康养胜地周公山策划报告

1、康养胜地·周公山策划报告：总论一、项目名称康养胜地·周公山二、策划报告编制依据中央“十二五”规划建议 ; 四川省雅安市温泉旅游开发周公山温泉公园的统一规划 四川省雅安市国土资源管理局土资国字 200326 号文； 国家有关居住规划设计和住宅设计规范； 本项目设计方案任务书纲要 ;四川周公山温泉公园投资指南 ;成都市 2009 年老年人口信息和老龄事业发展状况报告 ; 有关部门对规划的设想、意见和建议；三、我国老龄化实情概述我国已进入老龄化社会据统计， 2010 年我国 60 岁以上的老年人口已经达到 1776 亿，占总人口的 %。2030 年我国的老年人口将达 248 亿，

2、2050 年将达 437亿，届时老年人口的比重将达到总人 口的 312%，也就是说每 3 到 4 个人当中，就会有一个是老 年人。联合国将“ 60 岁以上人口占总人口比例 10%，或 65 岁以上人口占总人口比重达到 7%”作为判断一个国家是否进 入老龄社会的标准，我国在 90 年代末就已进入老龄化社会。作为西部最重要的城市之一，成都市已是严重的人口老 龄化城市。据成都市 2009 年老年人口信息和老龄事业发展 状况报告显示，截止 2009 年 12 月 31 日，全市户籍人口人， 60 岁及以上老年人口 1968292 人，占总人口的 %。老年人口 中，6064岁老年人口 585088人；6

3、5 69 岁老年人口 467905 人；7074岁老年人口 348543人；75 79 岁老年人口 266434 人； 8089 岁老年人口 253860 人； 90 岁及以上老年人口 46462 人。十九个区（市）县和高新区中，老年人口数排在 前三位的是双流县、彭州市和金牛区，分别为 153724 人、 134573 人和 132093 人。老年人口占该区（市）县总人口比 例排在前三位的是成华区、崇州市和金牛区，分别为 %、 %和%。川内其他市、区没有做出详尽的数据统计，但就以上数 据显示，全国包括四川地区已经进入严重的老龄化社会阶 段。老龄人群消费潜力巨大，但需求缺口巨大 老龄人群消费潜力

4、巨大，据中国老龄科学研究中心的一 项调查数据显示：老年人收入不断提高, 老年产业发展空间 广阔；城市老年人口中，有 %的人拥有储蓄存款；就退休金 一项到 2010 年，总额就将增加到 8383 亿元，到 2020 年为 28145 亿元，到 2030 年为 73219 亿元。面对这么大的消费潜力，而需求缺口却很大。据全国老 龄工作委员会提供的 2009 年的数据显示，我国老龄人市场 的年需求为 6千亿元， 2010将达到一万亿元， 而我国每年为 老年人提供的产品不足一千亿元，老龄人市场的年需求缺口 约为 5 千亿元，面对这么大的供需不平衡，呈现出巨大的商 机。四、政策精神索引根据中华人民共和国

5、国民经济和社会发展第十二个五 年规划纲要 和中国老龄事业发展“十二五”规划 指出， 自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展， 老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势。 近年来，党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大 资金支持力度，养老体系发展迅速，但仍然处于起步阶段， 还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题。主要 表现在老林人群供需不平衡， 其中康复养生是极为重要的一 个板块。规划还指出， 在老龄人问题上要以邓小平理论和“三个 代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以满足老年人的养老服务需求为目标，从我国基本国情出发，坚持 政府主导、政策扶持、

6、多方参与、统筹规划，在“十二五” 期间，初步建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发 展水平相协调，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的 社会养老服务体系，让老年人安享晚年，共享经济社会发展 成果。从“十二五”规划和各地方的政策精神我们可以得到 如下结论：我国老龄化社会，城市老龄化已很严峻，急需民 间资本进入养生养老产业发展； 从中央到各级地方政府均出 台若干政策法规，鼓励民营企业进入养生养老市场。五、养生地产概述养生历史渊源 养生是中华民族的瑰宝，养生是中华民族传统文化的一 个有机组成部分，养生是我们的先民在长期的生活实践中认 真总结生命经验的结果。 从字面上看，所谓养生， “养”指 保

7、养、调养、颐养； “生”指生命、身体以及作为生命整体 所凝聚的精气神。中国传统养生指的是以调阴阳、和气血、 保精神为原则，运用调神、导引吐纳、四时调摄、食养、药 养、节欲、辟谷等多种方法，以期达到健康、长寿的目的。 养生学在我国的历史源远流长，最初，人们从大自然中日月 经天往复循环的现象受到启发，于是师法自然、回归自然， 以使生命永续。 作为养身保命的手段， 向来受到国人的重视， 以恬淡虚无为主导的精神养生或精神调养，源于老庄之学， 后来形成了以佛、道为主的养生理论体系。养生的基本方式养生的方式多种多样， 大致可以划分为五种： 环境养生， 从养生的角度来看，环境是最根本的因素，离开洁净优美、

8、空气清新的环境去追求其他养生方式，是本末倒置，舍本求 末；药食养生，药食养生指的是通过服用药饵、食物，达到 调理身心、平衡阴阳、延年益寿的效果；国外养生方式，西 方的养生方式侧重身体锻炼，通过体育运动达到增强体质、 提高抵抗力的效果，另外西方在通过药物抗衰老方面技术也 很突出；理疗养生，就是通过针灸、刮痧、拔罐、推拿、按 摩等技术，使堵塞的经络重新恢复畅通，血气得以顺畅流通 全身，从而消除疲劳、疼痛、酸麻等症状，保持身体健康， 提高生活质量；气功养生，是指通过调心（控制意识，松弛 身心）、调息（均匀和缓、深长地呼吸） 、调身（调整身体姿 势、轻松自然地运动肢体） ，使身心融为一体，营卫气血周

9、流，百脉通畅，脏腑和调，以达到强身保健目的的传统养生 方法。从以上的方式可以看出，养生的核心是环境。养生与地产的组合养生的根本是环境，人们要达到养生、健康的目的，对 环境的要求必将提高。现代社会最能够提供优质的生活环境 的是什么呢？无可置疑，房地产。人们除了上班出差，大部分的时间都在居室里度过，没有良好的居住环境，养生无从 谈起。因此养生地产呼之欲出 。千百年来，人们一直渴望能归隐山林，在雨雾缭绕的山 居生活中寻觅长寿之道。现代社会，人们总是希望能归于沉 静，在静谧清净的优雅环境里感悟人生真谛。按照世界联合 国健康组织的调查显示商业社会中的人群中有20%的人是患者、 75%为亚健康人群、只有

10、5%是健康人，不难想象现代社 会的快节奏生活和竞争压力使得越来越多的人不堪重负，提 前透支了自己的生命。生态环境恶化和环境污染造成的疾病 和生态资源枯竭也在不断威胁着人们的生存安全，全球范围 内的生态移民趋势越发明显。伴随着人们物质生活水平的提 高，养生地产所营造的健康人居理念，越发受到各界追捧。 科学规范的市场引导，也使得以健康和养生为主题的地产开 发形式逐渐走进了人们的视野并逐步崛起。所谓养生地产，就是凭借优越的生态景观资源和气候条 件，在具备宜居条件的区域将养生、保健理念渗透在房地产 开发中去，通过生态环境、建筑科学、服务设施和物业管理 的资源整合，开发建设具有对身心健康有改善和促进意义

11、的 房地产开发形式，我们概括称之养生地产。一个好环境的地 产项目不一定是养生地产，但养生地产必须要有一个好环 境。养生地产的四大主题养生地产须有多种支撑性主题，其中尤以四个主题最为 重要，分别是：旅游主题、休闲主题、文化主题、健康主题。 主题型养生地产允许同时出现多种主题，也可以只有一个主 题为核心， 兼容其他功能出现。 而常见的主题性养老地产有： 温泉养生地产、中医养生地产、农业休闲养生地产、旅游区 养生地产、度假区养生地产，一个养生性地产可以兼容几个 主题，这更能突出其竞争优势。: 规划及区位条件概况一、周公山历史渊源周公山古时候叫蔡山。据诸葛亮集引南中志记 载：“蔡山在雅州城东五里。武侯

12、征西南夷经此，而梦见周 公，故名周公山；因封为文宪王庙，复敕境内俱祀周公。 ” 又引蜀志记载： “雅州有周公山，相传孔明于此梦见周 公，因立庙为文宪庙，号周公山。 ”又据太平寰宇记卷 七十七记载： “周公山在严道县 （唐雅安市境内置严道县 ） 东 南畔，山势屹然，上有龙穴，常多阴云。耆老传云： 昔诸 葛亮征南，于此梦周公，遂立庙。 '州县以灵验闻。伪蜀乾 德六年，封显圣王之庙。 ”根据这些记载，周公山应该是诸 葛亮南征经过的地方周公山自汉唐以来逐渐成为中国历史名山，山上庙宇众 多，古建筑鳞次栉比，风光秀丽。现在山顶有周公庙遗址， 山麓有澄清庵，山间到处分布着许多历代名人摩崖题刻，历 史

13、文化氛围相当浓厚。山上还有一处龙洞石开花古景，就是 太平寰宇记所记载的“龙穴”古迹。现在周公山已被辟 为森林公园，是远近闻名的旅游胜地。据山海经记载，是大禹治水旅条的名山。相传三国 蜀汉诸葛亮南征时，于山麓夜梦周公授计，从而征战获胜， 更名周公山。汉、唐迄清，山上建庙甚多，历来名山古刹招 引游人。现山顶有周公庙遗址，汉代遗留求雨祈晴的“八卦 石”和明、清石庙、石兽、石坊等。历代名人书法石刻留于 崖壁、石岩、石碑之上，山麓还有澄清庵等人文景观。周公 山素有“顶雾有雨、雾散天睛”的气候征兆，故称“雅安晴 雨表”。随着云、雨、雾、晴的气候变化，山峰、深壑、森 林、流水也随之千姿百态。山腰万亩人工林郁

14、郁葱葱。山麓 周公河如玉带萦绕。河中特产“丙穴鱼” ，又名“雅鱼” ，古 今驰名，唐代诗圣杜甫吟有“鱼知丙穴由来美”的诗句。 历史悠久的文化传承，可以起到支撑周公山打造养生地产的 重要主题之一。二、周公山区位环境概述雅安周公山温泉公园位于四川省雅安市雨城区东南风 景秀丽的周公河畔，距雅安市 6 公里，距成都市车程小时。 青衣江与雅安河 （或称周公河 ） 之间，属邛崃山南段余脉。呈 南北走向，长 9 公里，宽 3 公里，面积约 15 平方公里，主 峰金船山海拔 1721 米。三、温泉水资源情况雅安周公山温泉，于 2000 年 3 月地勘单位钻探出自喷 温泉。井深 3475 米，出口水温 78-8

15、1 摄氏度，井压兆帕， 日产水量 5076 立方米。按照国家地质勘察规范要求，经一 个水文地质年对温泉的动态监测和放水试验， 其流量、 水温、 水位、水质、 井压等动态指标稳定。 经中国地质科学院检测， 周公山温泉系成因于 3 万年前古水。经四川省国土资源厅组 织专家评审，通过省级鉴定，有 8 种矿物质及微量元素同时 达到国标矿水命名浓度，其水化学组成与矿物含量之丰富实 为罕见， 有极高的医疗价值， 对多种皮肤病、 风湿性关节炎、 妇科疾病、心血管神经系统等多种疾病具有特殊疗效和保健 功能，经地质、卫生等部门专家综合评价，定名为含硫、硅 酸、硼酸、锂、锶、溴、氟、镭的复合型等渗中性SO42-、

16、Cl- Na+型高温优质医疗热矿水，具有很高的医疗保健价 值。为此，周公山温泉结合所处优越的交通与生态环境等优 势，被专家们誉为“蜀地温泉之冠” ，从各方面综合评价， 周公山温泉极具开发前景，有望成为“西部第一汤”四、孔坪乡区位概述孔坪乡为号称“天府第一汤”的周公山温泉所在地，位 于雅安市区以南，幅员面积平方公里，共辖 12 个行政村、 75 个村民小组。人口总户数 2966 户、总人口 10593 人。耕 地面积 6613 亩，其中：田 5557 亩，地 1056 亩，退耕还林 亩，退耕还茶 5506 亩。乡政府距市中心 11 公里， 1950 年建 制。2006 年 6 月孔坪乡与李坝乡合

17、并成立新孔坪乡， 现有二 个集中场镇， 孔坪场中心人口 600 余人，逢 1、4、7 日赶集， 李坝场中心人口 400 余人，逢 3、6、9 日赶集，全乡共有中 小学 5 所，卫生院 2 所。孔坪乡拥有丰富的林竹资源，目前 有 10 个村通村道，移动和联通网络覆盖全乡通讯便捷，是 一个集旅游、度假、商住和农副产品加工为一体的重点乡。依托周公山温泉，乡村旅游产业蓬勃发展，目前已形成 四家星级温泉宾馆、三户农家乐，四户个体餐饮的立体接待 模式，自 2001 年营业已累计接待游客 62 万人次。五、周公山规划概述2001 年 3 月，由美国 . 设计集团对周公山温泉建设发 展作出规划，其规划目标是：

18、建造中国西部一流的国际化、 生态化、主题化山居温泉度假胜地。周公山温泉公园的规 划控制面积 5 平方公里，开发区面积平方公里 （3800 亩） ， 可征用土地平方公里 （1620 亩） 。总建筑面积 168000 平方 米，总温泉利用量 5000 立方米 / 日，总床位 4200 床，年总 旅游规模 180 万人次 / 年。预计总投资 12 亿元，拟开发建 设项目 16 个。其中，由四川省政府批准成立的四川雅安温 泉旅游开发股份有限公司 （ 成都倍特集团下属公司 ） 投资进 行温泉园区的“七通一平”的基础设施及示范性科普与招 商引资展示工程等建设项目，其余项目将采取招商引资方 式开发建设。由于

19、原规划面临到期调规，所以此项目建设 既有机遇也有风险。项目建设的必要性分析一、完善周公山休闲旅游业态，提升景区品质 根据实地调查，周公山的开发建设目前主要围绕“泡温 泉”和承载“泡温泉”的酒店（ 天府温泉宾馆、梦温泉宾馆、 楠水阁酒店、热地温泉酒店） ，经营业态单一，接待人流稀少， 难以达到预期的效益。从上文周公山温泉规划方案可知，周公 山产品的开发远远落后于规划方案，其中 2012 年 7 月以后的 规划方案：大面积开发 旅游房地产和高档老年公寓等项目； 配套发展保健养生等项目恰好符合养生公寓的性质 。如，项目顺利开工建设，会丰富周公山温泉景区的业态，完善其配套设施，提升景区品质 ，让旅游者

20、的休闲度假生活 内涵得到最大提升，达到游者有其乐的目标。 养生公寓与景 区互动，既能促进景区的收益，也带来一大部分常驻中高级顾 客。伴随着项目的营销宣传，二者相互影响、补充，周公山造 就了养生公寓， 同时，养生公寓也提升了周公山景区的知名度。二、养生产品供需不平衡，满足社会需求以 2009 年的调查数据来看，当前我国的老龄人市场的 需求缺口约 5 千亿元，而老龄人群的消费潜力却是非常巨大。 从成都市 2009 年老年人口信息和老龄事业发展状况报告显 示，成都市已是严重的人口老龄化城市。而雅安市东距成都 市 120 公里，距双流国际机场 100 公里，成雅高速公路、国 道 318 线和建设中的雅

21、（安）攀（枝花） 、雅（安）乐（山） 、 名（山）邛（崃）高速、即将开建的雅（安）自（贡） 、雅 （安）泸（沽） 、雅（安）康（定）高速公路以及川藏铁路、 成昆铁路复线贯穿全境，距离成都 150Km以内的距离，且拥 有便捷的交通条件，使项目定位为养生公寓有了可能性，其 他地区，特别是成都地区老龄人群和关注养生的人群到周公 山地区休闲旅游、或购买养生公寓提供了条件。这样的产品 面市可以缓减成、雅地区以及周围县市老龄人群对养生追求 方面的供需矛盾。三、有效带动当地经济发展项目建设过程中可吸收大量的企业和吸收大量资金进 入孔坪乡， 带动当地的建筑业、 工业、 服务业等行业的发展， 并未孔坪地区居民提

22、供大量的工作机会。项目将成为孔坪与 外部链接的又一重要窗口，通过周公山温泉、周公山康复养 生公寓的品牌效应，带动各种衍生行业不断兴起，带动众多 关联产业的发展。项目建成后， 能有效填补孔坪远期规划建设包含 “养生、 休闲、旅游”的三大主题。完善孔坪乡关于打造周公山温泉 公园的规划业态，同时项目内的配套设施还可以服务孔坪乡 的居民，满足乡镇规划发展的需要。项目建设的可行性分析从最初的疗养院到现在的温泉综合体，我国温泉开发缓 慢的走过了半个世纪。但是随着温泉项目的进一步开发，温 泉开发竞争的加剧和同质化现象的日益凸显。作为一种特殊 的房地产新形态，目前业界对养生地产的定义也还没有一个 权威、明确的

23、界定，但既然已经作为一种既存的现象，总有 与众不同的特征。我们认为，寻求温泉主题概念的突破是实 现特色化差异化经营、建立独家优势、塑造品牌价值的关键所在根据对以往典型的温泉开发项目案例分析，康复养生地 产有以下几个要素：自然环境优越，养生地产对自然环境的 要求相当高，最好是原生态环境，而且有青山绿水，空气清 新，宁静幽雅， 这些也是最吸引人的卖点； 养生文化的营造， 所以养生地产还需要培育独特的养生文化，以彰显养生地产 的价值；规模相对较大，养生地产一般规模相对较大，这里 的规模主要针对项目用地面积而言；现代化配套齐全 ，养 生地产，不是隐居地产，而是在现代生活、后工业时代的背 景下来观照的，

24、所以在符合区位、自然资源条件，现代生活 配套设施完备，还要依托发达的交通系统，与现代都市生活 达到无缝融合，体现出高度现代化的养生生活方式，做到从 容不迫，张弛有度，悠闲而不封闭，自在而不出世；地域限 制性，由于自然生态环境的稀缺性，养生地产在地域或地区 上受到比较大的限制。以上几点总结，周公山地区打造养生地产大部分优势点 都是符合的，甚至更为突出。故打造周公山养生地产是极具 市场前景与可行性的。康复养生度假地产盈利点分析康复养生度假公寓产权收益，直接出售康复养生地产的产 权； 康复养生度假公寓使用权、入住权收益，如出售 15 年、 20 年的使用权、入住权； 康复养生度假公寓物业持有增值收益

25、； 开展康复养身活动经营收益，比如康复养生知识培训班、户 外活动等；康复养生度假器械、保健品经营销售收益； 康复养生度假俱乐部经营收益，可成立相应俱乐部，俱乐部 负责组织成员开展活动；社区配套物业经营管理或经营权转让收益； 提供社区服务的收入，如家政服务、按摩理疗服务、娱乐服 务收入（如 KTV、麻将、棋牌等）项目初步定位业态定位养生酒店 +社区医疗服务站 +养生护理中心 +养生俱乐部 +养 生公寓 +社区商业配套功能定位居家养生养老、医疗保健、度假休闲养生、养生指导培训、 养生文化交流展示、养生养老护理、休闲、娱乐、购物、社 区配套服务客群定位 有一定经济实力的离、退休国家干部、人民教师、企

26、事业工 作人员等老人群体；适合温泉疗养的病人和孕妇； 为父母购买用来养生养老的高级金令、白领人士； 有休闲度假置业需求的部分金领、白领阶层等。客群来源雅安市、成都市及其周边区县人群设计方案说明一、项目简介（一）、项目概况：周公山康养胜地位于四川省雅安市雨城区东南风景秀 丽的周公河畔周公山温泉入口，距雅安市6 公里，距成都市车程小时。该康养胜地地理位置优越，交通方便。这里有充 沛的阳光，清新的空气，静谧的氛围，还有青山碧水，绿树 红花，本身已是一处休养生息的宝地， 属于中国西部国际化、 生态化、主体化山居温泉度假胜地周公山温泉公园范畴。无 疑将成为中国西部一处宜居休闲度假养生的好去处。工程占地

27、40 余亩，规划建筑面积（ ）。康养胜地拟 建有品质高雅的欧式“四加一”花样洋房或带有异国风情的小别墅；拟建有大众活动场所、温泉洗浴池、体育健身器材 等基础设施， 配套顶级设备的康疗健身中心、 休闲度假中心； 拟建有营业额面积总和达 () 以上的超市及便利店；拟建有小型饮酒吧、水吧、书吧、咖啡厅及美容美发店等基础服 务设施；拟建有特色风味的小吃店、烤肉店、中餐厅及西餐 厅。住宅常年供应热水， 冬季供暖， 夏天配套家庭制冷系统， 小区绿化率达到国家规定的要求，让人感受到生活在绿色的 大自然中，使人们拥有一个四季如春的家。二、设计意向 周公山康养胜地的方案设计理念为：以人为本，以业为 荣，人无我有

28、，人有我优。周公山康养胜地的方案设计宗旨为：一流的外观，一流 的内涵，一流的生活设施，一流的物业管理。周公山康养胜地的方案设计主题为： 休闲、 养生、人文、 境界、舒适、安全。三、规划设计要求1、本项目一次规划设计，可分两期实施。每期均具备 独立完整的实施方案，以利于分期投入及灵活的滚动销 售模式。2、根据开发意向，需重点体现康养胜地住宅人无我有、 人有我优的特点，使人一见即想入住，激发人们的购房的欲望根据所取得的地块历史背景，地形地貌等制定有排它性的 整个社区的规划设计方案，以形成独特的风格和形象（建议 欧式花样洋房或者小别墅） 。在平面布置方面注意避开市场的常规思维，在实用和充分 利用的前

29、提下出奇、出新。户型设计在顺应市场的同时还要引导市场需求，指导人们 的新生活、新思维。在住宅智能化或综合配套设施方面采纳最好的或最有特 色的规划，增加模仿难度，突出唯一性。四、道路系统一、康养胜地主大门布置注意不要与主干道冲突，公 寓内场地水流流向布置，要求雨，污分流；二、康养胜地内道路应考虑消防的要求和人车分流， 部分可考虑架空室内停车；三、康养胜地内的房屋布置朝向应充分考虑到当地常 年盛行风向及光照长短。五、建筑布局及构造一、住宅楼以欧式“ 4+1”花样洋房为主，底层为室内停车库和商业网点，建筑上部可采用复式结构，屋顶设私家屋 顶花园，以提高绿化面积，增加卖点，增加观景阳台面积给 人以舒适

30、开阔的感觉；以适量东南亚或地中海式的风情小别 墅为辅， 如此标新立异与小区花样洋房相得益彰， 增加亮点， 提升小区整体档次；二、宜采用欧美、 地中海及东南亚现代建筑风格为主流形 式，线条流畅，富有诗意和个性；三、建筑布局及结构应体现人无我有，人有我优的特点， 同时考虑降低造价的问题，真正体现房美价廉品质高；四、户型要求： 设计单位应根据市场对户型的需求及其消 费能力的具体情况，安排好大、中、小户型和复式结构的比 例数量（建议 30-35 的标准间， 45 左右的小套间为主） ； 风情小别墅的建造规格应在充分考虑到客户经济承受能力 又不失高雅的生活品质范畴内打造出更多的 90 精品小别 墅（通过赠送等一系列优惠措施， 客户实得面积可达 120-150 ）；五、阳台建议采用异形内、 外结合式 （分观赏和休闲用） ， 外阳台大于内阳台，外观造型别致美观，阳台尤其要体现人 无我有，人有我优的特点，以增加卖点；六、采用凸窗、 拐角窗、 阳台内的连窗门可考虑大玻璃的 连门窗、外观造型活跃，可考虑有色塑钢窗，并带有隐形纱 窗；七、水电要求： 供水不考虑自来水变频供水加压