苏州市光福商业项目市场定位报告

1、1 / 105 文档可自由编辑打印目目 录录环境篇一、光福宏观环境分析 .51.1、地理环境 .51.2、交通环境 .51.3、经济环境 .71.4、政策环境 .91.5、规划环境 .101.6、人口环境 .111.7、文化环境 .111.8、投资环境 .13二、类比区域宏观环境对比分析 .15市场篇一、市场概述 .17二、商业市场供应 .172.1、整体商业供应 .172.2、各街道商业供应 .212 / 105 文档可自由编辑打印三、商业市场需求 .323.1、各街道需求调查细表 .323.2、光福镇需求整体分析 .413.2.1、经营状况分析 .413.2.2、人口与业态比值 .43四、

2、商业市场产品、价格分析 .464.1、各街道产品、价格详细调查 .464.2、光福镇整体商业产品、价格统计分析 .55五、商业市场客源分析 .575.1、买卖客源 .575.2、租赁客源 .595.3、消费客源 .65六、周边类比区域商业市场分析 .676.1、优势 .676.2、劣势 .68七、商业市场特征分析 .69八、商业市场发展趋势 .70项目篇一、项目概况 .723 / 105 文档可自由编辑打印1.1、项目现状及周边状况 .721.2、项目 SWOT 分析 .74二、项目定位 .762.1、项目产品定位 .762.1.1、产品档次定位 .762.1.2、产品业态定位： .772.1

3、.3、产品形态定位： .782.1.4、产品户型定位： .792.2、项目客源定位 .822.2.1、购买客源定位 .822.2.2、租赁客源定位： .842.2.3、消费客源定位： .852.3、项目价格定位 .86产品篇一、产品规划建议 .89二、产品立面建议 .93三、产品面积配比建议 .97四、项目经济效应 .1014 / 105 文档可自由编辑打印环境篇环境篇5 / 105 文档可自由编辑打印一、光福宏观环境分析一、光福宏观环境分析1.11.1、地理环境、地理环境光福镇位于苏州市吴中区西部的太湖之滨，西临太湖，东靠穹窿山接藏书镇，南连度假区与胥口镇，北与苏州市虎丘区、苏州高新技术产业

4、区接壤。太湖漫山岛属光福镇管辖。境内有潭山、玄墓山(邓尉山)、西碛山等众多山峰，旅游资源丰富，邓尉香雪海是吴中有名的赏梅之地。分析：从光福镇地理位置来看，光福镇位于太湖与苏州高新区之间，镇上以及镇周边都有非常多的旅游景点，旅游资源非常丰富。发达的旅游业吸分析：从光福镇地理位置来看，光福镇位于太湖与苏州高新区之间，镇上以及镇周边都有非常多的旅游景点，旅游资源非常丰富。发达的旅游业吸引了很多外地人前来投资，提高了光福镇的商业价值。但目前光福旅游资源还未得到充分的挖掘，其潜在价值很高，因此商业项目在推广过程中以潜在引了很多外地人前来投资，提高了光福镇的商业价值。但目前光福旅游资源还未得到充分的挖掘，

5、其潜在价值很高，因此商业项目在推广过程中以潜在价值为推广主题，是吸引投资客的主要手段之一。价值为推广主题，是吸引投资客的主要手段之一。1.21.2、交通环境、交通环境近年来，吴中区按工业化、城市化的要求加快城乡道路的对接，重点建设、改造了木渎镇至光福镇的 230230 省道省道（原 209 省道） 、吴中经济开发区至甪直镇的东方大道东方大道、东山镇至木渎镇的东山大道、木渎镇至苏州太湖国家旅游度假区的环太湖旅游专线公路环太湖旅游专线公路、吴中经济开发区至浦庄镇的越湖路越湖路等五条高等级的大道。230 省道是高新区西部的重要交通干道，南北连接了光福和望亭两个镇，途径通安产业园、东渚科技城和东渚镇区

6、，全线长 8.5 公里。230 省道已于去年完成了路面翻修工程，下一步即将实施道路绿化工程。为了塑造高新区西部重要景观道路，提升全区道路绿化水平。 6 / 105 文档可自由编辑打印随着 230 省道建到了光福，特别是随着光福旅游经济的快速发展，到光福旅游的游客越来越多，以前当地百姓出行还是只有一条中巴线，百姓渴望城市公交能开进光福。2005 年 5 月，吴中公交公司对苏州光福镇的 48 辆中巴车进行了收购，城市公交延伸到了光福古镇。考虑到光福是个旅游古镇，为方便沿线百姓和各地游客，还相继开通了吴中公交 63 路、64 路、65 路及 632 路区间车，到光福的交通线由原来的一条增加到了 3

7、条。 表一：光福镇公交状况表一：光福镇公交状况公交路公交路线线起点站起点站终点站终点站起点站首末班时起点站首末班时刻刻终点站首末班时终点站首末班时刻刻行车间隔行车间隔线路里线路里程程途径途径63 路吴中汽车站光福05:2519:2505:2519:251218 分钟41 公里东吴南路、东吴北路、吴中东路、迎春路、南环路、盘南路、苏福路、旅游专线公路、230 省道、福湖路632 路光福红木市场望湖宾馆05:3019:3005:3019:302030 分钟12 公里福湖路64 路旅游集散中心光福05:5019:2505:5019:251517 分钟32 公里北环路、广济路、广济南路、干将西路、西环

8、路、竹园路、金山路、苏福路、木光路65 路轮船码头太湖船餐市场05:3019:3005:3019:301518 分钟38 公里人民路、人民南路、南环西路、盘南路、苏福路、木光路、穹灵路、木光路、福湖路分析：近年来吴中区加快了对城乡道路的发展步伐，光福镇的道路交通环境发生了日新月异的变化。分析：近年来吴中区加快了对城乡道路的发展步伐，光福镇的道路交通环境发生了日新月异的变化。230230 省道的开通再加上原有的苏福路，使得光省道的开通再加上原有的苏福路，使得光福镇与新区及吴中区其他乡镇很好的连接起来。吴中公交在光福镇新增的福镇与新区及吴中区其他乡镇很好的连接起来。吴中公交在光福镇新增的 2 2

9、条交通线路无疑为光福镇百姓出入苏州其他行政区以及吴中区其他乡镇都带条交通线路无疑为光福镇百姓出入苏州其他行政区以及吴中区其他乡镇都带来了方便。总的来说目前光福镇道路交通系统已经有了明显的改善，这对光福镇商业的招商、引资等发展提供了重要保障。来了方便。总的来说目前光福镇道路交通系统已经有了明显的改善，这对光福镇商业的招商、引资等发展提供了重要保障。7 / 105 文档可自由编辑打印1.31.3、经济环境、经济环境光福镇位于苏州城西部，地处太湖之滨的邓尉山麓，镇域面积 67.2 平方公里，人口 5 万多；是江苏省历史文化名镇，又是国务院公布的太湖风景名胜区 13 个重要景区之一。表表二二：光光福福

10、镇镇 2 20 00 04 4 年年经经济济基基本本情情况况总面积总面积69.12 平方公里私营企业私营企业254 家耕地面积耕地面积22739 亩合同利用外资合同利用外资2440 万美元人人 口口56658 人到账外资到账外资761 万美元村委会村委会8 个居委会居委会3 个第三产业增加值第三产业增加值60264 万元工农业总产值工农业总产值263218 万元个体工商户个体工商户1002 户工业总产值工业总产值220000 万元电话总数电话总数13511 门地区生产总值地区生产总值153164 万元有线电视开通数有线电视开通数9744 户财政收入财政收入5917 万元中小学校中小学校6 所水

11、果产量水果产量567 吨年年末末银银行行存存款款余余额额70131 万元水产品产量水产品产量7270 吨农民人均收入农民人均收入8228 元内资企业内资企业97 家8 / 105 文档可自由编辑打印从未来光福镇经济的发展来看，由于光福镇丰富的旅游资源，所以目前光福镇的经济发展将认真贯彻市、区关于加快服务业发展的要求，注重发挥资源优势，主攻两大区域东崦湖地区和沿太湖地区，加快建设、加紧招商、加强宣传，进一步推动全镇三产服务业发展上新台阶。首先是以东崦湖地区为主要载体，加快发展传统服务业。在全力推进整治工程建设的同时，着重做好以下几项工作：进一步细化区域规划设计，完善功能定位和布局；继续做好几幅待

12、挂拍地块的上市准备工作；抓紧几只现有项目的启动建设，加强与投资商沟通，尽快启动“澳华”、“嘉德”两只房产项目开工建设，加快福利商贸中心和镇区相关地块的商业化改造实施步伐。全面完成太湖船餐二期改造工程，使餐饮“亮点”更具特色。加快改造工程进度，抓紧灌水移船、停车场改造、环境绿化美化进度。在按时完成福湖路改造工程，改善船餐市场外部交通条件的同时，通过加强宣传、规范管理、完善功能，进一步提升船餐市场整体形象，塑造崭新的“太湖船餐”品牌。提高招商水平，切实做大全镇旅游经济总量。牢固确立“旅游兴镇”的产业定位，按照构建“吃住行游购娱”六要素的需求，大力发展旅游经济。借鉴工业招商的成功做法，大力开展外出招

13、商、中介招商、网上招商活动；继续完善重点项目的策划，重点做好太湖岛、南山公园及西施滩等项目的策划完善；引进投资商增加全镇旅游经济总量，做好上钢三厂休养所、吐哈度假村等原有宾馆的改造服务工作，把营造良好服务环境作为发展服务业的重要举措。分分析析：综综上上所所述述可可以以看看出出光光福福镇镇未未来来的的发发展展将将会会以以旅旅游游业业作作为为核核心心，其其他他产产业业将将为为旅旅游游业业服服务务。随随着着旅旅游游业业的的发发展展，势势必必会会加加快快光光福福镇镇对对外外招招商商、引引资资的的步步伐伐。商商业业将将作作为为旅旅游游业业的的配配套套设设施施得得到到进进一一步步的的发发展展，真真正正完完

14、善善光光福福镇镇“吃住行游购娱吃住行游购娱”六要素的需求。六要素的需求。本项目思考：可以在旅游商业规划的基础上，考虑发展成为其配套商业，但可行度如何，我们将会在下面分析中得到验证。本项目思考：可以在旅游商业规划的基础上，考虑发展成为其配套商业，但可行度如何，我们将会在下面分析中得到验证。9 / 105 文档可自由编辑打印1.41.4、政策环境、政策环境在 7 月 14 日光福镇召开的全镇经济工作会议上，镇党委及时传达了全区经济工作会议精神，在具体分析今年上半年全镇经济社会发展形势的基础上，重点部署了下半年经济社会建设的各项目标任务。 一是加快推进“三大板块”建设。一要精心打造新镇区。坚持以东崦

15、湖环境基础建设为重点，推进“镇区东扩”打造新镇区，力争到十月份初步形成东崦湖新镇区的基本格局。二要策划建设旅游发展区。进一步挖掘和整合真山真水和自然生态资源，以策划招商为抓手，努力营造旅游度假新胜地。要全力做好以“快乐之乡”为重点的旅游项目推进落实工作，加快实施香雪海等景点改造和周边配套设施建设，完善现有景区景点的功能设施，加大旅游促销宣传，重点办好第二届太湖开捕节等节庆活动。三要高水平发展工业集聚区。按照“总体规划、分步实施”的要求，在重点做好工业东区近 6 平方公里的发展控制性规划的前提下，优先建设道路基础设施，进一步提升载体水平。要做好已落户项目促开工工作，下半年确保新开工工业项目 10

16、 只以上。围绕“三大板块”建设，要努力提高招商引资水平：在招商方式上，灵活采取出让土地、租用厂房、增资扩建等形式；在项目引进上，着力提升引办项目的质量和档次；在项目服务上，从项目引进到建成投产的全过程都要提供优质服务，重点做好项目落户后的促开工工作。 分析：从光福镇目前的发展政策来看，光福镇将以发展镇上旅游业、商业以及建造高水平的工业聚集区为主要方向；其次为加快周边新农村的建设。分析：从光福镇目前的发展政策来看，光福镇将以发展镇上旅游业、商业以及建造高水平的工业聚集区为主要方向；其次为加快周边新农村的建设。由此来看，光福镇计划通过旅游业以及商业的发展来提高镇上的经济水平。由此来看，光福镇计划通

17、过旅游业以及商业的发展来提高镇上的经济水平。10 / 105 文档可自由编辑打印1.51.5、规划环境、规划环境近年来，光福镇大力实施“富民强镇”战略，全面开展招商引资工作。将在苏福路南、北面规划建设 6 平方公里的光福镇工业园。同时，坚持古镇保护和开发新区并重，古镇区将积极开展推进镇区东扩进程，着力开发东崦湖和西崦湖，不断加大环境建设力度，努力把古镇建设成为苏州最佳人居新。而开发新区规划为苏福路西部附近的新兴商业中心以及玉器城；在苏福路商业中心往北，规划为别墅区。从规划上看该区域将会成为光福镇旅游业的首席配套设施，集购物、休闲、娱乐以及生活配套为一身。西崦湖的发展主要是引进巨额外资联手国际一

18、流旅游开发公司将把吴中区光福镇的西崦湖地区建设和开发成具有国际水准的旅游目的地。该项目目前定名为 “快乐之乡”项目，由英国 MCI 投资合作股份有限公司投资。 苏州光福“快乐之乡”旅游目的地项目是由英国 MCI 投资合作股份有限公司投资并与吴中区光福镇人民政府、上海永汉文化交流有限公司三方共同合作开发的综合性旅游项目，开发主体是由上述三方共同组建成立的苏州光福圣地旅游开发有限公司。该公司前期注册资金为 3000 万美元。该项目位于光福镇的西崦湖地区，规划面积 5 平方公里，项目主要元素包括：高速骑乘及滑翔、水上公园快艇俱乐部、大型欧式购物中心、文化展示交流中心、明清古镇风情特色购物街、水上音乐

19、厅、国际康复中心、体育运动中心、赛车测试培训中心、国际会议中心、沿湖生态观光景观带及与旅游相配套的各类酒店，总建筑面积 100 多万平方米。 分析：从政府的规划来看主要分为三个部分。首先是开发新区，以发展商业以及构建别墅区为主要目标，新兴的商业中心将以满足消费者购物为分析：从政府的规划来看主要分为三个部分。首先是开发新区，以发展商业以及构建别墅区为主要目标，新兴的商业中心将以满足消费者购物为主要目的；其次为西崦湖主要目的；其次为西崦湖“快乐之乡快乐之乡”项目的发展，该区域将会成为光福镇休闲、娱乐的集中地；最后是光福镇工业园的构建。从商业的规划上看，规项目的发展，该区域将会成为光福镇休闲、娱乐的

20、集中地；最后是光福镇工业园的构建。从商业的规划上看，规划中的开发新区、西崦湖划中的开发新区、西崦湖“快乐之乡快乐之乡”项目以及现有的太湖湖畔的特色项目以及现有的太湖湖畔的特色“船餐船餐”将会形成三足鼎立的局面，本项目位于开发新区，与其他重点发展区域将会形成三足鼎立的局面，本项目位于开发新区，与其他重点发展区域处于同等地位，因此，在今后的规划发展中，有着较大的商业机遇。处于同等地位，因此，在今后的规划发展中，有着较大的商业机遇。11 / 105 文档可自由编辑打印1.61.6、人口环境、人口环境光复镇占地面积 69.1269.12 平方公里，下辖 1818 个个行政村，2 个社区居委会，总人口

21、5665856658 人人，总户数 1567915679 户户，其中从业人口 3570335703 人人，流动人口1567215672 人人。分析：从光复镇人口来看，光福镇人口较少，镇上只有分析：从光复镇人口来看，光福镇人口较少，镇上只有 5 5 万多人，由于光福镇目前工厂非常少，外来打工的人口较少，人流量较小，这对光福镇商万多人，由于光福镇目前工厂非常少，外来打工的人口较少，人流量较小，这对光福镇商业的发展有一定的影响，所以光福镇的商业需要聚集周边乡镇的人气。本项目位于新开发区内，本镇人相对较少，外地工人较多，目前支撑新区商业的业的发展有一定的影响，所以光福镇的商业需要聚集周边乡镇的人气。本

22、项目位于新开发区内，本镇人相对较少，外地工人较多，目前支撑新区商业的主要来自工厂工人，本项目的发展也应该以工厂工人为基础，努力发展周边农村的消费者，同时吸引老镇区的客户。如以旅游客户为主要消费群体话，主要来自工厂工人，本项目的发展也应该以工厂工人为基础，努力发展周边农村的消费者，同时吸引老镇区的客户。如以旅游客户为主要消费群体话，在前期启动时，没有足够的客户支撑，会影响到项目销售。在前期启动时，没有足够的客户支撑，会影响到项目销售。1.71.7、文化环境、文化环境光福古镇原属于吴县，原名野步市，志里，别名邓尉，据考证在七八千年的新石器时代已有人类繁衍生息。 全镇总面积约 58 平方公里，位于苏

23、州市古城西南 28 公里的太湖之滨，南邻太湖区，西邻太湖、北通长江。光福镇具有 2500 多年的悠久历史，自有“湖光山色，洞天福地”之美称；有丰富的自然资源，享有“鱼米之乡”，“四季有果”之美称；光福是传统工艺之乡 ，苏绣的发源地之一，精湛12 / 105 文档可自由编辑打印的雕刻工艺巧夺天工； 光福寺，光福塔，司徒古柏，天寿圣恩寺等古迹在留下人们的赞美诗篇时，无不流露出历史的仓桑。光福人文景观，名胜古迹密集，吴文化内涵深厚，形成了多层次的旅游专线，是国家太湖名胜风景区之一。 据史志记载，古镇光福乃春秋时期吴王阖闾养虎之地，遂名虎溪。南朝梁大同年间九真太守顾野王舍宅建光福讲寺后，镇以寺得名，距

24、今已有1500 多年历史。 光福镇素有“湖光山色，洞天福地”之称，境内风景优美、名胜众多。镇南叠翠连绵的邓尉山相传因东汉大司徒邓禹在此隐居而得名。镇西有国内第一大内陆渔港太湖渔港。司徒庙内的“清、奇、古、怪”四株汉柏，相传乃邓禹手植，古人赞曰：“清奇古怪画难状，风光雷霆劫不磨”堪称吴中一绝。千年古刹“圣恩寺”、赏梅胜地“香雪海”、光福寺塔、石嵝石壁等吴中名胜数不胜数，历史上无数达官显贵、文人墨客驻足赏景咏诗，清康熙、乾隆帝先后多次巡游光福，并留下了多首咏梅诗。 光福镇植被茂密、绿树成荫，“月月有花、季季有果”，是江苏省花木之乡；是全国桂花五大产地之一，植桂面积达 2000 多亩，品种有 10

25、多个。设有江苏省植物自然保护区木荷林，这是一种中亚热带常绿阔叶植物，能在北亚热带生长实属奇特。 分析：光福镇有分析：光福镇有 25002500 年的悠久历史，文化底蕴浓厚。一直以来光福镇就被喻为旅游胜地，境内风景优美、名胜古迹众多，在历史上王侯将相、达官年的悠久历史，文化底蕴浓厚。一直以来光福镇就被喻为旅游胜地，境内风景优美、名胜古迹众多，在历史上王侯将相、达官贵人以及文人雅客前来游玩者数不胜数。可见光福镇的旅游业已经有悠久的历史，在国内有一定的知名度。不可否认，光福的文化环境能吸引更多的游贵人以及文人雅客前来游玩者数不胜数。可见光福镇的旅游业已经有悠久的历史，在国内有一定的知名度。不可否认，

26、光福的文化环境能吸引更多的游客，从而带动旅游商业的发展，但是旅游商业季节性较强，操作难度较大，对于小量体商业来说，且无法形成规模效应。而且政府在规划中规定，旅游客，从而带动旅游商业的发展，但是旅游商业季节性较强，操作难度较大，对于小量体商业来说，且无法形成规模效应。而且政府在规划中规定，旅游商业将往西北方向发展，与本项目所在的新开发区方向不一致，由此，本项目可依赖的旅游资源少。商业将往西北方向发展，与本项目所在的新开发区方向不一致，由此，本项目可依赖的旅游资源少。13 / 105 文档可自由编辑打印1.81.8、投资环境、投资环境从光福镇的经济环境、规划环境以及历史文化环境可以看出，光福镇以发

27、展旅游业为首要目标。而光福镇独特的旅游资源是光福重振雄风的有力支撑，虽然光福的旅游开发相对于周庄、同里这些水乡古镇来说起步较晚，面对差距，光福抓住苏州的“后花园”做文章，讲求错位发展，扬长避短，“恢复生态、文化旅游”成为光福镇打出的旅游招牌。目前来光福的游客多集中在五一、十一以及周六和周日，现代人假日休闲讲求返朴归真、亲近自然。而光福有真山真水，有深厚的历史人文古迹。虽然旅游资源丰富，但是由于交通不方便、景点太过分散、商业配套不完善等原因，使得旅游业没有完全发展起来。分析：通过光福镇环境的分析可以看出光福镇的经济发展与旅游业分不开，旅游业的良性发展是招商、引资的重要筹码，也是投资者首要考察对象

28、。分析：通过光福镇环境的分析可以看出光福镇的经济发展与旅游业分不开，旅游业的良性发展是招商、引资的重要筹码，也是投资者首要考察对象。从目前的发展来看，政府正着力发展旅游业以引进外资。凭借着镇区的合理规划以及丰富的旅游资源，本镇吸引投资客方面拥有着较大的优势。该优势从目前的发展来看，政府正着力发展旅游业以引进外资。凭借着镇区的合理规划以及丰富的旅游资源，本镇吸引投资客方面拥有着较大的优势。该优势是光福对外的主要窗口，旅游业的发展能带动镇区经济的发展，投资商增加，带动流动人口的增加，本项目位于新开发区内，是吸引外地人口最为集中是光福对外的主要窗口，旅游业的发展能带动镇区经济的发展，投资商增加，带动

29、流动人口的增加，本项目位于新开发区内，是吸引外地人口最为集中区域，因此考虑成为未来的新开发区的生活配套，是可行的方案之一。区域，因此考虑成为未来的新开发区的生活配套，是可行的方案之一。14 / 105 文档可自由编辑打印总总 结结从光福镇的环境来看，光福镇经济特点鲜明，发展目标明确。由于光福镇历史文化悠久，旅游资源丰富，所以光福镇政府将全力发展光福镇旅游业，从光福镇的环境来看，光福镇经济特点鲜明，发展目标明确。由于光福镇历史文化悠久，旅游资源丰富，所以光福镇政府将全力发展光福镇旅游业，同时加强对商业以及工厂区的发展。目前影响光福镇旅游业发展的主要障碍是道路交通、景点开发以及商业配套上的问题。在

30、道路交通的问题上，政府同时加强对商业以及工厂区的发展。目前影响光福镇旅游业发展的主要障碍是道路交通、景点开发以及商业配套上的问题。在道路交通的问题上，政府规划的绕光福镇公路以及另一条直通苏州市区的公路将在明年动工，绕光福镇公路的建成可连接光福镇分散的旅游景点，使得旅客门更加方便，而通往规划的绕光福镇公路以及另一条直通苏州市区的公路将在明年动工，绕光福镇公路的建成可连接光福镇分散的旅游景点，使得旅客门更加方便，而通往苏州市区的公路将会对引进外资、发展旅游业带来极大的促进作用；在景点开发的问题上，政府明年将着力开发西淹湖风景区，苏州市区的公路将会对引进外资、发展旅游业带来极大的促进作用；在景点开发

31、的问题上，政府明年将着力开发西淹湖风景区，5 平方米公里的平方米公里的“快乐快乐之乡之乡”大型休闲娱乐场所将在明年开工，旅游资源的开发将给光福镇带来非常多的商机，势必会吸引更多的游客及投资客；在商业配套的问题上，光福大型休闲娱乐场所将在明年开工，旅游资源的开发将给光福镇带来非常多的商机，势必会吸引更多的游客及投资客；在商业配套的问题上，光福镇将在开发新区打造一个大型的商业中心，而目前光福镇的商业中心将会拆迁，该商业中心将会兴建高档的宾馆、玉器城等旅游配套商业，光福镇商业镇将在开发新区打造一个大型的商业中心，而目前光福镇的商业中心将会拆迁，该商业中心将会兴建高档的宾馆、玉器城等旅游配套商业，光福

32、镇商业的发展将会对旅游业的发展提供保障。从目前光福镇的人口来看，光福镇的人口较少，仅凭当地人口的消费还不能支撑起政府所规划的商业中心，所以的发展将会对旅游业的发展提供保障。从目前光福镇的人口来看，光福镇的人口较少，仅凭当地人口的消费还不能支撑起政府所规划的商业中心，所以如何引进外资，如何吸引外地人是光福镇发展的重点，由此来看，光福镇的商业与旅游业的发展是相互制约相互促进的。从光福镇的环境结合本项目来如何引进外资，如何吸引外地人是光福镇发展的重点，由此来看，光福镇的商业与旅游业的发展是相互制约相互促进的。从光福镇的环境结合本项目来看，本项目正好位于光福镇将要发展的新的商业中心的核心地带，北面为别

33、墅区，南面为工厂区，从政府规划以及周边目前的发展来看，本项目的投资看，本项目正好位于光福镇将要发展的新的商业中心的核心地带，北面为别墅区，南面为工厂区，从政府规划以及周边目前的发展来看，本项目的投资前景非常乐观。前景非常乐观。15 / 105 文档可自由编辑打印二、类比区域宏观环境对比分析二、类比区域宏观环境对比分析通过对光福镇宏观环境的分析，与木渎镇宏观环境进行比较，其优势、劣势如下：（1 1）优势：）优势：规划优势：规划优势：从规划上看，光福镇规划较好，功能非常明确。而木渎镇由于发展已经成型，难以改变，所以从规划上看，光福镇的规划有一定的优势。自然环境优势：自然环境优势：光福镇的自然环境优

34、美，名胜古迹众多，是江南著名的旅游景点之一。旅游资源丰富是光福镇的优势之一。（2 2）劣势：）劣势：地理位置劣势：地理位置劣势：与紧邻苏州高新区的木渎镇相比，光福镇较为偏远，离苏州市区距离较远。道路交通劣势：道路交通劣势：虽然光福镇近年来在道路交通上发展迅速，几条直通苏州市区以及其他乡镇的道路已经改造完工。但是与木渎镇相比，光福镇的道路交通系统相对较差，木渎镇目前的道路交通系统发达，出入苏州其他行政区已经极为方便。所以在道路交通环境上，光福镇处于明显的劣势。经济发展劣势：经济发展劣势：木渎镇发展起步相对较早，目前商业已经有了自己的特色，日渐成熟。而光福镇目前的经济仍然以几年前的老的经济体制为主

35、。所以在经济发展上，光福镇有一定的劣势。人口劣势：人口劣势：木渎镇面积为 38.32 平方公里，人口 11 万，光福面积为 69.12 平方米公里，人口仅为 5.6 万。在人口环境上，光福镇处于一定的劣势。总总 结结综上所述，在宏观环境上光福镇与木渎镇相比处于一定的劣势。主要是由于木渎镇发展较早，而光福镇起步相对较晚。但是从未来的发展状况来看，综上所述，在宏观环境上光福镇与木渎镇相比处于一定的劣势。主要是由于木渎镇发展较早，而光福镇起步相对较晚。但是从未来的发展状况来看，16 / 105 文档可自由编辑打印光福镇有良好的规划以及独特的自然资源，如果能够合理的利用，光福镇的发展将有较好的前景，比

36、较适合投资，而木渎镇已经发展成熟，提升的空间光福镇有良好的规划以及独特的自然资源，如果能够合理的利用，光福镇的发展将有较好的前景，比较适合投资，而木渎镇已经发展成熟，提升的空间相对较小。相对较小。 市场篇市场篇17 / 105 文档可自由编辑打印一、市场概述一、市场概述 光福镇位于苏州市的西部，西邻太湖，临近藏书镇、东渚镇。光福镇拥有悠久的文化历史。光福镇的房地产业发展起步较晚，从住宅市场上看，目前光福镇有仅两个别墅楼盘，分别为江南御园以及太湖西溪里；从商业市场来看，目前光福镇的商业主要集中在老商业街邓蔚北路以及新兴商业街苏福路上；从未来的供给量来看，今年拍卖的 3 块住宅用地以及 2 块商业

37、用地将在近期启动，预计在明年能够面世，所以在未来的供给量上，光福镇的房地产市场有较大的供给量。本项目是今年拍卖的一块商业用地，下面是针对本项目做的市场调查及分析。二、商业市场供应二、商业市场供应2.12.1、整体商业供应、整体商业供应表三：光福镇商业总统计明细表表三：光福镇商业总统计明细表业态业态档次档次店铺数量店铺数量供给量（平方米）供给量（平方米）18 / 105 文档可自由编辑打印高档2900中档195280餐饮住宿低档231090高档31600娱乐休闲低档11620中档6290服装低档19840中档4700超市低档3380高档1240中档3160美容美发低档13510高档31660电器

38、低档7456五金/361920装修/351520百货/233019 / 105 文档可自由编辑打印卫浴/160窗帘/5340玻璃/2120烟酒/22390杂货/11470医药/10780粮油/3160干洗/4120通讯/13590复印/7140书店/270金店/1200水果/140眼镜/160银行/3800邮政/1300电瓶车卖场/877020 / 105 文档可自由编辑打印摩配修车/14730玉器/652600其他/7220空/856114合计/45633570分析：分析：从上表可以看出目前光福镇总共有商业 3357033570 平方米平方米，其中空置商铺总共 8585 间间，面积为 611

39、46114 平方米平方米，占镇上总商业的 18.2%18.2%。餐饮住宿业的商业面积最大，达到了 72707270 平方平方米米，总共有 4444 家家，以中、低档餐饮住宿为主，高档餐饮住宿的店铺较少。玉器买卖是光福镇的特色产业，经营玉器买卖的店铺有 6565 间间，总面积为 26002600 平方米平方米。五金、装修、建材类的商铺较多，总共有 7171 间间，面积达到了 34403440 平方米平方米。小结：光福镇虽然历史文化悠久，并且拥有较多的旅游资源，但是镇上旅游业的配套设施不足，休闲娱乐以及购物商场类的商铺相对较少，高档的小结：光福镇虽然历史文化悠久，并且拥有较多的旅游资源，但是镇上旅

40、游业的配套设施不足，休闲娱乐以及购物商场类的商铺相对较少，高档的酒店也十分缺乏，但是根据政府的规划来看，政府在对发展旅游业上力度较大，规模较大的玉器城以及酒店也十分缺乏，但是根据政府的规划来看，政府在对发展旅游业上力度较大，规模较大的玉器城以及“快乐之乡快乐之乡”大型休闲娱乐场所都将在明年动工，大型休闲娱乐场所都将在明年动工，所以本项目利用光福镇的历史文化以及旅游景点营造有特色的商业街的机会不大。所以本项目利用光福镇的历史文化以及旅游景点营造有特色的商业街的机会不大。21 / 105 文档可自由编辑打印2.22.2、各街道商业供应、各街道商业供应2.2.1、邓蔚北路商业供应、邓蔚北路商业供应表

41、四：邓蔚北路商业供给量调查表四：邓蔚北路商业供给量调查业态业态档次档次店铺数量店铺数量供给量（平方米）供给量（平方米）高档1600餐饮住宿中档31000电器低档156娱乐高档1600烟酒/110五金/6288粮油/120空/23984邮政/1300合计/383858分析：分析：邓蔚北路的商业主要都集中在邓蔚路与老街交汇处附近，总共有商铺 3838 间间，总面积为 38583858 平方米平方米。从上表可以看出，邓蔚北路的商业中空置商铺非常多，总共有 2323 间间，面积达到了 984984 平方米平方米。22 / 105 文档可自由编辑打印高档饭店邓蔚山庄酒楼以及高档浴场邓蔚温泉浴场位于邓蔚北

42、路最南面，靠近邓蔚中路的区域。五金业在邓蔚北路商铺最多，共有 6 6 间间，面积 288288 平方米平方米。小结：邓蔚北路虽然靠近光福镇老街以及旅游景点光福塔，但是人气不旺，邓蔚北路的商业主要依附于光福镇老街的商业，作为老街商业的补充，小结：邓蔚北路虽然靠近光福镇老街以及旅游景点光福塔，但是人气不旺，邓蔚北路的商业主要依附于光福镇老街的商业，作为老街商业的补充，例如一些中档的餐饮业。总的来说，邓蔚北路商业供给量较少，并且空置率非常高，商铺业态较少，以五金以及中档餐饮业为主。例如一些中档的餐饮业。总的来说，邓蔚北路商业供给量较少，并且空置率非常高，商铺业态较少，以五金以及中档餐饮业为主。2.2

43、.22.2.2、老街商业供应、老街商业供应表五：老街商业供给量调查表五：老街商业供给量调查业态业态档次档次店铺数量店铺数量供给量（平方米）供给量（平方米）高档1160电器低档3120超市中档1150杂货/270烟酒/240五金/5120百货/1250医药/1120干洗/24023 / 105 文档可自由编辑打印通讯/130其他/360合计/221160分析：分析：光福镇老街是光福镇最早出现的商业街，是光福老镇的中心所在。整个老街以自建房为主，商铺面积普遍偏小。从供给量来看，老街共有商铺 2222 间间，总面积共 11601160 平方米平方米，其中五金业依然是店铺最多的业态，总共有 5 5 间

44、间，总面积为 120120 平方米平方米，整个老街没有空置的商铺。从业态来看，由于老街附近居民较多，人流量比较大，所以老街的商铺主要是日用品商店，以满足附近居民的日常生活为主，例如医药店、干洗店以及小型的百货商场等。小结：整个老街商业的供给量较少，店面以面积较小的商铺为主。从老街商业各种业态的供给量来看，老街的商业主要功能是为周围居住区做生活小结：整个老街商业的供给量较少，店面以面积较小的商铺为主。从老街商业各种业态的供给量来看，老街的商业主要功能是为周围居住区做生活配套。配套。2.2.32.2.3、邓蔚中路商业供应、邓蔚中路商业供应表六：邓蔚中路商业供给量调查表六：邓蔚中路商业供给量调查24

45、 / 105 文档可自由编辑打印高档21000娱乐休闲低档3300中档6290服装低档9440中档2250超市低档2300高档1240中档280美容美发低档3110高档21500电器低档180五金/181072装修/12780百货/180卫浴/160窗帘/5340玻璃/212025 / 105 文档可自由编辑打印烟酒/15280杂货/3160医药/4460粮油/2140干洗/280通讯/5360复印/5100书店/270金店/1200水果/140眼镜/160银行/3800电瓶车卖场/5610摩配修车/3180空/273690合计/16716312分析：分析：邓蔚中路是光福镇目前的主干道，是光福

46、镇目前最繁华的街道，从邓蔚中路商业的供给量就可以看出。整个邓蔚中路总共有商铺 167167 间间，总26 / 105 文档可自由编辑打印面积达到了 1631216312 平方米平方米，占了整个光福镇商业的一半，其中空置商铺 2727 间间，面积 36903690 平方米平方米。从邓蔚路商业业态的分布来看，邓蔚中路作为光福镇主要的商业街，商业业态多种多样。在邓蔚中路靠近农贸市场附近是光福镇目前的镇中心，商业以餐饮、服装以及百货商场为主，该地段的商铺档次以中、高档商业为主。该地段人流量大，人气旺，商业氛围浓厚，是光福镇重要的购物场所。在邓蔚中路南部商业以五金、装修、摩配以及电瓶车买卖为主。该地段商

47、业与邓蔚北路商业较为相似。虽然离镇中心非常近，但是人流量较小，人气不旺，空置商铺较多，总共有 2727 间间，面积为 36903690 平方米平方米。该地段有 2 个较大的商业广场在招商，由此在未来供给量上，该地段还将有较大的供给量。小结：邓蔚北路作为光福镇的主要商业街，商业业态多种多样。从商业的供给量来看，邓蔚北路商业主要集中在邓蔚北路靠近农贸市场附近，而其小结：邓蔚北路作为光福镇的主要商业街，商业业态多种多样。从商业的供给量来看，邓蔚北路商业主要集中在邓蔚北路靠近农贸市场附近，而其他区域商业气氛比较差，仍然有相当多的空置商铺。整体来看虽然邓蔚北路是光福镇的镇中心，但是商业氛围并不是特别发达

48、。商铺普遍集中在人流量他区域商业气氛比较差，仍然有相当多的空置商铺。整体来看虽然邓蔚北路是光福镇的镇中心，但是商业氛围并不是特别发达。商铺普遍集中在人流量大，并且人气旺盛的农贸市场附近，档次都不高。由此可见光福镇本地商业气氛欠浓厚，档次普遍比较低，高档商业缺乏人气支撑。大，并且人气旺盛的农贸市场附近，档次都不高。由此可见光福镇本地商业气氛欠浓厚，档次普遍比较低，高档商业缺乏人气支撑。2.2.42.2.4、光福路商业供应、光福路商业供应27 / 105 文档可自由编辑打印表七：光福路商业供给量调查表七：光福路商业供给量调查业态业态档次档次店铺数量店铺数量供给量（平方米）供给量（平方米）餐饮住宿中

49、档1400摩配修车/3230玉器/280合计/6710分析：分析：光福路是苏福路的延伸，光福路上以政府各个部门机关为主，另外还有少量工厂，商业非常少，总共 6 6 间间，面积 710710 平方米。平方米。2.2.52.2.5、宝泉路商业供应、宝泉路商业供应表八：宝泉路商业供给量调查表八：宝泉路商业供给量调查业态业态档次档次店铺数量店铺数量供给量（平方米）供给量（平方米）玉器/632520空/16640合计/793160分析：分析：宝泉路是光福镇的特色商业街，与主干道邓蔚中路相交。宝泉路上均为玉器买卖、加工等商铺。总共有店铺店铺 7979 间间，面积为 31603160 平方米平方米，其中空置

50、商铺 1616 间间，面积为 640640 平方米平方米。由于政府明年将要着力打造玉器城项目，所以玉器买卖等商铺对本项目没有太大的影响。2.2.62.2.6、苏福路商业供应、苏福路商业供应28 / 105 文档可自由编辑打印表九：苏福路商业供给量调查表九：苏福路商业供给量调查业态业态档次档次店铺数量店铺数量供给量（平方米）供给量（平方米）中档102740餐饮住宿低档13490娱乐休闲低档8320服装低档10400中档1300超市低档180中档180美容美发低档10400电器低档2200五金/12440装修/18740烟酒/460杂货/6240医药/5200通讯/720029 / 105 文档可

51、自由编辑打印复印/240电瓶车卖场/3160摩配修车/8320其他/4160空/19800合计/1448370分析：分析：由于本项目位于苏福路上，所以本项目周边的商业对本项目的影响非常大。目前本项目周边的商铺集中在本项目东面，苏福路商业街上。苏福路商业街是光福镇政府着力打造的新的商业街，已经有了一定的规模，总共有商铺商铺 144144 间间，总面积为 83708370 平方米平方米，其中空置商铺 1919 间间，面积为 800800平方米。平方米。从业态上来看，苏福路商业街业态多种多样，堪比邓蔚路商业中心。与邓蔚路商业街相比，苏福路上商铺档次偏低，以低档商业为主。五金、装修业是苏福路上主要的业

52、态，总共有 3030 家家，面积为 11801180 平方平方米。从业态的分布来看，中档的商业以及超市主要分布在苏福路商业街外街；而苏福路商业街内街以低档的餐饮以及杂货店等生活配套设施为主。中档的餐饮住宿业在苏福路上有较大的供给量，这主要是由于苏福路周边厂房比较多，人流量大，人气比较旺，餐饮业在该区域有一定的市场。生活日常用品在该区域的商业市场中占有一定的比例，例如医药店、杂货店以及小型的超市等。小结：苏福路商业街是光福镇商业的新兴板块，目前已经有了一定的规模，形成了比较成熟的商业圈，这对本项目的开发有一定的优势。从业态来小结：苏福路商业街是光福镇商业的新兴板块，目前已经有了一定的规模，形成了

53、比较成熟的商业圈，这对本项目的开发有一定的优势。从业态来看，该区域的业态以五金、建材以及日常生活用品为主。主要作用为周边居民以及厂区员工的生活配套设施。看，该区域的业态以五金、建材以及日常生活用品为主。主要作用为周边居民以及厂区员工的生活配套设施。30 / 105 文档可自由编辑打印2.2.72.2.7、未来光福镇商业土地供应、未来光福镇商业土地供应表十：未来光福镇商业土地供应表十：未来光福镇商业土地供应地块位置地块位置地块编号地块编号土地面积土地面积容积率容积率建筑面积建筑面积拍卖时间拍卖时间光福镇上淹村GF-2006-00435824.60.828659.72007 年推出光福镇上淹村GF

54、-2006-005448721448722006 年 9 月份光福镇凌塘路南侧GF-2006-0078634.818634.82007 年推出光福镇双岛路以北东淹湖内GF-2006-00870227.30.963204.62007 年推出合计：合计：/ /159558.7159558.7/ /145371.1145371.1/ /分析：分析：从上表可以看出，光福镇未来有较大的商业量体推出。目前将在 2006 年 9 月份以及 2007 年推出的地块共有 4 4 快快，总共占地面积 159558.7159558.7 平平方米方米，建筑面积达 145371.1145371.1 平方米平方米。从地块

55、的位置来看，有两块地块离本项目较近，位于本项目的北面，分别是 GF-2006-004 和 GF-2006-005，占地面积共 80696.680696.6 平方米平方米，建筑面积 73531.773531.7 平方米平方米，地块推出时间分别 2007 年和 2006 年 9 月份。结合本项目来看，GF-2006-005 号地块更为靠近本项目，并且马上即将推出，目前该地块周边以民房为主，未来规划为别墅区。该地块建筑面积大，将是一个大型的商业中心，仅凭目前周边的居民区、工厂区是无法支撑的，因此该商业必须依靠周围规划的别墅区成型，所以预计该项目在今年内不会动工。综上所述，本项目周边未来有非常大的商业

56、量体，但是在今年内不会动工，因此对本项目的威胁不大；另外周围规划的商业会使得本项目地块处于未来的商业中心，发展前景巨大，非常适合投资。31 / 105 文档可自由编辑打印图一：光福镇各商业街供给量比较图一：光福镇各商业街供给量比较光福镇各商业街供给量比较385811601631271031608370984036900640800020004000600080001000012000140001600018000邓蔚北路老街邓蔚中路光福路宝泉路苏福路供给量空置量总总 结结从光福镇的商业供给量来看，光福镇的商业主要集中在老的商业中心邓蔚中路以及新兴商业圈苏福路上。从业态上看光福镇商业业态以五金、

57、建材从光福镇的商业供给量来看，光福镇的商业主要集中在老的商业中心邓蔚中路以及新兴商业圈苏福路上。从业态上看光福镇商业业态以五金、建材以及特色玉器买卖的商业为主，其次为生活配套商业设施。光福镇商业结合本项目商业来分析，光福镇虽然旅游景点较多并且历史文化悠久，但是旅游以及特色玉器买卖的商业为主，其次为生活配套商业设施。光福镇商业结合本项目商业来分析，光福镇虽然旅游景点较多并且历史文化悠久，但是旅游业并不发达，根据调查，虽然将要新开旅游线路，但目前欠顺畅、景点分散、配套设施没有及时跟上，各种原因制约光福旅游发展。由于山连山，水相业并不发达，根据调查，虽然将要新开旅游线路，但目前欠顺畅、景点分散、配套

58、设施没有及时跟上，各种原因制约光福旅游发展。由于山连山，水相隔，光福的景点分布存在着天然的地域局限。另外光福镇明年将动工的玉器城将会把光福镇玉器买卖的商铺统一管理起来。由此来看，由于本项目的规隔，光福的景点分布存在着天然的地域局限。另外光福镇明年将动工的玉器城将会把光福镇玉器买卖的商铺统一管理起来。由此来看，由于本项目的规模较小，如果要营造独特的商业氛围有相当大难度，所以本项目在业态的定位上应该着重参考苏福路商业街。模较小，如果要营造独特的商业氛围有相当大难度，所以本项目在业态的定位上应该着重参考苏福路商业街。32 / 105 文档可自由编辑打印三、商业市场需求三、商业市场需求3.13.1、各

59、街道需求调查细表、各街道需求调查细表3.1.13.1.1、邓蔚北路商业需求、邓蔚北路商业需求表十一：邓蔚北路商业需求调查表十一：邓蔚北路商业需求调查业态业态档次档次供给量（平方米）供给量（平方米）店铺数量店铺数量经营状况经营状况高档6001较好餐饮住宿中档10003一般电器低档561较差娱乐高档6001较好烟酒/101一般五金/2886较好粮油/201较差空/98423/合计/355838较差33 / 105 文档可自由编辑打印分析：分析：从上表看出，邓蔚北路商业经营状况不太好，从该区域的商业的空置率能看出，目前该区域空置商铺达到了 2323 间间。从现有的商铺的经营状况来看，大部分商铺经营状

60、况比较差，主要是由于该区域人流量太少，缺乏人气。经营状况较好的是该区域的高档酒楼邓蔚山庄酒楼以及高档浴场邓蔚温泉浴场。光福镇缺乏高档娱乐设施以及高档酒楼，所以该区域的高档酒楼以及高档浴场成了光福镇有钱人少有的休闲娱乐场所，并且在光福镇已经有了相当的名气，所以经营状况一直较好。3.1.23.1.2、老街商业需求、老街商业需求表十二：老街商业需求调查表十二：老街商业需求调查业态业态档次档次供给量（平方米）供给量（平方米）店铺数量店铺数量经营状况经营状况高档1601一般电器低档1203一般超市中档1501较好杂货/702一般烟酒/402一般五金/1205一般百货/2501较差医药/1201较好干洗/