资产评估11-13

1、资产评估资产评估主讲：谢洁莉主讲：谢洁莉(经管学院经管学院)课堂要求、考试方式及成绩评定课堂要求、考试方式及成绩评定: :课堂要求课堂要求：认真听讲，根据实际情况做笔：认真听讲，根据实际情况做笔记，积极思考问题，保持课堂秩序。记，积极思考问题，保持课堂秩序。考试方式考试方式：期末闭卷：期末闭卷成绩评定成绩评定：1.平时学习表现平时学习表现 20% （包括出勤和课堂表现）（包括出勤和课堂表现）2.作业作业10% 3.期终考试期终考试70%课程简介课程简介资产评估课程讲述如何评估资产的价值资产评估课程讲述如何评估资产的价值，这些资产包括企业、机器设备、房地，这些资产包括企业、机器设备、房地产、无形

2、资产，以及金融工具。产、无形资产，以及金融工具。掌握对这些资产的评估程序和评估方法掌握对这些资产的评估程序和评估方法，有助于加深对众多经济活动的了解。，有助于加深对众多经济活动的了解。这些活动有：产权交易、资产置换、对这些活动有：产权交易、资产置换、对价分摊、兼并收购、股权退出、风险投价分摊、兼并收购、股权退出、风险投资、私人股权投资等等。资、私人股权投资等等。教学内容以及学时分配教学内容以及学时分配v第一章第一章 概述（概述（6学时）学时）v第二章第二章 资产评估的基本方法（资产评估的基本方法（12学时）学时） （重难点）（重难点）v第三章第三章 机器设备评估（机器设备评估（6学时）学时）v

3、第四章第四章 房地产评估房地产评估 （14学时）学时） （重难点）（重难点）v第五章第五章 无形资产评估无形资产评估 （10学时）学时） v第六章第六章 流动资产评估（流动资产评估（6学时）学时）v第七章第七章 企业价值评估（企业价值评估（4学时）学时）v第八章第八章 资产评估报告（资产评估报告（4学时）学时）机器设备的评估案例机器设备的评估案例v某机床厂拟将一锻压设备与国外企业合资某机床厂拟将一锻压设备与国外企业合资，该设备是，该设备是2003年从德国某公司进口，其年从德国某公司进口，其账面原值账面原值300万元，万元，2008年年7月月18日该机床日该机床厂委托远大资产评估事务所对该设备价

4、值厂委托远大资产评估事务所对该设备价值进行评估，远大资产评估事务所受理此业进行评估，远大资产评估事务所受理此业务。务。安徽中鼎密封件股份有限公司拟转让安徽中鼎密封件股份有限公司拟转让安徽中鼎泰克安徽中鼎泰克汽车汽车密封件有限公司股权项目密封件有限公司股权项目资产评估报告书资产评估报告书皖国信评报字皖国信评报字(2012)第第 182 号号安徽国信资产评估有限责任公司安徽国信资产评估有限责任公司中国合肥中国合肥二零一二年八月二十二日二零一二年八月二十二日v 一、资产评估报告书声明一、资产评估报告书声明.1 v 二、资产评估报告书摘要二、资产评估报告书摘要.2 v 三、资产评估报告书正文三、资产评

5、估报告书正文.4 v 被评估单位概况被评估单位概况.6 v 评估目的评估目的.8 v 评估对象和评估范围评估对象和评估范围.8 v 价值类型及其定义价值类型及其定义.10 v 评估依据评估依据.11 v 评估方法评估方法.13 v 评估程序评估程序.18 v 评估假设评估假设.19 v 评估结论评估结论.20 v 四、资产评估报告书附件四、资产评估报告书附件.25-36 资产评估报告书目录资产评估报告书目录n三、资产评估报告书正文三、资产评估报告书正文.4 n首部首部.4 n绪言绪言.4 n委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者简介委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报

6、告使用者简介.4 n被评估单位概况被评估单位概况.6 n评估目的评估目的.8 n评估对象和评估范围评估对象和评估范围.8 n价值类型及其定义价值类型及其定义.10 n评估基准日评估基准日.10 n评估依据评估依据.11 n评估方法评估方法.13 n评估程序实施过程和情况评估程序实施过程和情况.18 n评估假设评估假设.19 n评估结论评估结论.20 n特别事项说明特别事项说明.21 n评估报告使用限制说明评估报告使用限制说明.22 n评估报告日评估报告日.23 n尾部尾部.24房地产价格的评估案例（房地合一评房地产价格）房地产价格的评估案例（房地合一评房地产价格）v某房地产公司于某房地产公司于

7、20042004年年5 5月以出让方式取得月以出让方式取得一块土地一块土地5050年使用权，并于年使用权，并于20062006年年5 5月在此月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼。地块上建成一座钢混结构的写字楼。v当时造价为每平方米当时造价为每平方米3,8003,800元，经济耐用年元，经济耐用年限为限为6060年。年。v目前，该类型建筑的重置价格为每平方米目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,8004,800元。该大楼总建筑面积为元。该大楼总建筑面积为12,00012,000平方平方米，全部用于出租。米，全部用于出租。v1.1.空置率在空置率在10%10%左右左右v2.2.每年需支付的管理

8、费用一般为年租金的每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%3.5%v3.3.维修费为建筑物重置价的维修费为建筑物重置价的1.5%1.5%v4.4.房产税为租金收入的房产税为租金收入的12%12%v5.5.其他税为租金收入的其他税为租金收入的6%6%v6.6.保险费为建筑物重置价的保险费为建筑物重置价的0.2%0.2%v7.7.资本化率资本化率确定为确定为6%6%要求：根据以上资料评估该写字楼在要求：根据以上资料评估该写字楼在20092009年年5 5月的价格。月的价格。据调查，当地同类写字楼的租金一般为每天每平方米据调查，当地同类写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元元该写字楼其他资料如下：

9、该写字楼其他资料如下：计算过程：计算过程：1 1、估算年有效毛收入、估算年有效毛收入 年有效毛收入年有效毛收入2.52.536536512,00012,000（1 110%10%）9,855,0009,855,000元元2 2、估算年营运费用、估算年营运费用（1 1）管理费：）管理费： 年管理费年管理费9,855,0009,855,0003.5%3.5% 344,925344,925元元（2 2）维修费：）维修费： 年维修费年维修费4,8004,80012,00012,0001.5%1.5% 864,000864,000元元（3 3）保险费：）保险费： 年保险费年保险费4,8004,80012

10、,00012,0000.2%0.2% 115,200115,200元元（4 4）税金：）税金： 年税金年税金9,855,0009,855,000（12%12%6%6%） 1,773,9001,773,900元元（5 5）年营运费用：）年营运费用： 年营运费用年营运费用344,925344,925864,000864,000115,200115,2001,773,9001,773,900 3,098,0253,098,025元元计算过程：计算过程：3 3、估算净收益、估算净收益年净收益年有效毛收入年营运费用年净收益年有效毛收入年营运费用 9,855,0009,855,0003,098,0253,

11、098,025 6,756,9756,756,975元元4 4、计算房地产价格、计算房地产价格房地产的剩余收益期为房地产的剩余收益期为4545年，则：年，则：房地产价格房地产价格6,756,9756,756,9756%6%111/1/（1 16%6%）4545 104,434,671104,434,671元元房地产单价房地产单价104,434,671104,434,67112,00012,0008,7038,703元元5 5、评估结果、评估结果 经评估，该写字楼房地产在经评估，该写字楼房地产在20092009年年5 5月月的价格为的价格为104,434,671104,434,671元，单价为每

12、平元，单价为每平方米方米8,7038,703元。元。 第一章第一章 资产评估概述资产评估概述第四节第四节 资本评估的原则资本评估的原则第三节第三节 资产评估的主体和对象资产评估的主体和对象第二节第二节 资产评估的含义、特点、基本要素和种类资产评估的含义、特点、基本要素和种类第一节第一节 资产评估的发展历程资产评估的发展历程第五节第五节 资本评估的目的与价值类型资本评估的目的与价值类型第六节第六节 资本评估假设资本评估假设第七节第七节 资本评估的依据与程序资本评估的依据与程序Company Logol 什么是资产评估？具有哪些特点？什么是资产评估？具有哪些特点？l 资产评估的基本要素是什么？资产

13、评估的基本要素是什么？l 进行资产评估应确立哪些前提假设？进行资产评估应确立哪些前提假设？l 进行资产评估应遵循哪些原则进行资产评估应遵循哪些原则Company Logo关键词和概念关键词和概念l 资产评估资产评估 资产资产/评定评定/估算估算/资产业务资产业务/l 基本要素基本要素 主体主体/客体客体/（标准）价值类型（标准）价值类型/收益现值法收益现值法/重置成本法重置成本法/现行市价法现行市价法/清算价格法清算价格法l 假设假设 继续使用假设继续使用假设/公开市场假设公开市场假设/破产清算破产清算l 原则原则 工作原则工作原则/经济原则经济原则第一节第一节 资产评估的发展历程资产评估的发

14、展历程v资产评估的产生：资产评估的产生：v现代市场经济中资产的交易非常活跃，现代市场经济中资产的交易非常活跃，v但只要交易的资产是以非现金的形式存在的但只要交易的资产是以非现金的形式存在的市场经济的核心问题是市场经济的核心问题是交易交易v市场经济的市场经济的深层内核深层内核是资金、资产、产权是资金、资产、产权的商品化。的商品化。v在市场经济中，资源配置的主角是市场，在市场经济中，资源配置的主角是市场，要优化资源配置，就要充分发挥市场对生要优化资源配置，就要充分发挥市场对生产条件（资金、资产、产权）的配置。产条件（资金、资产、产权）的配置。第二节第二节 资产评估的含义、特点、基本要素和种类资产评

15、估的含义、特点、基本要素和种类 v一、资产一、资产v资产的定义资产的定义，是指经济主体拥有或控制的，是指经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。济利益的经济资源。 摘自摘自企业会计准则企业会计准则 v资产的基本特征：资产的基本特征：v资产必须是资产必须是经济主体拥有或者控制经济主体拥有或者控制的的v资产必须能资产必须能以货币计量以货币计量 v资产具有能够带来资产具有能够带来未来利益的潜在能力未来利益的潜在能力 资产评估中确认资产的标准：资产评估中确认资产的标准： 作为资产评估对象的资产，是指能在作为资产评估对象的资产，是指

16、能在未来为其控制主体带来经济利益，能未来为其控制主体带来经济利益，能以货币计量的，排他性占有的经济资以货币计量的，排他性占有的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。源，包括各种财产、债权和其他权利。对企业而言，资产的实质是一对企业而言，资产的实质是一组权益组权益,是基于某项资产的各是基于某项资产的各种权利的排列与组合。种权利的排列与组合。国际资产评估准则国际资产评估准则资产的分类资产的分类v 按资产存在形态按资产存在形态v 按是否具有获利按是否具有获利v 按能够独立存在按能够独立存在v 按与生产经营过程关系按与生产经营过程关系力TEXTTEXTTEXTTEXT有形资产有形资产无形资产无形资产

17、单项资产单项资产整体资产整体资产可确指的资产可确指的资产不可确指的资产不可确指的资产经营性资产经营性资产非经营性资产非经营性资产单项资产与整体资产单项资产与整体资产1.定义定义 （1）单项资产）单项资产单台（件）资产；评单台（件）资产；评估的是单个生产要素的价格估的是单个生产要素的价格 （2）整体资产）整体资产一组单项资产组成的一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体，例如企业；具有获利能力的资产综合体，例如企业；评估的是资产综合体的获利能力评估的是资产综合体的获利能力单项资产与整体资产单项资产与整体资产2.整体与单项的区分标准：整体与单项的区分标准： 一是看是否由多个单项资产组成；一是看是

18、否由多个单项资产组成； 二是看能否单独计算获利能力。二是看能否单独计算获利能力。3.企业单项可确指资产的价值总和并不一定企业单项可确指资产的价值总和并不一定等于企业整体资产的价值等于企业整体资产的价值企业整体资产价值企业整体资产价值=单项可确指资产价值单项可确指资产价值+不可确指的商誉（或资产的经济性贬值）不可确指的商誉（或资产的经济性贬值） 商誉是企业在长期的生产经营中形成的，在产商誉是企业在长期的生产经营中形成的，在产品质量、经营管理、财务状况、资金信誉，以及职品质量、经营管理、财务状况、资金信誉，以及职工的素质和工作效率等方面，处于同行业中较优越工的素质和工作效率等方面，处于同行业中较优

19、越的地位，因而在消费者心目中享有较高的声誉，可的地位，因而在消费者心目中享有较高的声誉，可望在同样条件下获得高于一般盈利水平的能力。望在同样条件下获得高于一般盈利水平的能力。 商誉是一种极为特殊的资产，是企业通过长期商誉是一种极为特殊的资产，是企业通过长期的努力形成的，与许多因素有关；它不能单独存在，的努力形成的，与许多因素有关；它不能单独存在，只能与企业同存，其价值也只有把企业作为一个整只能与企业同存，其价值也只有把企业作为一个整体看待才能加以确定；其有效期无法确定。体看待才能加以确定；其有效期无法确定。关于商誉关于商誉第二节第二节 资产评估的含义资产评估的含义v资产评估是指注册资产评估师依

20、据相关法律、资产评估是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对资产评估对象在评法规和资产评估准则，对资产评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。并发表专业意见的行为和过程。 v是是资产业务资产业务的中介环节的中介环节二、资产评估的特点二、资产评估的特点u市场性市场性是以市场竞争活动为假设前提的，评估机构和是以市场竞争活动为假设前提的，评估机构和人员根据评估目的，依据掌握的市场信息和资料，模拟市场人员根据评估目的，依据掌握的市场信息和资料，模拟市场条件对资产价值进行评定和估算，作出经得起市场检验的评条件对资产

21、价值进行评定和估算，作出经得起市场检验的评定估算和报告；最终评估结果要经受市场的检验。定估算和报告；最终评估结果要经受市场的检验。资产评估活动来源于市场资产评估活动来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估作价结果必须接受市场的检验资产评估作价结果必须接受市场的检验u公正性公正性评估结论对双方当事人来讲是公正的评估结论对双方当事人来讲是公正的1.评估作价的全过程按照评估作价的全过程按照公允及法定的准则公允及法定的准则和和规范化程序进行规范化程序进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证，具有行业公允的有评估原则，评估依据和评估程序作保证，具有行业公允的业务规范。

22、业务规范。2.评估主体的身份是评估主体的身份是独立独立于产权交易双方之外的第三者。于产权交易双方之外的第三者。三、资产评估的特点三、资产评估的特点u咨询性评估结论是一种专业化的估价意咨询性评估结论是一种专业化的估价意见，该意见本身并无强制执行的效力，最终见，该意见本身并无强制执行的效力，最终成交价格取决于当事人的决策动机、谈判地成交价格取决于当事人的决策动机、谈判地位和技巧等因素。位和技巧等因素。u专业性资产评估是一种专业性资产评估是一种专业人员的专业人员的活动，活动，资产评估结果应该是一种资产评估结果应该是一种专家意见和专业判专家意见和专业判断断。三、资产评估的基本要素三、资产评估的基本要素

23、基本要素基本要素评估目的评估目的评估价值类型评估价值类型评估假设评估假设评估基准日评估基准日评估程序评估程序 评估主体评估主体 评估客体评估客体评估方法评估方法评估原则评估原则评估依据评估依据评估程序：评估程序：1、明确资产评估业务基本事项；、明确资产评估业务基本事项；2、签订资产评估业务约定书；、签订资产评估业务约定书；3、编制资产评估计划；、编制资产评估计划；4、资产勘查与现场评估；、资产勘查与现场评估；5、收集资产评估资料；、收集资产评估资料；6、评定估算；、评定估算；7、编制和提交资产评估报告书；、编制和提交资产评估报告书；8、资产评估工作档案归档。、资产评估工作档案归档。评估依据评估

24、依据v1.法律法规：法律法规：公司法公司法、国有资产评估管国有资产评估管理办法理办法、资产评估准则资产评估准则，等等，等等v2.经济行为文件（证券管理部门对公司上市的经济行为文件（证券管理部门对公司上市的有关批文）有关批文）v3.重大合同协议：销售合同、技术转让协议、重大合同协议：销售合同、技术转让协议、租赁合同，等等租赁合同，等等v4.与评估资产有关的取费标准和其他参考资料与评估资产有关的取费标准和其他参考资料：房屋建筑物的造价标准、土地基准地价、：房屋建筑物的造价标准、土地基准地价、各种费率的取费标准，等等各种费率的取费标准，等等资产评估的种类和特征资产评估的种类和特征完整性评估完整性评估

25、限制性评估限制性评估评估评估评估复核评估复核评估咨询评估咨询单项资产评估单项资产评估整体资产评估整体资产评估按评估按评估内容分类内容分类按与准则的按与准则的关系分类关系分类按对象及适按对象及适用原则分类用原则分类现实性评估现实性评估追溯性评估追溯性评估前瞻性评估前瞻性评估按评估按评估时点分类时点分类第三节第三节 资产评估主体和对象资产评估学36一、资产评估主体一、资产评估主体主体即资产评估业务的承担者。主体主体评估从业人员评估从业人员评估机构评估机构资产评估学371、资产评估机构的分类、资产评估机构的分类v从执业范围大小划分v从组织形式划分兼营性兼营性资产评估机构资产评估机构（业务范围广）（业

26、务范围广）专项性专项性资产评估机构资产评估机构（土地估价事务所、（土地估价事务所、房地产评估事务所，房地产评估事务所，专业性强）专业性强）合伙制合伙制评估机构评估机构（无限连带责任）（无限连带责任）有限责任制有限责任制评估评估机构机构（以机构全部财产（以机构全部财产对债务承担责任）对债务承担责任）资产评估学382、资产评估机构执业资格制度、资产评估机构执业资格制度v 、评估机构设立条件：v 合伙制资产评估机构设立条件： 2名以上合伙人设立； 5名以上CPV； 10万以上的实际出资。v 公司制资产评估机构设立条件： 2名以上股东出资； 8名以上CPV； 注册资本30万以上。资产评估学392、资产

27、评估机构执业资格制度、资产评估机构执业资格制度v 、评估机构职业资格等级划分：v A级 包括股票上市在内的所有资产评估项目v B级 除股票上市外的所有资产评估项目注意： A、B级均可从事国有及非国有资产评估； 从事土地、房地产或无形资产等专项评估的机构只限于B级以下； 不受地区、部门限制，全国范围内从事评估活动。资产评估学403、注册资产评估师制度、注册资产评估师制度资格资格考试制度考试制度CPV注注册制度册制度CPV执业执业管理制度管理制度3个月内个月内注册登记注册登记注册有注册有效期效期3年年CPV后续后续教育制度教育制度否则否则不予不予重新注册重新注册资产评估学414、评估机构年检制度、

28、评估机构年检制度v每年年检；v合格的在资产评估证书上加盖“资产评估机构年检专用章”，并在当地通告；v年检不合格的限期整改，整顿期间不得开展评估业务；v整顿期满合格的，作为年检合格处理；v整顿不合格或有严重错误的，吊销资格证书。资产评估学422011-2资产评估学43资产评估行业管理体制资产评估行业管理体制v管理体制的核心：政府管理与行业自律。（一）资产评估管理机构 1、政府机构：财政部门。 2、行业机构：中国资产评估协会 资产评估学44资产评估的客体资产评估的客体（一）资产的含义评估客体即评估对象，资产是指特定经济主体拥有或控制的，能持续发挥作用且能带来经济利益的资源及基于某项资源的各种权利的

29、排列和组合。资产评估学45资产评估客体资产评估客体（二）资产的基本特征1、从经济学的角度来看效用性、稀缺性2、从资产评估学的角度来看 必须是经济主体拥有或者控制的； 是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可给经济主体带来现金流入的资源； 必须能以货币计量。法律法律特征特征经济经济特征特征财务财务特征特征资产评估学46资产评估客体资产评估客体2、资产评估客体分类v按资产存在的形态：有形资产和无形资产；v按是否具综合获利能力分类：单项资产和整体资产；v按能否独立存在：可确指资产和不可确指资产（仅指商誉）；资产评估学47资产评估客体资产评估客体v 单项资产单台（件）资产；评估的是单个生产要素的价格;

30、v 整体资产一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体，例如企业；评估的是资产综合体的获利能力;v 整体与单项的区分标准：一是看是否由多个单项资产组成；二是看能否单独计算获利能力。v 企业单项可确指资产的价值总和并不一定等于企业整体资产的价值.资产评估学48资产评估客体资产评估客体3、需要利用估值技术服务的其他经济事项的分类v 债务。 全部债务、单项债务；付息债务、非付息债务；现实债务、或有负债。v 成本费用。 产品成本、资产成本、工程成本、项目成本等。v 获利能力。 单项资产的获利能力、资产组及资产组组合获利能力、项目获力能力和企业获力能力等。资产评估学49本次内容到此结束本次内容到此结束谢

31、 谢 大 家！资产评估学50练练 习习1按存在形态可以将资产分为（ ）。 A可确指资产和不可确指资产 B固定资产和流动资产 C有形资产和无形资产 D单项资产和整体资产资产评估学512资产评估的主体是指（ ）。 A被评估资产占有人 B被评估资产 C资产评估委托人 D从事资产评估的机构和人员练练 习习资产评估学523、资产评估的（ ），是指资产评估的行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。 A公正性 B市场性 C咨询性 D专业性练练 习习资产评估学534下列选项中不符合资产评估中确认“资产”标准的是（ ）。 A控制性 B有效性 C稀缺性 D市场性练练 习习资产评估学54练练 习习5、从资产评估资产划分角度来看，不可确指的资产是指（ ）。 A、没有物质实体的某种特权； B、具有获利能力的资产综合体； C、不能独立于有形资产之外而存在的资产； D、除有形资产以外的所有资产资产评估