保环城物业管理服务方案161223

1、保环城物业管理服务方案1 （封面）服务项目名称：欧拓（烟台）防音配件有限公司物业服务项目文件内容： 物业管理服务方案 服务单位： 烟台市保环城物业管理有限公司 法定代表人或委托代理人： 徐慧科 （签字或盖章）日 期： 2016 年 月 日目 录（1）技术和服务方案（3-17）（2）各项服务承诺表（18-19）（3）公司文件部分（20-24）（4）公司联络函（25）技术和服务方案一、服务理念根据项目特色制定符合实际工作的服务质量标准、流程、规章制度等一系列工作规范。开展了以人为本，强化内部管理模式，包括员工培训、服务质量检查、员工考评等多种方式，为企业提供源源不断工作动力。在物业服务期间，安全工

2、作，保洁工作，全面服务到位。我们相信，在为欧拓（烟台）防音配件有限公司期间，我们会以优异的服务回报您。二、项目概况简述项目名称：欧拓（烟台）防音配件有限公司物业服务服务地点及面积：三、服务方式（一）全面打造管家式服务，让业主体验到贴心、舒适、尊贵的全方位服务。（二）物业服务定位：高要求、严标准执行，打造零瑕疵服务。以前瞻式服务模式运行，实现为业主省心省力的服务目的。高标准、专业化服务队伍，打造一流物业服务。（三）实施完善的培训计划和考核方案：1、培训方案及绩效考核制度：对公司服务管理专业人员进行培训，全面提升从业人员的服务规范意识。2、实行不定期考核制度：其中包括员工试用期满后由试用部门主管负

3、责考核，考核合格后报主管领导和经理审批。（四）员工培训计划1、保洁服务专业培训：岗位职责说明；保洁标准；保洁部日常巡视表格培训；安全操作规程；工作态度及服务意识培训；保洁工具的正确使用方法及使用要求；绿化养护程序2、保安专业培训：监控系统的专业培训；中控室设备报警培训；突发事件预案；消防知识培训；秩序维护培训3、施炉工专业培训：锅炉的基本知识及设备状况教育，操作技能和排除障碍专业培训（五）考核标准保洁人员考核标准1. 办公室：地面干净无杂物。墙面无灰尘、蜘蛛网、污迹、墙裙、地脚线无污迹，办公室干净、整齐、有序；2. 楼层通道：地面目视干净无杂物、无污迹。楼梯台阶目视干净无杂物、无污迹。楼梯扶手

4、无污迹，不锈钢扶手有光泽。3. 会议室：会议桌面、座椅无灰尘、水迹、污渍。地面内无纸屑、灰尘，地毯无污迹。会议设备、用品摆放整齐。会议桌和座椅摆放有序；4. 卫生间：天花板、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网。洗面盆、台面无污迹，无水迹。目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。室内无异味、臭味。地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；5. 室外：地面无杂物、积水、无污渍、泥沙。果皮箱、垃圾桶外表无污迹、无垃圾粘附物；6. 花卉养护：同一品种的花卉，集中培育，不能乱摆乱放。除草进行松土和施肥，发现病虫害要及时采取有效措施防治，不要让其蔓延扩大；7积极参加公司或服务部组织的培训，听从公司安排。保安员考核标准1. 仪容

5、仪表（1） 工作时间必须穿着公司规定的制服上岗，上岗时所穿的制服必须整洁笔挺，衣扣齐全并按规定扣好；（2） 上岗时制服里的衬衣不要漏在外面，不卷裤腿，不挽袖子，制服磨损或开线处要缝好，当班穿制式皮鞋并保证皮鞋干净、光亮无泥垢；（3） 员工不得留长发，长指甲；（4） 员工必须保持口腔清洁，上班前不吃异味食品，不得饮酒；（5） 所有员工上岗前必须佩戴统一标志牌。2. 工作纪律（1） 上班不迟到，不早退；（2） 严禁与外来人员发生口角，打架斗殴；（3） 在工作内严禁未经领导批准擅自离岗；（4） 在工作时间内严禁看与工作无关的书箱、报纸、听录音机等与工作无关的事情；（5） 严禁工作时间擅自调班换岗，在

6、工作时间内严禁睡觉；（6） 未经领导同意，不得邀请亲戚朋友等进入工作区域内。四、服务范围及服务内容第一条 保洁服务范围1、庭院、大厅、走廊、步梯、卫生间及公共区域的环境卫生清扫工作（全天候，垃圾每日清运）；2、总经理办公室、会议室、活动室的环境卫生清扫工作；3、庭院绿化、养护； 4、冬季庭厂区协助除雪。第二条 保安服务内容一、服务要求1、履行24小时厂区的保安值班制度。维护物业服务范围内公共秩序、进行安全巡视、门岗执勤等安全服务工作。2、负责厂区内车辆的停放秩序及自行车库内车辆摆放秩序。3、对厂区消防设施进行管理和维护。4、安全消防监控工作。5、处理各类突发事件。二、管理目标1、安防服务满意率

7、达100%。2、安全保卫工作做到无差错服务。3、无安全隐患事故发生。保洁管理制度1、办公室、会议室等公共区域的地面、门窗、墙壁、桌椅、器具要保持整洁，做到窗明几净，地面无纸屑、垃圾、烟头和其他污物。2、各公共区域卫生由专人负责清理； 3、各楼层卫生间要达到洗面盆、台面无污迹，无水迹、无异味。要做到经常通风换气，保持空气清新。4、厂区工作人员要自觉维护、保持公共区域卫生，不得随意吐痰、乱丢果皮、烟头、纸屑等。5、办公室楼层通道及办公室内摆放的各种花草树木，不得折摘、损坏。保洁服务操作标准1、 日常卫生管理标准（1） 达到无尘土、无杂物、无痰迹、无污点。（2） 物品：家具等物品整齐、清洁、不短缺、

8、无破损。（3） 屋顶：目视天花板无灰尘、无蜘蛛网。（4） 墙壁：墙壁洁净无污迹、围裙墙、窗台、茶几、暖气片（含挡板）无尘土、无杂物。（5） 门、玻璃和窗帘：门板干净、清洁；玻璃干净、清亮、无污点；饮水台和垃圾桶：饮水台清洁、干净、无杂物；垃圾桶内外清洁。2、 房间：及时清理各部位，保持整体清洁干净，要求饮水台和茶几不能有杂物，地面没收有杂物。3、 厕所卫生标准（1） 地面清洁无污点、无痰迹、无杂物。（2） 大小便池无粪迹、无尿碱、无水锈。（3） 墙壁瓷砖无水锈、隔扇门干净无污迹。（4） 脸池和地漏不堵，清洁无杂物，地漏盖按要求盖好。（5） 厕所无异味。保洁服务的设备操作制度一、手工作业1、推尘

9、：推尘是用尘推对各种高档地面如大理石等地面的除尘，操作简单省力，附着灰尘力强，可保持地面光亮，应用于责任区域的日常清扫保洁。基本操作要求：（1）将极少量的尘油渗入拖布。（2）沿直线推尘，尘推不可离地。（3）尘推沾满尘土时，将尘推放在垃圾桶上用刷子刷净再使用，直到地面完全清洁为止。（4）尘推失去粘尘能力，要重新用尘推处理液处理，然后才可使用。（5）尘推用脏后，可用碱水洗净，干后重新喷上尘推处理液使用。2、擦拭（1）干擦。抹布一般是沾湿后使用，但有些表面如高档漆面、铜面、不锈钢面等不易经常湿擦，可用干抹布擦拭。操作时，为了去除细微的灰尘，手拿干抹布轻擦。如果用力干擦，反而会产生静电粘附灰尘。（2）

10、水擦。在去除建筑材料及家具表面的灰尘、污垢时，湿擦。湿抹布可将污垢溶于水中，去污除尘效果好。使用时，应经常洗涤用脏了的抹布，保持抹布清洁。（3）抹布应选用柔软、吸水性强、棉制毛巾。使用将毛巾折2次，叠成8层，比手掌稍大，一面用脏后再用另一面，不可用脏抹布反复擦拭，否则会损伤被擦物的表面。（4）擦拭一般家具的抹布、擦拭饮食用具的抹布、擦拭卫生间抹布不同，必须严格分别专用。（5）擦拭时应从左至右，先上后下，将被擦物均匀地擦遍，不要落下边角，不要漏擦。（6）有些污垢用一般抹布擦不掉，可用百洁布或刷子等特殊工具去除。二、机械操作（一）擦地机它主要用于硬性地面清洗或地面抛光，是大楼不可缺少的清洁设备之一

11、，有单盘式和多盘式两种。1、操作细则（1）装地刷与针盘，并使地刷与针盘按逆时针方向旋转。（2）往水箱内注入清水和清洁剂，按比例兑水。（3）插上电源，按下调节开关，将手柄杆调至适合自己的高度。（4）从最靠电源插座的地方开始操作机器，防治机器压过电线。2、注意事项（1）工作时必须避免刷子接触电源线，以免电源线卷进刷子内。（2）开动擦地机时，电源线要在操作者的后面。（3）使用清洁剂时，注意不要让水弄湿马达。（4）使用完结，要注意安全，不要随便使手离开手柄，放开操纵杆，等机器完全停止后再切断电源，卸下地刷与针盘。3、保养工作（1）使用完毕，把机身及配件清洗干净。（2）用干净布擦净机器、电线，将电线绕回

12、机挂钩，机器必须存放在干燥地方。（二）吸尘机它是用于地面、地毯、墙面等较平整部位吸尘专用设备，使清洁工作中常用的设备之一。1、操作细则（1）把软管接驳在机身，插入200v电源。（2）开动时按顶上的开关按钮。（3）吸硬地面时，把吸嘴毛刷伸出，吸地毯时毛刷伸入吸嘴内。2、注意事项（1）使用前，检查机内尘袋是否已清尘。（2）使用后，检查尘袋，如满尘需倒尘，用另一吸尘机吸去机内及尘袋外微尘。（3）干性吸尘机，切勿把水分吸入机内。3、保养工作（1）使用完毕后切断电源，取下软管和管夹头，将绕好的电线挂于机身外壳。（2）将软管松开卷成一圈，或挂在墙上。（三）物业管理区域内保安服务方案1、采用人、机结合管理的

13、方式对公司实行24小时安全管理确保厂区的安全防范工作万无一失。2、组织一支训练有素专业技能过硬保安队伍，由一名专业技能强，有责任心的保安主管带领保安员完成公司的安保工作。3、严格执行公司规定的秩序维护安全操作规程及各岗位操作标准和管理制度，熟练掌握安防系统自动化管理设备，使其发挥高效的信息反馈，指挥功能。4、为确保公司的安全防护工作准确无漏洞，每日安排夜间值班员实行巡视工作，负责对整个公司的安全保卫工作进行监督检查，对当值时发生的突发事件负有全权处理责任并及时向主管领导汇报。5、合理安排保安员的24小时的轮换班次，严格按照保安员的岗位责任制对其进行监督考核。6、建立值班交班记录，检查记录及事件

14、处理记录，进行存档。7、对办公区域重点部位进行定时或不定时巡查，发现问题及时报告，作好记录。8、为确保厂区各类设施完整有效地使用，要充分利用电话，巡视，对讲机的作用，准确传递异常情况发生点，及时处理。实行门禁管理制度，对来访人员进行实名登记制，杜绝闲杂人员进入公司。严格执行物品出入管理制度，对出入大件及贵重物品进行核实，检查。厂区保安巡逻管理制度要求（一）、严格落实24小时值班制度。保安日班上下午巡逻不少于2次，晚上1个小时巡逻1次；对厂区重点部位每次巡逻必须检查（如：仓库、办公室、垃圾存放点等），对巡逻情况需及时记录（巡逻时间、巡逻路线、巡逻情况）。（二）、在巡逻时发现办公室或者车间等场所漏

15、水、漏电、起火、未关电、未关机等安全问题时，要及时报告值班负责人或有关领导人员。（三）、不得驾驶机动车辆以及助力车进行巡逻，做好每天工作情况及交接班记录。保安人员上岗标准1、具备公安机关出具的无犯罪记录证明2、接受保卫业务培训，消防知识、技能培训，公司各项规章制度培训。3、熟知所在岗位的工作程序和工作标准。4、熟知消防报警设备和消防器材的数量，位置及使用性能。5、爱岗敬业，无明显违反有关规定的行为。保安人员着装规定1） 按照公司规定统一着装，佩戴员工证。2） 戴正帽子，扣好衣扣，系好领带，不得挽袖、卷裤腿、披衣、敞怀。3） 通常应着制式皮鞋上班，下岗后及时更换。4） 头发要整洁，不准留指甲，留

16、长发，大鬓角，蓄胡须，不准纹身保安人员工作标准1） 上岗按规定着装，服装整洁，注意陌生人员及取送货物车辆的查验。2） 当班保安员必须严格遵守岗位职责和要求3） 当班时间必须在岗在位，不得擅自离岗、串岗、聚堆聊天。4） 在岗期间，始终保持岗位内外环境卫生的整洁，各种物品摆放有序，不得在岗位吸烟、吃零食、阅读报纸、岗上不得饮酒。5） 按规定时间执行巡逻任务，不得出现漏巡、不巡现象，及时做好巡检记录。6） 严格交接班制度，认真做好当日值班记录和交接班记录。7） 晚上对厂区和大楼进行全面巡视，检查各办公室、卫生间、走廊等处门、窗、电是否锁好、关闭。巡视完毕后要认真做好记录。8） 坚守岗位，保持高度警惕

17、。交接班制度1. 交接班时间：早晨8:00，下午17:002. 接班人员要提前十分钟到达集合地，做好交接准备工作；3. 接班人员要仔细查看上一班值班记录，认真听取上一班值班人员的情况报告；4. 领取上班时所需设备时需认真仔细检查，并在值班记录本上签名记录；5. 上一班有安管部事件未处理完时，必须与接班人员到现场交代清楚，且经上级领导批准后方可交班；6. 接班人员有醉酒现象或其他神志不清而未找到顶班人员时，不得交接班；7. 特殊情况下交接班工作听从当值领导的指示或者命令。消防保安监控系统管理制度1 根据上下班交接情况，仔细检查监视设备是否完好，移交物品是否齐全，交接班未了事项如何进行。2 正确操

18、控监控设备，认真监视各部位画面。3 监控人员必须坚守岗位，不得擅离操作台，有事必须有人顶岗方能离去。4 监控操作台面应清洁整齐，东西摆放有序，每天早班接班后做一次清洁，每天都要保持整齐、干净。5 监控室内不得有无关人员逗留，监控记录不得外借。6 认真做好监控记录，上下班交接时，应交代清楚本班情况及未了情况。日常工作记录制度1. 当值主管及各值班保安员必须在值班记录本上填写当日工作记录；2. 值班记录本内所记录的事件必须有事件发生的时间、地点、人物、处理结果、遗留问题；3. 当日各班次填写完后交保安部经理审阅；4. 对于保安部经理的批示内容及时跟进和落实解决。新入职员工消防培训制度1. 物业所有

19、新入职员工必须接受消防知识培训，由消防主管负责组织培训，物业新员工的入职消防培训，教物业各部门的消防设备及各种设备的使用及维护保养；2. 培训有关预防措施，考核消防器材知识和操作程序；3. 将培训结果转送人事培训部，作为员工评估及其工作评级的一种标准；4. 培训实行签到制，不准缺席，若有急事处理，必须报请部门经理审批后执行。日常消防管理培训制度（一）消防宣传教育能加强物业员工的防火意识，认识防火的重要性，在发生火灾时能镇静、有效的扑救灭火。（二）处理火警的原则：任何火警的信息都必须认为是真的，有关人员必须第一时间奔赴现场，进行察看或扑救。（三）宣传教育的内容包括：消防规章制度、防火的重要性、防

20、火灭火知识、防火先进事迹和案例等。（四）保安全体员工均为义务消防员，协助厂区消防安全防护工作。（五）在厂区设立吸烟点，规定厂区员工只能到指定吸烟点吸烟，若保安人员发现厂区员工不在吸烟点吸烟，则记录姓名工号电话，上报企业行政部做相应处罚处理。（五）消防培训的内容1、了解公司消防要害重点部位：配电房、办公楼、厂房、锅炉房、仓库等；2、了解公司各种消防设施的情况，掌握灭火器的安全使用方法；3、火灾时扑救工作的知识和技能，自救知识和技能；4、物业员工一旦发现有火警，能自己扑灭的，立刻采取措施，根据火警的性质，就近使用水或者灭火器材进行扑救。工作管理制度1、仪容仪表：上岗前不得饮酒，上岗时要求穿制服、警

21、帽、佩戴工牌等，直至下班为止；上岗后要集中精神，保持举目端庄有礼；不准留长发、小胡子、长指甲，违者警告，限期改正。2、执勤部分：必须执照值班部门的规定和时间进行巡视，发现情况及时汇报。物品出入厂制度1、公司物品、施工物件、施工工具带出施工区域，必须填写放行条，由相关领导签字方可放行。2、值班安管员有权检查核对物品数量、名称是否与放行条一致，确认放行条上有相关领导的签字。3、大件物品、贵重物品带出，必要时安管人员有权询问确诊。4、确诊后，值班安管员在放行条上签字，方可带出。5、对于无放行条的或放行条不符合规定的安管人员有权拒绝放行。6、对于可疑物品或携带物品形迹可疑人员，值班安管人员有权暂扣物品

22、，进行调查。厂区保卫人员管理制度（一）、保卫人员上岗时穿统一的保安制服。（二）、上班时间：（根据甲方工作时间调整）此阶段必须安排专人站岗值勤。如有其他接待任务，另行通知。（三）、公司员工进出厂区必须佩戴带工牌，没有工牌一律不准进出。公司内部车辆在离开厂区时必须自觉打开后备箱进行检查。（四）、外来人员应事先与被访者电话联系，征得被访人同意在厂并有关时间接待，同时出示有关有效身份证件并填写好会客单后方能进厂。严格阻止推销员等外来无关人员进入厂区和不允许在厂门口摆摊。外来机动车进厂门手续同上，门卫指挥停放在停车坪上，并做好车辆的记录。外来车辆非经过有关部门同意一律不得进入厂区。（五）、在厂区上班、下

23、班高峰和重大活动时期门卫负责对进出厂门的人员和车辆进行管理和疏导，保持大门的整洁和畅通。（六）、非机动车辆进出厂门一律下车推行。（七）、对非厂区人员携带大件、大宗物品出门卫时，需经有关部门同意后才能进出或放行。（九）、门卫人员必须熟悉报警程序，一旦发生紧急情况，迅速报警和相应的紧急处理。对监控设施操作熟练，并按规定使用和维护好监控设备，发现设备故障必须立即报修。（十）、在厂区施工的人员必须经办公室认可后方可进厂施工，其他施工人员不论任何理由均不许进厂。（十一）、保持门卫室、内外清洁、整齐，并做好每月工作情况和交接班记录。门卫室内严禁出现值班人员脱岗、打瞌睡等现象，严禁从事与当值工作无关的事情；无关人员不允许在门卫室逗留。垃圾房管理规定1、垃圾房工作人员应按照规定时间将垃圾运出楼内并无条件的接受甲方人员的安全检查。严禁在垃圾房内存放易燃、易爆等危险品及腐蚀性物品。2、垃圾房工作人员严禁在垃圾房内吸烟及使用明火。3、垃圾房工作人员要将垃圾分类处理。5、垃圾房工作人员不得破坏或盗用楼内任何区域的设备、设施及物资。10=、所有垃圾集中堆放在堆放点，做好合理、卫生，四周无散落垃圾。工作要求与