3居室97平米； 3居室95平米 小高层 毛坯 49984998元/平米 大一山庄大一山庄 毛坯发售北区独栋别墅 地 址：白云 白云大道 北东平段独栋别墅 毛坯 2号线3号2线 50000元/平米 2011-11-4从化市：面积从化市：面积1974.501974.50平方公里。平方公里。3300-192593300-19259 至宝楼至宝楼 规划建AB两栋9层洋房 具体信息待定 地 址：从化 鳌头镇 新政路10号（鳌头镇政府背后）多层 毛坯 3300元/平米 居礼润园居礼润园 独栋别墅总价550万起 地 址：从