上海万科金色雅筑商业定价报告

1、万科金色雅筑商业定价报告万科金色雅筑商业定价报告1010月月2020日日目目 录录 销售准备销售准备 周遍商业状况周遍商业状况 定价及利润定价及利润 商业可售情况商业可售情况2条集中商业街9个社区商业区域商业分布及发展进程区域商业分布及发展进程雅筑易买得家乐福新里程环球中央花园未来域衡辰三林苑樱桃苑中房晶街金谊河畔世博家园浦发博园2004-2010年，新建商品房建设，促进第二次大规模人口导入，产生两个大卖场（家乐福、易买得）和若干社区商业雅筑易买得家乐福新里程环球中央花园未来域衡辰三林苑樱桃苑中房晶街金谊河畔世博家园浦发博园2004-2010年，新建商品房建设，促进第二次大规模人口导入，产生两

2、个大卖场（家乐福、易买得）和若干社区商业雅筑家乐福衡辰三林苑樱桃苑中房晶街金谊河畔2004-2010年，新建商品房建设，促进第二次大规模人口导入，产生两个大卖场（家乐福、易买得）和若干社区商业2个大卖场易买得新里程环球中央花园未来域世博家园浦发博园雅筑家乐福衡辰三林苑樱桃苑中房晶街金谊河畔2004-20102004-2010年，新建商品房建设，年，新建商品房建设，促进第二次大规模人口导入，产促进第二次大规模人口导入，产生两个大卖场（家乐福、易买得）生两个大卖场（家乐福、易买得）和若干社区商业和若干社区商业安盛街永泰路9090年代，第一次大规模导入人口，三林年代，第一次大规模导入人口，三林动拆迁

3、基地建设，形成两条沿街商铺，动拆迁基地建设，形成两条沿街商铺，其中尤以安盛街及永泰路东明路口最为其中尤以安盛街及永泰路东明路口最为兴盛。兴盛。 川杨河以南三林板块商业主要集中在：安盛街、永泰路沿线；家乐福、易买得大卖川杨河以南三林板块商业主要集中在：安盛街、永泰路沿线；家乐福、易买得大卖场；及各商品住宅沿街社区商铺。场；及各商品住宅沿街社区商铺。 其中安盛街、永泰路沿线商业起步最早，业态基本以基本生活需求为主，目前已形其中安盛街、永泰路沿线商业起步最早，业态基本以基本生活需求为主，目前已形成较繁荣的商业氛围。成较繁荣的商业氛围。 而家乐福、易买得虽然而家乐福、易买得虽然0606年下半年才开始营

4、业，但是大卖场聚众效应强，目前均已成年下半年才开始营业，但是大卖场聚众效应强，目前均已成为三林新兴商业中心；为三林新兴商业中心； 社区商铺为三林最差的商业形态，在区域成熟商业街和大卖场的夹击下，铺面空置社区商铺为三林最差的商业形态，在区域成熟商业街和大卖场的夹击下，铺面空置率较高，业态以社区商业为主。率较高，业态以社区商业为主。主要业态主要业态区域区域特色特色大卖场大卖场餐饮餐饮其他其他安盛街、永泰路小商品、小餐饮、可小商品、小餐饮、可满足居民日常生活的满足居民日常生活的全部需要全部需要无特色小吃、火锅中国银行、建设银行、上海银行无家乐福、易买得大卖场大卖场+中小品牌服中小品牌服饰饰家乐福、易

5、买得大食代、萨莉亚、寿司、KFC、永和豆浆等品牌餐饮外贸服饰中国银行社区商业以美容美发、小餐饮、以美容美发、小餐饮、小超市便利店、中介小超市便利店、中介为主为主华联吉卖盛小吃店、小型餐饮、火锅等，中餐为主美容美发、按摩汽车美容金地未来域商配金地未来域商配 主要位于御桥路邻街二层商铺主要位于御桥路邻街二层商铺 共共9898套，总建套，总建14406.9114406.91，以主题餐饮、，以主题餐饮、健身俱乐部、品味休闲等主题，分布不健身俱乐部、品味休闲等主题，分布不同业态同业态 租金：租金：2.5-32.5-3元元/ / /天天 出租率：出租率：50%50% 物业管理费：物业管理费：4 4月月/

6、/ /月月 实行先租后销的策略，租期实行先租后销的策略，租期2-32-3年，年，0707年年底开始带租约销售年年底开始带租约销售 ，售价，售价1.8-3.31.8-3.3万万/ /，目前销售率，目前销售率14%14%。中房樱桃苑商配中房樱桃苑商配 樱桃苑商铺主要有正在销售的独立大面樱桃苑商铺主要有正在销售的独立大面积商铺和一部分租赁小面积沿街商铺组积商铺和一部分租赁小面积沿街商铺组成成 独立大面积商铺（非餐饮类）共独立大面积商铺（非餐饮类）共2121套，套，总总57885788，面积为，面积为200-400200-400 业态：联华超市、美容美发、网吧、幼业态：联华超市、美容美发、网吧、幼儿英

7、语教育儿英语教育 20062006年年5 5月月2525日取得许可证，售价日取得许可证，售价2 .5-2 .5-2.72.7万元万元/ / ，至今成交，至今成交1111套，销售率套，销售率54%54%。 租金租金3.53.5元元/ / /天天，出租率，出租率25%25%。 沿街小商铺沿街小商铺110110套，社区内铺面套，社区内铺面2626套套 面积为：面积为：30803080，临街主力面积，临街主力面积30-30-6060 开间：开间：3434米米 业态：便利、小餐饮、水果、美容美业态：便利、小餐饮、水果、美容美发、药店、汽车美容、宠物等发、药店、汽车美容、宠物等 售价：售价：2.5-2.7

8、2.5-2.7万元万元/ /，临街铺面剩余，临街铺面剩余3 3个，全部销售率个，全部销售率69%69%。 租金：租金：2.3-2.82.3-2.8元元/ / /天天 使用率：使用率：70%70%今年开始人气上升，临今年开始人气上升，临街铺面空置率降至街铺面空置率降至15%15%左右左右中房晶街（尚博路）商配中房晶街（尚博路）商配衡辰三林苑商配衡辰三林苑商配 沿街小商铺沿街小商铺3232套套 主力面积为：主力面积为：100-300100-300， 开间：开间：3434米米 业态：只有一家经营，为幼儿英语教业态：只有一家经营，为幼儿英语教育育 售价：售价：20062006年年1010月开始销售，月

9、开始销售，1.5-31.5-3万元万元/ /，实际成交均价，实际成交均价1.91.9万元万元/ /仅仅售售4 4套，销售率套，销售率18%18% 租金：租金：2.3-2.82.3-2.8元元/ / /天天 使用率：使用率：3%3%金谊河畔商配金谊河畔商配 沿街小商铺沿街小商铺5454套套 面积为：面积为：50-20050-200，主力面积，主力面积110-110-150150 开间：开间：4-64-6米米 ，层高，层高5.65.6米米 业态：烟酒、小超市、便利、中介、业态：烟酒、小超市、便利、中介、装饰装饰 售价：售价：2.8-3.82.8-3.8万元万元/ /，销售率，销售率50%50%。

10、租金：租金：3.8-53.8-5元元/ / /天天 出租率：出租率：20%20% 今年开始人气上升，临街铺面空置率今年开始人气上升，临街铺面空置率降至降至15%15%左右左右周遍社区商业细分周遍社区商业细分 区域内与项目同类型的商业项目主要有万科新里程、金地未来域、中房樱桃苑、世博家园、环球中央区域内与项目同类型的商业项目主要有万科新里程、金地未来域、中房樱桃苑、世博家园、环球中央花园、中房晶街、衡辰三林苑、金谊河畔、安盛街等。花园、中房晶街、衡辰三林苑、金谊河畔、安盛街等。 基本以小区沿街商铺为主，特点是：基本以小区沿街商铺为主，特点是：规模以依新建小区而定，除万科新里程和未来域临大卖场外，

11、其余目周边商业很不成熟；规模以依新建小区而定，除万科新里程和未来域临大卖场外，其余目周边商业很不成熟；目前以租赁为主，主要受众客户为自身小区；目前以租赁为主，主要受众客户为自身小区；销售型商铺销售周期长达销售型商铺销售周期长达2 2年左右，年左右，100100以内小型以内小型商铺销售相对较好，商铺销售相对较好，100100以上商铺租售情况均很低以上商铺租售情况均很低 ；业态为基本生活配套，零星单一，不成规模；业态为基本生活配套，零星单一，不成规模；区域内社区商铺售价集中在区域内社区商铺售价集中在2.22.23 3万元万元/ /，3 3年内有年内有7 7个在售商铺，销售率及租金回报率如下：个在售

12、商铺，销售率及租金回报率如下：销售率销售率20%20%以内以内2 2个，占比个，占比28.5%28.5%年租金收益率年租金收益率4%4%以内以内1 1个，占比个，占比14%14%销售率销售率35-55%35-55%3 3个，占比个，占比43%43%年租金收益率年租金收益率4-6%4-6%5 5个，占比个，占比72%72%销售率销售率69-100%69-100%2 2个，占比个，占比28.5%28.5%年租金收益率年租金收益率7%7%以上以上1 1个，占比个，占比14%14% 雅筑商业可售情况雅筑商业可售情况商铺商铺1670一河之隔为一河之隔为金谊河畔，金谊河畔，三林路不设三林路不设出入门出入门

13、北为三林公园，西半部北为三林公园，西半部分尚未建成分尚未建成往衡辰三林苑往衡辰三林苑位于丁字路口位于丁字路口三林路人流导入弱，未来三林公园可导入部分外来客户，但商铺客源仍以本社区自有客为主。三 林 路环 林 西 路商铺商铺1 12 2林苑小学林苑小学面积面积( (约约) )套数套数业态业态59-141 3特色专卖91-1212美容、洗衣1862544餐饮2971小型超市167016701010定位：社区型配套商铺定位：社区型配套商铺小超市小超市1 12 24 4间餐饮间餐饮3 3家专卖家专卖美容美容洗衣店洗衣店u 总建面约1670平米，共计共计1010间间；可售可售1010间间；u 可做餐饮可

14、做餐饮；u 地处雅筑三林路人行主入口处。u 三林路2009年底贯通至上南路，北临三林公园u 地铁M6（已通车）和M11分别距商铺步行10分种左右。M11为2012年通车。u 雅筑自有业主几乎为商户全部客源雅筑自有业主几乎为商户全部客源。u附近无成形商业，且对面商铺长期空置，缺乏整体商业氛缺乏整体商业氛围围。 定价及利润定价及利润商铺意向商铺意向租租买买可租可买可租可买组数组数311经营业态经营业态服装店、食品店、餐饮等自营餐饮自营药店面积需求面积需求（平米）（平米）50-70100-200100-200价格接受范围价格接受范围: :2元元/天天/1.8万元万元/2元元/ &2万万元元/

15、金色雅筑目前商业客户累计情况金色雅筑目前商业客户累计情况目前项目积累的目标客户较少，需拓展渠道，增加客源。目前项目积累的目标客户较少，需拓展渠道，增加客源。1 1、如果仅仅从市场面及技术面进行价格推算：、如果仅仅从市场面及技术面进行价格推算：投资回报率测算：按2.5元/天/平米（周遍社区租金2-3元/天/平米），以年 5% 投资回报率计算(不计租金增长与空置率)每平米单价为每平米单价为 1825018250元元/ /市场比较法测算：地理位置、业态定位、目标客户与衡辰三林苑底商铺很接近可直 接参考衡辰三林苑实际成交均价1900019000万元万元/ /，但2年仅售4 套。另外，我们从市场状况分析

16、，销售价格及周期预测为：另外，我们从市场状况分析，销售价格及周期预测为：未经出租直接销售，缺乏养铺时间，价格空间十分有限，且目前市场该类商铺出租价格与出租率均很低，可售型商铺的销售结果都不理想，所以，本项目市场面给予本项目市场面给予的销售价格估值约为的销售价格估值约为2000020000元元/ /平方米平方米。商铺定价商铺定价2 2、而我们需要完成的目标：、而我们需要完成的目标：月份11月12月1月2月3月4月5月6月TOTAL套数2套1套1套1套1套1套2套1套10套价格目标：均价约为均价约为2000020000元元/ /平方米平方米销售目标：2008年11月至2009年6月，10套（其中5

17、月份3套）年底很多客户或企业年底很多客户或企业忙与回笼资金，无心忙与回笼资金，无心投资房产。春节即将投资房产。春节即将来临，也是房产的一来临，也是房产的一个淡季个淡季所以，我们需要去做的事情是：所以，我们需要去做的事情是：A/ A/ 挖掘产品潜在价值挖掘产品潜在价值B/ B/ 客户渠道的拓宽与深挖客户渠道的拓宽与深挖21雅筑商业优势：雅筑商业优势：1 1）地处世博辐射圈的新兴住宅群内，升值潜力无限。）地处世博辐射圈的新兴住宅群内，升值潜力无限。2 2）知名品牌开发商，商业业态种类丰富：餐饮、干）知名品牌开发商，商业业态种类丰富：餐饮、干洗、美容、超市等；洗、美容、超市等； 3 3）套型正气，面

18、积能有效利用；）套型正气，面积能有效利用； 4 4）面积适中（）面积适中（6060-300-300），有总价优势，投资门），有总价优势，投资门槛低，受众面广；槛低，受众面广； 5 5）临近小区主入口来往人群集中。）临近小区主入口来往人群集中。 6 6）一流的物业万科物业营造雅致高档的商业氛围）一流的物业万科物业营造雅致高档的商业氛围 7 7）社区人群消费力强）社区人群消费力强885885户约户约26552655口人，主要人口人，主要人群为青年白领，年龄在群为青年白领，年龄在22223535之间，家庭年收入为之间，家庭年收入为15-3015-30万为主。万为主。A/ A/ 挖掘产品潜在价值挖掘产品潜在价值客户定位客户定位：投资客会因回报率低而难以成交（按均价约20000元/平米计算，市场租金在 2.52.5元元/ /天天/