房地产估价：第十讲

1、主讲：张峻峰重点：1、重新构建价格的求取方法2、建筑物折旧的估算方法（一）重新购建价格的概念：（一）重新购建价格的概念：（8484页）页） 又称重新购建成本，指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。 包括下列内容：土地取得成本；建设成本；管理费用；销售费用；投资利息；销售税费；开发利润 重新构建价格分为重置价格（重置成本）、重建价格（重建成本）1 1、重置价格（重置成本）：、重置价格（重置成本）：是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象

2、建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。 2 2、重建价格（重建成本）：、重建价格（重建成本）：是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。可将这种重新建造方式形象地理解为“复制”。 （三）建筑物重新购建价格的求取方式 1、有特殊保护价值的建筑物，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物，适用重建价格。一般建筑物适用重置价格。重置价格通常要比重建价格低。 2 2、求取建筑物重置成本或重建成本，应求取全新建筑物的重置成本或重建成本，可采用单位比较

3、法、分部分项法、工料测量法等方法求取，或利用政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价值，并进行适当调整来求取。（二）重新购建价格的求取思路（二）重新购建价格的求取思路 1、求取房地的重新购建价格有两大路径：一是房地合估；二是房地分估。 2、求取土地的重新购建价格（重置成本），通常是假设该土地上的建筑物不存在，然后采用市场法、成本法、基准地价修正法等求取该土地的重置成本。其中，土地使用期限为价值日期起剩余的土地使用权期限。 3、求取建筑物的重新购建价格（重置成本或重建成本），是假设该建筑物所占用的土地已经取得，并且该土地为空地，除了建筑物不存在之外，其他状况均维持不变，然后在此空地上重

4、新建造与该建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。（1 1）单位比较法）单位比较法 包括单位面积法和单位体积法。适用于造价与面积关系较大的房屋，如住宅、办公楼等。该方法比较粗略，但简单而实用。运用时注意对差异部分进行调整。 例题：例题：某幢房屋的建筑面积为3000平米，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1200元/平米。试估算该房屋的重置成本。 解：重置成本解：重置成本=1200=12003000=360 3000=360 （万元）（万元）（2 2）分部分项法）分部分项法 先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，然后测算各个独立构件或分部

5、分项工程的数量，再调查、了解估价时点各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单价或成本后相加，再加上相应管理费用、开发利润等来求取建筑物重置成本或重建成本。项目项目工程量工程量单位成本单位成本金额（万元）金额（万元）1.1基础工程850m3300元/m325.51.2墙体工程3180m3500元/m31591.3楼地面工程1950400元/781.4屋面工程650500元/32.51.5门窗工程500200元/101.6给排水工程321.7电气工程501、直接工程费3872.1承包商利润和税金38.72、工程承发包价格425.73、开发商管理

6、费、利润63.94、建筑物重新构建价格489.6（3 3）工料测量法）工料测量法 先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备，然后测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件和建筑设备的种类、数量和人工时数，再调查、了解估价时点相应建筑材料、建筑构配件和建筑设备的单价和人工费标准，最后将建筑材料、建筑构配件和建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，求取建筑物重新购建价格。优点：优点：详细、准确缺点：缺点：费时、费力。适用对象：适用对象：具有历史价值的建筑物（一）概念 估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的

7、市场价值与重新购建价格的差额，即 建筑物折旧建筑物重新购建价格一建筑物市场价值例题：例题：某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。试求取该旧住宅的折旧总额和现值。（参考88页例4-3）（二）建筑物折旧类型（教材87页） 物质折旧、功能折旧、经济折旧（外部折旧）（三）建筑物折旧的求取方法年限法（年龄-寿命法）、市场提取法和分解法1 1、年限法：、年限法：根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。年限法有关的概念 建筑物的

8、自然寿命与经济寿命 实际经过年数和有效经过年数 剩余自然寿命和剩余经济寿命 利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。 直线法、成新折扣法 （1 1）直线法：）直线法：直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等一直线法的年折旧额计算公式为：式中：Di第i年的折旧额，或称做第i年的折旧;C 建筑物的重新购建价格;S 建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额。 N 建筑物的经济寿命; R 建筑物的净残值率; (CS)称为折旧基数; NRCNSCDDi1解：重置成本C=100

9、500=50000（元） 年折旧额D=50000 （1 5%）/30=1583.33 （元） 折旧总额=1583.33 10=15833.3 （元） 该建筑物现值V=50000 15833.3=34166.7 （元）例题：某建筑物的建筑面积为100平米，单位建筑面积的重置价格为500元/平米，判定其有效经过年数为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。（2 2）. . 成新折扣法成新折扣法 计算公式： 其中，V为建筑物的现值，C为建筑物的重新购建价格，q为建筑物的成新率。 用直线法计算成新率的公式为：当R0时， qCV%10011%10

10、011%10011nttRNnNRNtRq%100%100%1001ntnNnNtq例题：某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。试用直线法计算建筑物的成新率。解：已知R=0 n=30 t=10 则成新率q=30/（1030）=0.75=75%2 2、市场提取法、市场提取法 指利用与估价对象建筑物有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。市场提取法的步骤： 、大量搜集交易实例； 、从交易实例中选取三个以上与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例； 、对可比实例成交价格进行付款方式、交易情况等有关换算、修正和调整。 、求取可比实例在

11、其成交日期时的土地价值，将可比实例的成交价格减去该土地价值得出建筑物的折旧后价值。 、求取可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格，将该建筑物重新购建价格减去建筑物折旧后价值得出建筑物折旧。 、将可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为折旧率。 、将估价对象建筑物的重新购建价格乘以折旧率，便可求出估价对象建筑物的折旧。3 3、分解法、分解法 是对建筑物各种类型的折旧分别予以分析分析和测定，然后加总来求取建筑物折旧的方法。它是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法。 求取步骤：1、求取物质折旧。2、求取功能折旧。3、求取经济折旧。4、求取建筑物的折旧总额。 物质折旧、功能折旧、外部折旧

12、均应分为可修复和不可修复两类。修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，为可修复的；反之，为不可修复的。对于可修复的，应估算其修复成本作为折旧额。例题：例题：某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；设备的重置价格为15万元，平均寿命为15年，经过年数为10年。该建筑现单独增加电梯需要24万元，如在建造该楼时一同安装电梯只需16万元。由于该建筑处于不好地段，每年有1万元租金损失，该类建筑年报酬率为10%。残值率假设均为零。试计算该建筑物的折旧额。解：门窗修复费用=2万元 设备折旧额=1510/15=10万元 长寿命项目

13、折旧额=（180210）10/50=33.6 万元 该建筑物物质折旧额=21033.6=44.6 该建筑物功能折旧额=2416=8 万元 该建筑物外部折旧额=111/110%10/10%=6.14 万元 所以，该建筑物折旧额=44.686.14=58.74 万元 某建筑物共1万平方米，钢筋砼结构，于2004年10月1日建成投入使用，其经济寿命50年。请评估该建筑2014年10月1日的价值。 现收集资料如下：1、查询当地造价信息，2014年结构相同，设施类似的建筑工程造价为2200元/。2、该类似建筑物的修建周期为2年，管理费用、销售费用总共200万元，在建设期内均匀投入。销售税费及附加为100元/。贷款年利率6%，投资利润率10%。解：建筑物价值=建筑物重置成本建筑物折旧1、建筑物建设成本=220010000=2200 （万元）（单位比较法）2、投资利息=220020016%1=144 （万元）3、销售税费及附加=10010000=100 （万元）4、开发利润=220020010%=240 （万元）5、所以该建筑物重置成本=2200200144100240=2884 （万元）6、采用年龄-寿命法计算折旧额 =C1Rt/N=2884