精装修施工管理作业指引

1、上海万科房地产有限公司SHANGHAI VANKE REAL ESTATE CO., LTD.编号：SHVK/WI/PR058版号：A/O页码：第1页 共8页全装修工程管理作业指引编制葛云星、张磊日期2004/4/8审核华立冲日期2004/4/9批准日期流 程 要 素流程目标：流程时间要求流程监控点数目流程主要责任岗位流程涉及职位数目修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 目的加强全装修管理，全面提高装修工程质量，规范全装修管理流程，减少返修率，为全面家居解决方案提供有力的支持。2. 适用范围本公司开发的全装修房的全过程管理。3. 术语和定义4. 职责4.1.项目经理部4.1.1

2、.负责协调与公司各职能部门、政府主管部门及其它项目内外部的关系；4.1.2.实施项目工程管理，监督监理、总包和分包等单位严格履行合同；4.1.3. 负责竣工备案验收，组织向物业进行工程移交。4.2.设计部4.2.1.负责全装修工程与设计相关的过程管理和操作；4.2.2.负责把握全装修工程室内建筑设计效果和图纸的完整性，明确装修风格和效果要求；4.2.3.负责设计变更的审核和确认。4.3.采购管理部4.3.1.负责监理、施工单位及专项工程的招投标和合约签署；4.3.2.负责甲供材料、部品和设备的招投标、封样及定货采购；4.3.3.负责确定甲供材料、部品和设备的技术质量要求；4.3.4.负责甲供材

3、料设备合同向项目经理部交底及协调处理供货意外事宜。4.4.工程管理部4.4.1.负责每月对各在建项目进行工程管理检查，并提交检查报告；4.4.2.为项目经理部提供技术支持，协助解决现场出现的质量问题；4.4.3.督促样板引路、进场验收、检验、试验，以及全装修施工方案的执行，督促落实成品保护和安全文明施工。4.4.4.督促项目经理部加强甲供材的进场验收、细部质量检查及其整改工作。4.5.监理单位4.5.1.全面履行监理合同规定的监理职责和义务；4.5.2.负责主持图纸会审、方案审核、工程例会、专项协调会； 4.5.3.负责对全装修房的质量、进度和安全等实施全面有效的监控，监督总包和专业分包单位的

4、合同执行；4.5.4.组织各阶段的工程验收。4.6.承包商4.6.1.按照施工合同、规范和图纸提供产品和施工服务；4.6.2.确保工程质量和进度等满足合同要求。4.7.供应商4.7.1.按照合同提供材料、设备；4.7.2.对提供的材料、部品和设备进行检测并取得合格检测报告。5. 工作程序5.1.全装修设计管理5.1.1.全装修房应委托具有相应资质的单位进行专业设计，精装修设计要符合有关装修设计标准，注重强调美观和使用功能；5.1.2.由设计部及时组织项目经理部、工程管理部、采购管理部等相关部门进行设计交底和图纸会审，对甲供材料、部品和设备的品牌、型号、技术指标和产品性能等进行确认；设计部把握设

5、计效果和图纸的完整性，明确装修风格和效果要求；项目经理部对安装专业方案及装饰节点做法的合理性把关；采购管理部对材料、部品和设备进行把关；5.1.3.由项目经理部组织公司相关部门和设计院对所用材料、部品的施工工艺及技术标准进行确认后，各部门进行会签；5.1.4.材料部品必须选用经环保检测合格的材料，符合民用建筑工程室内环境污染控制规范GB50325-2001的要求。并应优先选用上海万科战略合作供应商及上海市新建住宅全装修试点工程装修推荐材料中的材料部品。5.2.全装修施工前期策划管理5.2.1.队伍考察和选择5.2.1.1.采购管理部组织公司相关部门重点考察精装修施工队伍的资质和能力，形成考察报

6、告和结论并报公司领导批准；5.2.1.2.采购管理部负责编制招标文件，填写工程招投标工作流程表报公司领导审批，招标文件经相关部门审核通过后上网公示；5.2.1.3.采购管理部组织工程部、设计部、成本部和项目经理部进行评标，确定中标单位并发出中标通知书。如非总包单位中标，须与总包单位签定精装修分包合同，纳入总包合同管理范围。5.2.2.封样定板和定货采购5.2.2.1.在签定采购合同前，甲供材料、部品和设备的样品须经设计部经理确认批准，并在封样确认单上签字后，采购管理部负责材料、部品和设备的定货采购；5.2.2.2.对所有用于工程的材料、部品和设备的品牌、型号均以实物形式确认，并集中安置在材料样

7、板间内,移交项目经理部保存。5.2.3.采购管理部就招投标过程、合同条款、材料部品技术标准和验收标准以表格形式向项目经理部做书面合同交底，并明确厂家、品牌、技术标准和验收方法等。5.2.4.开工前，由项目经理部组织有设计、施工、监理等单位参加的设计交底和施工图纸会审。5.2.5.全装修进度审核和方案审批5.2.5.1.项目经理部依据合同审核全装修施工进度计划的合理性和符合性；5.2.5.2.全装修施工组织设计须经监理审核、项目经理部批准，并报工程管理部和采购管理部备案。5.2.5.3. 全装修工程监理细则须总监签字，经报项目经理部批准后，严格遵照执行； 5.2.5.4. 项目经理部应制定全装修

8、工程质量通病的预防控制措施（其中具体规定10%的抽查内容），做到提前预控。5.3.施工阶段管理5.3.1.工作界面划分。在确定全装修项目后，由项目经理部组织公司相关部门、监理、总包单位就土建及装饰的工作界面划分进行界定，并形成书面文件。5.3.2.场地/工序移交5.3.2.1项目经理部负责检查移交条件是否具备、管理责任是否落实，并明确具体移交时间；5.3.2.2总包单位应对装修分包单位进行交底，并组织相关单位进行场地/工序移交，办理移交手续，形成场地/工序移交单。 5.3.3.开工准备工作的检查。项目经理部和监理检查精装修分包单位是否完成施工准备工作（包括技术准备和人员、材料、设备是否到位等）

9、，认为具备开工条件后方可允许开工。5.3.4.实行样板引路的施工原则5.3.4.1.在大面积施工前必须先做工序样板间，项目经理部组织公司相关部门和监理、总包、分包对已完成的工序样板间进行联合验收检查，提出书面验收意见并签字确认；5.3.4.2.工序样板间经确认批准后方可进行大面积施工，而且大面积施工时应严格按经确认的工序样板间的标准执行。5.3.5.进场材料验收5.3.5.1.监理负责按合同、封样标准和有关规范要求进行进场材料、部品和设备验收、抽样、取样复试等工作；要求所有进场的甲供材料、部品和设备均须经过验收合格后，并经项目经理部签字确认；5.3.5.2.项目经理部应做好材料进场验收抽查工作

10、；检查和监督监理单位的验收记录和施工单位的进场记录是否符合要求,检查材料、部品是否按供货计划及时到货，并及时做好信息反馈；5.3.5.3.检查施工单位对材料、部品的保管存放是否妥善，是否做好成品保护工作等；5.3.5.4.合同金额大于50万的甲供材料，采购管理部负责向项目经理部进行合同交底，组织项目经理部、监理、总包、分包对首批进场甲供材料、设备进行验收，并填写工程甲供材料首批进场验收记录表；5.3.5.5.工程中所使用的无机非金属装修材料必须具有放射性指标检测报告，放射性指标限量应满足规范中A类指标要求，并且应符合设计要求；5.3.5.6.所有材料设备的检查验收工作均应填写材料/工序检查台帐

11、，形成书面记录。5.3.6.施工过程控制5.3.6.1.项目经理部负责做好与政府部门、监理、设计及施工等相关单位的协调工作。就施工中存在的问题及时组织召开现场协调会，进行通报；5.3.6.2.督促检查承建商质量保证体系和安全保证体系的落实情况。5.3.6.3.施工进度控制。项目经理部根据公司主要节点计划表编制精装修工程施工控制计划，并落实节点计划的控制措施。项目经理部每周应定期检查施工进度和施工组织，对进度计划的落实情况进行控制；工程管理部在月度检查中考核项目的月进度计划完成情况。5.3.6.4.严格管理工程变更和现场签证审批。5.3.7.对监理的工作要求和管理5.3.7.1.项目经理部应定期

12、检查监理单位对装饰材料（特别是甲供料）和施工过程的质量控制工作，要求监理加大全装修房的监理力度，加强过程控制，派专人负责装饰装修工程监理，使全装修房的施工过程始终处于受控状态；5.3.7.2.对于小业主后期提出全装修要求的情况，公司应与监理单位签定补充协议，以调动监理工作的积极性。5.3.8.全装修的安全文明施工管理5.3.8.1.重点加强成品保护工作。贯彻谁施工谁负责的原则，并由总包单位和精装修分包单位安排专人负责加强巡视监督。对易受污染和损害的部位及产品应事先采取妥善的保护方案，报监理和项目经理部批准后实施。实施过程中，监理及项目经理部对现场保护情况进行检查，对产品保护不利者应按合同有关规

13、定进行处罚。5.3.8.2.施工方案中应具有安全文明内容和保证措施，施工前应向施工人员进行安全交底，并形成书面记录。施工人员进入现场应统一着装，带安全帽，2M以上登高作业应系安全带等。5.3.8.3.施工现场应由精装修分包单位设置临时小便处和临时吸烟点，杜绝作业面内工人随地便溺和吸烟的现象。5.3.8.4.临边洞口应设置防护栏杆，并设醒目的警示标志。现场临时用电应设置专用配电箱和开关箱，设置灵敏的漏电保护装置，设置合理的接地接零保护装置。现场应配备足量、有效的灭火器材，施工现场严禁吸烟。5.3.9.履约评估。项目经理部应定期对施工单位进行履约评估，为后续工程队伍选择提供依据。5.4.全装修房的

14、销售管理5.4.1.严把销售承诺关5.4.1.1.销售资料的审核，尤其是建材标准内容，必须由采购管理部提供并经公司审批之后的书面材料，如果遇到材料变更的特殊情况，有关部门务必第一时间书面知会市场营销部，以便及时修正或采取弥补措施；5.4.1.2.销售培训及考核。全装修房的销售培训计划遵循相关的公司规定，培训讲师应就培训的内容特别是建材标准作好充分的准备。对销售说辞的内容应严格、统一，就客户关心的问题不能明确回答的，应进一步向公司确认之后回复客户。5.4.2.严把示范单位导示关5.4.2.1.销售全装修房，一般情况下会准备示范单位和交房标准各一套，在客户正式参观前，销售、企划应联合项目经理部对交

15、房的实际标准进行严格的核对，并在现场参观导示牌上进行清楚的说明、指示；5.4.2.2.对于示范单位中不属于随楼赠送的物件也应清楚地明示，以免误导。5.4.3.严把交房检查关5.4.3.1.在交房前，销售前台应按公司规定进行交房检查，包括应携带相关的户型资料、平面图、建材标准等书面资料，同时核对销售时的交房标准的具体情况，检查是否有所差异；5.4.3.2.若发现问题应及时向上反映，以便有关部门及时解决和形成统一说辞。5.5.细部检查及验收管理5.5.1.细部检查。装饰工程完工后，项目经理部按照细部检查作业指引要求组织相关单位完成细部检查和整改工作。细部检查要点参见上海万科物业细部检查管理作业指引

16、。5.5.2. 项目经理部负责细部检查问题的整改封闭工作。由监理督促总包对细部检查所发现的问题及时整改，并做好复查工作直至通过细部验收。5.5.3.细部检查的验收流程：施工内容全部完成 经自检合格后 监理细部检查验收 问题整改和复查 多方联合检查 问题整改和监理复查 初步预验收 竣工验收 移交和保修。5.5.4.全装修工程初验5.5.4.1.土建、装饰及安装等各分部分项工程均按设计图纸及合同要求完成后，由总包单位向监理及项目经理部提交专项验收报告和验收资料；5.5.4.2.经确认无误后的3个工作日内，由监理组织项目经理部、质监站、设计、总包、分包等相关单位对全装修房进行初步预验收；5.5.4.3.项目经理部督促总包、分包对预验收检查出的问题进行认真、及时整改。督促监理对整改情况进行复查和封闭。5.5.5.全装修工程竣工验收5.5.5.1.由项目经理部组织质监站、设计、施工、监理、等单位根据国家及上海市有关验收标准进行竣工备案验收；5.5.5.2.在工程竣工验收前，总包单位必须提交由具有相应资质检测单位出具的室内环境质量检测合格报告。5.5.6.移交管理。竣工备案验收通过并整改全部完成后，由项目经理部组织向物业公司进行工程移交。5.6.工程保修管理。工程移交后，