房价影响因素的灰色关联度分析

1、统计与决策 2007年第 23期 (总第 251期 摘 要 :本文从供给和需求两方面科学的选取房价影响因素指标体系 , 引入灰色关联分析方法 , 对房价影响因素相对重要性进行分析。并以济南市为例 , 对其房价影响因素进行了实证分析 , 得出影响济 南市房价的因素重要性依次为建材价格、 土地价格、 户籍人口、 人均可支配收入、 GDP 、 储蓄存款余额、 房 地产投资额。关键词 :房价 ; 灰色关联度 ; 供求关系 中图分类号 :F293.35文献标识码 :A文章编号 :1002-6487(2007 23-0074-02房价影响因素的灰色关联度分析赵丽丽 , 焦继文(山东大学 管理学院 , 济南

2、 250100近年来 , 我国房价涨幅过快 , 供应结构不甚合理 , 部分城 市房地产过热等问题一直比较突出。据国家发改委、 国家统 计局调查显示 , 2007年一季度 , 全国 70个大中城市房屋销 售价格上涨 5.6%, 首季中国 70个大中城市新建商品房售价 无一例外均延续升势。学 术 界 对 房 价 影 响 因 素 也 做 了 较 多 的 研 究 。 例 如 , 孙 怀 通 、 张 伟 红 (2006 从 住 房 质 量 、 建 筑 和 销 售 成 本 、 消 费 需 求 、 政 策 刺 激 四 个 方 面 分 析 了 房 价 上 涨 的 原 因 , 认 为 房 价 上 涨 的 关 键

3、 因 素 是 我 国 房 地 产 价 格 市 场 体 系 不 完 善 , 土 地 制 度 、 房 地 产 制 度 不 健 全 。 朱 丽 夏 、 阮 文 彪 (2006 通 过 建 立 计 量 经 济 模 型 , 分 析 了 房 价 上 涨 的 三 种 因 素 :名 义 GDP 增 长 率 、 土 地 购 置 费 和 城 镇 人 均收入 , 并 得 出 这 三 种 因 素 都 不 是 房 价 上 涨 的 主 要 影响因素的结论 , 而认为 需 求 、 供 给 、 房 地 产 投 机 、 消 费 者 预 期 及 经 济 预 期 才 是 房 价 上 涨 的 真 正 影 响 因 素。 张磊、 郑丕谔

4、等 (2006 认为影响房价的主要因素 包括地价、 政府政策、 需求、 人口等。 刘桂庆 (2006 分析 了 政 府 、 开 发 商 与 中 介 机 构 、 金 融 机 构 、 购 房 者 等 几 个 主 体 对 房 价 的 影 响 。 李 立 、 李 永 辉 (2002 则 认 为 房 地 产 价 格 是 由 多 种 要 素 决 定 的 , 除 土 地 费 用 、 建 安 费 用 等 项 费 用 外 , 房 地 产 价 格 与 国 家 的 经 济 政 策 , 居 民 的 收 入 水 平 和 经 济 发 展的景气度等因素的变化也有重要的关联性。虽然这方面 的 研 究 成 果 较 多 , 但

5、大 部 分 都 是 在 考 察 了 与 房 价 有 关 的 多 个 指 标 后 , 给 出 一 个 定 性 的 判 断 , 指 出 影 响 房 价 的 到 底 有 哪些因素。本文则从供给和需求两方面选取影响房价的因素 , 科学 的选取对房价有重要影响的因素指标 , 并以济南市为例 , 应 用灰色关联度分析 , 得出各影响因素的相对重要性 , 以期为 政府制定宏观调控政策提供依据。1影响因素及数据的选取 1.1影响因素的选取房地产价格的变动主要受房地产市场供求关系的影响 , 可将影响因素分为供给和需求两种。 根据数据的可得性及验 证分析 , 可选取房地产投资、 建筑材料购进价格指数、 土地价 格

6、等三项指标作为影响供给的因素 ; 选取 GDP 、 人均可支配 收入、 户籍人口、 储蓄存款余额等四项指标作为影响需求的 因素。1.2指标的原始数据本文所使用的指标的原始数据汇总如表 1。对上述指标说明如下 :(1 X 0为房屋销售价格指数。 以上年价格为 100。 用房屋 销售价格指数数据说明房价的变动情况 ;(2 X 1为生产总值。 指国内生产总值 (GDP 。 GDP 反映社 会经济发展对房地产产品的需求 , GDP 增加 , 需求增加 , 房价 上涨。反之 , 房价下降 ;(3 X 2为人均可支配收入 ;(4 X 3为年末总人口。用年末总人口表示现住户籍人口 的变动。 户籍人口反映对住

7、房需求的规模趋势 , 人口增加 , 需 求增加 , 房价上涨。反之 , 房价下降 ;(5 X 4为储蓄存款余额。 人均可支配收入和储蓄存款余额 反映个人对房地产产品购买力的变化 , 都与房价同方向变动 ;(6 X 5为土地交易价格指数。 以上年同期为 100。 用来反 映地价的变化。 土地价格增加 , 供给减少 , 房价增加。 反之 , 房 价减少 ;(7 X 6为建筑材料出厂价格指数。 以上年同期为 100。 用基金项目 :教育部人文社科基金项目 (03JD630003 ; 山东省社科基金重点项目 (05Bjj21 ; 山东省软科学计划项目 (B200531房屋销售价格指数 (环比 生产总值

8、 (亿元 人均可支配收入 (元 年末总人口 (万人 储蓄存款余额 (万元 土地交易价格指数 (环比 建筑材料出厂价格指数 (环比 房地产投资额 (万元 2001101.81057.929564.995695346413101.998.716219842002102.51190.1210094.13575.016438616102.1100.887645992003103.11352.1611012.86582.567583475103.5100.228979672004110.31600.2712005.06590.088705457104.4102.2511016132005107.6187

9、6.6113578.46597.4410244200105.898.191210872表 1房价及影响因素数据数据来源 :济南统计信息网上的各年度统计年鉴。74来反映房屋造价的变化。建筑材料购进价格指数上升 , 房屋 造价提高 , 供给减少 , 房价增加。反之 , 房价减少 ;(8 X 7为房地产投资额。房地产投资增加 , 供给增加 , 相 对价格就会下降。反之 , 价格朝相反方向变动。2灰色关联分析灰色关联分析的基本思想是根据序列曲线几何形状的 相似程度来判断其联系是否紧密。曲线越接近 , 相应序列之 间的关联度就越大 , 反之就越小。灰色关联分析方法弥补了 采用数理统计作系统分析所导致的缺

10、憾。 它对样本量的多少 和样本有无规律都同样适用 , 而且计算量小 , 十分方便 , 更不 会出现量化结果与定性分析结果不符的情况。灰色关联分析法的具体分析步骤如下 :(1 设 X i 为系统因素 , 其在序号 k 上的观测数据为 x i (k , k=1,2, ,n , 则称 :X i =(x i (1,x i (2, ,x i (n 为因素 X i 的行为序列。(2 灰色绝对关联度的计算。设序列 X 0与 X i 长度相同 , 则 称 0i =1+|s 0|+|s i | 0i i 0为 X 0与 X i 的灰色绝对关联度。(3 灰色绝对关联度的计算。r 0i =1+|s '|+|

11、s '|0i i 0为 X 0与 X i 的灰色相对关联度。 (4 灰色综合关联度的计算。0i =0i +(1-r 0i 为 X 0与 X i 的灰色相对关联度。 0,1, 可取 =0.5, 若对绝对量之间的关系较为关心 , 可取得大一 些 ; 若对变化速率看得较重 , 可取得小一些。3济南市房价影响因素的灰色关联度分析 3.1确定行为序列如前所述 , 济南市房价影响因素 X i 及数据如表 1所示 , 其中因素个数 i=1,2, ,7, 各因素样本数 k=1,2, ,5。3.2计算绝对关联度令 X i 0=(x i (1-x i (1,x i (2-x i (1,x i (3-x i

12、 (1,x i (4-x i (1,x i (5-x i (1 =(x i 0(1,x i 0(2,x i 0(3,x i 0(4,x i 0(5 ; i=0,1, ,7。得 X i 0(i=0,1, ,7 的初值像。由 |s i |=n-1k =1" x i 0(k+1x i 0(n ; i=0,1, ,7得 :|s 0|=13.4, |s 1|=1378.135, |s 2|=6423.815, |s 3|=54.87,|s 4|=9137203, |s 5|=5.25, |s 6|=6.96, |s 7|=1192671由 |s i -s 0|=n-1k =1" (x

13、 i 0(k-x 00(k+1(x i 0(n-x 00(n ; i=1,2, ,7得 |s 1-s 0|=1151.513, |s 2-s 0|=5408.4975, |s 3-s 0|=35.81, |s 4-s 0|= 7912744.5,|s 5-s 0|=6.675,|s 6-s 0|=4.86,|s 7-s 0|=1045437.05由 0i =1+|s |+|s |0i i 0; i=1,2, ,7得 :01=0.5452, 02=0.5435, 03=0.6592, 04=0.5359,05=0.7557, 06=0.8146, 07=0.53293.3计算相对关联度先求出 X

14、 i (i=0,1, ,7 的初值像 , 再同理按照绝对关联度 的解法。根据 r 0i =1+|s '|+|s '|0i i 0求出相对关联度 :r 01=0.6752, r 02=0.7699, r 03=0.9721,r 04=0.643, r 05=0.9443, r 06=0.9516, r 07=0.63073.4求综合关联度取 =0.5, 由 0i =0i +(1-r 0i得 01=0.6102, 02=0.6567, 03=0.8157, 04=0.5895, 05=0.85, 06=0.8831, 07=0.5818。3.5结果分析由 06>05>0

15、3>02>01>04>07, 可知 :X 6>X 5>X 3>X 2>X 1>X 4>X 7。可见 , X 6为最优因素 , 也就是说建筑材料价格对房价的 影响最大 , 即房屋建筑成本的提高最大程度的影响了房价的 上升。近几年 , 钢材、 水泥、 木材、 电料、 化工材料的价格上涨 幅度都比较大。 建筑成本的增大成为房价上涨的重要因素之 一 , 客观上造成了房价上扬。 X 5土地价格次之。 土地资源永远 是不可再生资源 , 只会越来越少 , 房价有永恒上升的性质。 建 材价格和土地价格的持续上升 , 造成了房价的一直上升。 X 6、

16、X 5与房价的关联度都大于等于 0.85, 说明与房价上涨的关系 非常密切。后面依次为户籍人口、 人均可支配收入、 GDP 、 储 蓄存款、 房地产投资。 房地产投资额对房价的影响是最小的。 4结论基于对房价上涨的预期 , 大量资金涌入房地产市场 , 造 成房地产市场资金已相对饱和。因此 , 增加或减少房地产资 金不如改变其它几项因素对房价产生的影响大 , 其中相对重 要性较大的建材价格和土地价格都属于供给因素 , 说明造成 当前房价持续升高的主要原因是市场需求偏大 , 市场供给不 足 , 供求矛盾突出 , 供求结构失衡。 这就需要政府首先要放低 或放弃土地收益 (限价房要放低收益、 经济适用

17、房要放弃土 地收益 , 要降低从房地产开发中获得的利润和房地产交易 税费 , 要拿出一部分钱来 , 建设保障性住房 , 还要保护原住民 的住房权益 , 才能缓解房价一直上升的压力。参考文献 :1牛 凤 瑞 . 中 国 房 地 产 发 展 报 告 M. 北 京 :社 会 科 学 文 献 出 版 社 , 2006.2刘思峰 , 郭天榜 , 党耀国 . 灰色系统理论及其应用 M. 北京 :科学出版 社 ,1999.3朱永升 , 王卫华 , 韩伯棠 . 影响房地产市场需求因素的灰色关联度分 析 J. 北京理工大学学报 ,2002,(6.4焦继文 , 刘洪 , 戚莉莉 . 城市房地产市场的风险预警 以济南市为 例 J. 统计与决策 ,2006,(16.5孙怀通 , 张伟红 . 我国房地产价格上涨的原因及对策浅析 J.