成本管理观点和选择ppt课件

1、万科的本钱管理万科的本钱管理观念与选择观念与选择正确认识本钱管理正确认识本钱管理认识的重要性认识的重要性做正确的事做正确的事正正确确地地做做事事做不正确做不正确做正确做正确我们做我们做什么？什么？我们做得我们做得如何？如何？不正确的事不正确的事正确的事正确的事最正最正确确位置位置不是最差不是最差最差最差位置位置死定了死定了财务管理与本钱管理财务管理与本钱管理本钱管理与工程管理本钱管理与工程管理建安造价管理与工程本钱管理建安造价管理与工程本钱管理区分几个区分几个关系关系 任何行业本钱管理都是技术和经济的结合，房地产也是任何行业本钱管理都是技术和经济的结合，房地产也是如此，本钱管理部首先是一个经济

2、管理部门，要求它知晓技如此，本钱管理部首先是一个经济管理部门，要求它知晓技术和业务环节，用经济管理的方法来实现本钱管理的职责。术和业务环节，用经济管理的方法来实现本钱管理的职责。两个方面两个方面技术技术经济经济工程开展工程开展施工施工规划设计规划设计开工开工1、从工程角度出发：、从工程角度出发： 重点回答一方可售面积多少元本钱，直接用于测算与重点回答一方可售面积多少元本钱，直接用于测算与确定运营绩效。确定运营绩效。销售销售两个类别两个类别物业管理物业管理分判分判招标招标签约签约变卦变卦结算结算两个类别两个类别2、从合同角度出发：、从合同角度出发： 重点回答单位作业多少元本钱，是工程本钱的构成部

3、分。重点回答单位作业多少元本钱，是工程本钱的构成部分。设计设计招标招标施工施工SPEND曲线曲线工程周期工程周期本本钱钱发生的发生的本钱本钱构成的构成的本钱本钱新工程开展新工程开展本钱控制重点本钱控制重点放那儿好？放那儿好？70%80%20%销售及物管销售及物管正确认识本钱管理本钱管理任务重心正确认识本钱管理本钱管理任务重心 任务重心前移任务重心前移客户分析；客户分析；设计方案优化；设计方案优化；构造目的控制；构造目的控制；事前定价与清单招标；事前定价与清单招标；任务重心后置任务重心后置费率招标；费率招标；变卦、签证事后补签；变卦、签证事后补签；工程结算；工程结算；正确认识本钱管理本钱管理任务

4、重心正确认识本钱管理本钱管理任务重心 任务的重心任务的重心数据分析与储存数据分析与储存新工程开展新工程开展规划设计规划设计合约分判合约分判与招标与招标施工管理施工管理合同结算合同结算动态反响动态反响及时结算及时结算事前定价事前定价亦步亦趋亦步亦趋谨慎测算谨慎测算造价管理方式造价管理方式正确认识本钱管理本钱管理任务重心正确认识本钱管理本钱管理任务重心 不同土地获取方式下利润差别不同土地获取方式下利润差别 伴随着竞争拿地对市场本钱的抬高，本钱将成为伴随着竞争拿地对市场本钱的抬高，本钱将成为工程运营的主要矛盾工程运营的主要矛盾, , 必需求高度注重。必需求高度注重。拿地方式拿地方式土地利润土地利润开

5、发利润开发利润协议转让协议转让 0 0招标拍卖招标拍卖 0 0正确认识本钱管理本钱管理的必要性正确认识本钱管理本钱管理的必要性 土地招标工程本钱利润情况土地招标工程本钱利润情况项目项目计划单位售价计划单位售价(元元/m2)390065004696计划单位成本计划单位成本(元元/m2)335052363600单位毛利润单位毛利润(元元/m2)405939775销售毛利率销售毛利率10.38% %14.45% %16.50% %销售净利率销售净利率5.62% %8.34% %9.72% %当前单位成本当前单位成本56903885正确认识本钱管理本钱管理的必要性正确认识本钱管理本钱管理的必要性 制度

6、体系：制度体系： 是经过一系列制度对房地产各个作业过程进展控制，是经过一系列制度对房地产各个作业过程进展控制，保证每个作业程序的合理性和有效性，保证每个作业本钱保证每个作业程序的合理性和有效性，保证每个作业本钱作业目的的完成，最终实现降低本钱的目的。作业目的的完成，最终实现降低本钱的目的。 正确认识本钱管理作业本钱管理正确认识本钱管理作业本钱管理 本钱管理程度是本钱管理程度是各作各作( (专专) )业管理业管理程度的综合表达程度的综合表达万科本钱管理方式作业本钱管理万科本钱管理方式作业本钱管理 成本项目成本项目单价单价合价合价勘察丈量费勘察丈量费三通一平费三通一平费临时设施费临时设施费工程管理

7、费工程管理费人工及行政费用人工及行政费用作业时间成本作业时间成本 合合 计计 工程作业本钱工程作业本钱工程作业效果工程作业效果作业效果作业效果相关指标相关指标工程质量工程质量客户质量满意度质量投诉成本竣工房维修费用工工 期期开发计划符合度结构指标控制结构指标控制钢筋含量砼含量清单招标清单招标总包清单招标率招标竞争性招标竞争性单项招标中标率工程作业工程作业正确认识本钱管理设计阶段本钱管理正确认识本钱管理设计阶段本钱管理案例一：小高层钢筋含量案例一：小高层钢筋含量34kg/m234kg/m2 广州万科城市花园五组团广州万科城市花园五组团D1D1单元为单元为1212层住宅，经层住宅，经过设计、工程、

8、本钱等部门的共同努力，在设计单位过设计、工程、本钱等部门的共同努力，在设计单位的配合下，优化后方案钢筋含量为的配合下，优化后方案钢筋含量为34kg/m234kg/m2含承台及含承台及地梁，相对同类构造钢筋含量阅历值地梁，相对同类构造钢筋含量阅历值60kg/m260kg/m2有较大有较大幅度减少，甚至偏低。幅度减少，甚至偏低。 经相关专业人士评价以为构造平安度符合国家规经相关专业人士评价以为构造平安度符合国家规范。从设计方面而言，曾经没有任何的富有，是构造范。从设计方面而言，曾经没有任何的富有，是构造设计的最底线。设计的最底线。 按按5 5元元/kg/kg计算，钢筋本钱较常规规范低计算，钢筋本钱

9、较常规规范低130/m2130/m2元。元。正确认识本钱管理设计阶段本钱管理正确认识本钱管理设计阶段本钱管理案例二：构造优化降低本钱案例二：构造优化降低本钱5050元元/m2/m2 武汉城花在运用规范化华中版施工图时，武汉公武汉城花在运用规范化华中版施工图时，武汉公司和集团规划设计部对构造部分进展了非常详细的分司和集团规划设计部对构造部分进展了非常详细的分析，对柱梁板等构配件和配筋进展逐项优化，并在砼析，对柱梁板等构配件和配筋进展逐项优化，并在砼板配筋中采用冷轧带肋钢筋替代普通圆钢。优化后的板配筋中采用冷轧带肋钢筋替代普通圆钢。优化后的构造目的较原版有一定幅度下降，本钱降低较多。构造目的较原版

10、有一定幅度下降，本钱降低较多。 统计地上部分构造目的，钢筋含量从统计地上部分构造目的，钢筋含量从43.9kg/m243.9kg/m2降降至至35.64kg/m235.64kg/m2，砼含量从，砼含量从0.2744m3/m20.2744m3/m2降至降至0.2495m3/m20.2495m3/m2，本钱降低，本钱降低50.7650.76元元/m2 /m2 。正确认识本钱管理设计阶段本钱管理正确认识本钱管理设计阶段本钱管理案例三：根底超深签证添加案例三：根底超深签证添加357357万元万元 大连城花一期施工图设计时，因场地未完全交出，大连城花一期施工图设计时，因场地未完全交出，详勘布点缺乏，施工时

11、发现基底设计标高未到达持力详勘布点缺乏，施工时发现基底设计标高未到达持力层，导致整个场地超挖层，导致整个场地超挖5 56 6米。施工时，未对施工方米。施工时，未对施工方案进展优化选择，采用毛石砼从实践持力层浇灌至设案进展优化选择，采用毛石砼从实践持力层浇灌至设计标高，相当于将整个底板浇成了计标高，相当于将整个底板浇成了5 56 6米的砼大板，米的砼大板，仅此一项签证添加本钱仅此一项签证添加本钱357.7357.7万元，一方本钱添加万元，一方本钱添加49.1449.14元元/m2/m2。正确认识本钱管理设计阶段本钱管理正确认识本钱管理设计阶段本钱管理案例四：基坑支护案例四：基坑支护160160万

12、元万元VSVS地下室建造地下室建造214214万元万元 中山城市风景营销大厅原设计方案有一层地下室，中山城市风景营销大厅原设计方案有一层地下室，因施工图出图较晚，按图施工无法满足开盘要求，后因施工图出图较晚，按图施工无法满足开盘要求，后将地下室移至销售大厅外侧。新方案下，常规施工顺将地下室移至销售大厅外侧。新方案下，常规施工顺序应先施工地下室而后销售大厅主体，为满足开盘需序应先施工地下室而后销售大厅主体，为满足开盘需求，需求先施工主体，那么施工地下室时必需添加基求，需求先施工主体，那么施工地下室时必需添加基坑支护。按设计院设计方案测算，支护费用高达坑支护。按设计院设计方案测算，支护费用高达16

13、0160万万元元( (地下室建造本钱地下室建造本钱214214万元万元) )。在与深圳公司审图后，。在与深圳公司审图后，最终意见在现状下已无优化余地。最终意见在现状下已无优化余地。 最终，工程部和本钱部在招标时找到理处理方法，最终，工程部和本钱部在招标时找到理处理方法，将支护费用降至将支护费用降至1010万元左右。万元左右。q 客户价值为中心：客户价值为中心：q 选择客户认可价值与支付代价差值最大的方案与部品；选择客户认可价值与支付代价差值最大的方案与部品；结合本钱收益，综合思索新产品、新技术的运用，从中长期结合本钱收益，综合思索新产品、新技术的运用，从中长期看不降低选择常规产品和技术时的工程

14、利润率。看不降低选择常规产品和技术时的工程利润率。 设计阶段本钱管理原那么设计阶段本钱管理原那么正确认识本钱管理设计阶段本钱管理正确认识本钱管理设计阶段本钱管理q 方案优化：方案优化：q 各阶段设计和单项设计中，都应继续地开展方案优化；各阶段设计和单项设计中，都应继续地开展方案优化；同时还要思索物业维护本钱、客户运用本钱；兼顾长期利益同时还要思索物业维护本钱、客户运用本钱；兼顾长期利益和短期利益的平衡。和短期利益的平衡。q 动态测算、及时反响：动态测算、及时反响：q 设计各阶段及时准确测算本钱，根据工程本钱程度调设计各阶段及时准确测算本钱，根据工程本钱程度调整设计以满足公司的运营要求。整设计以

15、满足公司的运营要求。设计阶段本钱管理原那么设计阶段本钱管理原那么正确认识本钱管理设计阶段本钱管理正确认识本钱管理设计阶段本钱管理q 设计单位配合：设计单位配合：q 作好与设计单位沟通任务，获得设计单位在本钱控制作好与设计单位沟通任务，获得设计单位在本钱控制方面的配合，在设计合同中明确提出本钱控制的任务配合和方面的配合，在设计合同中明确提出本钱控制的任务配合和技术经济目的要求，思索设置奖惩措施。技术经济目的要求，思索设置奖惩措施。 主要经济目的主要经济目的 容积率容积率 建筑密度建筑密度 一方钢筋含量一方钢筋含量 一方砼含量一方砼含量 窗地比窗地比( (一方建筑面积外墙门窗含量一方建筑面积外墙门

16、窗含量) ) 建筑周长面积比建筑周长面积比 正确认识本钱管理设计阶段本钱管理正确认识本钱管理设计阶段本钱管理主要方面：主要方面： 小区规划小区规划 配套设备面积配套设备面积 住宅的平面布置住宅的平面布置 住宅的单元组成、户型和住户面积住宅的单元组成、户型和住户面积 住宅建筑构造的选择住宅建筑构造的选择 正确认识本钱管理设计阶段本钱管理正确认识本钱管理设计阶段本钱管理正确认识本钱管理工程量清单招标正确认识本钱管理工程量清单招标工程量清单招标是防止本钱管理任务重心后置，工程量清单招标是防止本钱管理任务重心后置，保证本钱管理任务安康、有序的一种有效措施。保证本钱管理任务安康、有序的一种有效措施。工程

17、量清单招标的优点：工程量清单招标的优点：q 事前定价，利于控制本钱，并减轻后期结算任务压力；事前定价，利于控制本钱，并减轻后期结算任务压力；q 总价和单价两方面的充分竞争；总价和单价两方面的充分竞争； q 总价准确，可提高进度款的支付比例，发扬资金优势；总价准确，可提高进度款的支付比例，发扬资金优势；q 有更合理的时间办开工手续，发现设计失误，减少变卦；有更合理的时间办开工手续，发现设计失误，减少变卦；q 及时评价出造价咨询公司的任务质量；及时评价出造价咨询公司的任务质量；q 便于本钱数据积累，建立本钱数据库：便于本钱数据积累，建立本钱数据库： q 降低职业风险，对本钱人员个人程度的依赖性降低

18、。降低职业风险，对本钱人员个人程度的依赖性降低。正确认识本钱管理工程量清单招标正确认识本钱管理工程量清单招标目前工程量清单招标存在的问题：目前工程量清单招标存在的问题：q 占用工程关键线路，时间相对较长；占用工程关键线路，时间相对较长；q 部分工程施工图出图方案变动较为频繁、设计变卦较部分工程施工图出图方案变动较为频繁、设计变卦较多，降低了清单招标的能够和效果；多，降低了清单招标的能够和效果；q 合格承建商资源缺乏，使得招标竞争性缺乏，报价能合格承建商资源缺乏，使得招标竞争性缺乏，报价能够偏高；够偏高；q 招标单位对清单招标方式不够熟习，报价能够偏高；招标单位对清单招标方式不够熟习，报价能够偏

19、高；q 定额依然必不可少，市场定价少有运用；定额依然必不可少，市场定价少有运用；q 造价咨询公司程度有限，影响清单准确性。造价咨询公司程度有限，影响清单准确性。正确认识本钱管理工程量清单招标正确认识本钱管理工程量清单招标处理方法：处理方法：q 示范区销售展现部分可采用费率招标方式；示范区销售展现部分可采用费率招标方式；q 规定规定“除示范区外，主体工程除示范区外，主体工程不允许采用费率招标；特殊情况下不得不采用时，经各不允许采用费率招标；特殊情况下不得不采用时，经各地公司第一担任人签字，报集团本钱与开发方案管理委地公司第一担任人签字，报集团本钱与开发方案管理委员会审批后方可执行。员会审批后方可

20、执行。 q 桩基、主体分开招标；桩基、主体分开招标；q 设计有桩基的，可将桩基工程单独发包，先行施工，设计有桩基的，可将桩基工程单独发包，先行施工，以节约工期。以节约工期。正确认识本钱管理工程量清单招标正确认识本钱管理工程量清单招标处理方法：处理方法：q 加强设计方案管理和图纸质量管理，把施工图设计方加强设计方案管理和图纸质量管理，把施工图设计方案执行做为设计部门考核目的之一；案执行做为设计部门考核目的之一；q 规定规定“工程开发方案具有工程开发方案具有严肃性，总部与一线公司均应努力保证方案的实现。方严肃性，总部与一线公司均应努力保证方案的实现。方案确定后，不可随意变卦。确因运营需求，拟对工程

21、开案确定后，不可随意变卦。确因运营需求，拟对工程开发方案作出艰苦变卦，应视情况报总部审批或备案。发方案作出艰苦变卦，应视情况报总部审批或备案。q “ “以下艰苦变卦应在作出变卦决议后以下艰苦变卦应在作出变卦决议后4 4个任务日上报个任务日上报总部备案总部备案:(2):(2)规划设计、构造设计、施工图设计、根底开规划设计、构造设计、施工图设计、根底开工、主体开工及入伙延后工、主体开工及入伙延后3030日日正确认识本钱管理工程量清单招标正确认识本钱管理工程量清单招标处理方法：处理方法：q 合理安排任务，多义务并行，防止清单招标成为独一合理安排任务，多义务并行，防止清单招标成为独一的关键线路；的关键

22、线路；q 扩展合格承建商范围，注重本地承建商的培育；扩展合格承建商范围，注重本地承建商的培育；q 注重对招标单位培训，总部将提供相应支持；注重对招标单位培训，总部将提供相应支持；q 注重本钱数据库建立，为清单计价提供根据；鼓励招注重本钱数据库建立，为清单计价提供根据；鼓励招标单位根据本身本钱程度报价；标单位根据本身本钱程度报价；q 加强对咨询公司的管理和培育，合理确定咨询费用；加强对咨询公司的管理和培育，合理确定咨询费用；q 继续推进规范化工程工程量清单集中编制。继续推进规范化工程工程量清单集中编制。现状：现状：20192019、20192019年主体建安工程清单招标情况年主体建安工程清单招标

23、情况正确认识本钱管理工程量清单招标正确认识本钱管理工程量清单招标集团目的：主体建安工程清单招标率集团目的：主体建安工程清单招标率65%序号序号公司公司招标面积招标面积( (万万m2 2) )清单招标面积清单招标面积( (万万m2 2) )清单招标比例清单招标比例1深圳深圳14.172.9720.96%2广州广州5.973.27 54.77%3东莞东莞0004中山中山0005上海上海44.8222.52 50.25%6南京南京22.830 07南昌南昌14.902.98 19.99%8无锡无锡0009沈阳沈阳10.364.13 39.86%10长春长春00011大连大连00012鞍山鞍山0.85

24、00%13北京北京29.7428.7396.6%14天津天津7.927.92 100%15成都成都18.418.33 45.25%16武汉武汉16.680 38.93%总计总计186.66186.6680.8580.8543.41%43.41%注：截至注：截至20192019年年9 9月月3030日曾经定标工程，模拟清单招标未列入清单招标统计日曾经定标工程，模拟清单招标未列入清单招标统计正确认识本钱管理工程量清单招标正确认识本钱管理工程量清单招标二二三年集团主体建三年集团主体建安工程清单招标情况安工程清单招标情况序号序号公司公司招标面积招标面积( (万万m2 2) )清单招标面积清单招标面积(

25、 (万万m2 2) )清单招标比例清单招标比例1深圳深圳27.78 14.89 53.61%53.61%2广州广州18.75 16.35 87.21%3东莞东莞5.842.76 47.26%47.26%4中山中山6.566.56100%5上海上海19.6311.51 58.66%58.66%6南京南京7.0900 07南昌南昌11.01 11.01100%8无锡无锡14.8100 09沈阳沈阳9.606.76 70.37%10长春长春7.902.57 32.55%32.55%11大连大连13.912.06 14.83%14.83%12鞍山鞍山11.3111.31 100%13北京北京00014

26、天津天津25.2320.18 80%15成都成都13.539.34 69.06%16武汉武汉8.043.13 38.93%38.93%总计总计200.99200.99118.44118.4458.93%58.93%注：截至注：截至20192019年年9 9月月3030日曾经定标工程，模拟清单招标未列入清单招标统计日曾经定标工程，模拟清单招标未列入清单招标统计正确认识本钱管理工程量清单招标正确认识本钱管理工程量清单招标二二四年集团主体建四年集团主体建安工程清单招标情况安工程清单招标情况序号序号公司公司20192019年年20192019年年1深圳深圳20.96%53.61%53.61%2广州广州

27、54.77%87.21%3东莞东莞047.26%47.26%4中山中山0100%5上海上海50.25%58.66%58.66%6南京南京00 07南昌南昌19.99%100%8无锡无锡00 09沈阳沈阳39.86%70.37%10长春长春032.55%32.55%11大连大连014.83%14.83%12鞍山鞍山0%100%13北京北京96.6%014天津天津100%80%15成都成都45.25%69.06%16武汉武汉38.93%38.93%38.93%总计总计43.41%43.41%58.93%58.93%注：截至注：截至20192019年年9 9月月3030日曾经定标工程，模拟清单招标未

28、列入清单招标统计日曾经定标工程，模拟清单招标未列入清单招标统计正确认识本钱管理工程量清单招标正确认识本钱管理工程量清单招标二二三年二三年二四年四年集团主体建安工程清单招标情况集团主体建安工程清单招标情况正确认识本钱管理工程量清单招标正确认识本钱管理工程量清单招标工程量清单招标是大势所趋工程量清单招标是大势所趋q 是市场化的需求：是市场化的需求：q 传统定额计价方式是方案经济的产物，表达了国家对传统定额计价方式是方案经济的产物，表达了国家对微观经济的调控，伴随中国市场经济的开展及参与微观经济的调控，伴随中国市场经济的开展及参与WTOWTO，中，中国的市场化和对外开放将程度将不断扩展，市场竞争的理念国的市场化和对外开放将程度将不断扩展，市场竞争的理念将深化各行各业，而工程量清单招标正表达了自主竞争的市将深化各行各业，而工程