[外语学习]浅析契税划转地税后如何加强征管

1、浅析契税划转地税后如何加强征管契税是一个古老的税种，我国现行的契税是指在土地使用权、房屋所有权的权属转移或变动订立契约时，向产权承受人征收的税种。它是在1950年的契税条例和1954年的关于契税暂行条例若干条文修改的通知基础上进行不断改进、完善而形成的，并与1997年颁发了契税暂行条例及其条例细则。由于历史原因，90年代财税体制改革后，各地的契税征收机关没有统一，有地税部门负责征收的，也有财政部门负责征收的。就江苏省来说，契税一直由财政部门负责征收。2009年，财政部、国家税务总局发布了关于加快落实地方财政耕地占用税和契税征管职能划转工作的通知（财税200937号），明确将在年月日前，完成耕地

2、占用税和契税征管职能由地方财政部门划转到地方税务部门的各项工作。江苏省于2010年4月1日实现“两税”的顺利划转，而划转后如何加强征管则摆在了地税机关的面前。一、地税部门统一征管契税的重要意义契税征收机关的统一，有助于进一步促进契税征管的规范化，法制化，对于契税征管是一个重要里程碑，有着巨大的意义。第一，有助于实现专业征收，提升契税征管质量。在财税改革之初，由于契税征收量和征收范围都比较小，所以财政部门在征收上并无太大压力。随着经济改革的不断深化和国民经济的持续快速发展，城市的建设力度也在不断加大，使房地产市场呈现出日益繁荣的景象，契税征收工作量大幅提升，财政部门压力增大，然而由于财政部门并非

3、专门的税收征管部门，在契税征收中出现的问题也不容小视。比如由于一些财政部门对契税征收管理工作的重视程度不够，往往忽视了对契税政策的宣传，使纳税人对契税的征收不理解，甚至不知道在房地产交易活动中要缴纳契税，部分纳税户对契税的有关政策了解不全面、不完整、不准确，出现了重增值税、营业税和所得税而轻契税的现象，这给契税征管工作带来了较大阻力。另外，对房地产交易过程中的买卖转让行为欠缺一套科学有效的监督机制，以准确界定房地产买卖或转让以及相应的计税标准，由于长期以来契税由财政部门负责征收，没有形成国税、地税那样一整套的征管模式和方法，影响了契税的征收质量。因此，契税征收由税务部门统一征收管理是大势所趋。

4、第二，有助于税务部门充分发挥优势，推进房地产税收一体化进程。近年来，随着房地产业的快速发展，房地产行业的税收已成为地方税收收入的一项重要来源。但是，由于房地产行业税收涉及的税种多，纳税环节复杂，税源控管手段差，税收管理乏力，由财政部门来征收显然有些力不从心。况且目前大多数房地产企业结构多元，形式多样，关系复杂，而在征收管理上存在着条块分割，信息不通，环节断链，职责不清等弊端，管理混乱现象比较突出。契税由税务部门接管后，可以优化税务机关内部征管资源配置，按照税收管理的流程和环节，统一设置征收管理一体化的契税窗口，理顺和规范征管手续，也可以以契税征管为把手，认真分析房地产税收管理的现状，结合税收管

5、理的特点，健全完善控管手段的问题。税收部门还可以通过对房地产业涉及的各职能岗位的职责划分，在各环节有针对性地寻求各相关管理岗位的支持与配合，发挥各岗位职责的最大管理优势，堵塞各环节的税收管理漏洞。第三，有利于税务部门细化管理职责，落实一体化管理的既定目标。虽然房地产业各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息是一致的，因而税务部门可以利用契税纳税申报以及从房地产管理部门和国土资源部门获取的信息，将房地产税收诸税种的税源控管联成一体。利用契税征管中获取的有关信息，建立健全房地产行业税源台账和征收台账，跟踪掌握有关房地产税收的税源变化和征收情况，严格实行

6、以票控税，促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票，大幅提高管理质量和效率。就这一点来说，财政部门很难做到。比如说，北京的契税征收早在2002年就由税务部门接管，他们以契税为抓手，从房地产有关信息的获取及处理，到房地产业有关税种纳税人的纳税申报、税款征收、台账登录及相关资料的传递反馈，对每个税种的征管环节和办理程序进行了细化，形成了一条有序操作的传递链条。这给我们地方契税的接管工作树立了一个良好的榜样。相信这样的一体化管理对内是一个整合管理资源、提高工作质量和效率的过程，对外是一个便民高效、环节透明、服务更优的服务过程。它把税收服务贯穿于税收征管全过程。办税程序的简化，服务质量的优化，征

7、管效能的提高，征收成本的缩减给契税的征管工作注入了强大的生命力和活力。第四，有利于税务部门运用科学技术创新管理手段、完善管理思路。近年来，税务部门正在探索和实践税收管理科学化。税收管理的科学化就是积极运用计算机网络等高新技术手段为税收征管服务，“人机结合”，管理互动，以充分显现管理优势。具体到房地产行业税收征管工作中，就是充分利用房地产开发和转让信息，加强比对分析，掌握税源变化情况，特别要以当前契税征管中积累的信息为基础，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合、归集，逐步建立房地产税源信息数据库，充实、完善房地产企业户籍资料和其他纳税人户籍资料，逐步实现利用计算机将税源数据库的

8、信息与纳税申报、税款入库情况进行多角度、多层次的比对分析，促使税收管理从粗放型向集约型转变。科技发展的日新月异和现代税收管理的客观规律，也需要创新思维，更新观念，树立科学的税收管理观，走精细化之路。房地产税收一体化管理是一个系统工程，必须各岗位密切配合，各环节紧密衔接，把精细化的基本要求落实到各个环节、各个岗位和人员，落实到各税种的具体管理中，落实到各部门密切配合上，使之形成一个紧密的链条，不断提高对房地产行业诸环节的管理水平。因此，地税部门要把握好契税接管的契机，以契税接管为把手，全面掌控税源信息，广泛收集、有效利用涉税信息，全面实行一体化征收，诸税种统管，紧紧抓住契税征管的关键环节，加强房

9、地产各环节的税收管理，并结合本地情况，分步实施，由点到面，逐步规范，把房地产税收管理水平提高到一个新台阶。最后，有助于契税征收管理相关法律法规的进一步完善。由于税收征管法是相对于工商税收制定的，对契税的征管不是十分实用，使契税的征管缺乏必要地法律保障，在客观上决定了契税征管执法力度的弱化，缺乏明确的法律保障。同时政策的实际操作性不强，致使征收难以把握有关界限。针对目前契税法规保障滞后的实际，契税征收管理划归税务部门后，税务部门可以将契税征收的特点和其他工商税种的征收进行比较，在实践中推动契税征收的规范化，法制化，在逐步加强契税法规体系建设。二、契税划转地税征收后的现状分析地税部门接手契税后着力

10、进行了模式的再造工作，使契税征收更为规范。1.由分散征收打造为集中征收。自2008年始，原财政契税所入住我市行政服务中心，只受理市区范围内的征收工作，各乡镇均设有契税征收点，划转后，全市契税统一由契税所【注：暂定名，下同】负责集中征收，取消了乡镇征收功能，全部扎口在行政服务中心地税窗口办理。据了解，2009年契税所共征收契税约18000笔，税额约2.4亿元；全市十多个乡镇在房地产交易火爆的情况下，也只征收了契税1000笔左右，只占全市业务量的5.3%。契税征收点的统一，由原全市十多个征收点集中为一个征收点，有利于节约分局征收一线征收人员。2.缩减账户，规范契税账户管理。划转后把原来的乡镇、市财

11、政局契税过渡账户全部简并，全市只保留契税所一只过渡账户进行核算，有利于税款的及时解缴、对帐、入库等工作，规范了契税账户管理。3.合理配置窗口人员，充实一线力量。在原来的征收模式下，契税窗口四名工作人员办理征收工作，有人手少而工作量大的特点，特别是在集中新开盘房产时期，还要外借人员到窗口帮忙。合并以后，由于实施统一扎口办理流程，使得工作量骤增，已经超过了现有人员的工作负荷，因此适当增加了新的人员到窗口，保证了工作的顺利开展。4.通过实现二手房窗口和契税窗口整合，提高行政效率。为了方便纳税人办件，提高窗口服务质量，二手房开票窗口与契税窗口实现了合并，纳税人涉及二手房开票工作的，只需向税务部门提供一

12、套房产资料，改变了原来两个窗口两套资料的状况。开具销售不动产发票以后，资料由内部人员递交到契税窗口开具税单，完税后的资料统一由专人整理归档。一手房开票中，由于要保持税单号码的连贯性，因此流程基本维持不变，按照多人受理、一人开票的工作流程，从根本上方便了纳税人，减少了纳税资料，减轻了办件成本。三、地税征管中存在的问题虽然地税接管后进行了部分改革，但在征管过程中依然存在或多或少的问题，主要表现在以下几个方面：（一）划转机构编制不明。自契税划转地税征管已四月有余，虽然有关人员已经进行了行政、组织、工资关系的转移和人事档案资料的交接，征收部门也顺利开展了工作，但作为契税的管理机构至今未能明确，造成征收

13、与管理脱节，减免税无法办理、责任不明晰。（二）征收流程大同小异，而不能体现出地税征收优势。主要是在契税征管软件的使用上，销售不动产发票以及相关税票的开具已经全部纳入省级大集中征管系统中，而契税的开票系统沿用了常州富深公司所开发的程序，并没有实现大集中系统开票，造成征收明细脱节、只能通过汇总入库、退税流程缺失等一系列问题。（三）政策宣传力度不够。如果说财政局并不是专门的税收征管部门，或者说忙于其他事务往往对契税征收管理工作的重视程度不够，而忽视了契税政策的宣传的话，地税部门接手后就更应该弥补原有缺失，充分利用12366、电台、报刊等网络进行广泛宣传，使纳税人充分了解契税的征收流程和有关政策。（四

14、）“一分为二”业务办理模式弊端显现。虽然通过行政服务中心这个大平台实现了原地税窗口和契税的整合，但在业务、某些特定事项和政策掌握仍是“一分二”模式运行，成为了两个窗口的纠结所在。一是形式上实现了合并，业务上各自为战。由于本市的二手房交易全部集中在行政服务中心办理，有这么一个很好的工作平台，从根本上为百姓解决了部门两头跑现象，但发票和契税单仍分两个窗口办理，出现窗口来回跑现象，而合并开票的话，又会出现增加内部工作量，票证汇总复杂化的情况。二是特定事项“一分二”。由于契税政策和营业税政策的不同，征收对象的不同，使纳税人在办理过程必须分成两块来处理，例如涉及到两种税收都减免的情况时，抄送住建部门、国

15、土部门的函不是由科室统一出具。三是政策掌握“一分二”。行政服务中心制度中有一项就是“AB角”制，要求窗口办件人员必须熟悉本窗口所有的业务知识，A岗不在，B岗可以顶上去，保证窗口的顺利运行，因此税收政策的不熟悉会直接影响到窗口的服务质量。（五）与内部科室衔接不畅。首先资料归档方面，由于行政服务中心环境所限，所有窗口受理的资料都移交到市局整理并归档，这样既减轻了窗口工作人员的压力，也规范了资料档案化管理。现在契税和地方税的合并征收，受理的资料也保持了一致性，因此在资料装订和归档过程中，有必要整合在一起，保证资料的完整性。其次是业务培训方面，以房地产税收一体化管理来看，业务科室对税收政策的贯彻仅仅限

16、于书面，缺少当面的培训，工作人员在地方税、契税的业务掌握上还做不到融会贯通，而衔接不畅的直接原因就是未能明确契税的管理机构。（六）契税依然未能融入地方税整体。首先在税收计划的制定上排除了契税收入，随着经济改革的不断深化和国民经济的持续快速发展，城市的建设力度也在不断加大，作为地方税小税种之一的房地产契税已然成为新的经济增长点，契税规模越来越庞大，自地税征收后的短短4个月已入库契税达1.9亿元，契税增收不容忽视。其次在纳税评估和稽查方面基本排除契税检查，部分税管员和稽查人员往往对契税政策不熟悉或根本忽视而不能做到与其他地方税同查。最后是在收入分析上依然独立，而不能形成有特点的契税分析，造成征管漏

17、洞出现。四、加强契税征管的措施和办法(一）抓紧明确机构编制。契税的征收工作必须要有一个管理部门，定人定责，一旦明确，才有利于明确责任，为加强契税征管发挥重要作用。而上述所说的征收与管理脱节，减免税无法办理、责任不明晰的相关问题就可迎刃而解，这也是契税征管深入开展的前提。(二)抓紧制定适应当前契税征管的业务流程和规章制度。结合我市的实际, 在充分调查研究的基础上, 制订了一套完整的契税征收管理实施办法,明确了征收、入库、退税、减免等业务流程和规章制度, 确保契税法律法规的贯彻执行。 （三）加强部门协作，促进房地产一体化征管。以契税划转地税征收为契机，借助行政服务中心平台，进一步加强部门间的协作。

18、在与房管、国土协作的原有基础上，对职能转变以后出现的问题，共同协商，加以解决。这有利于体现行政服务体系的重大优势，有利于促进税收征管的向前推进，有利于发展服务于民的优质理念。具体做法是：总结归纳一段时期内，在办理事项过程所出现的问题，对可以解决的问题提出方案加以解决，需要研究讨论的，可以推行并联协作机制，增加解决问题的渠道；第二定期召开部门联席会议，部门之间的协调配合是实行跨部门流程再造的关键，对下阶段的工作重点有很好的指导意义，同时建立有效的联席机制，及时掌握最新的房产信息，对税收征管有着很大的意义。第三，利用房管部门系统实现网上签约机会，依托这一优势，加速与其联网，实现信息全面共享。（四）加强宣传力度，扩大地税窗口影响。房地产二级市场税收政策的不断变化使纳税人对政策的即时掌握有一定的难度，借契税征管职能转变之机，加强政策宣传的力度，让纳税人及时了解二手房交易税收政策，从而做出正确的税收筹划，为顺利办理房产过户做好准确的费用预算，同时要打破服务人群的局限性，增加服务渠道，拓宽服务方向。主要做法是全方位提供二手房