住宅商品房市场的相关问题与建议

1、住宅商品房市场的相关问题与建议住宅商品房市场的相关问题与建议 一、前言 随着住宅 商品房市场的开展，客观地说，目前的住宅商品房市场比前 几年要标准了许多，也确实解决了不少老百姓的居住问题。 但是，随着人们生活水平的不断提高，随着入世和依法治国 方针确实立，人们对居住及其环境的要求也随之提高，那种 过去方案经济体制下，只要有房住而不讲究居住软环境的时 代已经一去不复返了。为标准房地产市场，尤其是商品房中 的住宅市场，为更好地保护买受人的合法权益，开展此次调 研。本次调研不同于一般的房地产公司的市场调查。房地产 公司的市场调查主要涉及的是： 购房能力、 拟购房屋的位置、 何时准备购置、准备购置的面

2、积等，其调查的目的主要为开 发商把握投资时机与投资方向，目的有很大的趋利性，被调 查的主体主要是准备购房者。而本次调研的目的是调研目前 房地产市场中存在哪些问题，今后如何解决等，被调查的主 体主要是已购房者。 调查人主要走访了 6 个住宅商品房小 区的局部业主，并从北京市工商局、 ?北京青年报? 、?北京 日报?、?中国房地产报? 、?北京晨报? 、局部房地产公司的 从业人员、局部房地产律师及律师事务所、北京市消协、政 府相关职能部门等做了相应的调查了解，在此根底上提出以 下问题与建议，供有关方面参考。 二、住宅商品房市场的 相关问题 一、在房地产公司的设立阶段，注册资金不到 位，房地产企业的

3、资质管理形同虚设 1 、据调查统计，目前 房地产公司在先期成立阶段，注册资金没有完全到位的占92%，股东根本未投入注册资金的占 15%；而注册资金投入量 在一半以上的才占 50%左右。与上海、深圳相比，目前北京 的开发商进入市场的门槛相对较低，加之北京市99%的施工企业都不同程度地垫资给开发商盖房，开发商根本上靠预售 款来带动开发的占 50%以上，一旦销售跟不上，缺乏滚动资 金，买受人也只能认倒霉。难怪有人说，在北京只要有一万 元就可以玩房地产。 作为律师，本人曾亲历一个房地产公 司的设立：一家民营企业作为股东约定投资 2400 万元，占 注册资金的 80%；一家国营企业作为股东约定投资 60

4、0 万元， 占注册资金的 20%。但事实上，这两家股东一分钱没投，却 堂而皇之地注册了一个注册资金达 3000 万元的房地产公司。 这当中不但包括房地产公司设立、审批过程的混乱，还涉及 公司登记中存在的大量问题。这其中往往涉及 12 个核心人 物或叫幕后人物 ，主要是他们在操纵、谋划房地产公司 的设立及工程的审批。且公司成立后，原股东往往退出历史 舞台，局部法人股转让给个人或转让给幕后人物可以操纵 的法人，但无论转让给谁， 注册资金还是事实上不到位。 说 道这里可能有人会说，注册资金不到位，工商行政管理部门 根本不会批，但这个问题业内人士或代为办理工商登记的某 些人会很清楚 而在资金缺乏的情况

5、下，为了运作工程， 就只能靠施工企业垫资施工、内部认购、用地做抵押向银行 贷款、采取无证销售等方式运作。一旦后续资金不到位，要 么烂尾，要么偷工减料草率交房，从而导致业主要么得不到 房、要么房屋质量得不到保证。 2 、房地产企业的资质管理 意义不大 目前，房地产开发企业的设立是先进行工商登记， 而后由房地产管理部门进行资质认定，但事实上不管房地产 管理部门对该企业的资质做何表态或认定，事实上形同虚 设。因为工商登记已确立了企业的法人地位，房地产管理部 门的任何行为既不能否认也不能制约企业的法人地位和经 营行为。 建设部 XX 年 3 月 29 日公布的?房地产开发企业 资质管理规定?第 3 条

6、明确规定：“房地产开发企业应当按 照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等 级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。 但目前， 在市场上销售商品房的房地产商，有 1/41/3 或者更多没有 资质，有的甚至是成立了 45 年的房地产商。但目前也存在 一种见怪不怪的情况没有资质的企业，楼盘可能销售 的很好；有资质的企业有时倒出现后续资金不到位、或因为 涉及诉讼等情况从而导致烂尾的情况发生。所以，目前商品 房市场很大的问题是楼盘是否好销或后续资金是否能及时 到位。 3 、由于局部出卖人未按有关规定向当地教育部门交 纳“教育配套费 ，导致买受人买了房，其子女却有可能失 学。 二、局部商品

7、房违法销售 目前商品房的违法销售 主要表现在以下几个方面： 1 、内部认购 国家已三令五申， 明确“内部认购属违法销售，但无论在房展会上，还是在 房地产广告上，均不同程度地存在一定数量的内部认购，目 前内部认购在商品房买卖中占 6%10%左右。 2 、无证销售或 此证代替彼证 ?商品房销售管理方法?第六条规定： “商 品房预售实行预售许可制度。 其他房地产的相关法规也有 类似规定。但目前有 31%的房地产工程在预售时，没有预售 许可证当然有一局部在后期补办了预售许可证 ，有的项 目甚至连预售许可证都没有申办就公开预售。笔者在 8 月份 承办的一个商品房工程中，售楼小姐称“预售许可证 10 月

8、份可以办下来， 但销售部经理却拿出另外一个 “预售许可证 称已办下业主拟预购房屋的“预售许可证 ，后经笔者调查， 业主预购房屋的“预售许可证尚未申办。由此可见，商品 房销售中不但存在无证销售，甚至在“预售许可证尚未申 办的情况下，当着律师的面笔者已亮明身份 ，就明目张 胆地用此证代替彼证。 而目前的问题是，对于销售时手续 不全的工程，买受人签订了认购书，但在出卖人办理了销售 手续后，双方正式签订商品房买卖合同之前，买受人反悔并 发生纠纷的， 法院一般不保护买受人， 并认定买卖行为有效。 此举无疑在客观上纵容了开发商的无证销售和内部认购行 为，使国家的商品房销售许可制度在法庭上大打折扣。 三、虚

9、假广告及承诺不兑现 1 、虚假广告，误导消费者 ?商品房销售管理方法?第十四条规定： “房地产开发企业、 房地产中介效劳机构发布商品房销售宣传广告，应当执行 ?中华人民共和国广告法? 、?房地产广揭发布暂行规定?等 有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。 但现 实中， 房地产开发企业的某些广告， 不但谈不上真实、 合法， 科学、准确也是无从谈起。目前的商品房销售中所涉及的广 告内容， 100%真实、合法、科学、准确的几乎没有，一般都 包含 30%以上的虚假成分。 2 、承诺不兑现 目前大量的房地 产广告中，包含大量的承诺性内容， ?商品房销售管理方法?第十五条规定： “房地产开发 企业

10、、房地产中介效劳机构发布的商品房销售广告和宣传资 料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。 由此可见，既然是应当，那么作为广告的发布者开发商 出卖人，就必须在商品房买卖合同中约定其承诺内容 绿 化率、房屋净高、社区会所、车位等 ，这是其签约时的法 定义务。但现实中， 38%的出卖人拒绝约定楼书中的承诺， 95%左右的出卖人不能将楼书中的承诺全部约定在合同中， 68%的出卖人只能约定楼书中的 50%左右的内容。 因此， 应该 说，大局部的出卖人在商品房出卖时， 或多或少地违反了 ?商 品房销售管理方法?第十五条的义务性规定。 四、相 关媒体的错误诱导、炒作 北京西四环附近的“美丽园项

11、目，曾被?北京青年报?评选为十佳明星楼盘，加之其广告 效应等辅助手段，短期内其楼盘销售一空。但该工程从去年 至今，先后出现了因面积公摊、绿地被侵占等违约或侵权行 为而导致 100 多人的群体争议，并发生夜里 12 点到海淀区 政府集体请愿的现象。而且，对“美丽园的业主与开发商 群体争议的问题， ?京华时报? 、?中国消费者报? 、?中国房 地产报?、?名牌时报?等媒体曾先后进行过报道，但时至今 日仍未解决实质性问题。 应该说，目前中国老百姓对报纸 的信任程度还是很大的，尤其是一些知名报纸，但不可否认 的是，由于某些报纸不负责任的报道、评选与间接推荐，消 费者上当受骗的不在少数，而问题的关键在于

12、，这种评选的真实性、可靠性有多大，是否包含了趋利性？多大程度上反映或代表了？今后是否有必要继续搞这种活动？ 五、洽谈、签订?商品房买卖合同? 时，违反公平原那么 目 前在签订?商品房买卖合同?时，经常遇见以下情况： 1 、 合同条款不能谈，尤其是经济适用房。 建设部 XX 年 8 月 消息，去年北京市的经济适用房开工面积为 267 万平方米， XX年全年方案开工150万平方米，但截至 XX年上半年，实 际开发面积仅为 34.6 万平方米。由此可见，由于目前经济 适用房开工率较低，供小于求，经济适用房处于卖方市场， 且排队等号的买受人远远超过一万余人，加之今年下半年， 已发现个别经济适用房小区出

13、现炒卖经济适用房的现象， 如：天通苑小区。因此，经济适用房98%的工程中，其合同条款没有商量余地，更不能签订买受人提供的补充协议，这 对保护买受人的利益非常不利。 当然，有人会说这是市场 行为、供需状况所致。但众所周知，从目前的商品房市场来 看，商品房市场不但不标准， 且还处于一定程度的卖方市场， 加之买受人和出卖人相比，在专业知识等方面均处于劣势， 尤其是买受人已交付了一定数量的定金后，房屋的交易与洽 谈根本上是不平等的，对于这种不公平的交易，政府及有关 部门应该有所作为，尤其是司法部门应该保护弱者，这样才 不会失信于民，社会才能长治久安。 2 、?商品房销售管理 方法?第二十三条规定： “

14、房地产开发企业应当在订立商品 房买卖合同之前向买受人明示 ?商品房销售管理方法? 和?商 品房买卖合同示范文本? ；预售商品房的，还必须明示?城市商品房预售管理方法? 。但在目前的商品房预售过程中， 98%的出卖人不能按照该规定，在订立商品房买卖合同之前， 向买受人出示?商品房销售管理方法?和?城市商品房预售 管理方法?；而对于?商品房买卖合同示范文本?的签约前 明示，也只有 67%左右的出卖人可以做到。此外，在出卖人 事先有补充协议的情况下，有84%的出卖人事先不将此协议告知买受人，而当买受人提出商谈、签订由买受人提供的补 充协议时，出卖人又加以拒绝。且出卖人往往在?商品房买 卖合同示范文本

15、?及补充协议之外，还单方制订某些对出卖 人有利的、不可商谈的条款。 ，如：限制买受人对楼宇的屋 面使用权、外墙面使用权等。 3 、违反法律规定，单方扩 大相关法律术语如不可抗力的内涵与外延，且这种解释 往往是对出卖人有利的。 4 、排斥买受人聘请律师，有的 工程甚至声称“如果买受人带律师签合同，就不卖。 实际 上怕买受人的律师揭穿出卖人的不合法行为 六、实 测面积与公摊不公问题 关于实测面积与公摊不公的问题， 目前已成为房地产界的一大投宿热点，笔者也曾就此撰文， 并分别刊登在XX年4月10日的?北京日报?和 XX年4月 18日的?北京晨报?上引起了社会各界较大的反响。目前， 该方面的矛盾主要表

16、现在： 1 、将不应公摊的部位让业主 分摊； 局部房地产公司为牟取不当利益，将本不应由买受 人分摊的局部，比方：出卖人的办公用房、出租房、营业用 房及地下停车场等分摊给买受人，使业主蒙受重大损失。 2、在原有的公摊面积根底上，让业主多摊；由于目前的 ?商品房买卖合同?附件二中只标出了公摊部位，既不标出 公摊面积总数，也不标出各公摊部位的实际面积数量，这就 为出卖人让业主多摊留下了漏洞。 3 、出卖人侵犯买受人 的利益，擅自经营公摊面积； 作为公摊面积，产权归全体 买受人共有，但现实生活中，经常出现出卖人将已由买受人 分摊的部位出租或交由他人管理，这实际上侵犯了全体业主 的共同财产。 4 、不告知业主分摊的真实情况和数据往 往套内建筑面积缩水，公摊面积加大，且公摊面积的变化幅 度超出约定幅度 ，不向业主出示?商品房销售面积明细表? 目前新的合同没有约定 ，以防止业主退房。 ?中华人民共 和国消费者权益保? 规定，消费者享有知情权。有鉴于此， 买受人对其购置房屋的真实情况比方：测绘部门的实测面 积数据享有知情权，但目前 62%的出卖人在交付商品房时 不向买受人出示测绘部门的实测面积数据?商品房销 售面积明细表? ，且买受人提出异议时，出卖人往往以各种 借口拒绝或拖延，