上海房地产估价师《制度与政策》：房地产开发企业资质管理模拟试题

1、上海房地产估价师制度与政策：房地产开发企业资质管理模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)1 、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(原题由于教材说法有误，笔者作了修改)(1)要求在成交日期时一次付清。(2)如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5。(3)以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。(4)约定一年后一次付清。(5)从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。下列选项中，

2、名义价格和实际价格相同的是。A:第种情况B: 第(2)种情况C: 第种情况D: 第种情况E: 工业用地的监测点评估价格2、 随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈波动趋势。A:向下B: 平稳C: 不稳定D: 向上E: 借款合同3、 下列_不是影响房地产价格的经济因素。A?经济发展B. 金融政策C. 利率D. 汇率4、 在平均利润率一定的情况下，当借贷资本供给大于需求时，利率将_。A.上升B. 下降C. 不变D. 难以确定5、 确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A:估价原则B: 估价目的C: 估价方法D: 估价程序E: 工业用地的监测点评估价格6、

3、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用评估。A:假设开发法B:剩余法C: 市场法D: 成本法E: 工业用地的监测点评估价格7、 某宗房地产建成于2000年年底，此后收益年限为48年，2001年年底至2004年年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元，预计2005年年底至2007年年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元该类房地产的报酬率为9，则该宗房地产2004年年底的收益价格为。A: 102992万元B: 132054万元C：163472万元D：176643万元E:工业用地的监测点评估价格8、 以下关于房地产价格

4、的说法中，正确的是。A:房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，可能与其价值无关B: 房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求相互结合所产生的，但现实中可以不需要完全具备这三个要素C: 对房地产价格来说，主要是从房地产价格的本质上把握房地产价格的“数量”D: 房地产价格有高有低，是由房地产稀缺性唯一确定的E: 工业用地的监测点评估价格9、 _是税收制度和政策的中心环节。A.税率B. 税基C. 课税对象D. 税费征缴10 、某市房产税按房产原值减除幅度为30，某企业拥有一房产原值为3800万元，则年征收房产税为万元。A：114B：63.84C：31.92D：28.71E:执行层

5、的组织协调11 、房地产价格是由房地产的_三者相互结合而产生的。A.有用性、稀缺性、有效需求B. 供给、需求、利用状况C. 权利、租金、利率B?价值、使用价值、供求12、某套建筑面积为100卅、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款.抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5.该套住宅的实际价格为。A：18.25万元B：20.00万元C：21.58万元D：22.00万元E:工业用地的监测点评估价格13、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是_。A.净收益包括有形收益和无形收益B. 运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C. 通常只有

6、客观收益才能作为估价依据D. 应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值14、某套住宅建筑面积为100川，套内建筑面积为92川，使用面积为80卅，每平方米使用而积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。A: 2400B: 2580C: 2607D: 2760E: 工业用地的监测点评估价格15、以下_因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素。A.开发成本的变化B. 收入的变化C. 价格的变化D. 开发商对未来的预期16、建筑物净收益=_X建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）A.建筑物重置价B?建筑物现值C. 土地价格D. 房地产价格17、商品房建筑面积由套内建筑面积和分

7、摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为。A:独立产权B: 单独产权C: 共有产权D: 双方产权E: 执行层的组织协调18、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65，该地块可转让土地的应计成本是元/卅A:310.61B:321.60C:477.87D:494.77E:工业用地的监测点评估价格19、已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600

8、万元。则该投资项目的资本金净利润率为（）。A.13.0%B43.3%C30%D23.3%20、A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由审批。A: 国务院B: 国土资源部C：Z省人民政府D: A市人民政府E: 房地产估价机构必须加盖公章21、是以实物产品数量所计量的生产要素边际生产力。A:边际产值B: 边际产量C: 边际收益D: 边际收益产量E: 执行层的组织协调22、 中华人民共和国宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行_并给予补偿。A.征收B?征用C. 征收或者征用D. 征购23、 某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用

9、800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6，销售利润率为16。该写字楼的价值为万元。A: 17087.20B: 18699.20C：1966640D：2066667E:工业用地的监测点评估价格24、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床位价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。该旅馆的价值为（）万元。A2759.4B2789.3C2843.6D2987.625、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具

10、有的特性【2005年考题】A: 独一无二和供给有限B: 独一无二和价值最大C: 流动性差和价值最大D: 不可移动和用途多样E: 工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1 、在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有。A:项目用地B: 房地产市场供需C: 房价现状及走势D: 交通运输条件E: 外围基础设施2、在一般情况下，_适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因

11、建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。A?重建价格B.重置价格C.重新购建价格D.积算价格3、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有。A:国有土地使用证B: 建设用地规划许可证C: 建设工程规划许可证D: 建设工程施工许可证E: 商品房预售许可证4、 房地产投资信托按其投资业务和信托性质的不同可以分为不同类型。按投资业务的不同，房地产投资信托可以分为。A:权益型房地产投资信托B: 债务型房地产投资信托C: 抵押型房地产投资信托D: 混合型房地产投资信托E: 权利型房地产投资信托5、 下列关于征收城市维护建设税的说法中，错误的是_。A.对外商投

12、资企业也需要征收城建税B. 城建税实行地区差别税率，共分三个档次C. 在同一地区只能执行同一档次的税率，不因企业隶属关系、行业性质不同而不同D. 计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额6、 土地价格=房地净收益-_十土地还原利率。A. 土地净收益B. 建筑物价格X建筑物还原利率C. 建筑物总收益D. 房地费用7、 物业管理的社会化有两个基本含义，即。A: 房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业B: 物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业C: 物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业D: 物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业E: 政府职能部门要到社会上去选聘物业服

13、务企业8、 房产分户图的主要内容有。A:房屋权界线B: 房屋建筑面积C: 用地面积D: 四面墙体的归属和楼梯、走道等部位E: 房屋边长9、 工程项目的_是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核JJ工程造价的重要环节。A.评标B.质量检验C.投料试车D.竣工验收10、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为万元。A：39.51B：49.39C：49.96D：62.45E:借款合同11、下列属于房屋租赁合同自然终止情形的有A:租赁合同到期，合同自行终止B: 符合法律

14、规定可以解除合同条款的C: 符合合同约定可以解除合同条款的D: 承租人利用承租的房屋从事非法活动的E: 因不可抗力致使合同不能继续履行的12、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。A: 临街状况B: 是否便于动力取得C: 是否便于废料处理D: 是否接近大自然E: 是否便于产品和原材料运输13、建筑平面设计常见的组合方式包括。A:走廊式组合B: 套间式组合C: 单间式组合D: 大厅式组合E: 整体式组合14、产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）A.土地稀缺B. 城市化进程快C. 竞争充分性D. 交易复杂性15、按照城市房屋拆迁管理条例规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位个人不得。A:新建、扩建、改

15、建拆迁范围内的房屋B:转让拆迁范围内的房屋C:抵押拆迁范围内的房屋D:改变拆迁范围内的房屋和土地的用途E:租赁拆迁范围内的房屋16、 H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。C村原耕地面积为80（公顷），农业总人口为600人,现征收C村基本农田以外的耕地30,该耕地被征收前3年平均年产值为600元经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。中华人民共和国土地管理法中规定的征收工地中，有批准权限的政府包括。A:县人民政府B

16、: 市人民政府C: 省人民政府D: 国务院E: 政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书17、产生房地产价格泡沫的主要诱因是_。A.土地稀缺B. 城市化进程快C. 投机需求膨胀D. 过度开发18、房屋登记办法规定，可以办理房屋预告登记的情形确。A:房屋所有权转让B: 房屋抵押C: 在建工程抵押D: 预购商品房抵押E: 预购商品房19、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资的自有资金或股本金。A. 15%B. 20%C. 30%D. 40%20、下列房地产中不得发布广告的有_。A.在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的B. 在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的C. 司法机关依法决定查封的D. 预售房地产，已取得该项目预售许可证的E. 权