房地产企业收入确定与税务稽查要点

1、第一部分 税务稽查执法程序一、税务稽查对象的产生 根据稽查计划按征管户数的一定比例筛选或随机抽样选择； 根据公民举报、 有关 部门转办、上级交办、情报交换的资料确定。二、税务检查通知书下发时间的法律规则告知被查对象本次税务检查开始的时间、 检查涉及的内容， 以及派出的检查 人员等，并请被查对象准备齐全本次检查所需的财务资料， 届时配合检查工作的 开展。三、在什么情况下税务稽查无需通知事先通知企业 公民举报有税收违法行为的；税务机关有根据认为纳税人有税收违法行为的；四、税务稽查方法以及调阅企业帐务、资料等相关凭据内容的确定 税务机关在税务检查过程中可以采取的， 包括实地检查、 调账检查等在内的多

2、种 方法五、税务稽查过程中企业知情权的确定检查结束后， 检查人员应就认定的违法事实与被查对象交换意见， 应与被查对象 核对有关的数据。六、税务稽查结果发生法律效力时间的确定 税务文书一经送达被查对象，即发生法律效力。七、税务稽查处罚告知制度程序及企业接受处罚的权利 税务稽查告知按照税务稽查工作环节可分为税务稽查查前告知、 税务稽查 实施检查告知、税务稽查作出税务行政处罚决定之前告知和税务稽查作出税务处 理决定告知。 注意相关问题 企业对外提供与本身应纳税收入有关的担保被担保人无偿还能力,对无法追回的是否可以按照坏账损失进行税务处理？ 企业为其他独立纳税人提供的与本身应纳税收入无关的贷款担保支付

3、的本息 是否可以税前扣除？八、税务稽查与税务检查的区别（1）主体不同。（2）对象不同。（3）程序不同。（4）目的不同。 第二部分 房地产企业收入确定与税务稽查要点 一、 收入内容稽查的基本方法、内容与相关问题税务处理“税款所属期间”：正常经营的纳税人， 填报公历当年 1月1日至 12月 31日； 纳税人年度中间开业的，填报实际生产经营之日的当月1日至同年12月31日；纳税人年度中间发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报公历当年 1 月 1 日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末； 纳税人年度中间开业且年 度中间又发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报实际生产经营之日的当月 1日至实

4、际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末。 注意开发产品完工行为的税务界定 税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、行政法规的规定进 行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 二、房地产企业收入的税务处理1、收入的确定 所称企业取得收入的货币形式，包括现金、存款、应收账款、应收票据、准备持 有至到期的债券投资以及债务的豁免等。 所称企业取得收入的非货币形式，包括存货、固定资产、生物资产、无形资产、 股权投资、不准备持有至到期的债券投资、劳务以及有关权益等。2、销售收入的实现（一）采取一次性全

5、额收款方式销售开发产品的确定。（二）采取分期收款方式销售开发产品的确定（三）采取银行按揭方式销售开发产品的确定（四）采取委托方式销售开发产品的确定 注意相关问题出： 房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人处理3、视同收入处理将开发产品用于捐赠、 赞助、职工福利、 奖励、对外投资、分配给股东或投资人、 抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。 注意相关问题： 关于企业处置资产所得税处理问题的通知国税函2008828号 如何界定企业政策性搬迁和处置收入 ? 企业取得的政策性搬迁或处置收入应如何缴纳企业所得税 ? 检查企业债务重组收益， 是否将纳税人重组债务

6、的计税成本与支付的现金金额或 者非现金资产金额、股权公允价值的差额确认收入。注意相关问题 企业债务重组中因豁免债务等取得 的债务重组所得的 处理 财政性资金界定 违约金处理 股东个人股权转让过程中取得违约金收入的处理 承受装修房屋契税计税价格确定 单位和个人转让在建项目的税务处理4、未完工开发产品的计税毛利率确定5、租金收入处理：6、劳务收入 是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代 理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。 注意几个问题： 企业部分资产出包、租赁，

7、出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁 费的税务处理 单位和个人提供营业税应税劳务、 转让无形资产和销售不动产发生退款税务处 理 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权的处理 单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权7、转让财产收入企业发生的固定资产， 是指企业为生产商品、 提供劳务、 出租或经营管理而持有 的，使用寿命超过一个会计年度的财产都在此进行核算。当企业转让财产同时满足下列条件时，应当确认转让财产收入： 一是企业获得已实现经济利益或潜在的经济利益的控制权； 二是与交易相关的经济利益能够流入企业； 三是相关的收入和成本能够合理地计量。注意相关问题： 单位和个

8、人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的， 以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 公司转让财产行为应如何纳税 房地产开发企业用自有办公楼 （自开发但已转为固定资产） 对外投资是否要缴 纳土地增值税？8、权益性投资收益1、收入的实现 股息红利等权益性投资所得，按照分配所得的企业所在地确定。注意相关问题： 个人股权转让是否纳税？ 股权转让是否缴纳营业税 ? 股东借款问题处理： 纳税义务人从中国境外取得的所得处理9、利息收入因企业的资金被他人占用而从他人取得的收入。10、接受捐赠收入企业接受的捐赠收入，按实际收到受赠资产的时间确认收入实现，即按照收付实 现制原则确认，以

9、款项的实际收付时间作为标准来确定当期收入和成本费用。注意相关冋题： 买一赠一等方式组合销售本企业商品的是否属于捐赠11、其他所得，债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。 纳税人直接借出的款项，无法收回或逾期无法收回而发生的损失处理 已作坏账损失处理后又收回的应收款项的税务处理（五）收入核算要点与税务稽查分析指标计算方式及其异常判定1、收入方面税务稽查注意：（1）纳税人销售货物给购货方的销售折扣。2）纳税人销售货物给购货方的回扣。注意相关冋题： 物业管理企业的代收费用处理 征地单位支付给土地承包人员的补偿费处理第二部分 成本、费用扣除的税务处理企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出

10、，包括成本、费用、税金、损 失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”1、支出与取得的收入的合理性税务检查确定方法所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产 成本的必要和正常的支出。注意相关问题处理 经法院判决的无效产权转移行为的涉税处理 房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、 幼儿园等配套设施处理 企业采取银行按揭方式销售开发产品提供担保的处理 企业的利息支出处理：2、企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费， 以及非银行企业内营业机构之间支付的利息处理注意相关冋题： 企业关联方利息支