宗地变更权属状况调查

1、宗地变更权属状况调查第二节宗地变更权属状况调查宗地变更权属状况调查时，调查人员在接收土地登记人员转来的变更土地登记或设定土地登记申请文件后，现场调查核实宗地的土地使用权的合法性及权利状况、初步调查变更的行为及过程是否符合法律规定，调查人员现场将调查结果填写到地籍调查表上。对已进行过土地登记的宗地，应在原地籍调查表内变更部分加盖变更字样印章。变更地籍调查时，调查人员应携带变更土地登记或设定土地登记申请书、本宗地及相邻宗地地籍档案的复印件、地籍调查表等，按变更地籍调查通知书规定时间准时到达现场。变更地籍调查时，在进行宗地权属调查前，还应实地检查变更原因是否与变更土地登记申请书上填写的原因一致，审核

2、变更土地登记申请内容的合法性，检查原地籍资料中的内容是否与实地情况一致。一、土地使用权设定登记时的宗地权属状况调查土地使用权设定登记是在初始土地登记以后对一宗土地上新确认的土地使用权进行的登记。土地使用权设定登记可分为以下几种类型：划拨国有土地使用权设定登记、出让国有土地使用权设定登记、国家作价出资（入股）国有土地使用权设定登记、国家租赁国有土地使用权设定登记等。土地使用权设定登记宗地权属状况调查时，调查人员在接收土地登记人员转来的申请文件后，应调查土地使用者名称、单位性质、通讯地址、联系电话、上级主管部门、法定代表人等，调查土地使用权类型，初步核实土地权属来源证明材料是否齐全、合法及与实际情

3、况是否一致。现场核实宗地座落的道路名称、门牌号码与申请书是否一致，现场核实宗地实际用途与批准用途是否一致。将调查核实结果、有关文件名称、文号及批准日期等填写到地籍调查表上。划拨国有土地使用权设定登记和出让国有土地使用权设定登记宗地权属状况调查的方法和要求与初始地籍调查时宗地权属状况调查一致。国有土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定来规范转让、出租、抵押的行为。国家作价出资（入股）国有土地使用权是指经国有资产投资主体有批准权的人民政府土地管理部门批准，以国家

4、作价出资（入股）方式取得宗地一定年期的国有土地使用权。国家作价出资（入股）国有土地使用权权属来源证明材料有：企业改制方案及批准文件；土地资产处置方案及批准文件；土地估价备案材料；土地使用权作价出资（入股）合同；土地行政主管部门与国有股权持股单位签订的委托持股合同；建设用地批准书；房屋所有权证及其他地上附着物权属证明；其他证明文件。国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。国家租赁国有土地使用权是指经县级以上人民政府的批准,以国家租赁方式取得宗地一定年期的国有土地使用权。国家租赁国有土地使用权权属来源证明材料有：国有土地租赁批准文

5、件;同；建设用地批准书；其他证明文件。国家授权经营，是指国家根据需要，将一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理，并发给经营管理授权书的行为。国家授权经营国有土地使用权是指经国土资源部批准，以国家授权经营方式取得宗地一定年期的国有土地使用权。国家授权经营国有土地使用权权属来源证明材料有：企业改制方案及批准文件；土地资产处置方案及批准文件；土地估价报告备案材料；国有土地使用权经营管理授权书；被授权经营土地使用权公司土地配置材料；建设用地批准书；其他证明文件。二、土地使用权类型变更时的宗地权属状况调查土地使用权类型变更

6、是指在土地初始登记或设定登记后，土地使用者改变土地使用权类型的行为。土地使用权类型变更一般有以下几种情况：划拨国有土地使用权变更为出让国有土地使用权、划拨国有土地使用权变更为国家作价出资（入股）国有土地使用权、划拨国有土地使用权变更为国家租赁国有土地使用权及划拨国有土地使用权变更为国家授权经营国有土地使用权等。在接到土地使用权类型变更申请书后，调查人员现场调查核实宗地的国有土地使用权是否登记、登记的面积、土地用途等内容，初步调查土地使用权类型变更的行为及过程是否符合法律规定，初步核实土地权属来源证明材料是否齐全、合法及与实际情况是否一致，并现场将调查核实结果、有关文件名称、文号及批准日期等填写

7、到地籍调查表上。（一）划拨国有土地使用权变更为出让国有土地使用权划拨国有土地使用权变更为出让国有土地使用权是指划拨国有土地使用者在经县级以上人民政府批准并依法办理土地使用权出让手续后，将划拨国有土地使用权变更为出让国有土地使用权的行为，是目前我国土地使用权类型变更最常见的一种。调查人员在接收土地登记人员转来的划拨国有土地使用权变更为出让国有土地使用权变更申请文件后，应现场核实宗地原土地登记情况，调查划拨国有土地使用权变更为出让国有土地使用权的行为及过程是否符合法律规定，调查补办土地使用权出让手续是否齐全，调查出让金是否在规定的期限内全部交清，并依据国有土地使用权出让合同实地调查核实出让国有土地

8、使用权的面积及用途与出让合同规定的面积与用途是否一致，将调查核实结果、国有土地使用权出让合同签订日期及土地使用权出让金额、人民政府批准文件名称、文号及批准日期等填写到地籍调查表上。划拨国有土地使用权变更为出让国有土地使用权时，申请人应提交的权属来源证明材料有：人民政府批准文件；原国有土地使用证；国有土地使用权出让合同；国有土地使用权出让金缴纳凭证；房屋所有权证等地上物附着物产权证明；其他证明文件。（二）划拨国有土地使用权变更为国家作价出资（入股）国有土地使用权国有土地租赁合划拨国有土地使用权变更为国家作价出资（入股）国有土地使用权指经国有资产投资主体有批准权的人民政府土地管理部门批准，将划拨国

9、有土地使用权变更为国家作价出资（入股）国有土地使用权的行为，是企业改制中涉及的划拨国有土地使用权处理方式之一。调查人员在接收土地登记人员转来的划拨国有土地使用权变更为国家作价出资（入股）国有土地使用权的变更申请文件后，应现场核实宗地原土地登记情况，调查划拨国有土地使用权变更为国家作价出资（入股）国有土地使用权手续的行为及过程是否符合法律规定，核实国有土地使用权入股合同、国有资产投资主体有批准权的人民政府土地管理部门及国家经贸管理部门的批准文件，并依据批准文件及国有土地使用权入股合同实地调查核实国有土地使用权的面积及用途与批准文件或人股合同规定的面积与用途是否一致，查阅具有土地估价资格的中介机构

10、地价评估报告。将调查核实结果、国有土地使用权入股合同签订日期、国有资产投资主体有批准权的人民政府土地管理部门及国家经贸管理部门的批准文件名称、文号及批准日期、土地估价中介机构名称及资质、地价评估报告名称及编号等填写到地籍调查表上。划拨国有土地使用权变更为国家作价出资（入股）国有土地使用权时申请人应提交的权属来源证明材料有：原国有土地使用证；企业改制方案及批准文件；土地资产处置方案及批准文件；土地估价备案材料；土地使用权作价出资（入股）合同；土地行政主管部门与国有股权持股单位签订的委托持股合同；建设用地批准书；房屋所有权证及其他地上附着物权属证明；其他证明文件。（三）划拨国有土地使用权变更为国家

11、租赁国有土地使用权划拨国有土地使用权变更为国家租赁国有土地使用权是指经县级以上人民政府的批准，将划拨国有土地使用权变更为国家租赁国有土地使用权的行为，也是对企业改制中涉及的划拨国有土地使用权处理方式之一。调查人员在接收土地登记人员转来的划拨国有土地使用权变更为国家租赁国有土地使用权的变更申请文件后，应现场核实宗地原土地登记情况，调查划拨国有土地使用权变更为国家租赁国有土地使用权手续的行为及过程是否符合法律规定，核实国有土地使用权租赁合同县级以上人民政府的批准文件、国家土地及经贸管理部门的批准文件，并依据国有土地使用权租赁合同实地调查核实国有土地使用权的面积及用途与租赁合同规定的面积与用途是否一

12、致，查阅具有土地估价资格的中介机构地价评估报告，将调查核实结果、国有土地使用权租赁合同签订日期、县级以上人民政府的批准文件、国家土地及经贸管理部门的批准文件名称、文号及批准日期、土地估价中介机构名称及资质、地价评估报告名称及编号等填写到地籍调查表上。划拨国有土地使用权变更为国家租赁国有土地使用权时，申请人应提交的权属来源证明材料有：原国有土地使用证；国有土地租赁批准文件；国有土地租赁合同；建设用地批准书;其他证明文件。划拨国有土地使用权变更为国家授权经营国有土地使用权，是指经国土资源部批准，将划拨国有土地使用权变更为国家授权经营国有土地使用权的行为，也是对企业改制中涉及的划拨国有土地使用权处理

13、方式之一。调查人员在接收土地登记人员转来的划拨国有土地使用权变更为国家授权经营国有土地使用权的变更申请文件后，应现场核实宗地原土地登记情况，调查划拨国有土地使用权变更为国家授权经营国有土地使用权手续的行为及过程是否符合法律规定，核实国土资源部的批准文件、国土资源部颁发的国有土地使用权经营管理授权书，并依据批准文件、国有土地使用权经营管理授权书，实地调查核实国有土地使用权的面积、用途与批准文件和授权书规定的面积与用途是否一致，将调查核实结果、国有土地使用权经营管理授权书颁发日期、国土资源部的批准文件名称文号及批准日期等填写到地籍调查表上。划拨国有土地使用权变更为国家授权经营国有土地使用权时，申请

14、人应提交的权属来源证明材料有：原国有土地使用证；企业改制方案及批准文件；土地资产处置方案及批准文件；土地估价报告备案材料；国有土地使用权经营管理授权书；被授权经营土地使用权公司土地配置材料；建设用地批准书；其他证明文件。三、土地使用权转让变更时的宗地权属状况调查土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。调查人员在接收土地登记人员转来的土地使用权转让的变更申请文件后，应首先查阅核实宗地的国有土地使用权是否登记、登记的面积、土地用途、使用期限、终止日期、共有使用权状况、权属争议情况、地上建筑物及构筑物等内容，并依据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城镇国有土

15、地使用权出让和转让暂行条例等法律法规，调查土地使用权转让手续的行为及过程是否符合法律规定，调查核实国有土地使用权的面积与用途与转让合同规定的面积与用途是否一致，调查受让方土地使用者名称、单位性质、上级主管部门、法人代表等，初步核实土地权属来源证明材料是否齐全、合法及是否与实际情况一致，将调查核实结果填写到地籍调查表上。（一）划拨国有土地使用权转让以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。划拨国有土地使用权转让时，调查人员还应核实土地使用者是否为公司（企

16、业）等经济组织或个人、是否领有国有土地使用证、是否具有合法的地上建筑物及附着物产权证明、是否签订土地使用权出让合同并补交了土地使用权出让金。划拨国有土地使用权转让时，申请人应提交的权属来源证明材料有：原国有土地使用证转让合同；国有土地使用权出让合同；国有土地使用权出让金缴纳凭证；房屋所有权证等地上附着物产权证明；其他证明文件。因住房制度改革出售公有住房引起的划拨国有土地使用权变更时，申请人应提交的权属来源证明材料有：公房出售批准文件；原国有土地使用证；房屋所有权证（权利人为购房职工）；售房单位和购房职工签订的售房合同；其他证明文件。（二）出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和国家授权经营国有土

17、地使用权转让出让国有土地使用权转让时，调查人员还应现场调查核实土地使用者是否按国有土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发及利用。外商投资开发经营成片土地的，调查人员应现场调查核实开发企业是否按国有土地使用权出让合同规定的条件和成片开发规划的要求投资开发土地。国家作价出资（入股）、国家租赁国有土地使用权转让时，调查人员应现场调查核实转让是否符合国有土地使用权作价出资（入股）合同、国有土地使用权租赁合同的规定,国家作价出资（入股）、国家租赁国有土地使用者对地块的投资是否达到合同的约定。国家授权经营国有土地使用者一般不得向集团公司以外的单位和个人转让土地。土地使用权转让后改变土地用途时，调查人员

18、应按土地用途变更的要求进行调查。出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和国家授权经营国有土地使用权转让时，申请人应提交的权属来源证明材料有：原国有土地使用证；转让合同；转让地块投资证明或商品房预售登记备案材料；房屋所有权证等地上附着物产权证明；土地税费交纳证明文件；其他证明文件。以入股方式转让的，还应提交入股合同。单位合并、分立和企业兼并的，还应提交合同及上级主管部门批准文件。处分抵押财产的，还应提交处分抵押财产有关证明文件。交换和赠与的，还应提交交换和赠与的有关证明文件。四、土地用途变更时的宗地权属状况调查土地用途的变更是指土地使用者在征得出让方同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照中

19、华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的有关规定，重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金后，改变土地使用权出让合同规定的土地用途。在接到土地权利人的土地用途变更申请书后，调查人员应首先查阅核实宗地的国有土地使用权是否登记、登记的面积、土地用途、使用期限、终止日期、共有使用权状况、权属争议情况、地上建筑物及附着物等内容，调查国有土地使用权土地用途改变手续的行为及过程是否符合法律规定，初步核实土地权属来源证明材料是否齐全、合法及与实际情况是否一致，将调查核实结果、国有土地使用权出让合同签订日期及文号、批准文件名称文号及批准日期等填写到地籍调查表上。土地用途变更时，申请人应提交的

20、权属来源证明材料有：国有土地使用证；房屋所有权证等地上附着物产权证明；批准文件；国有土地使用权出让合同；国有土地使用权出让金缴纳凭证；其他证明文件。五、土地使用者名称及地址变更时的宗地权属状况调查土地使用者名称变更是指在土地权属不发生转移的条件下因土地权利人名称或姓名的改变而进行的变更。地址变更是指在土地权属不发生转移的条件下因土地权利人住址的改变而进行的变更。在接到土地权利人的名称及地址变更申请书后，调查人员应对土地使用者名称或土地座落进行调查，核对变更申请书的内容与原土地登记的内容是否一致，核对有关部门下发的土地权利人名称更名的文件或土地座落改变的文件，初步核实土地权属来源证明材料是否齐全

21、、合法及是否与实际情况一致，将调查核实结果、有关文件名称、文号及批准日期等填写到地籍调查表上。土地使用者名称及地址变更时，申请人应提交的权属来源证明材料有：国有土地使用证；房屋所有权证等地上附着物产权证明；其他证明文件。名称变更的其他证明文件有：自然人名称变更的，申请人应提交户籍部门的姓名变更证明文件；法人或其他组织名称变更的，申请人应提交工商行政管理部门或主管部门的名称变更批准文件。地址变更的其他证明文件有：申请人为自然人的，申请人应提交由户籍部门开具的地址变更证明文件或户籍部门开出的能够证明其地址变更的有效证件；申请人为企业法人或其他组织的，申请人应提交由工商行政管理部门或主管部门开具的地

22、址变更证明文件或更址登记后的企业法人营业执照；申请人为机关法和其他事业单位的，申请人应提交该机关、单位的更址声明或更址通知书。六、土地他项权利设定登记时的宗地权属状况调查土地他项权利设定登记是在土地使用权初始土地登记或设定登记以后对一宗土地上新确认的土地他项权利进行的登记。土地他项权利设定登记可分为以下几种类型：土地使用权抵押权设定登记、土地使用权出租权设定登记等。（一）土地使用权抵押权设定登记时的宗地权属状况调查土地使用权抵押是土地使用权人把土地使用权作担保财产以保证自己或第三人履行债务的行为。土地使用者以划拨土地使用权抵押的，应有土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明；土地使

23、用者以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的，应有房屋所有权证；土地使用者以共有土地使用权抵押的，应有共有人同意的证明；抵押人为股份制企业的，应经股份制企业董事会同意。抵押贷款终止期限不得超过土地使用权出让终止期限。土地使用权抵押权设定登记宗地权属状况调查时，调查人员应依据中华人民共和国城市房地产管理法、原国家土地管理局下发的关于土地使用权抵押登记有关问题的通知及划拨土地使用权管理暂行办法等法规，初步调查土地使用权抵押手续的行为及过程是否符合法律规定。调查人员应首先查阅核实宗地的国有土地使用权是否登记、登记的面积、土地使用权类型、土地用途、使用期限、终止日期等内容，现场核实抵押合同规定抵押的房产

24、及土地与实地的一致性，实地调查核实国有土地使用权的用途与抵押合同规定的用途是否一致，调查抵押权人名称，调查抵押权利顺序。初步核实土地使用权抵押权设定登记时申请人提交的土地权属来源证明材料是否齐全、合法及是否与实际情况一致。调查结束后，将调查核实结果、具有土地估价资格的中介机构的地价评估报告名称及文号、抵押土地面积、抵押贷款金额、抵押贷款期限等情况填写到地籍调查表上。以划拨土地使用权抵押的，还应将土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明填写到地籍调查表上；以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的，还应将房屋所有权证编号填写到地籍调查表上。土地使用权抵押权设定登记时，申请人提交的权属来源证明材料有：土地使用证；主合同和抵押合同；土地估价报告；下列其他相关文件：1 1）以划拨土地使用权抵押的，提交土地行政主管部门批准抵押文件和处置时应交付的土地出让金数额；2 2）抵押人为股份制企业的，提交董事会同意抵押证明；3 3）以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明；4 4）以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的，提交房屋所有权证