山东省威海市文登区商业地产项目规划建议书

1、项目规划建议书目录索引1、 规划的背景 11 、规划的起源 12 、规划的背景资料 13 、规划的范围 32、 规划的条件 41、 、土地性质 42、 文登城市性质 43、 文登城市人口与规模 44、 文登城市空间发展状况 43、 SWOT分析 51 、优势 52 、劣势 63 、机会 74 、威胁 84、 定位 91 、项目在山东半岛城市群的定位 92 、项目在文登城市的定位 93、战略定位 95、 规划的原则 101 、规划定位的目标 102 、规划策略 116、 整体规划策略建议 111、 、规划策略的理念 112、 空间规划布局建议 113、 主要项目功能区 234、 其它 247、

2、土地利用计划建议 241 、用地的原则 242 、土地利用计划表 248、 重点区域的景观规划 261 、湖面规划 262 、环境设施 263 、 环境细节处理建议 28 II项目规划设计建议书一、规划的背景1、规划的起源威海（含文登）市为中国和山东省最邻近韩国的地区，成为中国吸引韩国产 业转移的核心地区。根据对韩国对中国投资情况的调查分析，目前韩国对中国的 投资占对外投资的75%而在中国的投资中45胸在山东，其中主要是中小型企 业。根据山东省最新制定的山东半岛城市群发展战略， “威海（含文登）要建成 一个电子信息、机械制造等现代制造业发达的生态化海滨旅游城市，中韩经贸交 流的前沿门户”。根据

3、山东*公司拟在文登投资商贸产业的计划和设想，我们结合文登市区 位优势、产业发展战略定位，提出建设以面向韩国市场销售中国消费类商品和面 向国内市场销售韩国商品的“*”，将利用中韩商贸产业引擎的带动效应， 促使 文登国际制造产业的形成和发展，使文登成为山东半岛城市群未来最重要的商贸、生产、生活、旅游和产业服务的发展区域,甚至成为山东省未来向北方市场 腹地拓展领先效应的区域。2、*规划的背景资料（1）历史文脉文登历史悠久，人文荟萃，是胶东半岛东部人类早期进入文明时代的地区。市内已发现顺谷遗址、石羊遗址、秦权遗址等古代遗址30余处，出土了大量新石器时期、大汶口文化、龙山文化等各个不同历史时期的文物，证

4、明远在 5000 多年前，文登先民已在这里繁衍生息，创造了灿烂的古代文明。公元前 219年， 秦始皇东巡经此，被这里厚重的人文积淀和升平的社会景象所感动。遂驻辟，召文人登城东山上，为其歌功颂德。山从此始名“文登”。公元568年（北齐天统四年），于文登山下置县，因之称文登。文登是胶东半岛设置较早而从未撤销的 少数县市之一。自然条件项目地块较为齐整；地块西、西南、南地势较高，其他方向地势较平。地内 目前需要协调拆迁的建筑物有杜家泊、 旋介村等村庄。地内有两处湖泊，一溪流 汇入柳林河。地块东面临文登市的形象大道（世纪大道），南与峰山公园相邻。（3）交通条件项目紧临文登市的几何中心一一峰山（文登城市布

5、局基本以峰山为几何中 心）；从项目东侧的初张路（世纪大道）往北可对接至威海、烟台的高速公路， 往南可至埠口，往西可对接至青岛的青威高速公路，往东可对接309国道至荣城。（4）地块周边情况位于项目东侧的天润曲轴工业园与本项目只有一路（初张路）之隔，目前正 在建设当中。天润曲轴有限公司是目前国内规模最大的曲轴专业生产企业。义乌小商品市场位于项目用地的东南侧，由浙江义乌市金田企业集团投资兴建，占地400万平方米，总投资1015亿元，规划分三期完成。其中一期 3000 个摊位已建设完成，并已开业；二期工程将于2005年完工，新建摊位12000个； 三期工程将于2008年完工，新建摊位34000个。利群

6、购物广场位于项目的东北侧，由青岛利群集团投资开发，总投资额为 2 亿元，总建筑面积3万平方米。目前正在拆迁建设，预计 2004年10月份可竣工 开业。新汽车站，位于项目的南侧，义乌小商品市场的正西面， 309国道和新初张 路交汇处。新汽车站占地面积13.3公顷，总投资1.16亿元，建成后可容纳车辆 500 辆。项目南侧为文登市的文体功能区，紧邻峰山公园和文山公园。项目西南侧主要为文登市的政务、商务中心。项目西侧有良制小区、香水小区、三里河小区等住宅小区，不远处为文登市 主要河流之一一一柳林河。2项目规划设计建议书3、规划的范围(1)地理位置本项目位于文登市经济技术开发区内， 峰山公园北侧。项目

7、东临初张路(世 纪大道)，西靠金山路，南至香水路，北侧以汕头路为界。(2)规划指标根据原建材市场用地规划条件文规规字 2003第008号，规划指标为：规划建设用地面积：163.21公顷使用性质：商业容积率：0.5建设规模：80万平方米绿地率：35%其它：按国家规范要求建筑退规划用地边界距离：世纪大道沿线建筑退后绿线50米，珠海路沿线建筑退后绿线10米，金山路 沿线建筑退后绿线20米，汇通路和香水路沿线建筑退后绿线 5米，汕头路和峰 北路沿线建筑退后绿线5米。根据项目实际情况，本案策划的规划指标为：规划建设用地面积：约227公顷使用性质：商业容积率：0.8 建设规模：约180万平方米项目规划设计

8、建议书二、*规划的条件1、土地性质项目总用地面积3400亩，建筑面积、容积率及各类用地比例正在规划中。 土地性质为综合用地，包括住宅用地、商业用地和市政绿化用地。2、文登城市性质外向型的综合工业城市，地区性的商品集散地，以山、水、文、武为特色的 现代生态城市。3、文登城市人口与规模规划2005年全市人口 68万，其中市区人口为25万，城镇人口 35.5万，城 市化水平为52%。2010年全市人口 75万，其中市区为31万，城镇人口 45万， 城市化水平为60%。2020年全市人口 85万，其中市区为40万，城镇人口 64 万，城市化水平为75%。规划2020年城市用地规模为48平方公里。4、文

9、登城市空间发展状况形成“山中有城，城中有山；双龙（两河）抱城，玉带积翠；南商北工，东 文西居；三位一体，成组成团”。围绕峰山形成三大功能片区组团布局的整体结 构：西南为老城居住商贸金融区，东南为文化行政区，北部为工业区。一4项目规划设计建议书三、*的SWOT分析1、优势(1)规模庞大、配套齐全项目总用地3400亩，在威海有着较大的规模(随着国家土地政策的变化， 获得如此大的土地资源的难度将有所增加)，在文登首屈一指。项目集居住、休 闲、旅游、商贸、物流、产业服务等功能于一体，生活、娱乐、学习等配套设施 完善，创造舒适的生活空间、良好的环境景观和成熟的商贸物流环境， 开创文登 城市发展的新阶段，

10、书写文登的城市名片。(2)政府支持力度大项目得到了文登市委市政府的全力支持， 并将以项目的战略高度向山东省政 府寻求政策优势和支持。(3)项目与周边和谐对接项目北面是市政府搬迁目的地，东面是文登市的工业企业集中地，南面是规 划中的峰山公园，西面是城市内向性的商贸区，而项目将会依功能分区规划成外 向型的以商贸物流为主要功能的综合功能城区。南面的义乌小商品市场，北面新规划的家纺城，将会使得文登形成以批发性 为主的交易市场集群，相互竞争，相互促进，和谐对接，从而提升整个文登板块 的价值。(4)板块升值潜力大项目所在区域将是文登市未来的发展重点区域。 项目北边是市政府搬迁目的 地。同时，大量的企业将在

11、开发区落户，未来一段时间内，此板块必将飞速发展， 板块价值将会迅速提升。(5) 土地成本低项目规划设计建议书较低的土地成本为项目的利润预留了很大的空间，使得项目在市场上的竞争力相应提高。(6)开发商开发经验丰富山东*建业集团有限公司实力雄厚，公司在项目策划、设计、工程管理、 营销、物业管理等方面有着丰富的开发经验。(7)合作各方实力强本项目在策划、规划、设计、建设、招商、经营等方面都将整合业界有较强 的实力与口碑的企业或机构，综合各方的实力与经验，必将提升项目的价值和水 平。2、劣势(1)城市区域市场发展不成熟文登市的总体经济发展水平相对落后， 市场化程度不高，知名度不够，对于 一个要吸引韩国

12、和国内的商家来文登购买商铺， 具有一定的难度。应该打好威海 牌，在推广、宣传上用威海的概念。 "* ,威海之心。”(2)周边配套不完善虽然项目与周边环境对接比较和谐，但是周边项目大部分未建，处于规划状 态，项目在板块中属于先行者，给项目的建设推广带来了一定的困难和压力。(3)开发周期长由于项目规模庞大，无论从手续上、资金供应上、还是从项目工程建设上， 都需要很长的开发周期，这无形为项目设置了更高的投资风险。(4) 土地平整成本高项目用地本身是一块完全的生地，地块本身不是很成熟。地块高差达到二、 三十米，土地平整成本相对较高，土方量较大，一定程度上提高了开发成本。3、机会(1)宏观政策

13、环境提供良好的机遇中韩贸易的前景广阔，双边贸易额五年内将达到 1000亿美元。同时，借山 东半岛承接日韩产业转移的东风，文登的城市经济发展极有可能走一条 “前店后 厂”，以贸易带动经济的发展之路。而*将成为实现这一发展模式的启动点和超级支点。(2)大区域市场崛起山东是韩国对华投资的桥头堡，韩国对外投资的40%；上在中国，而对华投资的45%R集中在山东。山东半岛在承接韩日产业转移方面有着得天独厚的优 势。借世界经济变迁之势，山东半岛在新世纪将成为中国经济增长最快的地区之0(3)项目生存有着丰富的市场基础中韩贸易繁荣，韩国对威海的投资不断增加，威海是韩国产业转移的重点对 象，大量的韩国中小企业在威

14、海落户， 文登作为威海的重要组成部分，也有着丰 富的中韩贸易资源，这就为*的建立和发展提供了肥沃的市场土壤。经韩国实地考察后发现，韩国中小企业进入中国市场的欲望强烈，但是又苦 于缺少进入中国市场的平台和窗口。因此 *项目定位为以中韩商贸、产业服务 为核心的综合服务平台，是一个综合性的多功能城区。(4)项目填补了威海面向韩国中小企业的综合服务平台的空白虽然威海的韩国资源丰富，但是整个威海、山东半岛、甚至全国都缺乏一个 规模化的韩国产品物流基地；在韩国产业转移过程中，缺少一个为韩国中小企业 进入中国市场的一个综合服务平台，而*的目标就是建设一个这样的平台，填一8项目规划设计建议书补市场上的空白，获

15、得超级的发展机会。4、威胁(1)辽东南地区、京津唐地区、长三角、珠三角对日韩资源的分流面对韩日产业转移的浪潮，辽东南地区、京津唐地区、长三角、珠三角等都 把目光投向这个利润丰厚的市场，一定程度上，形成了对韩日资源的分流。(2)面临半岛其他城市承接日韩产业转移的威胁在山东半岛城市群的总体发展战略中，虽然威海独享中韩经贸交流门户的定 位，但是市场的法则并不是完全为政府的宏观规划左右，青岛、烟台、日照等城 市对日韩资源同样有着很强的吸引力， 同类型项目也有可能很快投入运行， 这对 *是一大威胁。必须要快，以快制胜，以优制胜。(3)面对日韩产业转移的机遇，文登周边地区也跃跃欲试在威海市其他地区也有以日

16、韩产业转移为目标的项目在规划中。例如石岛的总体规划战略中就有韩国城的规划。四、*的定位1、项目在山东半岛城市群的定位中韩经贸的门户，韩国中小企业进入中国市场的超级服务平台，构建大威海世界制造中心的核心引擎和增长极。2、项目在文登城市的定位*应该是文登新时代形象的标志性区域，是现代文登的城市客厅，是文登 产业服务的平台和产业发展的发动机。3、*的战略定位*的战略定位为：以带动文登制造业和现代服务业的发展为目标，以韩国 中小企业为主要目标客户市场，以汽车配件、家居和多种时尚商品的采购博览为 重点，以建立为韩国中小企业进入中国市场 （包括销售和采购等）综合型服务平 台为核心，体现中韩民俗文化和现代时

17、尚文化为内涵， 集商贸（采购）、商务（办 公）、会展（博览）、住宅（居住）、休闲、旅游、娱乐等多种功能于一体的新城五、规划的原则1、规划定位的目标(1)商贸带创造吸引商家投资和经营发展的环境，扩大并强化的批零商业功能；以国际 化的开发理念，建设中的商贸区应该同国际上(尤其是韩国)的商贸中心模式接 轨，为进驻商贸中心的企业和个人提供信息交流、咨询服务的平台。具备现代商业意象，协调自然与人文的关系。强调舒适化：绿意盎然生机蓬勃；强调人性化：人性尺度活动导向和人车分 流的交通导向；强调科技化：利用信息化技术，创造网络化平台，简洁明亮和谐 有序。(2)生活带提供田园生活式的居住与商业活动空间，并改善生

18、活环境品质以吸引韩国企 项目规划设计建议书业人员居住；创造一个居住与工作均衡的生活环境， 建设一个融合韩国人文文化 为主题特色的国际性生活城区；充分结合城市发展与商业产业发展的吸纳及叠加 效应，创造山东商贸区域开发的新典范。(3)生态带确立保护自然生态资源和可持续发展的指导理念， 利用规划的绿地建造具有 参与价值的森林公园，例如高尔夫运动公园、撒野公园，提供休闲、游憩活动和 可持续使用的自然环境。有效利用基地的开发资源，正确引导未来开发方向，确 保环境成长与品质间结构性的发展平衡。2、规划策略强调“混合分区” (mixed use)的概念，并强调城市完整单元的互相流通性， 强调城市的不同区域间

19、能建立多面向的互动关系，成为一个活的有机体的概念。 规划整体一个具有弹性可持续发展的成长架构 (growth structure),以追求商贸环 境国际化、生活环境人性化和生态环境可持续化的目标。六、*整体规划策略建议1、规划策略的理念以组团式结构规划每个具有特色的发展组团，并以公共活动轴带的有机结 合；各组团成为*的发展中心，由于项目推进存在诸多不可预测因素，应尽可 能增加项目发展的弹性空间；各发展组团在主要功能的实施中仍需保留一定的混 合使用弹性空间。2、空间规划布局建议*的规划布局为：“两个区片、三条轴带、七个发展组团”展开。两个区片： 指东部商贸发展区和西部生活服务区； 三条轴带:以公

20、共活动轴、商贸物流轴和 生态生活轴；七个发展组团：汽车商品商贸组团、时尚商品商贸组团、家居商品 商贸组团、物流仓储配送服务组团、休闲商务服务组团、居住组团和韩国中小企 业基地。东首I西部生活服务区(1)两大区片两大区片类似“左右手”、“两个车轮”，构筑起“ * ”的空间格局。? 东部商贸发展区这个区域是“ * ”的本质和灵魂所在，也是“ * ”最主要的核心功能区。性质：主要为韩国的商品通向中国和中国的商品通向韩国的展示、销售、批发的商贸市场，同时辅助一些旅游、休闲、娱乐和居住功能，形成一个多种功能 复合的综合区。功能：这个区域承载着*商业（批发市场）、产业服务、会议会展、酒店、 办公、商业步行

21、街、物流配送、配套服务设施、餐饮、娱乐、旅游等核心功能。? 西部生活服务区性质：生活服务区是“ * ”项目最能迅速产生经济效益的板块。与商贸区 一左一右联动发展，“双轮驱动”，互相促进，共同构筑功能完善的城市新功能区。“* ”生活服务区以其大配套、高品位和整体性强的优势，首先吸引项目周边 基础客户群（文登市）购房，其次是吸引商贸区的部分老板入住，并在后期区域 板块成熟时，可形成一定规模的高尚商务区。这里将成为文登新城的 CLD将以其优质的生活环境打动来“ * ”做贸易 的人，在项目后期开发商务公寓、别墅等高尚物业，跳出文登行政区域概念，成 为威海区域韩国人的理想居所。功能：这个区域是*的辅助配

22、套功能区，它规划了包括居住（别墅、中档 高尚多层住宅等）、产业服务园、商务办公、休闲运动、社区公共开放空间等辅13 项目规划设计建议书助功能。“* ”生活服务区是以居住板块为核心，配以必要的生活配套板块，并以 商务公园、运动公园和产业服务园对生活环境价值加以提升。(2)三条发展轴带? 公共活动发展轴:公共活动发展轴是沿着珠海路形成的，集中商贸、商务、产业服务、物流和 生活功能和公共开放空间的区域，是塑造*整体形象的发展轴。商务功能开放空间生活功能开放空间商贸功能开放空间本轴将串起三大公共服务功能区：轴线西端是以休闲商务功能区，建造高尔 夫商务会所和酒店，发展商务服务，成为文登市的超级交际平台；

23、轴线中部是以 社区商业和公共设施服务功能区， 建设学校、超市、邮局、银行等公共服务设施，发展社区生活服务，成为*和周边开发区社区生活配套的服务平台；轴线东端 是商贸功能区，建设博览中心、商贸配套酒店、韩国风情步行街（时尚和传统） 酒店式公寓、商贸功能区配套服务设施，成为 *商贸服务功能的核心区。连接城区和外部世纪大道的主要轴：西部同文登城区连接，东部同世纪大道 连接，成为文登外向型发展的主要公共活动服务轴。为核心的节点；在发展轴东端入口处，成两大标志性节点：在发展轴上商务和生活功能开放空间的节点处，形成以人为象征*形象特征的标志性节点。打造标志性景观大道：珠海路是* 的核心发展主轴，必须建造体

24、现 21世纪 新形象的、具有国际化特性的（如路标）、 融入韩国风情的景观大道。? 生态生活发展轴：以西部新规划的道路为发展轴，串起 高尚住宅区、高档住宅区和产业服务园的 功能，充分利用山地、绿地系统，形成主 次清晰，相互交织的生态结构和景观形 象，从而塑造整体环境以人为本的特征。提升整体的环境质量注重绿地系统与步行系统相结合，设 计人车分流的道路系统，串连各个居住社 区中心（入口、网球场、游泳池、配套公 共设施），形成休闲的开放空间系统，是 社区居民主要的室外活动空间，?商贸物流发展轴以东部新规划的道路为发展轴，串起商贸功能区的各种商贸功能和产业服务 功能，包括：小件商品配送服务功能区、韩国中

25、小企业基地、汽配交易中心、时 尚品交易中心、家居交易中心、仓储配送服务区，形成以物流为主的交通系统。15 项目规划设计建议书由于道路西部是居住空间，需要注意减少对住宅区的噪音、人流的干扰（3）七个发展组团通过珠海路、新规划的山!北路和汇通路，把 *分割成七个区域，根据这七 个不同功能区域，我们提出了七个发展组团的建议。 汽车商品商贸组团（338亩）时尚商品商贸组团（338亩）家居商品商贸组团（339亩）仓储配送服务组团（280亩）居住组团（830亩）韩国中小企业基地（230亩） 休闲商务服务组团（670亩） 汽车商品商贸组团（338亩）汽车商品商贸发展组团主要包括车族馆、中韩展览中心和韩国传统

26、风情步行 街。整个组团体现的是韩国传统的民族风情， 让人感觉到“传统韩国就在这里！”车族馆:本项目是*的主题交易市场之一，是以韩国的丰富多彩汽车时尚 生活为主题的商品交易中心，主要入驻的是韩国的生产型企业、 销售型企业或品 牌代理商。经营产品主要为汽车装修装饰用品、 车载电子电器产品、房车饰物、车族玩 具、车用时尚精品、汽车运动品等。附带机电产品，如五金工具、轻型机械等。这些经营产品在国内专业市场上具有一定程度上的唯一性，能够更好的聚集购买群体，带动其他产品的销售。车族馆在规划设计上应有所创新，构建一个有独特建筑艺术风格、有现代化 的设施配置、便于厂家展示陈列产品、能够提供适量产品储存的大规模

27、高档次专 业市场。汽配交易中心主题：日寸尚伴你行，飞驰无极限一一 * 车族馆。中韩展览中心:是*的核心项目，项目建成后，将定期或不定期地举办各 种国际性中韩商品的主题专业博览会、 展览展销会等大型会展商贸活动。 会展博 览中心的功能组合，要体现博览会开幕和闭幕期间的综合利用， 可以设计成“主 展馆+副展馆”的格局。主展馆的面积不宜太大，约 5000平方米左右，副展馆就 是主题交易区域，副展馆在博览会开幕期间是博览会的组成部分，在闭幕期间是一个主题的交易市场，是展销结合的模式，比传统的批发市场的铺位更能体现主 题和品牌形象。这里形成了集新产品发布、展览展示、展洽、交易、论坛和项目 合作的综合体，

28、成为韩国品牌进入中国的门户，品牌的集新产品发布、展览展示、 展洽、交易、论坛和项目合作功能于一体的商务平台。韩国传统风情步行街：实质是中韩文化交流空间。一方面，来威海的游客在 中国境内就能体验到古代韩国的民族风情， 另一方面，则是韩国人在中国感悟本 国传统文化韵味的归属场所。它是步行商业街，主要含特色旅游商品、餐饮、酒 吧、休闲娱乐等功能；在建筑风格强调原汁原味的韩国传统建筑风格。时尚商品商贸组团（338亩）该组团是一个综合性的时尚商品交易中心， 主要以韩国时尚品为主导，在国 内形成具有明确指向的主题专业交易中心， 具有唯一性、排他性。该组团主要由 “韩流馆”和“韩国时尚步行街”等组成。时尚商

29、品交易中心的主题：七彩时尚，动感无限一一* 韩流馆韩流馆：韩国时尚商品、韩流文化在中国的集中展示空间。销售的主要商品有：时尚服装服饰、化妆品、时装、玩具、皮具箱包、美容美发用品、数码产 品、电器、通讯产品、海洋食品、保健品、医药、运动休闲服装、运动休闲用品、 健身、旅游、探险、养生等。韩国时尚风情步行街：步行街以展示时尚韩国为主题。销售以现代韩国时尚品为主，如：软件游戏、化妆品、小商品、生活用品、数码电器、服装、 KTV 等。同时可辅以部分餐饮、酒吧、咖啡厅等。在这里体现的是现代的“时尚韩国”， 在建筑上体现出的就是具有现代韩国的风格语言。 游客身临此处，就能立刻感受一17一项目规划设计建议书

30、到“现代时尚韩国就在这里韩国传统风情步行街与韩国时尚步行街形成一个完整的步行街区，在这里既有传统韩国，也有时尚韩国。让游人在一条步行街上仿若穿越历史时空， 既能体 验到古代韩国的传统魅力，又能感受现代韩国的时尚，同时也能在此发挥自己的 想像力来展望未来的韩国。整条步行街区以传统韩国和现代时尚韩国为主题， 形成两个相对对立，又相 互依托、相互融合、相互统一的步行街。? 步行街规划整条步行街区沿河而建，做好、做足水的文章，使步行街的水可亲、可近、 可嬉、可耍。使韩国步行街区成为具有水风情和韩国民族特色的独一无二的步行 街，达到唯一性。步行街区长度约为500米，宽为1520米（含河面宽度），建筑规模

31、为6.6 万平方米，层高以2层为主。?商业酒店是为来全国各地来批发的商家配套的酒店家居商品商贸组团（339亩）在中国逐渐迈向小康的进程中，以居家商品为核心的专业市场在中国日新月异，很多新型的连锁专业市场正从过去的临街商铺和大棚式的交易场所中脱颖而 出，如百安居、家世界、宜家、欧倍德等。本组团以家居馆为核心，围绕为人们提供新的生活方式和内容，而形成 * 的主题专业市场之一。本专业市场依托于中韩贸易及文登周边城市产业的特点，销售的主要是现代 家居生活用品，主要有：居家布艺装饰（家纺）、家俱、装修成品、厨卫用品用 具、摆设饰品、花木装饰、儿童专用品等。家居商品交易中心的主题：居家生活，幸福无限一一

32、* 家居馆。仓储配送服务组团（280亩）功能:仓储、运输、配送功能和包装、装卸、保管、流通加工功能。构成:单独设立仓库区主要是为厂家的大量存货考虑，可以提供仓位租赁、 托管、存货、包装、装卸、流通加工等服务。对于条件成熟的条件下，可以采用 远程计算机管理，买主交款开票后可以很方便地到仓库提货。 在货品的配送方面， 采用第三方物流的方式解决。引擎作用:完善的服务体系，可以提升市场档次和水平，是吸引韩国客户的 必要条件，同时也利于对国内大客户招商工作的进行。居住组团（830亩）本组团包括社区公建（商业中心）、撒野森林公园、高尚住宅区、峰山公馆 四部分组成。社区公建（商业中心）：占地85亩左右，其中

33、商业部分以大型超市为主体， 结合专业临街商业和公寓构成，其中：大型超市 :1.2万平方米、商业街长200 米左右，面积在5000平米左右，公寓：4万平方米；学校：占地50亩，以国际 学校、双语（中韩）幼儿园为主体，融合艺术教育、国际教育以及成人教育的完 整教育体系，九年制国际学校：2万平米左右，双语幼儿园：3000平米左右；其 它：1万平方米。撒野森林公园 详见后述。高尚住宅小区:容积率：1.0左右，住宅建筑面积控制在30万平方米左右， 建筑以四、五、六层的多层构成。住宅产品面积的主力户型在 80-120平方米之间，其中：100-120平方米 (40%), 80-100平方米(20%), 12

34、0-150平方米(20%)。户型面积的大小,主要与客户的年龄和家庭结构相关。峰山公馆：是商务休闲公园重要的盈利项目和回收投资的主要项目,其实质为商务别墅。别墅的布局，首要注重的是景观效果；占地：80亩；容积率：0.5;建筑面积：26666平方米；建筑形态：以2 3层的联体别墅为主；产品户型：舒适型 TOWNHOUSES尔夫比较近，或视觉景观较好的地方， 建筑面积200250平方米；经济型TOWNHOUS30%),视觉景观稍差，建筑面 积180200平方米。韩国中小企业基地(230亩)本组团主要由Techpark、中韩交流中心等组成。Techpark :主要服务于韩国进入中国市场的配套型中小企业

35、， 这些企业包 括一些家居部件配套、汽车零件配套、数码电子品配套、服装加工零件配套等中 小企业。在建筑设计上，可以采用小独栋，一栋建筑可由一家或两家企业共用； 建筑 一层为生产空间，二层可为办公空间，三层或以上为居住生活空间。中韩交流中心：经韩国实地考察后初步确定在韩国中小企业某地的布局空间 上设置这一项目。交流中心将承当整个*智力支持功能。主要为进入中国市场 的韩国中小企业提供智力支持，主要有语言培训、企业中高层领导培训、市场拓 展、宣传推广、信息咨询、技术支持、论坛、主题会议等内容。中韩交流中心可采用目前较为流行的会员制形式，吸引韩国中小企业入会， 甚至是想进入韩国市场的中国企业和其他国家

36、的企业入会。而对会员和非会员企业提供不同的服务内容。另外，本组团可设置部分住宅，以满足在本组团工作的部分人员。 休闲商务服务组团（670亩）休闲商务服务组团包括商务港、高尔夫会所、高尔夫运动公园和撒野公园。 这里以休闲商务办公为主，集商务办公、研究开发、会议会展、教育培训、公关 接待、休闲运动、旅游观光、商业娱乐和居住等于一体的园林式、生态型、现代 化的新型功能区。商务港:商务办公是辅助配套功能。利用山势和湖面，形成园林式的办公空 问，这是为客户办公需求而规划的。除了引导韩国和国内客商和厂家在这里设立 分支机构或办事机构外，还应引导其它国家有兴趣开拓中国市场的企业或经营机 构在此设立办事机构或

37、代表机构。随着中国“入世”问题的最终解决，服务贸易 领域逐步对外开放，将促使国外企业把自己的市场营销网络直接延伸到中国来。商务办公区将成为大客户的办公场所、 小型客户的交易场所和洽谈空间，这里将 存在部分的灰色交易，与交易中心中的铺位形成互动。高尔夫商务会所（酒店）：该会所定位是高尔夫运动公园的超级俱乐部，是 整个*的商务交流中心。主要是面向胶东半岛及韩国企业的高级商务人士或企 业主。会所包括商务休闲设施（高档饭店、洽谈室、咖啡厅、KTV、酒吧等）、休闲运动设施（保龄球、沙弧球、桌球室、健身房、棋牌室、室内游泳馆、壁球、 乒乓球、羽毛球等）和休闲娱乐设施（影视厅、歌舞厅、游戏厅等）。休闲娱乐服

38、务设施主要为在商贸客人提供娱乐消遣之处。 只要项目引发了这个潜在的消费 市场，投资经营者会迅速地抓住机会前来投资兴建这类服务场所。会所（酒店）：占地30亩；容积率：0.8;建筑面积：16000平方米；21 项目规划设计建议书客房：约80间；客房面积：50 60平方米。高尔夫运动休闲公园：建一个9洞的商务山地高尔夫球场和一个高尔夫练习 场。高尔夫被称为“运动之王”，是精英生活的标签和代表，是中产阶级跻身精 英阶层的“台阶”。商务高尔夫既没有标准高尔夫很高的门槛， 更不象网球等已 经趋于大众化和庸俗化，对本项目的主要目标客户群具有强大的号召力。“* 高 尔夫运动休闲公园”在所处区域具有唯一性、排他

39、性和权威性。撒野森林公园:利用山地的沟壑和平台，种植树木和草坪，同时建设一些面 向少年儿童的撒野森林公园。占地 100 200亩左右，地块内分布缓坡丘陵和小 水塘，植被良好。此运动区是针对青少年和儿童，给孩子们一个放纵身心的地方， 一个“撒野”的地方，唤回孩子们作为“自然之子”的本性，激发他们的创造力、 冒险精神、自信心、勇敢和坚强的品质一一这是现在的家长们最重视同时也是现 在的孩子们最缺乏的东西。该运动区主要具备以下三种功能：教育、 运动、童趣和野趣，在这三种功能 中，以童趣和野趣作为一条主线贯穿了教育和运动功能。例如，“撒野”类可以建设：A、泥巴乐园：出租服装，让孩子们在这里可以不怕脏地尽

40、情玩泥巴，打泥 巴仗。B、野战乐园：提供一些没有危险的武器，由俱乐部组织分成两个队，进行 野战。C、创意区：请孩子们以个人、集体、家庭为单位进行游戏创新。此区域是 专门进行新颖游戏的区域，让孩子们尽情创意，发挥想象力。例如，游乐类可以建设：A、翻斗乐：适合2-8岁，大型游戏组合，让孩子们可爬、可翻、可游戏。B、浅水戏水区：水高30公分，适合2-6岁儿童。里面设脚踩水车、间歇 喷泉（或声控泉，孩子们一喊就开始喷泉，非常有趣）、水滑梯等游乐 设施。并养一些小小鱼、虾、小蝌蚪，让孩子们边玩边捉。C、沙池：适合1-12岁儿童，选用细软干净的沙，为孩子们造一个玩沙的 地方，沙池内可设游乐玩具。另一种沙池

41、趋于原始，沙、泥巴、水混在 一起，孩子们可以用混合物做出各种造型。公园可定期举行堆沙比赛。D轮胎吊桥：适合5岁以上人士。老少皆宜，趣味盎然。E、弹簧木偶：适合1-5岁儿童。常见的靠弹簧摇摆的卡通坐骑。F、大积木：适合2-10岁儿童。制作颜色鲜艳、各种形状的大型轻质积木, 上面有图案或英文字母，孩子们可推、可搭起象真房子一样的“建筑”G游戏墙：适合2-8岁儿童。线条起伏，中间有各种圆孔。适合年龄较小 的儿童可以钻上钻下的小型攀岩。H、弹簧床（或充气蹦床）：适合1-8岁儿童，可以跳得更高。I、攀爬网：适合3岁以上儿童。绳网缚在木架上，让儿童在上面攀爬，可 做成组合形式，尽量利用自然材质，与周边地形

42、结合。J、秋千：无年龄限制。贴近自然的，挂在树上的绿色秋千。制作可能简陋， 但安全、有趣，在都市中无法找到。K、空中飞人：适合3岁以上儿童。轮胎吊在绳子上，如小猴子一般靠滑轮 带动飞驰而过。3、*主要项目功能区商业部分为三大中心：汽配中心、综合时尚中心、家居中心；其中综合时尚 中心主要包括韩国时尚小商品、服装、轻纺、食品、数码电子等。23 项目规划设计建议书汽配中心综合时初尚中心屋路家居中心4、其它其余部分是道路用地。需要说明的是道路部分不包括规划区内自建道路， 上 述占地数量是预估值，不作为规划的指标，仅供参考。七、土地利用计划建议1、用地的原则根据对周边环境的考量，六大发展组团的开发功能，

43、根据政府对土地开发强 度的指标（建议按照区域土地容积率为 0.8）,提出土地利用计划建议。2、土地利用计划表区片组团(亩)功能性质面积(亩)占地百 分比 (%)容积 率建筑面积(m2东部商 贸区片汽车商品商贸(338)商贸区商业2587.581.4240801.20韩国传统风 情街商业501.472.066667博览中心商业300.882.040000.20时尚商品商贸(339)商贸区商业2597.621.4241734.54酒店商业300.881.020000.1韩国时尚风 情街商业501.472.066667家居商品商贸(338)商贸(其中 含村)商业339(含村 庄165亩)9.971.

44、4316401.58仓储配送(280)仓储工业2507.351.0166667.5办公区办公300.881.020000.1西部生活区片韩国中小企业 基地(230)别墅用地商住作 坊2306.761.0153334.1居住(830)住宅小区住宅45015.591.0300001.5社区公建共建852.501.690667.12峰山公馆撒野公园住宅绿地801602.354.710.526666.8村庄用地农业551.621.036666.85休闲商务(670)商务港办公1504.410.330000.15高尔夫会所商业30 （含湖）0.880.816000.08商务高尔夫绿地42012.35撒野

45、公园绿地702.06其它道路(375)父通37511.03八、重点区域的景观规划1、湖面规划项目用地范围内有两块天然湖，其中2#湖目前有人工养殖。1#、2#湖周围地 势有一定起伏，尤其是 2#湖南面为峰山一部分，地势起伏较大。1#、2#湖水体 较清，为天然雨水集聚而成。项目开 发过程中应继续保持两个湖水的洁 净，把两个湖打造成健康的生态湖， 使其为项目基地增加价值，成为项目 的灵魂支点。1#湖是高尔夫运动公园的核心 组成部分，是高尚商务人士的休闲中 心，西山公馆将分布于其周边。2#湖是项目高尚住宅区的核心 组成部分，蓝波湾、蓝月湾等将分布 于其周边。湖体周边可修砌滨水人行步道，使湖水可亲、可近

46、、可嬉、可耍2、环境设施(1)植被风格在车行道沿途可布置高大乔木。在主要景观区域可布置观赏性的树和花。在开放空间和大面积空地内以连续性草皮为主，可适当布置一些景观花 坛，使色彩视觉有跳跃感。在不破坏景观绿地连续性前提下，各功能组团间可适当设置一些休闲性 的设施。沿湖岸线设计斜坡式绿化，深入水域。26 项目规划设计建议书(2)绿化及小品绿化质量从植物构造、色彩搭配、大小等效应多方面服务于社区整体意义上 的统一性，将起着不可估量的作用，同时实际上也服务于公共开放空间。保证较高的绿化率(35%以上)和亲自然的环境，强调人与自然的和谐。 园林景观必须做总体规划，保证各功能组团的完整性，保证集中绿地与 组团绿地的有机联系。强调组团特色环境，强调跳跃的动线