第8讲---房地产交易管理制度与政策

1、第 8 讲房地产交易管理制度与政策 ( 上 )一、内容提要：1、房地产交易管理概述2、房地产转让管理3、商品房销售管理二、考试目的和考试要求：本部分的考试目的是测试应考人员对房地产交易制度、政策的掌握程度。重点考察应考人员对房地 产转让政策理解、熟悉程度和应用能力。本讲的考试基本要求包括：掌握：房地产交易的内涵，房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格 认证制度的基本内容，房地产转让的概念和有关规定，商品房预售的条件，商品房预售合同登记备 案要求，商品房买卖合同示范文本的主要内容。熟悉：商品房预售的概念，商品房现售的条件，商品房销售代理的要求，商品房销售中禁止的行为 了解

2、：房地产交易的管理机构和职能。三、内容辅导：第一节 房地产交易管理概述、房地产交易的概念1988年建设部、国家物价局，国家工商行政管理局发布的关于加强房地产交易市场管理的通知 中有明确规定： “城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用 权的转让以和其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易 活动应通过交易所进行。 ”城市房地产管理法规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和 房屋租赁三种形式。房地产交易管理是指政府房地产管理部门和其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地 产交易活动行使指导、监督等管理职能。它是房地产市场

3、管理的重要内容。例题：中华人民共和国城市房地产管理法规定，房地产交易包括 () 。A. 房地产转让B. 房地产开发C. 房地产抵押D. 房地产权属登记E. 房屋租赁答案： ACE解析：房地产开发、房地产权属登记不是房地产交易形式，因此ACE是正确的。、房地产交易中的基本制度城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估 制度、房地产价格评估人员资格认证制度。例题：中华人民共和国城市房地产管理法规定的房地产交易基本制度有 () 。A. 经济适用住房只售不租制度B. 房地产经纪人职业资格认证制度c 房地产价格申报制度D. 房地产价格评估制度E. 房地产价格评估人

4、员资格认证制度答案： CDE 解析：经济适用住房只售不租制度、房地产经纪人职业资格认证制度，不是城市房地产管理法 规定的房地产交易基本制度。1、房地产价格申报制度城市房地产管理法规定， “国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当 向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”2001年 8月建设部令第 96号发布的城市房地产转让管理规定( 以下简称转让管理规定 ) 中也规定： “房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”；“房地产转

5、让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依 据”。房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法申请以拍卖方式转让房地产，应当向房屋所在地县 级以上地方人民政府房地产行政主管部门如实申报成交价格，这一规定改变了原来计划经济体制下 价格由国家确定或审批的管理模式，变为由交易双方自愿成交定价，实行价格申报制度。只要交易双方按照不低于正常市场价格交纳了税费，无论其合同价格为多少，都不影响办理房地产 交易和权属登记的有关手续。房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格 时，并不是要求交易双方当事人更改成交价格，只是通知交易双方应当

6、按市场评估交纳有关税费。2、房地产价格评估制度城市房地产管理法 规定 “国家实行房地产价格评估制度。 房地产价格评估， 应当遵循公正、 公平、 公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重量价格 为基础，参照当地的市场价格进行评估。 ”“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定 并公布。具体办法由国务院规定。 ”3、房地产价格评估人员资格认证制度城市房地产管理法规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”城市房地产中介服务管理规定进一步明确：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。 ”房地产估

7、价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得房地产估价师注册证的人员。未取得房地产估价师注册证的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。”例题：房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以()为基础，参照当地的市场价格进行评估A. 基准地价B. 标定地价C. 各类房屋的重置价格D. 各类房屋的抵押价格E. 各类房屋的租赁价格答案： ABC解析：各类房屋的抵押价格一般出于抵押目的，是保守价格，房地产价格评估是不会以其为基础的， 同时各类房屋的租赁价格也是不符合题意的，应选ABC。三、房地产交易的管理机构和

8、其职责房地产交易的管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门和其授权的机构。包 括国务院建设行政主管部门即建设部，省级建设行政主管部门即各省、自治区建设厅和直辖市房地 产管理局， 各市、 县房地产管理部门以和房地产管理部门授权的房地产交易管理所( 房地产市场管理处、房地产交易中心等 ) 。房地产交易管理机构的职责是；(1) 对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；(2) 办理房地产交易登记、鉴证等手续；(3) 协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费；(4) 为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；(5) 为建立房地产市场预

9、警预报体系、 为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产市场价格， 为政 府宏观决策和正确引导市场发展服务。例题：房地产交易管理机构的主要任务是 () 。A. 开展房地产股票活动指导和监督B. 办理房地产交易登记、鉴证和权属转移初审手续C. 协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费D. 为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务E. 为建立房地产市场预警预报体系、为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产市场价格答案： BCDE解析： “开展房地产股票活动指导和监督不是房地产交易管理机构的主要任务。第二节房地产转让管理、房地产转让的概述1、房地产转让的概念城市房地产管理法规定： “

10、房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其 房地产转让给他人的行为。 ”转让管理规定对此概念中的其他合法方式作了进一步的细化，规定 其他合法方式主要包括下列行为：(1) 以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；(2) 一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属 发生变更的；(3) 因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4) 以房地产抵债的，(5) 法律、法规规定的其他情形。 房地产转让的实质是房地产权属发生转移。城市房地产管理法规定，房地产转让时，房屋所有 权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。例

11、题：下列情形中，属于房地产有偿转让的有 () 。( 2003年试题)A. 房地产买卖B. 房地产入股C. 房地产继承D. 房地产抵债E. 房地产典当答案： ABD解析：房地产继承、房地产典当均不属于房地产有偿转让。2、房地产转让的分类根据转让的对象， 房地产转让可分为地面上有建筑物的房地产转让和地面上无建筑物的房地产转让， 地面上无建筑物的房地产转让，习惯上又被称为土地使用权转让。城市房地产管理法将原来的 土地使用权转让与房屋所有权转移合并为一个整体通称为房地产转让，对于规范房地产市场行为， 加强市场统一管理，具有积极的作用。根据土地使用权的获得方式，房地产转让可分为以出让方式取得土地使用权的

12、房地产转让和以划拨 方式取得土地使用权的房地产转让。根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括旁地产买卖、房地产 作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。房地产买卖是指房地产所有权人 ( 包括土地使用权人 )将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人 的行为。房地产赠与是指房地产所有权人 ( 包括土地使用权人 ) 将其合法拥有的房地产无偿赠送给他 人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。房地产买卖属于双务行为，即买卖双 方均享有一定的权利，并需承担一定的义务；房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。 在管理实践中对此要严格区分。例题

13、：根据转让的方式，房地产转让可分为()。A. 有偿B. 无偿C. 地面上有建筑物的转让D. 地面上无建筑物的转让E. 岀让方式取得的土地使用权转让答案： AB解析：根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。、房地产转让的条件房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移。 城市房地产管理法和转让管理规定都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法 规定了下列房地产不得转让：(1) 达不到下列条件的房地产不得转让。 以出让方式取得土地使用权用于投资开发的， 按照土地使 用权岀让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25

14、%以上，属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；同时规定应按照岀让合同约定已经支付全部 土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。(2) 司法机关和行政机关依法裁定、 决定查封或以其他形式限制房地产权利的。 司法机关和行政机关 可以根据合法请求人的申请或社会公共利益的需要，依法裁定、决定限制房地产权利，如查封、限 制转移等。在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产。(3) 依法收回土地使用权的。 在国家依法做岀收回土地使用权决定之后， 原土地使用权人不得再行转 让土地使用权。(4) 共有房地产，未经其他共有人书面同意的。共有房地产，是指房屋的所有权、土地使用权为两个 或两个以

15、上权利人所共同拥有。共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因某一个或部分 权利人的请求而转让。(5) 权属有争议的。 权属有争议的房地产， 是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争 议，致使该项房地产权属难以确定。(6) 未依法登记领取权属证书的。(7) 法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。例题：下列房地产属于不得转让情况包括()。A. 依法收回土地使用权的B. 共有房地产，经过其他共有人书面同意的C. 未依法登记领取权属证书的D依法登记领取权属证书的E、权属有争议的.答案： ACE解析： “共有房地产，经过其他共有人书面同意的 ”和“依法登记领取权属证书的 ”，是可以转让的

16、。三、房地产转让的程序转让管理规定对房地产转让的程序作了如下规定：(1) 房地产转让当事人签订书面转让合同。(2) 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、 转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提岀申请，并申报成交价格。(3) 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在 7日内做岀是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理。(4) 房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。(5) 房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。(6) 房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发权属证书.此外， 凡房

17、地产转让或变更的， 必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记， 然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。例题：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后申请，并申报成交价格。() 日内，向房地产所在地的房地产管理部门提出A、15B、30C60D90答案： D解析：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格四、房地产转让合同房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议房地产转让时，应当签订书面

18、转让合同合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：(1) 双方当事人的姓名或者名称、住所；(2) 房地产权属证书的名称和编号；(3) 房地产坐落位置、面积、四至界限；(4) 土地宗地号、土地使用权取得的方式和年限；(5) 房地产的用途或使用性质：(6) 成交价格和支付方式；(7) 房地产交付使用的时间；(8) 违约责任；(9) 双方约定的其他事项。例题：房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方()关系的协议。A. 权利B. 义务C. 买卖D. 转让E. 抵押答案： AB解析：房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议.五、以出让方式取得土地使用权

19、的房地产转让以出让方式取得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与 转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。以出让方式取得土地使用权，可以在不同土地使用 者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。以房地产转让方式取得出让土地使 用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使 用权已经使用年限后的剩余年限。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途 的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让 合同变更协议或者重新签订土地使

20、用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。例题：土地使用权出让合同约定的使用年限为70 年，原土地使用者使用 30年后转让，受让人的使用年限只有()年。A、20B30C40D70答案： C解析：根据 “以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的 年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。”70年减去年 30 年，为40 年，因此，应选取 C。六、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式收益中，包含着土地使用权转让收 益，这部分收益不应完全由转让人获得，国家应参与分配。由于所转让土地的

21、开发投入情况比较复 杂，转让主体、 受让主体和转让用途情况也不相同， 因此处理土地使用权收益不能简单化和 “一刀切 城市房地产管理法做了明确规定，对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式， 一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种 是不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。转让管理规定规定以下几种情况可 以不办出让手续：(1) 经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于城市房地产管理法第二十三条规定的项目， 即，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、 交通、水利等项目用地；法律，行政法规规定

22、的其他用地。(2) 私有住宅转让后仍用于居住的；(3) 按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；(4) 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；(5) 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；(6) 根据城市规划土地使用权不宜出让的，(7) 县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。 对于暂办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或作其他处理，并在合同中注明。土 地收益的征收办法，在国务院末作出新的规定之前，应当按照财政部关于国有土地使用权有偿使 用收入征收管理的暂行办法和关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题

23、的暂行规定的 规定，由房地产市场管理部门在办理房地产交易手续时收取土地收益金上缴国家。对于转让的房地 产再转让，需要办理出让手续、补交土地出让金的，应当扣除已缴纳的土地收益。例题：下列属于转让管理规定规定的可以不办出让手续的是()A、私有住宅转让后不用于居住的B、国家机关用地和军事用地C、城市基础设施用地和公益事业用地D、转让的房地产能确定土地使用权岀让用途、年限和其他条件的E、按照国务院住房制度改革有关规定岀售公有住宅的答案： BCE解析： “私有住宅转让后不用于居住的、转让的房地产能确定土地使用权出让用途、年限和其他条件 的”，是不属于转让管理规定规定的可以不办出让手续的范围。七、已购公有

24、住房和经济适用住房上市的有关规定经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给， 已购公有住房的土地使用权绝大部分也是划拨供给的， 原先的政策对这两类住房的上市有较严格的限制性规定。1999 年 4月，建设部令第 69号已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法颁布实施，标志着上市限制的取消。为鼓励住房消费， 国家对已购公有住房和经济适用住房的上市从营业税，土地增值税，契税、个人所得税、土地收益 等方面均给予了减、免优惠政策，以和对上市条件予以放宽。例题：经济适用住房的土地使用权全部是（）供给。A. 岀租B. 岀让C. 划拨D. 置换答案： C解析：经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。第三节商

25、品房销售管理、商品房预售的概念商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先岀售给承购人，由承购人预付定金或房价 款的行为。城市房地产管理法 规定商品房预售实行预售许可。 建设部第 131 号令城市商品房预售管理办法 对商品房预售管理的有关问题进一步作了细化。例题：（）是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先岀售给承购人，由承购人预付定金或房价 款的行为。A. 商品房销售B. 商品房预售C. 商品房转让D. 商品房买卖 答案： B解析：这是商品房预售的概念。、商品房预售的条件(1) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2) 持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3) 按提供预

26、售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4) 开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。例题：商品房预售的条件包括()。A. 取得土地使用权证书B. 持有建设工程规划许可证和施工许可证C. 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上，并已经确定施 工进度和竣工交付日期D. 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施 工进度和竣工交付日期E. 取得商品房预售许可证答案： ABDE解析：C项 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资

27、金达到工程建设总投资的20%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 ”是错误的，应在 25%以上。三、商品房预售许可房地产开发企业进行商品房预售， 应当向房地产管理部门申请预售许可， 取得商品房预售许可证 未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售时，应当向求购 人出示商品房预售许可证。房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市，县人民政府房地产管理部门提交下列证件和资料：(1) 商品房预售许可申请书；(2) 开发企业的营业执照和资质证书；(3) 土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证，(4) 投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；(5)

28、 工程施工合同和关于施工进度的说明，(6) 商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、面积竣工交付日期等内容，并应当附商品 房预售分层平面图。例题：房地产开发企业取得()方能预售商品房。A. 商品房销售许可证B. 商品房预售许可证C. 商品房经营许可证D. 商品房买卖许可证答案： B 解析：未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。四、商品房预售合同登记备案房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人 签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起 30 日内持商品房预售合同到县级以上人民政府 房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。根据国

29、务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见通知第七条规定： “国务院 决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让。 ” 例题：商品房预售人应当在签约之日起()日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部 门和土地管理部门办理登记备案手续。A、10B20C30D60 答案： C解析：商品房预售人应当在签约之日起 30 日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门 和土地管理部门办理登记备案手续。五、商品房销售为规范商品房销售，根据开发经营条例规定，2001 年4月4日建设部颁布了商品房销售管理办法( 建设部令第 88号)。商品房现售，必须符合以下条件：(1) 出

30、售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(2) 取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；(3) 持有建设工程规划许可证和施工许可证，(4) 已通过竣工验收；(5) 拆迁安置已经落实；(6) 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具 备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期：(7) 物业管理方案已经落实。例题：以下符合商品房现售的条件包括()。A. 取得土地使用权证书或使用土地的批准文件B. 取得土地使用权证书或使用土地的批准文件C. 拆迁安置已经落实D. 物业管理方案已经落实E. 尚未通过竣工验收答案： ABCD 解

31、析：因为项目尚未通过竣工验收，是不能进行商品房现售的，因此，这项是错误的。六、商品房销售代理房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服 务机构代为销售的一种经营方式。(1) 实行销售代理必须签订委托合同。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托 合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以和委托人和被委托人的权利、义务。中介机构销售 商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书(2) 房地产中介服务机构的收费 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时， 不得收取佣金以外 的其他费用。(3) 房地产销售人员的资格

32、条件。房地产专业性强、涉和的法律多，因此对房地产销售人员的资格有 一定的要求，必须经过专业培训取得相应的资格，才能从事商品房销售业务例题：下列关于商品房销售代理，表述正确的包括()。A. 房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式B. 实行销售代理可以不签订委托合同C. 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用D. 房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。E. 目前对房地产销售人员的资格尚没有一定的要求答案： ACD解析：实行销售代理，必须签订委托合同；目前对房地

33、产销售人员的资格有一定的要求。七、商品房销售中禁止的行为(1) 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。(2) 房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房(3) 不符合商品房销售条件的， 房地产开发企业不得销售商品房， 不得向买受人收取任何预定款性质 费用。(4) 商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售八、商品房买卖合同房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同，1995年建设部和国家工商行政管理局联合颁发的商品房购销合同示范文本， 2000年建设部、国家工商行政管理局对商品房购销合同示范文本 进行了修订，并更名为商品房买卖合同示范

34、文本。(1) 商品房买卖合同应包括以下主要内容：1) 当事人名称和姓名、住所；2) 商品房基本情况；3) 商品房的销售方式；4) 商品房价款的确定方式和总价款、付款方式、付款时间；5) 交付使用条件和日期；6）装饰、装修标准承诺；7）供水、供电、供热、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8）公共配套建筑的产权归属；9）面积差异的处理方式；10）办理产权登记有关事宜；11）解决争议的办法；12）违约责任；13）双方约定的其他事项。 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应 当在商品房买卖合同中约定。例题：目前实行的商品

35、房买卖合同示范文本指的是（）。A. 商品房购销合同示范文本B. 商品房买卖合同示范文本C. 商品房购买合同示范文本D. 商品房转让合同示范文本答案： B解析： 2000年建设部、国家工商行政管理局对商品房购销合同示范文本进行了修订，并更名为 商品房买卖合同示范文本。（2）计价方式商品房销售可以按套 （ 单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价等三种方式进行。按照 我国现行的房屋权属登记的有关规定， 房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记， 但按套、 套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分

36、摊 的共有面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任.按套（ 单元 ）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。例题：商品房销售方式包括（）。A. 按套（单元）计价B. 按套内建筑面积计价C. 按建筑面积计价D. 按均摊建筑面积计价E. 按套内使用面积计价答案： ABC 解析：按均摊建筑面积计价、按套内使用面积计价不是商品房销售方式。（3）误差的处理方式按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生 误差的处理方式，面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比，公式为：

37、面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积X 100 %合同未作约定的，按以下原则处理：1）面积误差比绝对值在 3%以内 （含3%）的，据实结算房价款；2）面积误差比绝对值超过 3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提 出退房日期 30日内将买受人已付房价款退还给买受人， 同时支付已付房价款利息。 买受人不退房的， 产权登记面积大于合同约定面积时， 面积误差比在 3%之内 （含3%）的房价款由买受人补足； 超出3% 部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在 3（ 含3 ）以内部分的房价款由房地产开发企

38、业返还买受人；绝对值超过 3的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面 积不变而套内建筑面积发生误差以和建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。例题：商品房销售面积误差比绝对值在3以内 （含3） 的，应该（）。A. 据实结算房价款B. 买受人有权退房C. 不据实结算房价款D. 买受人应该有权退房答案： A 解析：面积误差比绝对值在 3以内 （ 含3） 的，据实结算房价款。（4）中途变更规划、设计 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自 变更规划、设计。经规划

39、部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、 户型、空间尺寸、朝向变化，以和出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的， 房地产开发企业应当在变更确立之日起10 日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以和由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规 定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。（5）保修责任 当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。例题：对于中途变更规

40、划、设计房地产的，买受人有权在通知到达之日起（）日内做出是否退房的 书面答复。A. 10B. 15C. 20D. 30答案： B 解析：买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。九、综合分析题解析：A市 B房地产开发公司通过岀让方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，岀让合同约 定由B公司进行住宅建设，该项目计划总投资3600万元。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，向社会预售了商品房， 并与李某、 张某分别签订了书面预售合同， 合同约定建筑面积都为 100平方米。 建设中， B房地产开发公

41、司经过有关部门批准，对包括李某、张某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登 记，李某所预购的商品房建筑面积为 107平方米，李某所预购的商品房建筑面积为96平方米。1 进行商品房预售，B房地产开发公司应向（）部门提岀预售申请。A、A市人民政府建设管理部门B、A市人民政府土地管理部门C. A市人民政府房地产管理部门D. A市人民政府规划管理部门答案： C2、 B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到（）万元以 上，才可以申领商品房预售许可证。A、750B、900C. 950D. 1800答案： B解析：按照商品房预售的条件中，“（3） 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”， 而该项目计划总投资 3600万元。因此，B房地产开发公司申领商品房预售许可证在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到：3600X25% 9003、B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，向社会预售了商品房，并与承购人签订书面预 售合同。之后，应在签约之日起（）日内办理登记备案手续。A. 10B. 20C. 30D