城市化进程中楼市的战略定位和制度框2

1、城市化进程中楼市的战略定位和制度框架中国房地产发展研究报告（二）华生2010年 7月1日报告的前半部分发表于中国证券报 本文为作者原稿供求失衡的症结至少从表面上看， 中国城市建设遍地开花， 全国都是大工地， 城市象摊大饼式的 向外扩张， 同时城市化率近年来每年上升约一个百分点， 商品房需求强劲， 市场 购销两旺， 那么，到底是供给不足还是需求过旺造成供求失衡， 从而推动房价上 升的呢？很多人包括我自己都曾受到地产界主流声音的影响， 顺理成章地推断主 要是政府垄断土地造成供给不足。 但实际上这个推论能否成立， 最终还是要用数 据来回答。首先，没有交通和水电气的穷乡僻壤的土地再多， 也解决不了城市

2、人的住房问题。 因此，土地供应的大概念是城镇建成区面积的增加情况。这个面积从 1990 年约 1.28 万平方公里到 2008年 3.63 万平方公里， 增加了 180以上，同期城镇户籍 人口从 3 亿增到 4.5 亿，仅增加了 50，包括农民工在内的常住人口从 3 亿增 加到 6 亿，即增加了 100（见中国统计年鉴 2009及表五），城区面积扩张 大大超过人口增加，这应该说是和生活在各城镇人们的感觉是一致的。 从城区中的住宅用地来看， 按照国土资源部公布的数字， 全国的城镇住宅用地供 应多年来大致为土地供应总量的 21 25之间， 2006年到 2008 年间每年约 5 万多公顷， 200

3、9年上升至 7.6 万公顷， 2010年计划升到 18万公顷。 2006年至 2009年 4 年间平均实际供住宅用地 5.75 万公顷，年均供地增长 20.07 （见表 四）。表四：全国住宅用地实际供给情况单位：公顷年份住宅用地住宅用地比上年增长 %土地供应总量住宅占土地供应总量的比例 %200645181.17204277.7822200753620.9118.68259098.9121200855093.592.75221331.3025200976460.8938.78319379.38242010（计划）180000数据来源： 20062008年数据来源于国土资源部土地利用管理司编 2

4、007 年土地 市场动态监测分析报告、 2008年土地市场动态监测分析报告； 2009 年数 据来源于国土资源部 2009 全国主要城市地价状况分析报告 ；2010 为计划值， 来源于国土资源部 2010 年度全国住房用地供应计划新闻发布会年均 5.75 万公顷的住宅用地，按一般平均 1.5 倍的容积率，大体可以盖出 8.6 亿平方米的住宅， 扣除开发建设周期和囤地的因素， 和国家统计局、 住房与城乡 建设部公布的城镇年新建住宅建筑面积从 2003年的5.5亿平方米到 2008年的 7.6 亿平方米是吻合一致的。以 2008 年新增的 7.6 亿建筑平米为例，若全部用 于解决新增城市化人口，

5、按该年全国城镇人均 28 平米计，可解决 2714万新增城 镇人口，即 2以上的总人口，超过国家统计局公布的本世纪以来城市化率从 2001年的 37.6 到 2009年46.56 ，即年均城市化率提高 1的两倍多。按照 国家统计局公布的新增住宅部分用于城镇人口的住宅面积扩大改善， 使城镇人均 建筑面积本世纪以来年均增加约 0.95 平方米。扣除这个改善性住房的需要，并 假定新增城镇人口当年全部一步到位的达到原城镇人均住宅面积水平， 近几年来 每年能安居的新增城镇人口也在 1650 万人以上，即超过了年均城市化率提高 1 即大约 1300 万人口的水平（见表五）。显然，就全国而言，在住房不断改善

6、的 同时，每年新增住宅面积能安居的人口满足了年城市化增加的全部人口 （包括农 民工）还有余的时候，我们还不能简单地说住宅的供给不足。 表五：全国城镇新增人口住房建筑面积与改善性住宅建筑面积全国实有住宅建筑面积（亿平方米）实有住宅建筑面积增长（亿平方米）城镇新建住宅面积 （亿平方米 ）城镇人均住宅建筑面积（平方米）实有住宅面积对应城镇人口数（万人）实有住宅面积对应城镇人口增加（万人）用于改善的住宅建筑面积（亿平方米）可用于新增人口的住宅建筑面积（亿平方米）可用于新增人口的住宅建筑面积对应人口（万人）200281.855.9822.835899200389.117.265.5023.7375991

7、7003.230914.02909176796.167.055.6925.0384648654.887872.162139122005107.6911.536.6126231047.2989629202006113.996.30 27.1420638024.12612.17398332007120.876.886.8827.54395318901.682525.1974819182008128.477.607.604588219292.197655.402351964数据来源：住房及城乡建设部 2002 年、 2003年、 2004年、 2005年的城镇房 屋概况统计

8、公报；中国统计年鉴 2009由于相对于住宅， 其用地的供给更加宽松， 我们也没法说住宅用地供给不足。 仅 到 2009 年底，房地产开发单位手中持有的未开发土地约 12 亿多平米，按照近年 完成的开发量， 可供开发 4.5 年。而数据显示， 开发商每年新购买的土地近几年 来大致都是其当年完成开发量的 1.5 倍左右。同时，近年来房屋开发的年竣工面 积仅占施工面积的不足四分之一， 即现有施工面积全部完工又可供给 34 年（见 表六）。表六：房地产开发企业 （ 单位） 土地开发及购置 单位：万平方米年份本年完成开发土地面积本年购置土地面积年末累计购置土地面积与完成开发土地面积差房屋建筑面积竣工率（

9、 %）19987730.110109.32379.2 34.619999319.611958.95018.53937.7200011666.116905.210257.67138.1200115315.823409.018350.81537.6200219416.031356.830291.615200322166.335696.543821.84235.3200419740.239784.763866.34230.2200522676.238253.779443.83432.2200627128.436573.688888.95828.7200727566.240245.8101568.65

10、525.6200828709.839353.4112212.25523.520092300631906121112.25522数据来源：历年中国统计年鉴 这就是说，即使没有新增供地，现有用地即可供开发、施工78 年。因此，全国的数据证实了人们对开发商囤地的猜想和判断。由于 2009 年住宅土地实际供 给又比上年增加了近 40，达 7.6 万多公顷，可建住宅 11.4 亿平米， 可供 4000 多万人即 3的人口安居，因此，这新一轮房价上涨无论有多少原因，但恐怕没 法归结为土地供给不足。 就全国而言， 由于土地供给量宽松， 开发商的巨额囤地 尚没有造成整体的住宅供给严重不足。全国多数中西部城市的房价收入比至 2009年底刚刚突破合理区间的上轨，也从侧面证明了这一点（见表七）。 表七 中西部部分城市房价收入比城市户籍人口人均可 支配收入（元）元 / 平方米）人均住宅建筑面积（平方米）房价收入比长沙20642.76435729.276.18成都21084.67468027.8