广州环市路项目前期投资策划报告

1、广州环市路项目前期投资策划报告一、 项目概况1、地理位置本项目位于环市东路与天河路立交以北天河北路以南的广州大道北路东边，面临主干线广州大道。项目至中信广场、中国市长大厦、天河城等办公商业中心之步行距离在1520分钟之内；到环市东酒店商业中心花园酒店、友谊商店车程在 10 分钟范围内；到广州市新中轴线上珠江新城金融中心也在10 分钟车程之内。2、主要经济技术指标占地总面积6000 平方米容积率7.12建筑面积49200 平方米土地性质商业、住宅综合用地出让年限商业40 年、住宅 70 年（从 2000 年起计）土地出让金 0 万元（军用土地开发，地方政府免收土地出让金）项目转让价格 拟转让价

2、1.25 亿元项目现状目前该土地已完成综合开发前期工作。项目已完成拆迁、三通一平、树木迁移和挖土方至负一层工程。土地转让条件现状转让3、项目背景广州大道北地块原为部队用地， 2003 年经中国人民解放军土地管理局批出许可证转为民用地， 可以用于商业开发。 2004 年经广州广用地会和广州广规划局同意，用地转为商业、住宅， 2005 年广州广国土局发出建设用地批准书 。该地块与 2005 年成立项目公司“广州广京穗房地产开发有限公司” ，以京穗公司的名义进行开发。目前因各种原因，京穗公司寻求项目转让，转让的模式为京穗公司全部股权。本报告在此背景下对项目进行初步可行性研究。二、当地经济和房地产广场

3、走势分析（一）广州经济发展概况1、 广州概况广州是广东省省会 , 全省政治、科技、文化中心。地处广东省东南部，珠江三角洲北缘，范围为东经112 度，北纬 22 度间围，濒临南海，毗邻香港和澳门，是华南地区区域性中心城广、交通通讯枢纽，是中国的 “ 南大门 ” 。广州市辖十区和两县级市，总面积 7434.4平方公里，总人口 725.19万人。2006年全市生产总值（GDP突破4000亿元大关，达4115.81亿元，综合经济实力迈上新的台阶，比上年增长15.0%,连续两年增长15%A上。其中，第一产业增加值 115.50亿元，增长 5.4%;第二产业增加值 1817.71亿元，增长17.2%;第三

4、产业增加值 2182.60亿 元，增长13.8%。从横向对比看，广州经济总量在全国主要大城市中稳居前列。2006年全社会固定资产投资1321.96亿元，增长12.5%。其中，基本建设完成投资622.18亿元，增长36.8%; 2006年，全市职工平均工资为30807元，比上年增长9.1%。城镇居民人均可支配收入为16884元，增长12.5%。（二）当地房地产市场走势分析1、 广州房地产市场回顾和展望近年来，广州市房地产市场的日益成熟，房地产业呈现出平稳发展的态势。2006年房地产完成投资 440.81亿元，增长5.1%。基本建设投资、更新改造和房地产开发投资占全社会固定资 产投资的比重分别由上

5、年的38.7%、15.7%和35.7%调整为47.1%、12.2%和33.3%。2006年，全市十区房屋交易总量为1969.14万平方米，交易金额 789.68亿元，分别比2005年增加20.15%和30.74%,市场总体需求依然保持旺盛， 商品房供应量增长有所放缓，二手房屋交易保持大幅增长，楼价稳中有升。2006年十区和原八区商品房成交面积均 超过同期批准预售面积，十区商品房成交面积为1121.86万平方米，成交金额为 560.14亿元，分别比2005年增长7.20%和26.17%,原八区的商品房成交 77327宗，成交面积为 743.96万平方米，成交金额为 435.25亿元，分别比 20

6、05年增长15.45%、17.61%和30.48%。2006年无论十区还是原八区，各类商品房的成交均价比2005年均有不同程度的上升，其中，商铺和多层住宅的成交均价上升幅度较大，商铺十区和原八区成交均价分别为10515元/平方米和14004元/平方米，比2005年分别增长30.56%和44.56%;多层住宅十区和原八区成交均价分别为3371元/平方米和5170元/平方米，比2005年分别增长27.68%和32.09%。截止2006年底，全市商品房空置面积为605.09万平方米，为近4年以来最低水平。2、影响广州房地产价格的几大因素2006年，对广州楼市来说，有三大政策比较有影响力，对楼价特别是

7、开发商形成了较大震动，这三大政策是： 2007年1月1日起土地出让金或地价须一次性缴清；“831”大限；9年来央行第一次加息。随着土地出让金或地价须一次性缴清的推出，大大提高了房地产开发的门槛，将把一些资金实力不足的小发展商“洗”出房地产开发行列，而对资金实力充足的品牌发展商而言，虽然有实力取得地块，但一次性缴地价，利息高了，土地开发成本也 高了，因此也对其开发商提出了更高要求。由国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招 标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知即“7 1号令”，要求从今年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。以前盛行的以协议出让经营T土地的做法被正

8、式叫停。文件还规定，8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。这是土地走向市场化的标志，从某种 程度上说，地产商靠关系拿地的好日子一去不回头，这对开发商提出了更高的要求。而且一手供应少了，而购房的 需求没变，供需变化必然导则房产价格的进一步上升。此外，对楼市形成一定影响的还有央行加息，在国内CPI增长连续几年超过 5淅，央行在10月29日实行9年来首次加息，但由于加息幅度较小，对广州楼市影响相对较小， 对此置业者都能较理性的对待，但由于之前银行紧缩银根，对小发展商来说，还是有一定的影响。结论：从上面的数据和分析来看，近年包括在国家宏观调控措施出台

9、的2006年广州的房地产市场投资和销售多基本保持稳步增长的态势。我们认为上述影响广州楼市的因素在近年并不会有太大的改变，而广州经济的强劲增 长又增加了对商品房的需求，因此预计近年贵阳的房地产还会保持稳健的增长。3、 本项目邻近地段市场分析（ 1）总体情况分析本项目位于环市东路与天河路立交以北天河北路以南的广州大道北路东边，面临主干线广州大道。项目同时处于天河商圈和天河北商务中心范围，项目离广州市新中轴线上珠江新城金融中心也在 10 分钟车程之内。在天河路，目前在建或者在售的商业项目有城建集团的维多利广场上的写字楼、正佳广场的写字楼、酒店、壬丰大厦、天河城的写字楼、京光广场等 8 个，其中 4

10、个包括有酒店项目。业内人士指出， 2008 年太古汇 45 万平方米的商业面积落成开业，将会和2006 年底开业的正佳广场、天河城广场、维多利广场等高档商业中心形成新的商业热点，催生广州市最大的商圈 天河路商圈，当天河路的商用物业全部建成开业之后，其规模及影响难以估量。目前天河商圈的天河城、正佳广场、购书中心等物业已成为广州市的商业地王，成为人气最为鼎盛的商业旺地。而天河北是广州最新的中央商务中心区，这里有中信广场、广州市长大厦、广州国际贸易中心、金利来大厦等著名顶级写字楼，还有天誉花园、荟雅园等大型高尚公寓，区内云集了众多的世界著名企业及高尚消费者。目前天河北写字楼的空置率一般都在5%以下，

11、甲级写字楼销售价格一般在10000 元/平方米以上，租金价格在80 元/平方米以上。近年随着写字楼市场的回暖，天河板块几个大规模烂尾项目的重新活跃。如广东银丰国际大厦改名为财富广场后，以 14500元 /m2 的价格销售依然畅旺。（ 2）个盘分析a、新达城广场地处广州大道北和天河北交汇处，大楼是集商业、住宅、写字楼于一体的高层建筑，共有3 层地下室， 7 层裙楼及两幢塔楼。裙楼总长度为 148 米；南塔楼共有30 层；北塔楼共有28层。大楼总建筑面积为 80315.6m2。 1-5楼：展示型裙楼商杨； 6-7 楼：精英会所；8-26 楼：公寓 /写字楼公寓：每层总面积约 700 多平方， 16

12、户/层，管理费1.95元/M2/月写字楼：每层总面积约700多平方，8间/层，管理费9.8元/M2/月27、28、29酒店式公寓30楼：新达城物业管理处办公室。项目发展商：广州利诚房地产开发有限公司。销售价格： 2005 年开盘时销售价格在8000 元/ 平方米，目前写字楼销售均价为12000 元/平方米，租赁价格为90 元/ 平方米。目前南塔公寓已销售完毕，写字楼还有部分在销售。b、勤建商务大厦物业类别：甲级复式写字楼地理位置： 珠江新城黄埔大道西大厦 25 层高、总建筑面积4.2 万平方米，除四层为商业裙楼、一层为配套商务层外，其他20层写字楼全部以复式形式推出目前销售价格： 9000 元

13、 m2,物业管理费：管理费仅 10 元m2， 2006 年 10 月开始销售。C财富广场物业类别：甲级写字楼地理位置：天河体育东路116-118 号用地面积： 7998 平方米总建筑面积： 80335.74 平方米建筑层数：东塔： 38 层西塔： 28 层东塔建筑面积（8-38层）：28835.84平方米西塔建筑面积（8-28层）：18893.68平方米16层裙楼建筑面积：22030.45平方米7楼会所、平台花园（转换层）：1884.43平方米目前销售价格：14, 500元/m2,租金100元/m2/月物业管理费：25元/平方米/月发展商：越秀城建地产d、隆德大厦为天河路与体育东路交界处附近的

14、地铁上盖物业，总建筑面积约5.5万平方米，负二、三层为车库，负一至三层为6000余平方米的商场，四楼为餐饮中心，七楼为会议、商务中心及绿化休闲设施等，公寓式写字楼在8- 30层，共有460套单位。目前销售价格：10500元/m2,物业管理费：4.5元/平方米。发展商：广州兴雅房地产开发有限公司。（3）结论：项目所在地为商业和商务中心区域，在该范围进行土地开发非常有潜力，随着该区域商业和商务中 心的日益成熟，预计该区域商品房价格还会有进一步的上升空间。同时不能忽视的是随着各大地产商的进入这一商 圈，该区域的竞争会越来越激烈。三、项目土地价值判断及项目地块优劣势分析（一）住宅土地价值2360元/平

15、方米（详见下图）根据广州市基准地价表，该区域五通一平的住宅基准地价大约为体育中心附近基准地价图（二）商业土地价值根据广州市基准地价表，该区域五通一平的商业基准地价大约为4850元/平方米（详见下图）随着天河商圈和天河北商务中心的进一步成熟，预计该区域的土地还有进一步的升值空间。（三）影响土地价值的周边因素1、地理位置本项目位于环市东路与天河路立交以北天河北路以南的广州大道北路东边，面临主干线广州大道。项目至中信 广场、中国市长大厦、天河城等办公商业中心之步行距离在1520分钟之内；到环市东酒店商业中心花园酒店、友谊商店车程在10分钟范围内；到广州市新中轴线上珠江新城金融中心也在10分钟车程之内

16、。项目同时属于天河商圈和天河北商务中心范围，位置非常优越。2、周边景观项目西北面隔广州大道为东风公园，东面500米左右为广州天河体育中心，项目西面隔广州大道为一大型汽车展示和销售中心，南面和西面是现状住宅楼，并没有特别的景观。3、环境、污染项目的西面为广州大道北，沿街面有66米，存在一定的噪音污染；项目的北面为一2000平方米的加油站，增大了项目夜间的噪音和事故风险；项目的南面为省政府的住宅楼；项目的东面为现状住宅区。项目的东面50米左右还有一条臭水涌，但因离项目较远对项目影响不大。4、市政配套项目所在地为广州的核心城区，周围配套非常完善。5、邻近楼盘素质项目附近楼盘数量较少，主要是西北面的新

17、达城广场（详见上面个盘分析），但新达城广场目前已基本销售完毕，不会对楼盘成竞争压力 ；另外项目正西面隔广州大道有一新建楼盘，目前建到地上8层左右，估计会在年中推出市场，对本项目的也不会带来直接的竞争。本项目的竞争对手主要在珠江新城和体育中心一带的商用物业，估 计在今年度和明年该范围有较大数量的商业、写字楼、公寓推出。结论：一是项目周边没有直接竞争对手，珠江新城、天河体育中心、天河北商业和商用物业圈的形成会对项目 的价值起到进一步提升作用；二是项目面积较小，本身没有很多配套，项目的配套主要依靠周边成熟的社区，以及 北面的加油站对项目的价值增长有一定的限制作用。四、项目投资估算（一）测算假设条件1

18、、1.25亿元拿到项目转让权（包括土地出让金、市政配套费）；2、项目的各种规划条件依然按原来批复的进行，不作变更；3、按正常市场条件和正常的税费测算；4、假设项目从签定转让合同到项目完成18个月（2007年4月2006年10月）；5、由于规划资料不齐，暂假定是三层商业8400平方米，4-30住宅34320平方米，地下二层停车场 6500平方米。（一）投资估算和财务评价1、项目销售收入测算（1）项目销售单价确定根据同地区类似项目价格并结合当前广州市房地产的走势，确定本项目住宅（公寓）的销售均价为8000元/平方米，商场按一层 20000元/平方米、二层14000/平方米、三层 9000元/平方米

19、计算，地下停车场10万一个车位。（2）项目的销售收入预测销售收入预测表住宅部分架空层商业地下停车场三层二层首层负一层负二层合计建筑面积（平方米）343202800280028003250325049220可能销售面积（平 方米）34320280028002800100个车位100个车位销售价格（万元）0.80.91.421010销售金额（万元）2745602520392056001000100041496项目的总销售金额为 41496万元。2、项目的投资估算（1）投资利润估算表项目单价计价数额合计总价备注开发成本土地的综合成 本转让费用125001250023953.76包括土地出让金、 项目

20、转让费、市政 配套费前期费用规划设计勘探等专业费用3%9840295.2295.2设计、施工等土地平整费用0项目已进行开挖建筑成本土建费用0.154920073809840含装修，高层附属工程费0.05492002460室内水电工程费、 电梯、空调、发电 等（住宅400元， 有商业500元）基础设施费用(红线内工程 费用，绿化、道 路、水电工程)基础设施费用0.0149200492492视工程复杂程度选择单价开发期间税费配套设施建设费492000.00295.20已包含在项目转让费中工程监理费1.0%984098.40其它税费2%9840196.8包括工程质量监督 费0.105%、预算定 额管

21、理费0.1%、工 程安全监督费 0.15%、工程定额测定费0.03%等不可预见费5%10627.2531.36531.36开发费用管理费用2%23953.76479.0752479.083753.882553.88销售费用5%414962074.82074.8C财务费用12001200.0C借款1个亿两年计算房地产经营税费营业税5%414962074.82074.802825.8776城建税0.35%41496145.236145.24营业税的7%教育费附加0.15%4149662.24462.24营业税的3%防洪工程费0.18%4149674.692874.69印花税0.03%4149612

22、.448812.45交易税0.10%4149641.49641.50土地增值税414.96按销售额1%预交纳慢资合计277076支出合计305335-销售合计41496预计税前利润10962.49慢资利润率39.56%行得税3617.62税后利润7344.87税后投资利润率26.51%(2)、内部收益率和现金流量测算表(附表)3、项目的财务指标和经济评价从上面两估算表中，可得出：(1)项目的投资利润率为 39.56 %,目前房地产同行业一般指标为20%,本项目为39.56 %,表明从本指标看项目可行。（2）项目的财务内部收益率为8.9 %,目前房地产同行业一般指标为6%,本项目为8.9%,表明从本指标看项目可行；（3）项目的净现金流量为 6658.64万元（基准收益率取 6%）,净现金流大于零，表明从本指标看项目可行；（4）投资回收期为15个月（项目的累计财务净现金流量为正的月份），集团投资指标要求18个月，表明对于集团内部来说，项目的投资回收期较快，项目可行。综合以上项目的动态和静态指标来看，项目是可行的。五、敏感性分析1、盈亏平衡分析当本项目的销售总金额为 29100万元时项目的投资利润率为0,也既项目刚好拿回成本，29100万元对应的销售率为70.1 %。一般认为，当项目的盈亏平衡点时的销售率小于80时，项目风险较低，反之则风险较大。本项目