房地产公司2012年战略纲要11条讲解

1、这是我应某房地产公司要求写的年终战略规划建议纲要 ，也是我 在2012年1 月召开的上海年终战略规划总裁班上讲课的一个内容提 纲，各位总裁都参加过我今 年的房地产战略总裁班，我希望大家按这 个提纲把明年的战略做出来，我可以给大 家提供指导。房地产是影响中国未来的一个产业，锡恩将会永远把房地产作为战略 产业经营！房地产公司2012年战略纲要11条锡恩咨询董事长，锡恩MIP云管理学院院长姜汝祥一、宏观经济对策：如何判断明年的宏观经济形势？形势中那些是危机？那些是 机会？我推荐大家思考世联地产陈劲 松的五点建议:1,2012年不是2009年，没有超级 大反弹;2,房地产市场会在上半年完成寻底过程，下

2、半年放量成交；3,土地价格会向 下松动，全 年维持低位；4,顶替限购的政策还在试点，但部分房价大 幅下降城市会在2012年底 取消限购；5,行业整合年，即合作兼并会成 主流。二、三层业务链之现金流对策：如何在宏观形势下合理安排现金流？把最有效 的资金投向最有价值的地方？ 2012年下半年没钱买地，将是开发商最大的战略失 误。三、产业链战略对策：我个人的预测是，未来五到十年，中国房地产公司将会由 30-50家左右的房地产公司控制，政府会用行政手段推动行兼并，所以，要么你是30- 50之一,要么就去做OEM配套。房地产公司的核心竞争力是整合产业链，特别是要把政府 与金融机构当成客户，把他们整合进入

3、产业链，提高对土地价值挖潜能力，以及提高 业主的幸福生活体验。就此而论,2012年不在土地价值设计与物业价值设计方面下功夫,从而提高自己在产业链中的整合力的企业，都可以叫没战 略。四、拿地战略对策，招牌挂方式出让土地将在2012年走到 尽头,未来的土地出 让将出现 立体整合模式”政府保障，旧城改造，以及 城市价值升级”三大组合，所谓 城市价值升 级,就是各种专业地产，如文化地产,旅游地产，产业地产,商业地产等进入 政府出卖土地的战略体系中。五、融资战略对策：单纯的融资未来只占开发商资金的一 部分,开发的资金来 源未来要靠金融机构的 强参与”所谓强参与,就是金融机构不再扮演借钱的角色， 而是要扮

4、演 合伙人”的角色,谁做好了合伙人的体制与管理体系，谁就赢得 最多的 钱。六、员工心态对策：团队转型将是决定开发商成功与否的 关键,现在大部分房 地产公司的团队文化与员工心态，其实已经落后于形势变革。 公司总裁变革与进步 的决心受制于高管与 员工的心态与既得利益，所以,公司是否赢得未来最大阻碍不在外部,在内部,以我个人的观点，我觉得大部分房地产公司 的战略已经被管理 人员与员工抑制住，这造成了整个行业的进步严重落后于现实。七、客户战略对策：客户将是赢得未来的立足点，2012年,客户战略的关键在于 转换营销方式，把营销转化服务，通过服务潜在客户来消灭房地产的销售，我觉得这 是趋势。八、产品战略对

5、策：2013年放开房地产会出现什么情况？ 1,大量的婚房与单身 白领，万科15平米公寓其实已经明确了未 来的方向，那就是中国并不缺乏住房，中国 缺乏 家”。2,人均超过4500美元的中国人正在向享受型方向迈进，所以,真正的 贵 族文化住宅”将会是主流，我多次说过，龙湖与星河湾并不是贵族文化住宅，而只是凤 凰男”住宅。九、团队战略对策：房地产公司对内竞争的其实是运营，但大部分房地产公司 并没有建立一个真正运营体系，而只是项目运营体系。没有总部战略集权的运营体 系,老板只不是个大 项目经理,2012年，请建立一套基于战略的运营体系，打造一支 专业化的COO运营团队。十、人才与文化对策：人才对于房地产公司的意义不言而喻，在经历了浮躁的 2010之后,2012是房地产公司的人才回 归年,即回归客户价值与回归能力竞争。 在 这个意义上，房地产公司主要经营三种人才:1,通才，这主要是项目经理，2,专才,这主 管是设计与工程质量人才。3,职业化人才，这主管是COO体系的运营管理人才。十一、文化对策:房地产公司本质上是在竞争经营一种生活方式与价值观念， 万科在很早的时候做万科周刊，就在于万 科准确预测了中国主流价值观的变 革。所以,请所有的总裁思 考，未来五年后,中国的主流价值观是什么？在